Судья: Захаревская М.Г. Гр.д. № 33-4404/2012
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
«17» мая 2012 года, Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
председательствующего – Лазаревой М.А.
судей – Сивохина Д.А. и Сафоновой Л.А.
при секретаре- Елютиной И.Е.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционным жалобам директора ООО фирма «ЛЭНД недвижимость» Бетра В.М. и Шарина Д.Г. на решение Комсомольского районного суда г. Тольятти Самарской области от 20 марта 2012 года, которым постановлено:
«Иск Гарипова Ф.М. - удовлетворить.
Условие п. ДД.ММ.ГГГГ договора займа от ДД.ММ.ГГГГ между Гариповым Ф.М. и ИП Бетра Е.В. о возможности обращения взыскания и реализации недвижимого имущества, являющегося предметом залога во внесудебном порядке, путем выдачи доверенному лицу «заимодавца» доверенности с правом продажи заложенного имущества для реализации заложенного имущества с целью погашения платежей по договору займа, ущемляющее права гражданина по сравнению с правилами, установленными ч. 6 ст. 349 ГК РФ и п. 5 ст. 55 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» об обращении взыскания на предмет залога только по решению суда в случае, если предметом залога являются жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим лицам, - признать недействительным (ничтожным).
Признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ, 5/9 долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по <адрес>, заключенный между Гариповым Ф.М. в лице представителя Грачевой Н.Н., действующей по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенной нотариусом <адрес> ФИО1, и Шариным Д.Г., а также договор поручения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО фирма «Лэнд недвижимость» и Гариповым Ф.М. - недействительными (ничтожными).
Привести стороны по вышеуказанной сделке купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в первоначальное положение и применить последствия недействительности сделки - прекратить право собственности Шарина Д.Г. на 5/9 долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по <адрес>, погасить (аннулировать) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним соответствующую запись, совершенную ДД.ММ.ГГГГ, о государственной регистрации права собственности Шарина Д.Г. на указанную часть жилого помещения, расположенного по <адрес>.
5/9 долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по <адрес>, возвратить в собственность Гарипова Ф.М..
Взыскать с Грачевой Н.Н. в пользу Шарина Д.Г. 780 000 рублей, уплаченные им по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ
Настоящее решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр прав, внесения записи о праве собственности Гарипова Ф.М. на 5/9 долей в праве общей долевой собственности в указанном выше жилом помещении»
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Лазаревой М.А., судебная коллегия,
УСТАНОВИЛА:
Гарипов Ф.М. обратился в суд с иском к ИП Ветре Е.В., Шарину Д.Г., Грачевой Н.Н.,
ООО фирма «ЛЭНД недвижимость» о признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ 5/9 долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по <адрес>, недействительной (ничтожной), применении последствий недействительности сделки, признании договора поручения от ДД.ММ.ГГГГ с ООО фирмой «ЛЭНД недвижимость» недействительным, признании пункта ДД.ММ.ГГГГ договора займа ничтожным (недействительным), мотивировав требования тем, что он являлся собственником 5/9 долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по вышеуказанному адресу и ДД.ММ.ГГГГ между ним и ИП Ветра Е.В. был заключен договор займа на сумму 224 000 рублей на срок 4 месяца под 12% в месяц.
В обеспечение указанного обязательства по возврату денег был оформлен залог 5/9 долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по <адрес>.
Указал, что при оформлении договора займа и залога на долю в квартире он находился в крайне тяжелом материальном положении, это его единственная жилая площадь, он заблуждался относительно природы совершаемой сделки, был вынужден подписать договор поручения от ДД.ММ.ГГГГ, а также доверенность на продажу квартиры, полагая, что эта доверенность не на продажу квартиры, а гарантия получения займа и залога в целях обеспечения исполнения обязательств по договору займа.
ДД.ММ.ГГГГ он узнал о том, что 5/9 долей помещения проданы Шарину Д.Г. за 780 000 рублей, при этом новый собственник в начале ДД.ММ.ГГГГ появился в квартире, предъявив договор купли-продажи.
Из договора купли-продажи истец узнал, что от его имени в сделке от ДД.ММ.ГГГГ выступала Грачева Н.Н. - сотрудник ООО фирма «ЛЭНД недвижимость», и которой он еще ДД.ММ.ГГГГ выдал доверенность на представление его интересов с правом продажи.
По условию п. ДД.ММ.ГГГГ договора займа от ДД.ММ.ГГГГ между ним - Гариповым Ф.М. и ИП Бетра Е.В. на истца возлагалась обязанность выдать доверенность с правом продажи заложенного имущества для реализации заложенного имущества с целью погашения платежей по договору займа именно доверенному лицу «заимодавца», каким являлся ИП Бетра Е.В.
Гарипов Ф.М. от продажи части спорного жилища денежных средств не получил и не желает их получать, т.к. квартиру продавать не собирался, цена, за которую продана часть помещения, является заниженной, поскольку рыночная стоимость 5/9 долей должна была бы составлять не менее 1 400 000 рублей, а не 780 000 рублей, как указано в договоре.
Ссылаясь на то, что его воля не была направлена на продажу части указанного жилого помещения, в результате заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ были нарушены права преимущественной покупки других сособственников квартиры - его родственников ФИО3 (по 2/9 доли), истец Гарипов Ф.М. обратился в суд с вышеуказанным иском.
Судом постановлено указанное выше решение.
В апелляционных жалобах Шарин Д.Г. и директор ООО фирмы «ЛЭНД недвижимость» Бетра В.М. просят решение суда отменить, принять новый судебный акт.
В судебном заседании Шарин Д.Г. и представитель ООО фирмы «ЛЭНД недвижимость» и Грачевой Н.Н. по доверенности Бабкова И.В. поддержали апелляционные жалобы, просят решение суда отменить и принять по делу новое решение.
В судебном заседании Гарипов Ф.М. возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения.
Бетра Е.В. в судебное заседание не явился, извещен надлежаще.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по <адрес> в судебное заседание не явился, извещены о дате и времени рассмотрения апелляционной жалобы.
Выслушав стороны, проверив материалы дела, обсудив доводы заявителя жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Решением Комсомольского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ иск Гарипова Ф.М. удовлетворен в части признания условий п. 4.2. договора займа от ДД.ММ.ГГГГ об обращении взыскания и реализации недвижимого имущества, являющегося предметом залога во внесудебном порядке, между Гариповым Ф.М. и ИП Бетра Е.В. недействительным (ничтожным), в удовлетворении остальной части иска отказано.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ вышеуказанное судебное решение в части признания условий п. 4.2. договора займа от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения, в остальной части отменено, дело направлено на новое рассмотрение.
В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге), возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В силу ч. 1 ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки.
Согласно ст.ст. 550, 556 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ); передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Из материалов дела следует, что Гарипов Ф.М. являлся собственником 5/9 долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу <адрес>, на основании договора о передаче квартир в собственность № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с администрацией <адрес>, свидетельства о праве на наследство по завещанию, выданного нотариусом <адрес> ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ по реестру №, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданным ДД.ММ.ГГГГ серии №.
Установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Гариповым Ф.М. и ИП Ветра Е.В. был заключен договор займа на сумму 224 000 рублей на срок 4 месяца под 12% в месяц (за четыре месяца пользования займом сумма процентов 48%), в обеспечение обязательства по возврату денег был оформлен залог на 5/9 долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по <адрес>, заем предоставлялся для производства строительно-монтажных работ в квартире по вышеуказанному адресу.
Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ Гариповым Ф.М. было оформлено поручение ООО фирме «ЛЭНД недвижимость» на оказание содействия в подготовке пакета документов, необходимого для совершения сделки, поиска потенциального покупателя на 5/9 долей квартиры и организации сделки с данным имуществом, а также выдана нотариальная доверенность сотруднику ООО фирма «ЛЭНД недвижимость» Грачевой Н.Н. на представление его интересов с правом продажи имущества.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что при совершении сделки займа и залога своей единственной жилой площади Гарипов Ф.М. не имел цели продавать свою долю в квартире, поскольку иного жилища не имел, а под влиянием жизненных обстоятельств, заблуждения относительно природы совершаемой сделки и обмана со стороны ответчиков, был вынужден подписать договор поручения от ДД.ММ.ГГГГ, а также доверенность на продажу квартиры, полагая, что эти договор поручения и доверенность не на продажу квартиры, а гарантия получения займа, в целях обеспечения исполнения обязательств по договору займа, полагая, что без оформления договора поручения и доверенности, денежных средств ему не выдадут.
Как установлено судом первой инстанции, при подписании договора поручения от ДД.ММ.ГГГГ у истца отсутствовало намерение на продажу указанного недвижимого имущества, договор поручения от ДД.ММ.ГГГГ истец не читал, экземпляр данного договора в ООО фирма «ЛЭНД недвижимость» ему не выдали, истцу был выдан лишь договор займа.
Кроме того, судом установлено, что истец, подписывая договор займа на долю в квартире, договор поручения, находился в тяжелом материальном положении, ему были необходимы денежные средства для операции дочери, ремонта поврежденных в дорожно-транспортном происшествии автомобилей.
Материалами дела подтверждается, что Гарипов Ф.М. выполнял обязательства по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ, но имел просрочки исполнения своих обязательств по данному договору, а ДД.ММ.ГГГГ истец узнал о том, что 5/9 долей жилого помещения проданы Шарину Д.Г. за 780 000 рублей.
Из договора купли-продажи от имени продавца Гарипова Ф.М. в сделке купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ выступала Грачева Н.Н. - сотрудник ООО фирма «ЛЭНД недвижимость», которая воспользовалась выданной ДД.ММ.ГГГГ доверенностью на представление интересов собственника с правом продажи.
Из документов об уставной деятельности ООО фирма «ЛЭНД недвижимость» и выписки из ЕГРЮЛ видно, что директором ООО фирма «ЛЭНД недвижимость» является Бетра В.М. - отец Бетра Е.В.
Из условий пункта ДД.ММ.ГГГГ договора займа от ДД.ММ.ГГГГ между Гариповым Ф.М. и ИП Бетра Е.В. на истца возлагалась обязанность выдать доверенность с правом продажи заложенного имущества для реализации заложенного имущества с целью погашения платежей по договору займа доверенному лицу «заимодавца», каким являлся ИП Бетра Е.В.
Из показаний свидетеля ФИО3 - сына истца и сособственника спорного помещения, в суде первой инстанции, следует, что он с отцом не проживает, общается с ним редко. Документов, подтверждающих, что его отец - продавец 5/9 долей известил его как сособственника в письменной форме о намерении продать свою долю с указанием цены в размере 780 000 рублей и других условий, не получал, на извещении стоит не его подпись.
Судом сделан обоснованный вывод, о том, что действия ответчиков влекут неблагоприятные для Гарипова Ф.М. последствия, а именно лишают его единственного жилого помещения, при этом стороны фактически не исполнили своих обязательств по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, так Гарипов Ф.М. до сих пор занимает спорную квартиру, проживает в ней, состоит на регистрационном учете с ДД.ММ.ГГГГ, денег от продажи квартиры не получал, продажа доли помещения произведена по заниженной стоимости, т.е. явно на невыгодных для него условиях, без намерения создать соответствующие правовые последствия.
Разрешая спор, судом правомерно удовлетворены требования Гарипова Ф.М. о признании ничтожными условий п. ДД.ММ.ГГГГ договора займа от ДД.ММ.ГГГГ о возложении на истца обязанности по выдаче доверенности с правом продажи заложенного имущества для реализации заложенного имущества с целью погашения платежей по договору займа доверенному лицу «заимодавца» ИП Бетра Е.В., т.к. в силу ч. 6 ст. 349 ГК РФ и п. 5 ст. 55 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение взыскания на предмет залога в случае, если предметом залога являются жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим лицам, происходит только по решению суда.
Судом установлено, что доверенность от ДД.ММ.ГГГГ Гариповым Ф.М. отменена ДД.ММ.ГГГГ
Оценив представленные доказательства, суд пришел к правильному выводу, удовлетворив в полном объеме уточненные требования истца.
Доводы апелляционной жалобы Шарина Д.Г. о том, что он не нарушал интересов Гарипова Ф.М., заключил сделку купли-продажи в установленном порядке, оплатил деньги за покупку, имел намерение вселиться и завез в спорную квартиру часть своих вещей, т.е. имеются правовые последствия совершенной сделки, которые не учтены судом первой инстанции, судебная коллегия считает несостоятельными, так как данные доводы проверялись судом и не могут быть признаны убедительными по изложенным выше мотивам.
Доводы апелляционной жалобы директора ООО фирмы «ЛЭНД недвижимость» Берта В.М. о том, суд первой инстанции необоснованно связывает в решении договор поручения с их фирмой и договор займа с ИП Бетра Е.В. в одно целое, необоснованны, так как судом дана объективная, соответствующая нормам материального и процессуального права оценка доказательств. Выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам, достаточно аргументированы с применением норм материального права, регулирующих спорные отношения.
Иные доводы апелляционных жалоб не содержат правовых оснований к отмене решения суда, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда, а также к выражению несогласия с оценкой судом представленных по делу доказательств, и не могут быть удовлетворены.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328-329 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Комсомольского районного суда г. Тольятти Самарской области от 20 марта 2012 года оставить без изменения, апелляционные жалобы директора ООО фирма «ЛЭНД недвижимость» Бетра В.М. и Шарина Д.Г. без удовлетворения.
Определение апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке.
Председательствующий:
Судьи: