Судья Сорокина О.А. гр. дело № 33 - 2919
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
2 апреля 2012 года судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
Председательствующего – Пинчук С.В.
Судей: Подольской А.А., Желтышевой А.И.
При секретаре: Тимагине Е.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Алиференко А.Е. на решение Сызранского городского суда Самарской области от 20 января 2012 г., которым постановлено:
«Исковые требования Алиференко А.Е. к Лавровой Э.П. о признании сделки действительной, признании права собственности - оставить без удовлетворения.
Встречные исковые требования Лавровой Э.П. удовлетворить.
Истребовать из чужого незаконного владения Алиференко А.Е. свидетельство о государственной регистрации права от 11.12.2007 г. Лавровой Э.П. на земельный участок и на жилой дом <адрес>».
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Подольской А.А.,
судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Алиференко А.Е. обратился в суд с иском к Лавровой Э.П. о признании сделки купли-продажи земельного участка и жилого дома, заключенной 23.03.2011 г. между Лавровой Э.П. и Алиференко А.Е. - действительной, и признании права собственности.
В обоснование своих требований истец указал, что 23.03.2011 г. между ним и ответчиком Лавровой Э.П., от имени которой на основании доверенности действовала ее дочь - Столярова К.Ю., заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: <адрес>. Договорная стоимость указанного недвижимого имущества составила 350 000 рублей, данная сумма до подписания договора купли-продажи была передана представителю продавца, стороны претензий друг к другу не имели, что подтверждается п. 2.4. договора купли-продажи от 23.03.2011 г.
С момента приобретения указанного имущества истец стал владеть и пользоваться им как своим собственным, в настоящее время приготовился к произведению ремонтных работ жилого дома, а так же пользовался земельным участком в летнее время. Однако фактически владея имуществом, истец не имеет возможности оформить права собственности на него, так как ответчица уклоняется от регистрации данной сделки. 06.05.2011 г. истец получил сообщение об отказе в государственной регистрации права в связи с не предоставлением в Управление Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области Сызранский отдел согласия супруга Боброва С.Г. об отчуждении земельного участка и жилого дома.
Факт того, что Лаврова находится в браке, от истца скрыли. Если бы она хотела представить согласие супруга, ей было предоставлено достаточно времени это сделать: с момента подачи заявления - с 23.03.2011 г. до принятия решения регистрирующего органа об отказе в государственной регистрации - 06.05.2011 г. В настоящее время местонахождение Лавровой и ее представителя ему не известно, по месту регистрации они не появляются. Лишь 23.09.2011 г. супруг ответчицы - Бобров С.Г. выдал согласие на отчуждение жилого дома и земельного участка. Считает договор купли-продажи от 23.03.2011 года действительным.
Ссылаясь на вышеизложенные обстоятельства, Алиференко А.Е. просил суд удовлетворить заявленные исковые требования.
Лаврова Э.П. обратилась в суд со встречным иском к Алиференко А.Е. об истребовании из его чужого незаконного владения документов, а именно: технического паспорта, свидетельства о государственной регистрации права на дом и земельный участок и домовой книги, сославшись на то, что 23.03.2011 г. ее дочь - Гришанова К.Ю., на тот момент Столярова К.Ю., подписала от ее имени договор купли-продажи домовладения по адресу: <адрес>. Считает договор недействительным, поскольку ее дочь подписала договор не понимая значения своей подписи и под воздействием обмана. Как объяснили ей покупатель и риэлтор, деньги за дом она получит только после регистрации права собственности на имя покупателя, а чтобы оформить это право нужно сдать договор купли-продажи в регистрационную палату и с этой целью в договоре указали, что она получила деньги за домовладение до подписания договора, хотя она их не получала и подтвердить факт передачи денег по договору никто и ни чем не может, то есть сделка по купли-продажи домовладения была безденежной и свои обязательства по договору покупатель не выполнил. Документы на дом и земельный участок были сданы в регистрационную палату и после отказа в регистрации были возвращены покупателю, где и находятся по настоящее время.
Ссылаясь на вышеизложенные обстоятельства, Лаврова Э.П. просила суд удовлетворить ее встречные исковые требования.
Судом постановлено указанное выше решение.
В апелляционной жалобе Алиференко А.Е. просит решение отменить, поскольку считает его неправильным, подлежащим отмене в связи с несоответствием выводов суда первой инстанции, изложенных в решении, обстоятельствам дела. Кроме того, полагает, что судом при разрешении спора не правильно применены нормы материального и процессуального права, а также не правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела.
В заседании судебной коллегии Алиференко А.Е. и его представитель – Мельников А.В., действующего на основании доверенности, доводы жалобы поддержали в полном объеме. Просили решение суда первой инстанции отменить, удовлетворив апелляционную жалобу. Мельников А.В. пояснил, что имел место факт технической ошибки в части указания цены сделки -950 000 рублей, это подтверждается материалами дела и показаниями Кириллова. То, что у Лавровой есть муж, истец не знал. Фактически условием договора купли-продажи цена устанавливалась в 350 000 рублей, что подтверждено документально. Полагают, что за истцом должно быть признано право собственности именно с указанием данного условия.
Алиференко А.Е. пояснил, что после того, как получил отказ в регистрации, закрыл дом и начал разыскивать Столярову, которая скрывалась. В связи с этим ему пришлось обратиться в правоохранительные органы с целью проведения соответствующих проверочных мероприятий и возбуждения уголовного дела. Милиция до сих пор Столярову не нашла.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает, что решение подлежит отмене, как постановленное с нарушением норм материального и процессуального права.
Согласно ч.2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Статья 549 ГК РФ определяет, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Из материалов дела следует, что Лавровой Э.П. на праве собственности принадлежат земельный участок, площадью 631 кв.м., и жилой дом, площадью 33,60 кв.м., расположенные по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи от 27.11.2007 года, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 11.12.2007 года.
Лаврова Э.П. состоит в зарегистрированном браке с Бобровым С.Г. с 07.04.2006 года и на покупку вышеуказанного земельного участка и жилого дома Лавровой Э.П. 19.11.2007 года супруг Бобров С.Г. давал письменной согласие, удостоверенное нотариусом.
Так же установлено, что 23.03.2011 года между Лавровой Э.П., от имени которой по доверенности от 08.02.2011г. действовала ее дочь - Столярова К.Ю. (после заключения брака -Гришанова ) и Алифиренко А.Е. заключен договор купли-продажи земельного участка, площадью 631 кв.м и жилого дома, площадью 33,60 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>, при этом в силу п.2.3 цена сделки в соответствии с указанным договором составляла 950 000р.23.03.2011 г. документы на регистрацию перехода права собственности на объект недвижимого имущества - земельный участок и жилой дом, расположенные по вышеуказанному адресу, были сданы в Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области Сызранский отдел.
Уведомлением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области Сызранский отдел № 08/008/2011-490 от 29.03.2011 года государственная регистрация права была приостановлена в виду отсутствия нотариально удостоверенное согласие супруга Лавровой Э.П. - Боброва С.Г. на продажу жилого дома и земельного участка по указанному адресу.
Согласно сообщения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области Сызранский отдел № 08/008/2011-488 от 06.05.2011 года и № 08/008/2011-489 от 06.05.2011 Алифиренко А.Е. было отказано в государственной регистрации права и перехода права собственности на земельный участок и жилой дом по вышеуказанному адресу, поскольку причины, "послужившие основанием для приостановления государственной регистрации, не были устранены.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд указал, что не представлено доказательств того, что сделка купли-продажи совершена в надлежащей форме.
Вместе с тем, с указанным доводом согласиться нельзя, поскольку для договора купли-продажи законом предусмотрена простая письменная форма договора, что сторонами соблюдено.
На момент подписания договора, представить продавца- ее дочь Столярова К.Ю. обладала нотариально оформленными полномочиями на ее заключение в силу выданной ей доверенности, которая Лавровой Э.П. не отзывалась.
Основанием к отказу в регистрации сделки послужило отсутствие нотариального согласия супруга Лавровой Э.П. – Боброва С.Г. на отчуждение объекта недвижимости.
Действительно на момент подачи документов для регистрации сделки согласие супруга получено не было, однако 23.09.2011г. такое согласие от Боброва С.Г. было получено истцом.
Следует принять во внимание, что закон не связывает каким-либо временным промежутком период обращения за регистрацией договора купли-продажи с момента его подписания, в связи с чем доводы о том, что отсутствие такого согласия на момент подписания договора свидетельствуют о его несоответствии закону, основаны на неверном толковании норм права.
Иных препятствий для регистрации сделки купли-продажи не имеется.
При этом в настоящее время ответчица Лаврова Э.П. отказывается обращаться за государственной регистрацией права собственности на жилой дом и земельный участок на имя покупателя.
Доводы суда о том, что денежные средства по договору купли-продажи не передавались в размере 950 000 рублей, заслуживают внимания.
Вместе с тем, в соответствии с п.6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.06.2008 N 11 (ред. от 09.02.2012) "О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству" при определении закона и иного нормативного правового акта, которым следует руководствоваться при разрешении дела, и установлении правоотношений сторон следует иметь в виду, что они должны определяться исходя из совокупности данных: предмета и основания иска, возражений ответчика относительно иска, иных обстоятельств, имеющих юридическое значение для правильного разрешения дела.
Поскольку основанием иска являются фактические обстоятельства, то указание истцом конкретной правовой нормы в обоснование иска не является определяющим при решении судьей вопроса о том, каким законом следует руководствоваться при разрешении дела.
Судом не ставился на обсуждение вопрос конкретизации требований сторон, хотя истец указывал, что фактически договор заключен на условиях цены сделки- 350 000 рублей.
В обоснование указанных доводов истцом представлено: объявление в газете «Еще бесплатнее», согласно которому дом (р-н Рудник), баня, 6 соток, документы готовы, 350 000 рулей и указан номер сотового телефона Кириллова М.С., оказывавшего продавцу услуги по продажи дома и земельного участка, что Столяровой К.Ю. и неоспаривалось; договор задатка, составленного между Кирилловым М.С. и Алиференко А.Е., по которому он получил 20 000 рублей за дом, находящийся по адресу <адрес>. Общая сумма – 350 000 рублей.
Из постановления об отказе в возбуждении уголовного дела от 30.09.2011г. следует, что Кириллов М., будучи допрошенным в рамках проводимой проверки пояснил, что он несколько лет знаком с Лавровой Э.П., ее дочерью Столяровой К.Ю. В начале 2011г. Столярова К.Ю. попросила его помочь в продаже дома матери по адресу <адрес>. Он дал объявление в газету, где указал свой сотовый номер телефона, дом и земельный участок продавались за 350 000 рублей, в договоре купли-продажи ошибочно указано 950 000 рублей. При подписании договора стороны в него не всматривались, и ошибка была обнаружена позднее. Он был свидетелем того, что Алиференко А.Е. лично в руки Столяровой Кристины в регистрационной палате передал 330 000 рублей. Ранее он по договору задатка получил от Алиференко 20 000 рублей. В регистрационной палате Столярову спрашивали, получила ли она деньги, она сказала, что полностью.(л.д.101-102)
Признавая данный договор недействительным, суд не привел доказательств такового. Наличие в договоре технической описки в части указания цены сделки как 950 000 рублей, не свидетельствует о том, что сам договор недействителен.
Со стороны ответчицы при рассмотрении гражданского дела № 2-2829/11 о регистрации перехода права собственности не заявлялось, что денежные средства ими не получены.
Из представленной выписки по счету Столяровой К.Ю. из Сбербанка РФ от 24.03.2011г. следует, что она открыла новый счет и внесла 100 000 рублей.
Каких-либо доказательств обмана со стороны Алиференко при заключении договора купли-продажи представителя ответчицы суду не представлялось, доказательств подписания договора под угрозами также не имеется.
Более того, договор в части указания на то, что расчеты между сторонами осуществлены полностью, ничем не опровергнут. Кроме того, данные обстоятельства являются основанием к взысканию денежных средств, а не признанию договора недействительным.
При таких обстоятельствах, решение суда нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене, с вынесением нового решения суда о признании сделки купли-продажи от 23.03.2011г., заключенной между Алиференко А.Е. и Лавровой Э.П., в лице представителя по доверенности Столяровой К.Ю. земельного участка, площадью 631 кв.м и жилого дома, площадью 33,60 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>, при этом в силу п.2.3 цена сделки в соответствии с указанным договором составляет 350 000р., из которых земельный участок приобретает по цене 100 000 рублей, а жилой дом- 250 000 рублей, - действительной, признании права собственности Алиференко А.Е. на спорные объекты недвижимости.
При этом в удовлетворении исковых требований Лавровой Э.П. об истребовании у Алиференко А.Е. технического паспорта на дом, свидетельства о государственной регистрации права собственности на жилой дом и земельный участок 82 по ул. Заводская г. Сызрани, домовой книги следует отказать, как необоснованных.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А:
Решение Сызранского городского суда Самарской области от 20 января 2012 г. отменить.
Постановить по делу новое решение суда.
Признать действительной сделку купли-продажи, заключенную на основании договора от 23.03.2011г. Алиференко А.Е. и Лавровой Э.П., в лице представителя по доверенности Столяровой Кристиной Юрьевной земельного участка, площадью 631 кв.м. и жилого дома, площадью 33,60 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>, при этом в силу п.2.3 общая стоимость земельного участка и жилого дома составляют 350 000р., из которых согласно п.2.2. земельный участок приобретается за 100 000 рублей, а жилой дом- 250 000 рублей.
Признать за Алиференко А.Е. право собственности на основании договора купли-продажи от 23.03.2011г. на земельный участок, площадью 631 кв.м., кадастровый (или условный) номер 63:08:0201009:0020 и жилой дом, площадью 33,60 кв.м., кадастровый (или условный) номер 63-63-08/040/2007-943 расположенных по адресу: <адрес>.
Данное определение является основанием для осуществления государственной регистрации права собственности Алиференко А.Е. на выше указанные объекты недвижимого имущества.
Определение вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий- подпись
Судьи: 2 подписи
Копия верна.
Судья
Секретарь