Судья: Маликова Т.А. Гр. дело №33-2173/2012
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
20 марта 2012 года судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
председательствующего Яковлевой В.В.,
судей: Евдокименко А.А., Хаировой А.Х.,
при секретаре: Кондратьевой О.А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу представителя ВТБ 24 (ЗАО) на решение Кировского районного суда города Самары от 16 января 2012 года, которым постановлено:
«Исковые требования ВТБ 24 (ЗАО) в лице филиала № 6318 в г. Самара к Беловой О.В., Беловой(Плаксиной) К.С. о взыскании задолженности по договору займа, обращения взыскания на заложенное имущество и расторжении договора удовлетворить частично.
Взыскать с Беловой О.В. в пользу ВТБ 24 (ЗО) задолженность по договору займа № 087/р от 20.04.2007 г. в размере суммы основного долга 474 647,59 руб., 114021,23 руб. – задолженности по плановым процентам, 40000 рублей задолженности по пени, 10 000 руб. задолженности по пени по просроченному долгу, расходы по оплате госпошлины в размере 9586 руб., а всего 648 254,82 руб. (шестьсот сорок восемь тысяч двести пятьдесят четыре рубля 82 коп.)
Расторгнуть договор займа от 20.04.2007 г. № №
В удовлетворении остальной части иска отказать.
В удовлетворении встречных исковых требований Беловой О.В., Беловой (Плаксиной) К.С. к ВТБ 24 (ЗАО) в лице филиала № 6318 о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки отказать».
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Хаировой А.Х., судебная коллегия
установила:
ВТБ 24 (ЗАО) (далее по тексту –Банк) обратился в суд с иском к Беловой О.В., Плаксиной К.С. (до регистрации брака – Белова) о взыскании задолженности по кредитному договору, об обращении взыскания на заложенное имущество и расторжении договора.
В обоснование требований истец указал, что 20.04.2007 года между ОАО «Самарское ипотечное агентство» и Беловой О.В. был заключен договор займа № 087/Р, по условиям которого Беловой О.В. был предоставлен заем в размере 500 000 рублей сроком на 180 месяцев, считая от даты фактического предоставления, с целевым назначением – ремонт жилого помещения, расположенного по адресу: г<адрес> состоящего из двух комнат, принадлежащего на праве собственности ответчикам. Размер процентов, уплачиваемых за весь срок пользования денежными средствами – 16 % годовых. В обеспечение исполнения Беловой О.В. обязательств по договору займа согласно пункту 1.2. договора займа передается квартира, расположенная по адресу: <адрес> Между ОАО «Самарское ипотечное агентство» и ответчиками был заключен договор ипотеки жилого помещения № 087/Р от 20.04.2007 года. 14 сентября 2007 года права по закладной приобретены истцом на основании договора купли-продажи закладной № 89/6318-2007 г. и залогодержателем в настоящее время является ВТБ 24 (ЗАО). Начиная с сентября 2007 года, обязательства ответчиком Беловой О.В. исполняются ненадлежащим образом. По состоянию на 03.11.2011 года общий долг по договору займа составляет 1 667 942,91 руб.
Ссылаясь на указанные обстоятельства, Банк просил суд расторгнуть договор займа от 20 апреля 207 года № № с момента вступления в законную силу решения суда, взыскать с Беловой О.В. задолженность по договору займа по состоянию на 03.11.2011 года в размере 1 667 942 руб. 91 коп., в том числе задолженность по основному долгу - 474647,59 руб., задолженность по плановым процентам - 114021,23 руб., задолженность по пени – 920203,59 руб., задолженность по пени по просроченному долгу - 159070,50 рублей.
Ответчики Белова О.В. и Плаксина К.С., мотивируя тем, что договор ипотеки жилого помещения, заключенный между ними и ОАО «Самарское ипотечное агентство» является недействительным в силу ст. 168 ГК РФ, поскольку не соответствует статье 446 ГК РФ, согласно которой взыскание не может быть обращено на принадлежащее гражданину на праве собственности жилое помещение, если оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, обратились в суд со встречным иском к Банку о признании договора ипотеки жилого помещения недействительным и применении последствий недействительности сделки.
Судом постановлено указанное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель Банка Поскряков Н.В. (по доверенности) просит решение суда отменить в части отказа в обращении взыскания на заложенное имущество и обратить взыскание на заложенное имущество - квартиру, расположенную по адресу: <адрес> определив способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов, установив её начальную продажную цену в размере 2 179 000 рублей. В апелляционной жалобе представитель ВТБ 24 (ЗАО) указал, что сумма неисполненного обязательства составляет 29,75% от размера оценки предмета ипотеки, период просрочки исполнения обязательств, обеспеченного залогом квартиры превышает 3 месяца, поэтому отсутствуют законные основания для применения судом п. 1 ст. 54.1 ФЗ « Об ипотеке (залоге недвижимости) и для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество.
Представитель Банка Гончаров Р.А. ( по доверенности) в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просит суд удовлетворить апелляционную жалобу, считает, что законных оснований для отказа в удовлетворении требования об обращении взыскания на заложенное имущество не имеется.
Белова О.В. и Плаксина К.С. в судебном заседании возражали против удовлетворения апелляционной жалобы, решение суда первой инстанции считают правильным, пояснили, что принимают меры к погашению задолженности, заложенная квартира является единственным местом жительства.
Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, судебная коллегия считает, что имеются основания для отмены решения суда первой инстанции в части отказа Банку в обращении взыскания на заложенное имущество, поскольку судом допущено нарушение норм материального права.
Как следует из материалов дела, 20.04.2007 года между ОАО «Самарское ипотечное агентство» и Беловой О.В. был заключен договор займа № 087/Р, по условиям которого Беловой О.В. был предоставлен заем в размере 500 000 рублей сроком на 180 месяцев под 16 % годовых с целевым назначением – на ремонт квартиры № 72 в доме 3 18 по ул. Ташкентская в г. Самаре, принадлежащей ответчикам. В соответствии с условиями договора Белова О.В. обязалась возвращать заем и уплачивать проценты путем осуществления ежемесячных платежей. В обеспечение исполнения обязательств заемщика по указанному договору займа с Беловой О.В. и Беловой К.С. заключен договор ипотеки жилого помещения № 087/Р от 20 апреля 2007 года, согласно которому залогодатели Белова О.В. и Белова К.С. предоставили в залог ОАО «Самарское ипотечное агентство» квартиру, расположенную по указанному выше адресу. 14 сентября 2007 года права по закладной приобретены Банком на основании договора купли-продажи закладной № 89/6318-2007 г. и залогодержателем в настоящее время является ВТБ 24(ЗАО).
Судом установлено, что заемщиком Беловой О.В. нарушались условия договора, в связи с чем, по состоянию на 03.11.2011 года образовалась задолженность в размере 1 667 942 руб. 91 коп., из которых: сумма задолженности по основному долгу - 474647,59 руб., сумма задолженности по плановым процентам - 114021,23 руб., сумма задолженность по пени – 920203,59 руб., сумма задолженности по пени по просроченному долгу в размере 159070,50 рублей.
Разрешая спор, суд, руководствуясь положениями статей 309, 310, 810, 819 Гражданского кодекса Российской Федерации, установив факт неисполнения Беловой О.В. обязательств по договору займа от 20 апреля 2007 года, и факт купли-продажи закладной, взыскал образовавшуюся задолженность с Беловой О.В., снизив при этом на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации размер пени до 50 000 рублей и расторг договор займа. Суд правомерно отказал в удовлетворении встречного иска о признании договора ипотеки жилого помещения недействительным.
Отказывая Банку в удовлетворении исковых требований в части обращения взыскания на заложенное имущество, суд исходил из того, что жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> является единственным и постоянным местом жительства для ответчиков и членов их семьи, и, учитывая, размер удовлетворенных судом требований, пришел к выводу о том, что требование Банка об обращении взыскания на заложенное имущество является преждевременным.
Судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции в части отказа Банку в удовлетворении исковых требований об обращении взыскания на заложенное имущество не основано на законе.
Суждение суда о преждевременности заявленных требований об обращении взыскания на заложенное имущество, положенное в обоснование отказа в удовлетворении исковых требований Банка об обращении взыскания на заложенное имущество, является ошибочным и также не основано на законе.
Суд, ссылаясь на положения п. 1 ст. 54 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", пришел к выводу, что в обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано при одновременном наличии двух условий:
1) нарушение крайне незначительно;
2) размер требований вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.
При этом судом не учтено, что согласно абзацу 2 п. 1 ст. 54.1 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости», если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия:
сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки;
период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.
Поэтому заслуживают внимания доводы апелляционной жалобы о том, что сумма неисполненного обязательства составляет 29,75 % от размера оценки предмета ипотеки, поскольку согласно отчету об оценке ООО «Логика» от 11.10.2011 года стоимость заложенной квартиры определена в размере 2 179 000 рублей, и период просрочки исполнения обязательства превышает 3 месяца.
На основании п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.
Согласно п. 2 ст. 348 ГК РФ обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:
1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге;
2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.
Пунктом 1 ст. 350 ГК РФ установлено, что реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 ГК РФ обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом.
Согласно пп. 4 п. 2 ст. 54 ФЗ РФ от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.
На основании изложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об удовлетворении апелляционной жалобы представителя ВТБ 24 (ЗАО). При установлении начальной продажной цены заложенной квартиры суд исходит из того, что согласно отчету об оценке, изготовленному ООО «Логика», рыночная стоимость заложенной квартиры по состоянию на 11.10.2011 года составляет 2 179 000 рублей. Доказательств, подтверждающих иную стоимость заложенного имущества, ответчиками суду не представлено.
Учитывая заявленное в суде первой инстанции ходатайство ответчиков об отсрочке исполнения решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество и фактические обстоятельства дела, суд полагает возможным удовлетворить заявление об отсрочке исполнения решения частично сроком на 1 год.
На основании изложенного, руководствуясь абз. 2 ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Кировского районного суда города Самары от 16 января 2012 года в части отказа в удовлетворении требования ВТБ 24 (ЗАО) об обращении взыскания на заложенное имущество отменить и постановить в этой части новое решение.
Обратить взыскание на принадлежащую Беловой О.В. и Плаксиной К.С. на праве общей долевой собственности двухкомнатную квартиру № <адрес> Установить начальную продажную цену заложенной квартиры в размере 2 179 000 (Два миллиона сто семьдесят девять тысяч) рублей, определив способ реализации путем продажи с публичных торгов.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
Отсрочить исполнение решения суда в части обращения взыскания на заложенное имущество до 20 марта 2013 года.
Председательствующий
Судьи