Судья: Саломатин А.А. гр.д. № 33-3576
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
23 апреля 2012 года судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
председательствующего судьи – Салдушкиной С.А.,
судей – Шуликиной С.М., Вачковой И.Г.
при секретаре – Тимагине Е.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционным жалобам Андреенко Г.Ф., Незвановой А.В. на решение Самарского районного суда г.Самары от 16 февраля 2012 года, которым постановлено:
«Исковые требования ООО АПРСФ «Содействие» в лице конкурсного управляющего к Незвановой АВ, Андреенко ГФ об изменении договора о долевом участии в строительстве жилья удовлетворить.
Изменить договор о долевом участии в строительстве жилья от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный между ООО АПРСФ «Содействие» и Незвановой АВ, Андреенко ГФ.
Пункт 2.1 договора № от ДД.ММ.ГГГГ изложить в следующей редакции:
«Стоимость доли Незвановой А.В. и Андреенко Г.Ф. составляет б 154 000 рублей».
Пункт 2.2. договора № от ДД.ММ.ГГГГ изложить в следующей редакции:
«Оплата стоимости доли осуществляется Незвановой А.В. и Андреенко Г.Ф. в течение 1 месяца с момента вступления в законную силу решения Самарского районного суда г. Самары от 16.02.2012г. по гражданскому делу № 2-256/12 путем внесения суммы в счет оплаты доли на расчетный счет ООО АПРСФ «Содействие».
В удовлетворении встречных исковых требований Незвановой АВ, Андреенко ГФ к ООО АПРСФ «Содействие» о признании права собственности на незавершенный строительством объект отказать.
Взыскать с Незвановой АВ, Андреенко ГФ в доход государства сумму государственной пошлины по делу в размере 200 рублей».
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Салдушкиной С.А., объяснения Анреенко Г.Ф., ее представителя Березун Н.И. по доверенности, пояснения представителя Незвановой А.В. – Морозова А.В. по доверенности, поддержавших доводы апелляционных жалоб, возражения на жалобу представителя ООО «АПРСФ «Содействие» – Долинской А.Ю. по доверенности, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
ООО Агропромышленная ремонтно-строительная фирма «Содействие» в лице конкурсного управляющего обратилось в суд с иском к Незвановой А.В., Андреенко Г.Ф. об изменении договора долевого участия в строительстве, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ответчиками и ООО Агропромышленная ремонтно-строительная фирма «Содействие» был заключен договор долевого участия в строительстве №, предметом которого являлось участие ответчиков в строительстве жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> (номер строительный) в виде трехкомнатной квартиры со строительным номером № площадью 123 кв.м. Согласно условиям заключенного между сторонами договора стоимость данной доли в строительстве была определена сторонами в размере 46 000 долларов США в рублях по курсу ЦБ РФ на день оплаты. Стороны также пришли к соглашению о том, что оплата Незвановой А.В. и Андреенко Г.Ф. стоимости указанной доли производится в течение 10 дней после подписания акта государственной комиссии о вводе дома в эксплуатацию.
Застройщик ООО АПРСФ «Содействие» в установленный срок дом не достроил, обязанность по достройке дома и ввода его в эксплуатацию взяло на себя ТСЖ <данные изъяты>, в связи с чем между ТСЖ и Министерством строительства и ЖКХ Самарской области был заключен договор о предоставлении субвенции пострадавшим дольщикам в виде выделения денежных средств за счет средств областного бюджета на завершение строительства дома.
Ответчики включены в реестр участников долевого строительства многоквартирных домов (обманутых дольщиков). В настоящее время спорный жилой дом в эксплуатацию не введен.
Ссылаясь на то, что в настоящее время ответчиками стоимость доли в строительстве квартиры не оплачена, ранее вступившим в законную силу решением Самарского районного суда г. Самары ответчикам отказано в признании права собственности на жилое помещение, кроме того, в настоящее время существенно изменились обстоятельства, при которых заключался договор долевого участия в строительстве жилья, истец просил суд изменить условия договора.
Пункт 2.1 договора изложить в следующей редакции: «Стоимость доли Незвановой А.В. и Андреенко Г.Ф. составляет 6 154 000 рублей».
Пункт 2.2. договора № от ДД.ММ.ГГГГ изложить в следующей редакции: «Оплата стоимости доли осуществляется Незвановой А.В. и Андреенко Г.Ф. в течение 1 месяца с момента вступления в законную силу решения Самарского районного суда г. Самары от 16.02.2012г. по гражданскому делу № 2-256/12 путем внесения суммы в счет оплаты доли на расчетный счет ООО АПРСФ «Содействие».
Андреенко Г.Ф. и Незванова А.В. обратились со встречным исковым заявлением о признании права собственности на незавершенный строительством объект, он ссылались на то, что ДД.ММ.ГГГГ между истцами и ООО АПРСФ «Содействие» был заключен договор долевого участия в строительстве трехкомнатной квартиры площадью 123 кв.м. Ответчик нарушил свои обязательства по сдаче дома в эксплуатацию обязанность по достройке дома и ввода его в эксплуатацию взяло на себя ТСЖ <данные изъяты>, в связи с чем между ТСЖ и Министерством строительства и ЖКХ Самарской области был заключен договор о предоставлении субвенции пострадавшим дольщикам в виде выделения денежных средств за счет средств областного бюджета на завершение строительства дома.
Истцы включены в реестр участников долевого строительства многоквартирных домов (обманутых дольщиков). ТСЖ <данные изъяты> также не выполнило обязанность по завершению строительства дома, в связи с чем истцы просили суд с учетом уточненных требований признать за ними право общей долевой собственности (по 1/2 доле каждому) на незавершенный строительством объект в виде трехкомнатной квартиры в двух уровнях со строительным номером 32, расположенную на 7-8 этажах, общей площадью 123,08 кв.м., находящуюся в жилом доме по адресу: <адрес>.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционных жалобах Андреенко Г.Ф., Незванова А.В. просят решение суда отменить, удовлетворить их встречные исковые требования, в удовлетворении требований ООО АПРСФ «Содействие» отказать.
В судебном заседании Андреенко Г.Ф., ее представитель и представитель Незвановой А.В. поддержали апелляционные жалобы по изложенным в ней доводам.
Представитель ООО АПРСФ «Содействие» в судебном заседании просил решение суда 1 инстанции оставить без изменения, считая его законным и обоснованным, а апелляционные жалобы – без удовлетворения.
Выслушав объяснения сторон, изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, в совокупности с исследованными доказательствами, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Из материалов дела усматривается, ДД.ММ.ГГГГ между Андреенко Г.Ф., Незвановой А.В. и ООО «Агропромышленная ремонтно-строительная фирма «Содействие» был заключен договор № долевого участия в строительстве, предметом которого являлось участие ответчиков в строительстве жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> (номер строительный) в виде трехкомнатной квартиры со строительным номером № площадью 123 кв.м. По условиям договора стоимость данной доли в строительстве была определена сторонами в размере 46 000 долларов США в рублях по курсу ЦБ РФ на день оплаты (п. 2.1. договора). Стороны также пришли к соглашению о том, что оплата ответчиками стоимости указанной доли производится в течение 10 дней после подписания акта государственной комиссии о вводе дома в эксплуатацию (п. 2.2 договора).
ООО АПРСФ «Содействие» обязалось завершить строительно-монтажные работы в срок до ДД.ММ.ГГГГ В дальнейшем, в связи с не выполнением ООО АПРСФ «Содействие» своих обязательств по договору и введением в отношении него конкурсного производства ДД.ММ.ГГГГ между Министерством строительства и ЖКХ Самарской области и ТСЖ <данные изъяты> был заключен договор № о предоставлении субвенции, согласно условиям которого Министерство строительства и ЖКХ во исполнение Закона Самарской области № 13-ГД «О мерах по защите прав участников долевого строительства (обманутых дольщиков) на территории Самарской области» предоставляло ТСЖ субвенцию за счет средств областного бюджета на завершение строительства жилого дома, в котором расположена спорная квартира. При заключении договора Незванова А.В. была указана в качестве члена товарищества собственников жилья.
Согласно п. 1.2. указанного договора субвенция в размере 51 821 680 рублей предоставлялась участникам долевого строительства, сведения о которых содержались в реестре обманутых дольщиков. Данные денежные средства были перечислены на счет ТСЖ, что подтверждается копиями платежных поручений.
ДД.ММ.ГГГГ между Министерством строительства и ЖКХ Самарской области, ТСЖ <данные изъяты> и ООО <данные изъяты> был заключен договор №, согласно условиям которого ТСЖ взяло на себя обязанности застройщика, а ООО <данные изъяты> - обязанности генподрядчика по завершению строительства указанного дома.
Согласно ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
В соответствии с ч. 4 ст. 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В соответствии со ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В соответствии с положениями ФЗ от 25.02.1999г. № 39-ФЗ (в редакции от 24.07.2004г.) «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации осуществляемой в форме капитальных вложений», статьей 2 которого установлено, что действие данного Закона распространяется на отношения, связанные с инвестиционной деятельностью, осуществляемой в форме капитальных вложений.
Статья 4 указанного закона определяет инвесторов как лиц, осуществляющих капитальные вложения на территории России, заказчиков как уполномоченных на то инвесторами физических и юридических лиц, которые осуществляют инвестиционные проекты. Статья 6 названного закона предоставляет инвесторам равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений. В силу ст. 7 данной закона незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором или заказчиком выполненных работ и услуг.
Судом установлено, что стоимость доли в строительстве спорной квартиры Андреенко Г.Ф. и Незванова А.В. до настоящего времени не оплатили.
Судом также установлено, что завершение строительства дома № по <адрес> осуществлялось за счет средств областного бюджета, выделенных в рамках Закона Самарской области № 13-ГД «О мерах по защите прав участников долевого строительства (обманутых дольщиков) на территории Самарской области». Какого-либо участия в строительстве данного дома путем внесения денежных средств Андреенко и Незванова не принимали.
На основании постановления следователя СЧ по РОПД СУ при УВД г. Самары от ДД.ММ.ГГГГ Андреенко Г.Ф и на основании постановления следователя СЧ по РОПД СУ при УВД г. Самары от ДД.ММ.ГГГГ Незванова А.В.. признаны потерпевшими по уголовному делу, возбужденному по факту мошеннических действий гендиректора ООО АПРСФ «Содействие», Незванова и Андреенко включены в реестр участников долевого строительства многоквартирных домов (обманутых дольщиков).
Суд правильно указал, что включение Андреенко и Незвановой в реестр обманутых дольщиков само по себе не порождает у них право на получение квартиры в собственность, поскольку таковое включение было произведено лишь на основании постановлений следователя о признании потерпевшими.
Спорный дом был построен на денежные средства иных дольщиков и выделенные денежные средства в рамках субвенции, Незванова и Андреенко не вносили денежные средства на строительство дома, поэтому не нарушены их имущественные права и законные интересы.
Судом установлено, что в настоящее время ООО АПРСФ «Содействие» является банкротом, в стадии конкурсного производства находится ТСЖ «<данные изъяты>
Суд обоснованно указал, что после завершения процедуры банкротства и ликвидации ООО АПРСФ «Содействие» как застройщика и ТСЖ <данные изъяты> как получателя субвенции, на средства которой было завершено строительство дома, Незванова А.В. и Андреенко Г.Ф. получат спорное жилое помещение без внесения ими каких-либо денежных средств.
С учетом изложенного суд пришел к правильному выводу об удовлетворении требований истца об изменении договора, указав, что в момент заключения договора стороны не могли предвидеть об изменении обстоятельств в виде банкротства застройщика, выделения денежных средств на достройку домa органами государственной власти Самарской области; данное изменение обстоятельств произошло вне зависимости от воли лиц, участвующих в обязательстве, поскольку банкротство юридического лица застройщика произошло помимо его воли. Исполнение условий договора без изменения его условий в части цены квартиры и порядка ее оплаты в настоящее время нарушит соотношение имущественных интересов застройщика в лице конкурсного управляющего, а также кредиторов ООО АПРСФ «Содействие» и повлечет для кредиторов застройщика ущерб, в связи с которым общество, а также его кредиторы будут лишены возможности требовать удовлетворения своих имущественных претензий.
Ссылка представителей Незвановой А.В. и Андреенко Г.Ф. на решение Самарского районного суда г. Самары от 18.10.2010г. по гражданскому делу № 2-2000/10, которым установлено отсутствие обстоятельств, влекущих возможность изменения условий договора, является необоснованной, поскольку данным решением ООО АПРСФ «Содействие» отказано в удовлетворении исковых требований к Незвановой А.В. и Андреенко Г.Ф. о расторжении договора.
Удовлетворяя требования истца, суд учел то, что в настоящее время по сравнению с моментом заключения спорного договора о долевом участии в строительстве жилья (2005 год) существенно изменилась стоимость спорного жилого помещения в связи с удорожанием строительных материалов, строительных работ, а также общей рыночной стоимости жилого помещения.
Согласно отчету об определении рыночной стоимости квадратного метра жилья в спорном жилом доме стоимость квадратного метра составляет 51 090 рублей.
Суд обоснованно отказал в удовлетворении требований Незвановой А.В. и Андреенко Г.Ф. о признании права собственности на незавершенный строительством объект – трехкомнатную спорную квартиру.
Имеется вступившее в законную силу решение Самарского районного суда г. Самары от 01.04.2010г., которым Незвановой и Андреенко отказано в удовлетворении исковых требований к ООО АПРСФ «Содействие» о признании права собственности на незавершенный строительством объект в виде трехкомнатной квартиры в двух уровнях со строительным номером №, общей площадью 123,08 кв.м, находящуюся по адресу: <адрес>. Основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований послужило отсутствие у истцов доказательств, подтверждающих оплату ими стоимости жилого помещения.
При рассмотрении настоящего дела доказательств оплаты стоимости спорного жилого помещения Андреенко и Незванова также не представили.
Суд не принял внимание ссылку представителей Незвановой и Андреенко на соглашение о расторжении договора долевого участия в строительстве жилья от ДД.ММ.ГГГГ Указанный документ не подтверждает факт внесения Незвановой и Андреенко каких-либо денежных средств по договору № от ДД.ММ.ГГГГ
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Андреенко Г.Ф. и ООО АПРСФ «Содействие» был заключен договор о долевом участии в строительстве жилья, предметом которого являлось жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, площадью 84,6 кв.м. В последующем между сторонами заключено соглашение о расторжении указанного договора, согласно пункту 2 которого в связи с невозможностью ООО АПРСФ «Содействие» возврата дольщику денежных средств, выплаченных по договору, произведенным ремонтом квартиры №, изменением условий договора, стороны решили перезаключить договор на <адрес>, оплату по договору № от ДД.ММ.ГГГГ засчитать в перезаключаемом договоре.
Из текста указанного соглашения усматривается лишь о возникшей между сторонами договоренности перезаключить договор на квартиру № <адрес>, а не о расторжении договора с последующим зачетом данных денежных средств по договору № от ДД.ММ.ГГГГ Соглашение о расторжении договора подписано сторонами ДД.ММ.ГГГГ, оспариваемый же договор - ДД.ММ.ГГГГ
Суд обоснованно не принял во внимание в качестве доказательства оплаты по договору стоимости спорной трехкомнатной квартиры копии приходных кассовых ордеров от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГт. и ДД.ММ.ГГГГ т.к. данные квитанции о принятии денежных средств выданы ООО <данные изъяты>, а не ООО АПРСФ «Содействие», в квитанции от ДД.ММ.ГГГГ отсутствует номер ордера, в квитанции от ДД.ММ.ГГГГ указан договор без номера от ДД.ММ.ГГГГ, тогда как предоставленный представителями Незвановой и Андреенко договор, указанный ими как первоначальный, имеет номер № и заключен ДД.ММ.ГГГГ
Судебная коллегия полагает, что все обстоятельства, имеющие значение для дела, судом первой инстанции определены правильно, им дана надлежащая правовая оценка. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену принятого решения, судом не допущено.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 327-330 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Самарского районного суда г.Самары от 16 февраля 2012 года оставить без изменения, апелляционные жалобы Андреенко Г.Ф., Незвановой А.В. – без удовлетворения.
Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в суд кассационной инстанции в течение шести месяцев со дня вступления определения в законную силу.
Председательствующий:
Судьи: