Судья: Сурков В.П. гр. дело № 33-3421/ 2012
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
12 апреля 2012 года Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
Председательствующего – Калинниковой О.А.,
Судей - Вачковой И.Г., Захарова С.В.,
при секретаре Поваровой И.С.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ЗАО «Глобэксбанк» на решение Ленинского районного суда г.Самары от 22.02.2012г., которым постановлено:
«Иск ЗАО «Глобэксбанк» к ООО «СамРост» и Гареевой Н.А. о признании торгов недействительными, признании недействительным договора купли-продажи и применении последствий недействительности ничтожной сделки - оставить без удовлетворения».
Заслушав доклад по делу судьи Самарского областного суда Калинниковой О.А., объяснения представителя ЗАО «Глобэксбанк» (правопреемника ОАО «Национальный торговый банк») Будкиной И.Г. в поддержание доводов апелляционной жалобы, возражения на жалобу представителя ООО «СамРост» Зеленова Н.А. (по доверенности), представителя Гареевой Н.А. – Александрова К.Р. (по доверенности), судебная коллегия
У С Т А Н О В И Л А:
ОАО «Национальный торговый банк» обратилось в суд с иском к ООО «СамРост» и Гареевой Н.А. о признании торгов недействительными, признании недействительным договора купли-продажи и применении последствий недействительности ничтожной сделки.
В обоснование требований указано, что вступившим в законную силу решением Самарского районного суда г.Самары от ДД.ММ.ГГГГ со Смолякова С.Е. и Смоляковой С.В. солидарно взыскана задолженность по кредитному договору и обращено взыскание на принадлежащее Смолякову С.Е. недвижимое имущество, а именно: нежилое помещение, площадью 169,3 кв.м., 1 этаж комнаты №; нежилое помещение - общая долевая собственность (1/3), площадью 35,4 кв.м., 1 этаж комната №; нежилое помещение - общая долевая собственность (1/2), площадь 14,1 кв.м., 1 этаж комната №, расположенные по адресу: <адрес>. Порядок реализации заложенного имущества решением установлен путём продажи с публичных торгов, определена начальная продажная стоимость каждого из объектов. В рамках исполнительного производства, возбужденного ОСП Промышленного района г.Самары, имущество, на которое обращено взыскание, было описано, арестовано и выставлено на публичные торги. В начале октября 2011г. от судебного пристава-исполнителя банк получил предложение принять имущество, принадлежащее Смолякову С.Е. в счёт погашения долга, поскольку оно не было реализовано с торгов. В данном предложении речь шла о передаче в счёт погашения долга двух объектов: 1/3 доли в нежилом помещении, общей площадью 35,4 кв.м. и 1/2 доли в нежилом помещении, общей площадью 14,1 кв.м. по вышеуказанному адресу. Объект - нежилые помещения площадью 169,3 кв.м. на 1 этаже (комнаты №) был продан с торгов. Предлагаемые банку доли в нежилых помещениях являются долями в общем имуществе собственников помещений и принадлежат Смолякову С.Е. Считают, что продавать нежилые помещения в отрыве от долей в общем имуществе торгующая организация не имела права, несмотря на то, что на эти доли имелись отдельные свидетельства. Она должна была продавать нежилые помещения и доли в общем имуществе в качестве единого сложного объекта, сложной вещи. Таким образом, полагают, что независимо от того, что в договоре купли-продажи нежилых помещений, заключенном по результатам торгов, доли в общем имуществе не упомянуты, новый собственник нежилых помещений - Гареева Н.А. стала и собственником долей в общем имуществе, не заплатив за них, а торги проведены в нарушение решения суда. В решении суда была установлена начальная продажная стоимость трех объектов, а на торгах все три объекта фактически были проданы по цене одного. Результаты торгов нарушают интересы банка, как взыскателя, противоречат закону и решению суда, заключенная по результатам торгов сделка также является недействительной.
Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ произведена замена истца по настоящему делу ОАО «Национальный торговый банк» на правопреемника ЗАО «Глобэксбанк» (л.д. 88).
Ссылаясь на указанные обстоятельства, ЗАО «Глобэксбанк» просило суд признать недействительными публичные торги по продаже арестованного имущества: нежилого помещения, площадью 169,3 кв. м (комнаты №), расположенного на 1-м этаже по адресу: <адрес>, принадлежащего Смолякову С.Е. на праве собственности, проведённые ООО «Сам Рост» ДД.ММ.ГГГГ; признать недействительным договор купли-продажи имущества вышеуказанного нежилого помещения и применить последствия недействительности сделки.
Судом постановлено указанное выше решение об отказе в иске.
В апелляционной жалобе ЗАО «Глобэксбанк» просит решение суда отменить полностью и принять по делу новое решение, считает, что судом были неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, а выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ЗАО «Глобэксбанк» поддержал доводы апелляционной жалобы, пояснил, что объекты - нежилые помещения-офисы и нежилые помещения общего пользования подлежали реализации на торгах как сложный объект.
Представители ООО «СамРост» и Гареевой Н.А. возражали против удовлетворения жалобы ЗАО «Глобэксбанк», просили оставить решение суда без изменения.
Повторно рассмотрев дело в порядке, установленном главой 39 ГПК РФ, проверив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного решения.
В соответствии со ст. 57 Федерального закона от 16.07.1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» публичные торги по продаже заложенного имущества организуются и проводятся органами, на которые в соответствии с процессуальным законодательством РФ возлагается исполнение судебных решений, если иное не установлено федеральным законом.
Публичные торги по продаже заложенного имущества проводятся по месту нахождения этого имущества.
Организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта РФ, по месту нахождения недвижимого имущества, а также в сети «Интернет». В извещении указываются дата, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальная продажная цена.
Лица, желающие принять участие в публичных торгах, вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые должны быть указаны в извещении о публичных торгах.
Выигравшим публичные торги признается лицо, предложившее на публичных торгах наиболее высокую цену за продаваемое имущество. Это лицо и организатор публичных торгов подписывают в день их проведения протокол о результатах публичных торгов.
Лицо, выигравшее публичные торги, должно в течение пяти дней после их окончания внести сумму, за которую им куплено заложенное имущество.
В течение пяти дней с момента внесения покупной цены лицом, выигравшим публичные торги, организатор публичных торгов заключает с ним договор купли-продажи. Этот договор и протокол о результатах публичных торгов являются основанием для внесения необходимых записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно ст. 78 Федерального закона «Об исполнительном производстве» обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по исполнительному документу – судебному акту, исполнительному листу, исполнительной надписи нотариуса.
Заложенное имущество, взыскание на которое обращается для удовлетворения требований залогодержателя, реализуется в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, с учетом особенностей, предусмотренных Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и Законом РФ «О залоге», а также другими федеральными законами, предусматривающими особенности обращения взыскания на отдельные виды заложенного имущества.
В силу ст. 87 Федерального закона «Об исполнительном производстве» реализация имущества должника, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, осуществляется путём его продажи специализированными организациями, привлекаемыми в порядке, установленном Правительством РФ.
О передаче имущества должника на реализацию судебный пристав-исполнитель выносит постановление.
Передача специализированной организации имущества должника для реализации осуществляется судебным приставом-исполнителем по акту приема-передачи в течение десяти дней с момента оценки имущества должника.
Цена, по которой специализированная организация предлагает имущество покупателям, не может быть меньше стоимости имущества, указанной в постановлении об оценке имущества должника, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.
Нереализованное имущество должника передается взыскателю по цене на двадцать пять процентов ниже его стоимости, указанной в постановлении судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника.
В силу ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.
Признание торгов недействительными влечёт недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.
Как следует из материалов дела, вступившим в законную силу решением Самарского районного суда г.Самары от ДД.ММ.ГГГГ, со Смолякова С.Е. и Смоляковой С.В. в пользу ОАО «Национальный торговый банк» солидарно взыскана задолженность по кредитному договору и обращено взыскание на принадлежащее Смолякову С.Е. заложенное недвижимое имущество:
- нежилое помещение площадью 169,3 кв.м., 1 этаж комнаты №, кадастровый (или условный) номер объекта №;
- нежилое помещение – общая долевая собственность (1/3), площадью 35, 4 кв.м., 1 этаж, комната №; кадастровый (или условный) номер объекта №;
- нежилое помещение - общая долевая собственность (1/2), площадью 14,1 кв.м, 1 этаж комната № а, кадастровый (или условный) номер объекта №,
расположенные по адресу: <адрес> (л.д. 8).
Порядок реализации заложенного имущества решением суда определён - путём продажи с публичных торгов. Установлена начальная продажная цена каждого из объектов недвижимого имущества.
На основании судебного решения ДД.ММ.ГГГГ выдан исполнительный лист (л.д. 9), ДД.ММ.ГГГГ возбуждено исполнительное производство.
Судом установлено, что в рамках исполнительного производства, возбужденного ОСП Промышленного района г. Самары, имущество, на которое обращено взыскание, было описано, арестовано и на основании поручений Территориального Управления Росимущества в Самарской области передано судебным приставом-исполнителем по акту приема-передачи в специализированную организацию ООО «Сам Рост» для реализации на публичных торгах.
Согласно протоколу заседания комиссии об определении победителя торгов № от ДД.ММ.ГГГГ, победителем торгов в отношении объекта - нежилые помещения, площадью 169,3 кв.м. на 1 этаже (комнаты №) признана Гареева Н.А. (л.д. 81).
На основании данного протокола и в порядке, установленном протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ о результатах публичных торгов по продаже арестованного имущества (л.д. 82), ДД.ММ.ГГГГ между Территориальным Управлением Росимущества в Самарской области (в лице ООО «СамРост») и Гареевой Н.А. заключен договор купли-продажи указанного выше нежилого помещения (л.д. 79).
На момент подписания договора покупателем произведена полная оплата имущества (п. 2.2.).
Право собственности Гареевой Н.А. на объект недвижимого имущества зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по Самарской области выдано свидетельство (л.д. 83).
Установлено также, что на публичных торгах не было реализовано следующее имущество: 1/3 доля нежилого помещения, площадью 35,4 кв.м., 1 этаж комната № и 1/2 доля нежилого помещения, площадью 14,1 кв.м., 1 этаж комната №, расположенные по адресу: <адрес>
Как усматривается из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ взыскатель получил от судебного пристава-исполнителя предложение оставить за собой нереализованное имущество должника по цене на двадцать пять процентов ниже его стоимости (л.д. 7).
Давая оценку исследованным доказательствам, суд правильно указал, что установленный законом порядок проведения публичных торгов был соблюден.
Доказательств нарушения указанной процедуры, которые могут являться основанием для признания торгов недействительными и повлечь недействительность договора, заключённого с лицом, выигравшим торги, истцом не представлено.
Оснований полагать, что недвижимое имущество, на которое обращено взыскание, подлежало реализации как сложная вещь, то есть в составе трех объектов недвижимости одновременно, у суда не имелось.
В силу ст. 87 Федерального закона «Об исполнительном производстве» реализация недвижимого имущества должника, … а также вещи, стоимость которой превышает пятьсот тысяч рублей, включая неделимую, сложную вещь, главную вещь и вещь, связанную с ней общим назначением (принадлежность), осуществляется путем проведения открытых торгов в форме аукциона.
Однако, на такой порядок реализации принадлежащего должнику Смолякову С.Е. недвижимого имущества, в решении суда не указано.
При этом, суд правильно учел, что каждый из объектов недвижимости поставлен на кадастровый учет самостоятельно, имеет индивидуальный кадастровый номер, свидетельства о праве собственности выданы на каждый из объектов.
Решением суда определена начальная продажная цена каждого из трех объектов недвижимости, в отношении которых ОАО «Национальный торговый Банк» предоставил в суд результаты оценки рыночной стоимости и просил установить способ реализации - с публичных торгов, а не в форме аукциона.
Таким образом, определяя перечень недвижимого имущества, подлежащего реализации с публичных торгов, судебный пристав-исполнитель обоснованно указал на необходимость реализации недвижимого имущества в количестве трех единиц.
Специализированной организацией был обоснованно применен способ реализации недвижимого имущества, установленный решением суда.
Суд правильно не принял во внимание ссылки истца на то, что торгующая организация вправе самостоятельно изменить способ реализации недвижимого имущества, поскольку данное право торгующей организации законом не предоставлено.
Нереализованные на торгах доли в недвижимом имуществе принадлежат конкретному собственнику - Смолякову С.Е., что подтверждается соответствующими свидетельствами, в связи с этим доводы Банка о том Гареева А.Н. стала и собственником долей в общем имуществе, не заплатив за них, суд правильно счел несостоятельными.
Суд пришел к правильному выводу, что нежилые помещения, выставленные на торги, являются самостоятельными объектами недвижимого имущества, которые могут быть проданы, заложены, подарены, переоборудованы под другое помещение.
Доказательств тому, что спорные нежилые помещения являются неделимой вещью, суду не представлено.
Учитывая изложенное, учитывая, что публичные торги были проведены без нарушения правил, установленных законом, суд обоснованно отказал в удовлетворении заявленных ЗАО «Глобэксбанк» требований в полном объеме.
Доводы апелляционной жалобы ЗАО «Глобэксбанк» о том, что принадлежавшие должнику Смолякову С.Е. нежилые помещения подлежали реализации как единое целое (сложная вещь), не могут быть приняты во внимание судебной коллегией. Эти доводы являлись предметом проверки и оценки судом первой инстанции и по изложенным выше мотивам правильно признаны необоснованными.
Судебная коллегия полагает, что все обстоятельства, имеющие значение для дела, судом определены правильно, им дана надлежащая правовая оценка. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену принятого решения и предусмотренных статьей 330 ГПК РФ судом не допущено.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия,
О П Р Е Д Е Л И Л А :
Решение Ленинского районного суда г. Самары от 22 февраля 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ЗАО «Глобэксбанк» – без удовлетворения.
Определение апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий:
Судьи: