Судья: Дурнова Н.Г. Гр. дело № 33-3898/2012
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
10 мая 2012 г. Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
председательствующего – Ермаковой Е.И.,
судей – Никоновой О.И. и Лазаревой М.А.
при секретаре – Иванниковой Н.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Фисюн О.А. на решение Ленинского районного суда г. Самары от 05 марта 2012 г., которым постановлено:
«В удовлетворении иска Фисюн О.А. к ООО «Сфинкс» о признании права собственности на офисное помещение общей площадью <данные изъяты> по адресу <адрес>, и иска третьего лица Егеревой ФИО16 к ООО «Сфинкс» о признании права собственности на офисное помещение общей площадью <данные изъяты> по адресу <адрес> – отказать».
Заслушав доклад по делу судьи областного суда Ермаковой Е.И., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Фисюн О.И. обратилась в суд с иском к ООО «Сфинкс» о признании права собственности на нежилое помещение.
В обоснование заявленных исковых требований Фисюн О.А. указала, что 21.01.2005 года она заключила с <данные изъяты> договор о долевом участии в строительстве жилого дома по <адрес>. Согласно данному договору Фисюн О.А. (дольщик) обязалась софинансировать строительство указанного жилого дома в части причитающейся ей по завершении строительства доли в виде встроенного нежилого помещения, общей проектной площадью <данные изъяты>. Общий объем финансирования дольщиком строительства нежилого помещения составил <данные изъяты> рублей. Свои обязательства по финансированию строительства истец выполнила в полном объеме.
Согласно условиям договора ООО «<адрес>» осуществляло строительство на основании договора о долевом участии в строительстве жилого дома № 1 от 01.10.2002 г., заключенного с ООО «Сфинкс». При этом строительство осуществлялось на основании разрешения на строительство, выданного ООО «Сфинкс», проектной документации, подготовленной ООО «Сфинкс», и договора аренды земельного участка, заключенного между администрацией г.о. Самара и ООО «Сфинкс». В связи с чем, договор о долевом участии в строительстве жилого дома от 21.01.2005 г. был согласован, в том числе, и с ООО «Сфинкс».
В настоящее время строительно-монтажные работы по капитальному строительству жилого дома со встроено-пристроенными помещениями, расположенного по адресу: <адрес>, завершены. Объект принят государственной приемочной комиссией и введен в эксплуатацию 18.08.2006 года. Спорное нежилое помещение, расположенное в указанном жилом доме, является объектом завершенного строительства и может использоваться по назначению.
Согласно акту приема-передачи от 10.12.2007 года ООО «Сфинкс» передало Фисюн О.А. указанное нежилое помещение.
Однако Фисюн О.А. лишена возможности зарегистрировать в установленном порядке право собственности на спорное нежилое помещение, поскольку Самарская областная регистрационная палата своим ответом от 27.11.2004 года отказала ООО «Сфинкс» в проведении государственной регистрации договора аренды земельного участка от 26.11.2002 г., расположенного по адресу: <адрес>.
Согласно проведенной истцом в досудебном порядке инвентаризации спорного нежилого помещения, последнее имеет следующие характеристики: назначение – <данные изъяты>
Ссылаясь на указанные обстоятельства, Фисюн О.А. просила суд признать за ней право собственности на объект недвижимого имущества – офисное помещение, назначение – <данные изъяты> расположенное по адресу: <адрес>.
Кроме того, в суд обратилась в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, Егерева Е.Н. В заявлении о вступлении в дело в качестве третьего лица Егерева Е.Н. указала, что согласно договору о переуступке прав требования от 16.08.2006 года Фисюн О.А. переуступила ей долю в строительстве жилого дома по адресу: <адрес>, принадлежащую ей на основании договора о долевом участии в строительстве жилого дома от 21.01.2005 года.
При этом в соответствии с п. 3 договора переуступки доли Егерева Е.Н. произвела оплату спорного нежилого помещения в момент подписания данного договора. А Фисюн О.А. согласно п. 8 договора передала Егеревой Е.Н. в день подписания договора оригинал договора о долевом участии в строительстве жилого дома от 21.01.2005 года. ООО «Сфинкс» было уведомлено о переуступке доли, не возражало против заключения сделки, что подтверждается печатью и подписью директора ООО «Сфинкс» в договоре.
Согласно акту приема-передачи от 26.10.2006 года ООО «Сфинкс» передало Егеревой Е.Н. спорное нежилое помещение на 1-2 этажах жилого дома по адресу: <адрес>, общей проектной площадью <данные изъяты> соответствующее техническим характеристикам: общей площадью <данные изъяты>, основной площадью <данные изъяты>, вспомогательной площадью <данные изъяты>. С 2006 года и по настоящее время Егерева Е.Н. пользуется указанным помещением.
Ввиду изложенного, Егерева Е.Н. просила суд признать за ней право собственности на объект недвижимого имущества – <данные изъяты> расположенное по адресу: <адрес>, в удовлетворении требований Фисюн О.А. просила отказать.
Судом постановлено вышеизложенное решение.
В апелляционной жалобе Фисюн О.А. в лице представителя просит решение суда отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований Фисюн О.А., считает его незаконным и необоснованным в этой части. В апелляционной жалобе истец ссылается, в частности, на то, что Егерева Е.Н. не производила оплату по договору о переуступки доли, в связи с чем указанный договор нельзя считать исполненным. Тот факт, что ООО «Сфинкс» передал Егеревой Е.Н. нежилое помещение по акту приема-передачи от 26.10.2006 года, не может являться основанием к признанию договора исполненным, поскольку ООО «Сфинкс» совершило распорядительные действия с не принадлежащим ему имуществом. Более того, Фисюн О.А. в период с 01.05.2006 года по 01.07.2010 года сдавала спорное офисное помещение в аренду ООО «Наста». В дополнительной апелляционной жалобе Фисюн О.А. в лице представителя дополнительно просит изменить решение суда, указав на неисполнение Егеревой Е.Н. обязательств по договору о переуступке доли в части оплаты, просит указать на то, что договор переуступки доли не вступил в законную силу.
В заседании судебной коллегии представитель Фисюн О.А. Макаров А.Л. поддержал доводы апелляционной жалобы и дополнения к ней, просил решение суда отменить и изменить мотивировочную часть по изложенным в жалобе основаниям.
Представитель Егеревой Е.Н. Землянов О.Е. в заседании судебной коллегии возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы с дополнением, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения решения суда, считает его правильным.
В соответствии со статьей 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Право собственности на создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ)
Согласно ст. 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.
Из материалов дела усматривается, что согласно Постановлению Главы города Самары от 14.05.2001 года № 427 ООО «Сфинкс» было разрешено проектирование жилого дома со встроенными помещениями и предоставлен в аренду земельный участок <адрес>
Постановлением Главы города Самары № 404 от 03.09.2002 года утвержден проект границ земельного участка, расположенного по <адрес> в <адрес>; указанный земельный участок, площадью <данные изъяты>. передан в аренду ООО «Сфинкс»; разрешено строительство жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями.
В соответствии с п. 3 указанного Постановления ООО «Сфинкс» Управлением главного архитектора Департамента строительства и архитектуры администрации города выдан акт об отводе границ земельного участка № 9460 от 09.09.2002 года.
Согласно п. 6 Постановления № 404 Инспекцией Госархстройнадзора Департамента строительства и архитектуры администрации города ООО «Сфинкс» выдано разрешение на выполнение строительно-монтажных работ № 140 от 22.10.2002 года на 1 и 2 секции дома.
26.11.2001 года на основании п. 4 Постановления № 404 между Комитетом по управлению имуществом г. Самары и ООО «Сфинкс» был заключен договор аренды земельного участка № №, в соответствии с условиями которого ООО «Сфинкс» (арендатору) для строительства жилого дома со встроено-пристроенными помещениями был предоставлен на праве аренды земельный участок, относящийся к категории «земли поселений», имеющий кадастровый номер №, находящийся по адресу: <адрес> площадью <данные изъяты>
В настоящее время строительно-монтажные работы по капитальному строительству жилого дома со встроено-пристроенными помещениями, расположенного по адресу: <адрес>, завершены, что подтверждается актом государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию от 01.09.2005 г. и разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № 5э от 18.08.2006 года.
Распоряжением Администрации Ленинского района города Самары № 336 от 27.07.2005 г. указанному жилому дому присвоен почтовый адрес: <адрес>.
В обоснование заявленных исковых требований Фисюн О.А. ссылается на то, что 21.01.2005 года она заключила с <данные изъяты> договор о долевом участии в строительстве жилого дома <адрес>. Согласно данному договору Фисюн О.А. (дольщик) обязалась софинансировать строительство указанного жилого дома в части причитающейся ей по завершении строительства доли в виде встроенного нежилого помещения, общей проектной площадью <данные изъяты> кв.м. Общий объем финансирования дольщиком строительства нежилого помещения составил 2 <данные изъяты> Свои обязательства по финансированию строительства истец выполнила в полном объеме.
Согласно условиям договора <данные изъяты>» осуществляло строительство на основании договора о долевом участии в строительстве жилого дома № 1 от 01.10.2002 г., заключенного с ООО «Сфинкс». При этом строительство осуществлялось на основании разрешения на строительство, выданного ООО «Сфинкс», проектной документации, подготовленной ООО «Сфинкс», и договора аренды земельного участка, заключенного между администрацией г.о. Самара и ООО «Сфинкс». В связи с чем, договор о долевом участии в строительстве жилого дома от 21.01.2005 г. был согласован, в том числе, и с ООО «Сфинкс».
Указанные обстоятельства нашли подтверждение в материалах дела, по существу не оспариваются сторонами по делу.
Вместе с тем, из материалов дела также усматривается, что согласно договору о переуступке прав требования от 16.08.2006 года Фисюн О.А. переуступила Егеревой Е.Н. долю в строительстве жилого дома по адресу: <адрес>, принадлежащую ей на основании договора о долевом участии в строительстве жилого дома от 21.01.2005 года.
При этом в соответствии с п. 3 договора переуступки доли Егерева Е.Н. произвела оплату спорного нежилого помещения в момент подписания данного договора. А Фисюн О.А. согласно п. 8 договора передала Егеревой Е.Н. в день подписания договора оригинал договора о долевом участии в строительстве жилого дома от 21.01.2005 года. ООО «Сфинкс» было уведомлено о переуступке доли, не возражало против заключения сделки, что подтверждается печатью и подписью директора ООО «Сфинкс» в договоре.
Стоимость переуступаемой доли определена сторонами в размере <данные изъяты> руб.
Также из п. 3 договора видно, что новый дольщик (Егерева Е.Н.) с момента оплаты приобретает право на долю в строительстве.
Довод истца, в том числе изложенный в апелляционной жалобе, о том, что Егерева Е.Н. не производила оплату по договору о переуступки доли, обоснованно не был принят судом во внимание.
Как указывалось выше, согласно п. 3 договора переуступки доли обязанность оплаты у нового дольщика возникает в момент его подписания, а не в последующем. Формулировка договора «производит» свидетельствует о совершении действия в настоящем времени, то есть одновременно с подписанием договора. Кроме того, в силу положений п. 8 договора Фисюн О.А., как установлено судом, передала Егеревой Е.Н. оригинал договора о долевом участии в строительстве жилого дома от 21.01.2005 года, а также план квартиры (приложение к договору), квитанции об оплате взносов.
Подписав договор переуступки и не получив денежную сумму, Фисюн О.А. имела возможность отказать Егеревой Е.Н. в передаче договора долевого участия и иных документов, что однако не было совершено истцом.
Более того, из показаний самой Фисюн О.А. следует, что в дальнейшем она не предъявляла к Егеревой Е.Н никаких претензий по возврату документов, а также не предъявляла требований о взыскании суммы по договору переуступки, а в ноябре 2010 года она добровольно передала Егеревой Е.Н. ключи от помещения, предоставив помещение в ее пользование.
Также не может быть принят во внимание довод истца о том, что факт неоплаты Егеревой Е.Н. суммы по договору переуступки подтверждается отсутствием расписки Фисюн О.А. о получении денег, отсутствием акта приемки-передачи помещения.
Судом верно указано, что положения договора переуступки от 16.08.2006 года не предусматривали обязанности сторон составить акт или расписку о получении денежных средств. Напротив, как указывалось выше, обязанность Фисюн О.А. по передаче помещения новому дольщику была выполнена посредством передачи Егеревой Е.Н. ключей от спорного помещения.
Из объяснений директора <данные изъяты> ФИО1 следует, что с ноября 2010 года все платежи по содержанию нежилого помещения производила Егерева Е.Н., что также подтверждается представленными в материалы дела квитанциями об оплате.
Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Как видно из договора о переуступке от 16.08.2006 года, все существенные условия переуступки доли в нем отражены.
Учитывая, что первоначальный договор от 21.01.2005 г. о долевом участии в строительстве жилого дома, заключенный между <данные изъяты> и Фисюн О.А., был заключен до введение в действие Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», предусматривающего обязательную государственную регистрацию подобных договоров, то последующая переуступка также регистрации не требовала.
Как указывалось выше, ООО «Сфинкс» было уведомлено о переуступке доли, не возражало против заключения сделки, что подтверждается печатью и подписью директора ООО «Сфинкс» в договоре, что также подтвердил ответчик в письме 02.03.2012 г. по запросу суда.
Таким образом, оснований считать договор переуступки 16.08.2006 г. незаключенным или неисполненным у суда не имелось.
Как пояснили Фисюн О.А. и ее представитель в судебном заседании, с требованиями о признании договора переуступки незаключенным или недействительным, а также о расторжении указанного договора истец в суд не обращалась.
Довод апелляционной жалобы истца о том, что Фисюн О.А. в период с 01.05.2006 года по 01.07.2010 года сдавала спорное офисное помещение в аренду <данные изъяты> что подтверждает факт того, что договор переуступки от 16.08.2006 года фактически не был исполнен сторонами, не может быть принят во внимание.
Как верно указано судом, спорное офисное помещение было введено в эксплуатацию 18.08.2006 года, более того, из материалов дела усматривается, что согласно акту приема-передачи от 26.10.2006 года ООО «Сфинкс» передало спорное нежилое помещение Егеревой Е.Н.
Таким образом, с октября 2006 года офисное помещение находится во владении и пользовании Егеревой Е.Н.
При указанных обстоятельствах суд пришел к правильному выводу о том, что у истца не было законных оснований к распоряжению спорным помещением в указанный период времени. Факт наличия договорных отношений истца с <данные изъяты> предметом которых являлось спорное нежилое помещение, не может сам по себе безусловно свидетельствовать о том, что договор переуступки от 16.08.2006 года не заключался или не исполнялся сторонами. Тем более, как указывалось выше, Фисюн О.А. после подписания договора не предъявляла к Егеревой Е.Н никаких претензий, не пыталась оспаривать заключенный договор.
К представленному истцом акту приема-передачи от 10.12.2007 г., согласно которому ООО «Сфинкс» передало Фисюн О.А. спорное нежилое помещение, суд обоснованно отнесся критически и правильно указал, что на 10.12.2007 г. между Фисюн О.А. и Егеревой Е.Н. уже был заключен и исполнен договор переуступки доли от 16.08.2006 года. Поэтому представленное истцом письменное доказательство нельзя принять во внимание, как противоречащее иным установленным по делу обстоятельствам.
Таким образом, договор переуступки от 16.08.2006 г., заключенный между Фисюн О.А. и Егеревой Е.Н., обоснованно признан судом действующим, ввиду чего оснований для признания права собственности на нежилое помещение, <данные изъяты> расположенное по адресу: <адрес>, за Фисюн О.А. у суда не имелось.
Суд обоснованно отказал и в удовлетворении требований Егеревой Е.Н. о признании права собственности на вышеуказанное нежилое помещение.
При этом суд верно исходил из следующего. Согласно проведенной инвентаризации офисное помещение имеет следующие характеристики: назначение: <данные изъяты>, площадь с учетом открытых не отапливаемых элементов <данные изъяты> основная <данные изъяты>., вспомогательная <данные изъяты> что подтверждается техническим паспортом, выданным Самарским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» по состоянию на 16.01.2008 г.
Истцом представлен в материалы дела технический паспорт нежилого помещения от 30.11.2011 года, в свою очередь, третьим лицом представлен технический паспорт от 19.01.2012 года.
Оба представленных техпаспорта содержат отметку о том, что в помещении зафиксирована реконструкция по состоянию на 16.01.2008 г., а также отметку, что при инвентаризации не было представлено разрешение на реконструкцию.
Из данных техпаспорта по сравнению с планом, который является приложением к договору долевого участия от 21.01.2005 г. (л.д. 172 т. 2, л.д. 10 т. 1), видно, что был пробит проем в несущей стене между помещениями 25 и 29 (по техническому паспорту), который отсутствует в плане приложении к договору долевого участия, а также изменена конфигурация остекленной лоджии. Кроме того, выполнены межкомнатные перегородки, установлены сантехприборы.
Таким образом, объект, на который просили признать право собственности истец и третье лицо, на момент инвентаризации и рассмотрения дела судом отличался от объекта, который возводился застройщиком по договору долевого участия.
В то же время, ни истцом, ни третьим лицом не были предоставлены суду доказательства, свидетельствующие о наличии проекта реконструкции, разрешения на реконструкцию и ввод в эксплуатацию реконструированного объекта, соответствия произведенной реконструкции требованиям норм Градостроительного кодекса РФ.
Довод истца, в том числе изложенный в апелляционной жалобе, о том, что перепланировка была произведена с участием застройщика, и сведения о ней внесены в проект, опровергается данными технического паспорта со штампом о наличии реконструкции произведенной без разрешения на строительство.
Более того, третьим лицом представлены технические заключения (л.д. 91–117, т. 1) о том, что выполненная перепланировка соответствует строительным нормам и нормам пожарной безопасности. Иных заключений суду представлено не было.
Однако между представленным суду техническим заключением <данные изъяты> и техническим паспортом и планом-приложением к договору долевого участия от 21.01.2005 г. имеются противоречия.
В частности, на плане нежилого помещения в заключении ООО «ПЦ Дарк» (л.д. 101 т. 1) «до перепланировки» имеется проем между помещениями 29 и 28 в несущей стене. Однако данный проем отсутствует как в проектном плане приложении к договору долевого участия (л.д. 172 т. 2), так и в техническом паспорте (л.д. 86 т. 1).
Также в указанном заключении имеется вывод о том, что устройство дверного проема между помещениями 25 и 29 не снижает прочности стены, однако отсутствуют какие-либо расчеты пределов прочности, на основании которых специалисты пришли к подобному выводу. В стене, в которой пробит данный проем, в непосредственной близости от него, согласно сведениям технического паспорта находятся вентиляционные шахты.
При таких обстоятельствах доказательства, представленные третьим лицом о соответствии проведенных работ строительным нормам и нормам пожарной безопасности, нельзя признать допустимыми. Доказательств о соответствии выполненных работ иным установленным требованиям суду не представлялось.
Из материалов дела видно, что судом ставился на обсуждение вопрос о вызове техника БТИ в судебное заседание, однако участвующие в деле лица пожелали окончить рассмотрение дела по имеющимся доказательствам.
Кроме того, ни истцом, ни третьи лицом не заявлялось требований о признании права собственности на офисное помещение в реконструированном, перепланированном, переустроенном состоянии, в силу чего удовлетворение заявленных требований невозможно в виду видоизменения объекта, построенного на основании договора долевого участия.
При указанных обстоятельствах суд обоснованно отказал в удовлетворении заявленных требований Фисюн О.А. и Егеревой Е.Н.
В связи с изложенным, решение суда является законным и обоснованным. Доводы апелляционной жалобы и дополнения к ней не могут быть приняты во внимание по указанным мотивам.
Судебная коллегия полагает, что обстоятельствам дела и добытым доказательствам судом дана правильная, соответствующая материалам дела оценка, выводы суда основаны на требованиях действующего законодательства, решение суда является мотивированным, а апелляционная жалоба не содержит доводов, опровергающих выводы суда.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328 – 330 ГПК РФ, судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А:
Решение Ленинского районного суда г. Самары от 05 марта 2012 г. оставить без изменения, а апелляционную жалобу Фисюн О.А. – без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи: