Судья Осипова С.К. Гр. Дело № 33-3799
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
23 апреля 2012 года судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе: председательствующего Филатовой Г.В., судей Сказочкина В.Н., Назейкиной Н.А.,
при секретаре Асабаевой Д.Т.,
рассмотрев дело по апелляционной жалобе Серебрякова М.Г. на решение Советского районного суда г. Самары от 27 февраля 2012 года в открытом судебном заседании с участием Серебрякова М.Г., представителя Муниципального предприятия г.о. Самара «Бюро реконструкции и развития» Антошкиной Г.В., представителя Управления Росреестра Колебировой Е.А.,
УСТАНОВИЛА:
Серебряков М.Г. обратился в суд с заявлением об оспаривании отказа Управления Росреестра в государственной регистрации договора долевого участия в строительстве объекта долевого участия, указав, что 15.07.2011г. он заключил с Муниципальным предприятием г.о. Самара «Бюро реконструкции и развития» договор № 040/ВС о долевом участии в строительстве жилого дома. Предметом договора является передача прав по долевому участию в строительстве квартиры со строительным номером 104, расположенной по адресу: <адрес>.
Он обратился в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве жилья, однако, сообщением от 26.12.2011г. Управлением Росреестра по Самарской области отказано в государственной регистрации договора долевого участия в строительстве жилья в связи с несоответствием предоставленных на регистрацию документов, требованиям действующего законодательства.
Считая отказ регистрирующего органа противоречащим требованиям закона, Серебряков М.Г. просил признать отказ Управления Росреестра по Самарской области от 26.12.2011г. в государственной регистрации договора № 040/ВС от 15.07.2011г. долевого участия в строительстве жилого помещения, заключенного между ним и Муниципальным предприятием г.о. Самара «Бюро реконструкции и развития» незаконным и обязать Управление Росреестра по Самарской области осуществить государственную регистрацию названного договора.
Решением Советского районного суда г. Самары от 27 февраля 2012 г. в удовлетворении требований Серебрякова М.Г. отказано. Принимая такое решение, суд исходил из того, что по указанному в договоре адресу существует объект недвижимого имущества, на который зарегистрированы вещные права муниципального образования - городского округа Самара. Данный объект не создан вновь, а изменён путем реконструкции, в связи с чем, Федеральный закон № 214-ФЗ, регулирующий отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства объектов и возникновением у них права собственности на объекты долевого строительства, на возникшие правоотношения не распространяется.
Целевое назначение земельного участка площадью 9724,90 кв.м. указано как земли населенных пунктов, занимаемого зданиями и прилегающей территорией, т.е. нежилым помещением. Земельный участок использован не по целевому назначению. Строительство нового объекта недвижимого имущества на земельном участке с указанным разрешенным использованием не может быть осуществлено.
Также суд указал, что заявителем на регистрацию не предоставлены необходимые документы: план каждого этажа строящегося здания с указанием местоположения всех жилых помещений (с обозначением их нумерации) и площади каждого из этих помещений, создаваемого объекта недвижимости, согласие муниципального образования на передачу права аренды земельного участка и здания в залог по договорам долевого участия в строительстве.
С таким решением не согласился Серебряков М.Г., им принесена апелляционная жалоба, в которой ставится вопрос об отмене решения суда, как незаконного и необоснованного, поскольку предметом договора долевого участия является объект, отвечающий требованиям Федеральный закон № 214-ФЗ. Им представлены все необходимые для рассмотрения документы.
В суде апелляционной инстанции Серебряков М.Г. поддержал доводы апелляционной жалобы, дав объяснения, аналогичные изложенным в апелляционной жалобе.
Представитель МП «Бюро реконструкции и развития» согласилась с доводами апелляционной жалобы, ссылаясь на то, что регистрация первого договора долевого участия уже состоялась.
Представитель Управления Росреестра по Самарской области возражала против доводов апелляционной жалобы, считая решение суда законным и обоснованным. Не оспаривала, что регистрация первого договора осуществлена по решению суда.
Заслушав доклад судьи Сказочкина В.Н., объяснения участвующих в деле лиц, изучив материалы дела, обсудив доводы частной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу, что решение подлежит отмене в связи с неправильным определением обстоятельств, имеющих значение для дела, и неправильным применением норм материального права.
Согласно п.2 ст. 56 ГПК РФ, суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.
В соответствии с п.1 ст. 196 ГПК РФ, при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.
Судом установлено, что земельный участок площадью 9724,90 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> принадлежит на праве собственности Муниципальному образованию - городской округ Самара на основании решения малого Совета Самарского городского Совета народных депутатов от 17.09.1992г. № 222 «Об утверждении уточнения перечня муниципальной собственности г. Самары».
Данный земельный участок предоставлен МП г.о. Самара «Бюро реконструкции и развития» на основании договора аренды № 028165з от 05.05.2010г.
Нежилое здание площадью 14321,1кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, принадлежит МП г.о. Самара «Бюро реконструкции и развития» на праве хозяйственного ведения.
29.07.2010г. Главой г.о. Самара МП г.о. Самара «Бюро реконструкции и развития» выдано разрешение № RU 63301000 - 060 для проведения работ по реконструкции нежилого здания в здание под нежилое комплексное здание с офисными помещениями центра врачей общей практики, с пристроенными жилыми квартирами и нежилыми помещениями, подземным паркингом и трансформаторной подстанцией по адресу: <адрес>.
15.07.2011г. заявитель заключил с Муниципальным предприятием г.о. Самара «Бюро реконструкции и развития» договор № 040/ВС о долевом участии в строительстве жилого дома, предметом которого является передача прав по долевому участию в строительстве квартиры со строительным номером 104, расположенной по адресу: <адрес>, площадью квартиры с учетом лоджий (с коэф.0,5)- 43,15 кв.м., проектной жилой площадью 16,7 кв.м. (далее «Объект»), а Серебряков М.Г. обязуется уплатить обусловленную договором цену -1620000 из расчета 37543,45 руб. за один квадратный метр и принять объект долевого строительства в собственность при наличии разрешения ни ввод объекта в эксплуатацию.
14.11.2011г. заявитель обратился к государственному регистратору с заявлением о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве жилья, однако сообщением от 26.12.2011г. Управлением Росреестра по Самарской области заявителю было отказано в государственной регистрации договора долевого участия в строительстве жилья, в связи с несоответствием документов, предоставленных на регистрацию требованиям действующего законодательства.
Регистратор указал, что в договоре долевого участия ведётся речь о строительстве 13-16 этажного дома, а в разрешении на строительство, разрешено произвести реконструкцию нежилого здания. Реконструкция не относится к отношениям, регулируемым Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».
Земельный участок с кадастровым номером 63:01:0640004:207, по адресу: <адрес>, на котором расположен реконструируемый объект недвижимого имущества, имеет разрешённое использование - занимаемый зданиями и прилегающей территорией. Таким образом, в случае, если производимые изменения объекта недвижимого имущества не является реконструкцией, земельный участок использован не по его целевому назначению. Строительство нового объекта недвижимого имущества на земельном участке с указанным разрешённым использованием не может быть осуществлено.
С момента государственной регистрации договора долевого участия в строительстве право аренды на земельный участок и принадлежащее застройщику на праве хозяйственного ведения здание будут находиться в ипотеке. По данным Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним земельный участок под реконструируемым объектом, а также само нежилое здание площадью 1775,4 кв.м., гараж площадью 51,3 кв.м., овощехранилище общей площадью 56,7 кв.м., принадлежит на праве собственности муниципальному образованию г.о. Самара. Однако, согласие муниципального образования г.о. Самара на передачу прав аренды земельного участка и здания в залог по договорам долевого участия в строительстве, не представлено.
В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют записи о регистрации договоров участия в долевом строительстве по указанному строящемуся объекту недвижимого имущества. Представленный на государственную регистрацию договор является договором, заключенным застройщиком с первым участником долевого строительства. С заявлением о государственной регистрации по вх. № 01/457/2010-110 представлен типовой план 2-16 этажей первой секции и 2-12 этажей 2 секции строящегося дома. Однако застройщиком не предоставлен план каждого этажа строящегося здания с указанием местоположения всех жилых помещений (с обозначением их нумерации) и площади каждого из этих помещений.
Государственный регистратор пришёл к выводу, что документы, представленные на регистрацию прав, по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества и не представлены документы, необходимые для государственной регистрации права.
С правильностью отказа в государственной регистрации суд согласился. Отказывая в удовлетворении требований Серебрякова М.Г., суд исходил из того, что при рассмотрении дела доводы заявителя о незаконности отказа в государственной регистрации договора долевого участия заявителя не нашли свое подтверждение.
С таким вывода суда нельзя согласиться.
В силу п.1 и п.2 ст. 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, представляются документы с описанием объекта долевого строительства, составленные застройщиком и согласованные с соответствующим участником долевого строительства, с указанием местоположения объекта долевого строительства на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.
Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с настоящим Федеральным законом, застройщиком представляются:
1) разрешение на строительство;
2) проектная декларация;
3) план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений;
4) договор поручительства, если застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств было выбрано поручительство.
Застройщик вправе не представлять разрешение на строительство. В этом случае орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, запрашивает разрешение на строительство (сведения, содержащиеся в данном документе) в органе, выдавшем разрешение на строительство.
Как усматривается из материалов дела, договор от 15.07.2011г. № 040/ВС заявителем представлялся в регистрирующий орган.
Кроме того, усматривается, что на государственную регистрацию представлено:
Разрешение на строительство от 29.07.2010 года, согласно которому Администрация г.о. Самара в лице Главы г.о. В.А.Тархова разрешила МП г.о.Самара «Бюро реконструкции и развития» реконструкцию объекта капитального строительства, а именно реконструкцию нежилого здания под нежилое комплексное здание с офисными помещениями центра врачей общей практики, с пристроенными жилыми квартирами и нежилыми помещениями, подземным паркингом и трансформаторной подстанцией. Первый этап строительства: секции 1,2 и трансформаторная подстанция.
Проектная декларация от 10.10.2010 г., изменения в проектную декларацию от 12.08.2011 г., от 27.09.2011г.
Договор № 028165з от 05 мая 2010 года аренды земельного участка по адресу: <адрес>, предоставленного под нежилые здания и прилегающую территорию, зарегистрированного в Едином государственном реестре прав 23 июля 2010 года. Срок действия договора аренды - до 03 мая 2015 года.
план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений -Генеральный план 09/НКЗ-СА-ГП, разработанный ООО «ВолгаРегионПроект» и Эскизный проект реконструкции нежилого здания под нежилое комплексное здание с офисными помещениями центра врачей общей практики, с пристроенными жилыми квартирами и нежилыми помещениями, подземным паркингом и трансформаторной подстанцией по адресу: <адрес>, разработанный ООО «ВолгаРегионПроект».
поэтажный план создаваемого объекта (1 и 2 секции), с обозначением площади каждого из помещений.
При этом, в суде апелляционной инстанции представителем Россреестра не оспаривалось, что регистрация первого договора долевого участия ранее уже производилась на основании вступившего в силу судебного решения.
Согласно п. 2.2 ст. 25.1 закона о регистрации орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, при государственной регистрации последующих договоров участия в долевом строительстве не вправе истребовать документы, которые ранее представлялись на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, и помещены в дело правоустанавливающих документов.
Согласно п.1 ст.1 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», названный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
В силу ст. 4 названного Федерального закона по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии со ст.1 Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 года № 190-ФЗ реконструкцией является изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения. Реконструкция - это также и комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей здания (количества и площади квартир, строительного объема и общей площади здания, вместимости или пропускной способности или его назначения) в целях улучшения условий проживания, качества обслуживания, увеличения объема услуг.
По смыслу содержания ст.51 Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 г. № 190-ФЗ право лица осуществлять строительство, реконструкцию здания, строения и сооружения может быть реализовано только после получения разрешения на строительство. Предоставление правоустанавливающих документов на земельный участок является одним из условий выдачи органом публичной власти разрешения на реконструкцию объекта, расположенного на этом участке.
Разрешение на строительство и реконструкцию выдается застройщику, то есть лицу, которому принадлежит земельный участок.
В соответствии с законом разрешение на строительство (в данном случае, и на реконструкцию) подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка, дает застройщику право осуществлять реконструкцию и является основанием реализации архитектурного проекта.
Разрешение получено МП г.о. Самара «Бюро реконструкции и развития». Реконструкция здания в зависимости от объема и характера произведенных изменений уникальных характеристик объекта недвижимости, может привести к созданию нового объекта. Под уникальными характеристиками объекта недвижимости в Федеральном законе от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» понимаются характеристики недвижимого имущества, позволяющие определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи.
Таким образом, ссылка на то, что объект, созданный в результате реконструкции объекта недвижимости, не подпадает под действие Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ, неверна, основана на неправильном толковании закона.
Выводы регистрирующего органа о том, что в случае, если производимые изменения объекта недвижимого имущества не являются реконструкцией, земельный участок использован не по целевому назначению, и строительство нового объекта недвижимого имущества на земельном участке не может быть разрешено, не могут быть приняты во внимание, поскольку на предоставленном в аренду земельном участке осуществляется реконструкция объекта недвижимости в соответствии с проектом и выданным в установленном законом порядке разрешении.
В соответствии с п. 70 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 04.02.2010 г. № 42, в данном кадастре могут содержаться сведения обо всех основных, вспомогательных или условно-разрешенных видах использования земельного участка соответствующей территориальной зоны. Сведения о видах разрешенного использования в реестр вносятся на основании градостроительного регламента либо на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления.
В соответствии с Уставом г.о.Самара полномочиями в сфере градостроительства наделены органы местного самоуправления, которые располагают сведениями о зонировании территории г.о.Самара в рамках градостроительного регламента и соответствующем перечне видов разрешенного использования земельных участков, входящих в соответствующую зону.
Выдача разрешения на строительство спорного объекта на вышеуказанном земельном участке уполномоченным органом местного самоуправления подтверждает соответствие разрешённого вида использования земельного участка градостроительным регламентам. Соответственно проектная документация соответствует требованиям градостроительного плана земельного участка.
Правомерность ведения строительства, а также само разрешение на строительство никем не оспаривалось и в установленном порядке недействительным не признаны. Вопрос об объеме и характере изменений объекта недвижимости, приводящих к созданию нового объекта, к компетенции регистратора не отнесён.
Перечисленное делает несостоятельным вывод о несоответствии разрешенного вида использования земельного участка.
Несостоятельна ссылка регистратора о том, что имеется непогашенная запись о правах на объект недвижимости. Возможность погашения такой записи после сдачи реконструированного объекта в эксплуатацию не утрачена, и наличие такой записи никак не влияет на права участников долевого строительства.
Необоснованным является требование регистратора о предоставлении согласия муниципального образования на передачу права аренды земельного участка и здания в залог по договору долевого участия.
В силу п.1 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в обеспечение исполнения обязательств застройщика с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства считаются находящимися в залоге в числе прочего права аренды на земельный участок и строящийся на этом участке многоквартирный дом или иной объект недвижимости.
В данном случае залог в силу закона возникает в отношении только права аренды участка, принадлежащего застройщику, согласие на залог самого земельного участка, на необходимость получения которого указывает регистратор, не требуется. Реконструкция спорного объекта осуществляется не силами органа местного самоуправления, а за счет привлечения денежных средств участников долевого строительства, соответственно, право залога в отношении данного реконструируемого объекта в силу закона возникает непосредственно у участников долевого строительства. В свою очередь, орган местного самоуправления уже не будет являться собственником всего реконструируемого объекта, в связи с чем, его согласие на передачу такого объекта в залог участникам долевого строительства не требуется.
При таких обстоятельствах в государственной регистрации договора долевого участия отказано необоснованно.
В соответствии с ч.1 ст. 258 ГПК РФ суд, признав заявление обоснованным, принимает решение об обязанности соответствующего органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего устранить в полном объеме допущенное нарушение прав и свобод гражданина или препятствие к осуществлению гражданином его прав и свобод.
Таким образом, решение суда должно быть отменено и постановлено новое решение, которым требования Серебрякова М.Г. об оспаривании отказа в производстве государственной регистрации прав, возложении на государственного регистратора обязанности по регистрации прав по договору долевого участия в строительстве должны удовлетворены.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 328, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Советского районного суда г. Самары от 27 февраля 2012 года отменить. Постановить по делу новое решение:
«Удовлетворить требования Серебрякова М.Г..
Признать отказ Управления Росреестра по Самарской области от 26.12.2011г. в государственной регистрации договора № 040/ВС от 15.07.2011г. долевого участия в строительстве жилого помещения, заключенного между ним и Муниципальным предприятием г.о. Самара «Бюро реконструкции и развития» незаконным.
Обязать Управления Росреестра по Самарской области осуществить государственную регистрацию договора № 040/ВС от 15.07.2011г., заключенного между Серебряковым М.Г. и Муниципальным предприятием г.о. Самара «Бюро реконструкции и развития» относительно долевого участия в строительстве объекта, расположенного по адресу: <адрес>»
Председательствующий:
Судьи: