Судья: Рандина О.В. № 33-3474/2012
АПЕЛЛЯЦИОНОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
17 апреля 2012 года
судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
председательствующего Николаевой Н.М.
судей Сафоновой Л.А., Никоновой О.И.
при секретаре Иванниковой Н.В.
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Акционерного банка «ГПБ-Ипотека» (ОАО) к Кабаеву В.А., Кабаевой О.А. о взыскании денежных средств и обращении взыскания на заложенное имущество,
а так же по встречному иску Кабаева В.А., Кабаевой О.А. к Акционерному банку «ГПБ-Ипотека» о признании сделки ничтожной и применении последствий недействительности ничтожной сделки,
по апелляционной жалобе представителя ответчиков Кабаева В.А., Кабаевой О.А. на решение Кировского районного суда г.Самары от 15 февраля 2012 года,
заслушав доклад судьи Самарского областного суда Сафоновой Л.А., объяснения представителя ответчиков Андрушко Д.Н., действующего на основании доверенности, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, возражения на апелляционную жалобу представителя истца Михно А.В., действующего на основании доверенности, судебная коллегия
У С Т А Н О В И Л А:
ОАО АБ «ГПБ-Ипотека» обратилось в суд с иском к Кабаевым В.А., О.А. о взыскании денежных средств и обращении взыскания на заложенное имущество. В обоснование своих требований указало, что 31.07.2007 г. между ЗАО «Тольятти Регион Ипотека» и Кабаевым В.А., Кабаевой О.А. заключен договор целевого займа. В соответствии с условиями договора о предоставлении денежных средств, ответчикам сроком на 120 месяцев были предоставлены денежные средства в размере 2 603 000 рублей на приобретение в собственность квартиры, общей площадью 53,80 кв.м., находящейся по адресу: <адрес>. Факт предоставления кредита подтверждается платежным поручением № 1009 от 01.08.2007г.
Предмет ипотеки был приобретен залогодателем на основании договора купли-продажи квартиры с использованием заемных денежных средств от 01.08.2007 г. Первоначальным залогодержателем предмета ипотеки и заимодавцем по договору о предоставлении денежных средств являлось ЗАО «Тольятти Регион Ипотека», права которого как залогодержателя и заимодавца удостоверены закладной.
В настоящий момент законным владельцем закладной, залогодержателем предмета ипотеки и кредитором по договору о предоставлении денежных средств является Акционерный банк «ГПБ - Ипотека».
Ответчики не исполняли надлежащим образом взятые на себя обязательства по возврату суммы займа и начисленных процентов.
Ссылаясь на указанные обстоятельства, ОАО АБ «ГПБ-Ипотека» просило суд взыскать солидарно с Кабаева В.А., Кабаевой О.А. задолженность по состоянию на 15.11.2011г. в размере 2 126 529,61 рублей, в том числе 1 998 410,49 рублей - основной долг, 128119,12 рублей - проценты за пользование займом, сумму процентов за пользование кредитными средствами по ставке 13,5% годовых, начисляемых на сумму основного долга 1 998 410,49 рублей за период с 16.11.2011 г. по дату фактического возврата суммы займа включительно, государственную пошлину в размере 18832,65 рублей. Обратить взыскание на предмет ипотеки - квартиру, общей площадью 53,80 кв.м., кадастровый (условный) номер объекта №, находящуюся по адресу: <адрес>. Определить начальную продажную стоимость квартиры в сумме 3 087 000 рублей.
Кабаев В.А., Кабаева О.А. обратились в суд со встречным исковым заявлением к ОАО АБ «ГПБ-Ипотека» о признании сделки ничтожной и применении последствий недействительности ничтожной сделки. В обоснование своих требований указали, что договор целевого займа от 31.07.2007 года является ничтожным, а обременение закладной - не возникшим. У банка не возникло право залогодержателя на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, поскольку договор целевого займа, с включенным в него соглашением об ипотеке и содержащим обеспеченное ипотекой обязательство, не зарегистрирован в ЕГРП на недвижимое имущество. Денежные средства, полученные по ничтожной сделке, фактически являются неосновательным обогащением.
Ссылаясь на указанные обстоятельства, просили суд признать договор целевого займа от 31.07.2007 года ничтожным, применить последствия недействительности сделки. Взыскать с банка денежные средства, уплаченные ими по кредитному договору в размере 1 341 257,21 рублей за период с января 2009 г. по январь 2012 г. Признать обременение не возникшим и аннулировать закладную на спорную квартиру.
Решением Кировского районного суда г.Самары от 15 февраля 2012 года постановлено: «Взыскать с Кабаева В.А., Кабаевой О.А., солидарно, в пользу Акционерного банка «ГПБ-Ипотека» сумму задолженности 2 126 529 рублей 61 копейку и расходы по оплате госпошлины в размере 18 832 рублей 65 копеек, а всего 2145362 (два миллиона сто сорок пять тысяч триста шестьдесят два) рубля 26 копеек.
Взыскать с Кабаева В.А., Кабаевой О.А., солидарно, в пользу Акционерного банка «ГПБ-Ипотека» проценты за пользование кредитными средствами по ставке 13,5 % годовых, начисляемых на сумму 1998410 (один миллион девятьсот девяносто восемь тысяч четыреста десять) рублей 49 копеек за период начиная с 16.11.2011 г. по дату фактического возврата суммы займа.
Обратить взыскание на заложенное имущество - квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов, определив начальную продажную цену квартиры в 3 600 000 (три миллиона шестьсот тысяч) рублей.
Во встречном иске Кабаева В.А., Кабаевой О.А. к Акционерному банку «ГПБ-Ипотека» о признании сделки ничтожной и применении последствий недействительности ничтожной сделки отказать».
В апелляционной жалобе представитель ответчиков Кабаева В.А., Кабаевой О.А. просит решение суда отменить и принять по делу новое решение, удовлетворив встречные исковые требования. При этом ссылается на следующие обстоятельства.
Судом не рассмотрен факт проведенной ответчиками оплаты по состоянию на дату обращения в суд, в счет возврата денежных средств по договору займа в размере 2 029 410,95 рублей. В сведениях о поступивших платежах заемщика отсутствует информация о произведенных платежах на общую сумму 114 592,63 рублей.
Кроме того, судом не рассмотрен график начисленных и уплаченных сумм, представленный ответчиком и рассчитанный в соответствии с условиями договора займа.
Судом неправильно применены положения Закона «Об ипотеке». Так судом указано, что предмет ипотеки приобретен с использованием заемных средств по договору купли-продажи. Указанный договор зарегистрирован в УФРС по Самарской области. Из свидетельства о государственной регистрации усматривается, что квартира имеет обременение – ипотека в силу закона. Однако займодавец – ЗАО «Тольятти Регион Ипотека» не является стороной договора купли-продажи. Кроме того, основанием возникновения обязательства, обеспеченного ипотекой, в соответствии с закладной, является договор целевого займа, а не договор купли-продажи.
Обеспечением исполнения обязательств заемщиков в соответствии с договором займа является ипотека в силу закона объекта недвижимого имущества. Таким образом, в договор займа включено соглашение об ипотеке. Между тем, в соответствии с Законом «Об ипотеке» соглашение об ипотеке должно быть составлено в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации сделки, в предусмотренных законом случаях, влечет ее недействительность, в связи с чем, договор целевого займа является ничтожным, а обременение – не возникшим.
Ответчики Кабаев В.А. и Кабаева О.А. в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, надлежаще извещены о времени и месте слушания дела. Ими выдана доверенность на представление их интересов в суде.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчиков Андрушко Д.Н. доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, просил решение суда первой инстанции отменить, вынести по делу новое решение, которым удовлетворить встречные исковые требования Кабаевых, а в иске Акционерному банку «ГПБ-Ипотека» (ОАО) – отказать.
Представитель истца Михно А.В., действующий на основании доверенности, возражал против доводов апелляционной жалобы, полагая их необоснованными. Просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.
Проверив материалы дела, заслушав участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда, считая его законным и обоснованным.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
В соответствии с ч. 1 ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты.
К отношениям по кредитному договору применяются правила, регулирующие отношения по договору займа, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.
В силу ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.
Судом установлено, что 31.07.2007 г. между ЗАО «Тольятти Регион Ипотека» и Кабаевым В.А., Кабаевой О.А. заключен договор целевого займа № С87/07.
В соответствии с условиями договора о предоставлении денежных средств, ответчикам сроком на 120 месяцев, были предоставлены денежные средства в размере 2603000 рублей на приобретение в собственность Кабаева В.А., Кабаевой О.А. квартиры, находящейся по адресу: <адрес> /л.д.11-26/.
Материалами дела подтверждается, что вышеуказанная сумма займа предоставлена Кабаевым В.А., О.А., что подтверждается платежным поручением № 1009 от 01.08.2007г. /л.д.27/.
Согласно разделов 3 и 4 договора о предоставлении денежных средств ответчик обязался возвращать заем и уплачивать проценты из расчета процентной ставки в размере 13,5% годовых путем осуществления ежемесячных платежей. Уплата процентов производится по день окончательного возврата займа включительно.
Материалами дела установлено, что ответчики ненадлежащим образом исполняли свои обязательства по возврату суммы займа, в связи с чем, образовалась задолженность, которая согласно расчету, представленному истцом, по состоянию на 15.11.2011 года составляет 1998410,49 рублей, по процентам 128119,12 рублей /л.д.6/, подтверждается справкой банка о поступивших от ответчиков платежах /л.д.103/, графиком начисленных и уплаченных сумм /л.д. 194-197/.
Являются необоснованными доводы апелляционной жалобы о том, что в сведениях о поступивших платежах заемщика отсутствует информация о произведенных платежах на общую сумму 114 592,63 рублей, в связи с чем, неверно определена сумма оставшейся задолженности. Суммы, указанные в графике произведенных платежей, составленном ответчиком /л.д. 174/, совпадают с суммами произведенных платежей, указанных в сведениях о поступивших платежах, представленных истцом /л.д.103/. Суд первой инстанции обоснованно указал, что ответчиками при оспаривании размера задолженности не учтена просрочка платежей по кредиту и процентов /л.д.153/, расчет, представленный стороной ответчиков, является неверным.
Таким образом, судебная коллегия усматривает, что ответчиками нарушены обязательства, предусмотренные договором целевого займа.
Согласно раздела 4.4 договора целевого займа, истец имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств, путем предъявления заемщикам требования о досрочном возврате суммы займа, начисленных процентов за пользование займом и суммы пеней в случае просрочки заемщиками осуществления очередного ежемесячного платежа по займу более чем на 30 календарных дней, при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более 3-х раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна и в других случаях.
Данное условие договора не противоречит ст. 811 ГК РФ, в соответствии с которой, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.
Требования истца о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой обязательств, направленное в досудебном порядке /л.д.40/, было оставлено ответчиками без удовлетворения.
Таким образом, подлежат удовлетворению исковые требования о взыскании солидарно с Кабаева В.А., Кабаевой О.А. задолженности по состоянию на 15.11.2011г. в размере 2 126 529,61 рублей, в том числе 1 998 410,49 рублей - основной долг, 128119,12 рублей - проценты за пользование займом
Требования истца о взыскании процентов за пользование займом в размере 13,5% годовых, начисляемых на сумму 1 998 410,49 рублей за период с 16.11.2011 года по дату фактического возврата суммы займа включительно так же были удовлетворены судом первой инстанции, что соответствует условиям оспариваемого договора.
В соответствии ч. 1 ст. 77 Закона от 16.07.1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено законом или договором, квартира, приобретенная полностью либо частично с использованием кредитных средств банка, предоставленных на приобретение квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на квартиру. Залогодержателем по данному залогу является банк предоставивший кредит на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
В силу ч. 2 ст. Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» к залогу или квартиры, возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.
Из материалов дела следует, что по договору купли-продажи квартиры с использованием заемных денежных средств от 01.08.2007 г., заключенному между Ковтуновым С.В. и Кабаевым В.А., Кабаевой О.А. была приобретена квартира, находящаяся по адресу: <адрес>
Указанный договор зарегистрирован в УФРС по Самарской области /л.д.7-9/.
В соответствии с п.2.4 договора купли-продажи, квартира в обеспечение исполнения обязательств заемщика по договору займа считается находящейся в залоге у займодавца в силу закона с момента государственной регистрации настоящего договора и права собственности покупателя на квартиру.
Согласно п.2.5 договора купли-продажи, на момент подписания настоящего договора квартира, как предмет ипотеки в силу закона оценивается в 3 062 800 рублей в соответствии с заключением независимого оценщика ООО «Эксперт».
В связи с тем, что указанная квартира были приобретена за счет заемных средств, была установлена и зарегистрирована ипотека (залог) в силу закона в обеспечение исполнения обязательств Заемщиков по указанному договору займа, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним была сделана запись регистрации и указано в Свидетельстве о государственной регистрации права собственности на квартиру / л.д. 89/.
В настоящее время законным владельцем Закладной, залогодержателем предмета ипотеки и кредитором по договору о предоставлении денежных средств является акционерный банк «ГПБ-Ипотека» (Открытое акционерное общество), что подтверждается отметками о передаче прав по Закладной /л.д.28-39/.
В силу п.2 ст. 13 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой.
В соответствии с отметкой на закладной права по данной закладной в настоящее время принадлежат акционерному банку «ГПБ-Ипотека» (Открытое акционерное общество).
В соответствии с п. 3 ст. 48 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» владелец закладной считается законным, если его права на закладную основываются на последней отметке на закладной, сделанной предыдущим владельцем, если иное не установлено настоящим пунктом.
В соответствии с п. 2 ст. 48 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» передача прав на закладную другому лицу означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности. Владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной.
В соответствии со ст. 348, 349 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда.
В соответствии со ст. 50 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
Согласно ч. 1 ст. 54.1 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.
В соответствии с п. 7.1. Закладной основанием для обращения взыскания на заложенное имущество являются просрочка внесения очередного платежа, не удовлетворение требований владельца закладной о полном досрочном погашении задолженности по обеспеченным залогом обязательствам.
В связи с ненадлежащим исполнением ответчиками условий договора целевого займа № С87/07 от 31.07.2007 года, владелец закладной вправе обратить взыскание на предмет ипотеки (п. 7.1. Закладной, п. 1 ст. 50, ст. 51 «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 348 ГК).
В соответствии с п. 7.3. Закладной, ст. 3 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» требования Владельца закладной из стоимости заложенного имущества удовлетворяются в полном объеме, определяемом к дате фактического удовлетворения, включая сумму обязательства, начисленные проценты за пользование этой суммой, пеню, начисленную за просрочку исполнения обязательств, расходы по взысканию, оценке и реализации заложенного имущества, судебные издержки и прочие расходы, вызванные неисполнением или ненадлежащим исполнением Заемщиками своих обязательств по закладной и проведением процедуры обращения взыскания на Предмет ипотеки и отселению Заемщиков (Залогодателей).
В соответствии со ст. 54 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить способ реализации имущества, на которое обращается взыскание; начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.
Согласно ст. 56 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов.
При определении начальной продажной цены заложенного имущества, необходимо исходить из рыночной стоимости спорной квартиры, которая в соответствии с отчетом об оценке от 30.12.2011 года, выполненным ООО «Региональная оценка собственности», составляет 3 600 000 рублей /л.д.50-94/.
Учитывая данные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что требования ОАО АБ «ГПБ-Ипотека» об обращении взыскания на заложенное имущество путем продажи с публичных торгов, подлежат удовлетворению.
Согласно ч.3 ст. 10 Федерального закона « Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.1998 года, при включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке.
Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований Кабаева В.А., Кабаевой О.А. о признании договора целевого займа ничтожным, применении последствий недействительности сделки, суд первой инстанции правомерно указал, что договор целевого займа заключен в соответствии с требованиями действующего законодательства, кроме того, договор купли-продажи квартиры с использованием заемных средств содержит все существенные условия, в том числе и соглашение об ипотеке передаваемого имущества до полного погашения покупателем обязательств, возникших из договора целевого займа (п.5.6 договора), договор зарегистрирован в УФРС по Самарской области, в связи с чем, оснований для признания договора ничтожным и обременения не возникшим у суда не имелось.
Доводы апелляционной жалобы в указанной части является несостоятельным, опровергается материалами дела.
Таким образом, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает. Оценка судом обстоятельств дела и доказательств, представленных в их подтверждение, соответствует требованиям ст. 67 ГПК РФ и доводами апелляционной жалобы не опровергается. С учетом изложенного, судебная коллегия признает доводы апелляционной жалобы несостоятельными, поскольку все обстоятельства, на которые указано в жалобе, проверены судом первой инстанции, они учтены при постановке решения и не могут служить основанием к его отмене.
Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену принятого решения и предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, судом не допущено.
На основании изложенного, руководствуясь ст.328-330 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Кировского районного суда г.Самары от 15 февраля 2012 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу представителя ответчиков Кабаева В.А., Кабаевой О.А. – Андрушко Д.Н. оставить без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи: