Судья: Емельянова Е.Н. № 33-3845/2012
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
16 мая 2012 года судебная коллегия по гражданским делам апелляционной инстанции Самарского областного суда в составе:
Председательствующего Желтышевой А.И.
Судей: Шилова А.Е., Бочкова Л.Б.
при секретаре Поваровой И.С.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Китаева В.И. на решение Железнодорожного районного суда г.о. Самара от 24.02.2012 г., которым постановлено:
«Исковые требования Китаева В.И. к Чалояну А.О. и Чалояну Ш.А. и третьему лицу Управлению Федеральной Службы государственной регистрации кадастра и картографии по Самарской области о расторжении договора от 24.02.2010 г. купли-продажи нежилого помещения, площадью 177,90 кв.м, комнаты №, расположенного <адрес>, заключенного между Китаевым В.И. и Чалояном А.О.; о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения площадью 177,90 кв.м, комнаты №, расположенного <адрес>, заключенного между Чалояном А.О. и Чалояном Ш.А., и возвращении нежилого помещения площадью 177,90 кв.м, комнаты № расположенного <адрес>, в собственность Китаева В.И. - оставить без удовлетворения».
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Бочкова Л.Б., представителя Китаева В.И. – Жуковского А.В. в поддержание жалобы, представителя Чалоян А.О. и Чалоян Ш.А. – Ермакова Д.В. в возражение против жалобы, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Китаев В.И. обратился в суд с иском к Чалояну А.О. и Чалояну Ш.А. и третьему лицу Управлению Федеральной Службы государственной регистрации кадастра и картографии по Самарской области о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения, указывая в иске, что 24.02.2010 г. истцом и Чалояном А.О. был подписан договор купли-продажи объекта недвижимости - нежилого помещения площадью 177,90 кв.м, 6-й этаж, комнаты №, расположенного <адрес> кадастровый номер №. Цена объекта недвижимости по реальному соглашению сторон составляла 20 000 000 руб. С учетом наличия дружеских отношений в договоре была указана цена 3 462 700 руб. Чалоян А.О. обязался уплатить стоимость помещения в течение года с момента подписания договора. Стоимость объекта недвижимости Чалояном А.О. истцу уплачена не была, т.е. до настоящего времени не исполнил обязанность по договору купли-продажи, в связи с чем, Китаев В.И. считает, что на основании п. 2 ст. 450 ГК РФ договор купли-продажи от 24.02.2010 г. подлежит расторжению. Чалояну А.О. было направлено письменное предложение о расторжении договора по месту его жительства, за получением которого он не явился. Действительная рыночная стоимость спорного объекта недвижимого имущества подтверждается справкой ЗАО «Доходная недвижимость» согласно которой, объект оценён в сумму 17 200 000 руб.
Чалоян А.О., не исполнив обязательств по договору купли-продажи по оплате договора и иных обязательств, продал своему брату Чалояну Ш.А. ? долю в праве собственности на объект недвижимости, чем, по мнению Китаева В.И., совершил действия, свидетельствующие о злоупотреблении Чалояном А.О. и Чалояном Ш.А. своими правами с целью затруднения потенциального возврата имущества истцу.
Китаев В.И. считает, что, соответственно, договор купли-продажи доли между Чалояном А.О. и Чалояном Ш.А. является недействительной (ничтожной) сделкой в силу ст. ст. 10, 168 ГК РФ.
Китаев В.И. считает, что поскольку договор купли-продажи доли между Чалояном А.О. и Чалояном Ш.А. является недействительной (ничтожной) сделкой, к нему могут быть применены последствия в виде возврата полученного сторонами по сделке: в виде возврата Чалояну А.О. проданной ? доли в праве собственности на объект недвижимости.
Поскольку Чалоян А.О. в настоящее время является зарегистрированным собственником 1/2 доли в праве собственности на объект недвижимости, а другие ? доли должны быть ему возвращены в связи с недействительностью договора купли-продажи, заключенного между Чалояном А.О. и Чалояном Ш.А., при расторжении договора в соответствии со статьями 453, 1102, 1103, 1104 ГК РФ объект недвижимости составляет неосновательное обогащение Чалояна А.О. и должен быть возвращен Китаеву В.И. в натуре.
Истец Китаев В.И. считает, что оспариваемый договор является также незаключенным, поскольку стороны - Китаев В.И. и Чалоян А.О. - не исполнили существенные условия договора.
Учитывая изложенное, впоследствии уточнив свои требования, истец просил суд расторгнуть договор от 24.02.2010 г. купли-продажи нежилого помещения, площадью 177,90 кв.м, комнаты №, расположенного <адрес> заключенного между Китаевым В.И. и Чалояном А.О.; признать недействительным договор купли-продажи нежилого помещения площадью 177,90 кв.м, комнаты № расположенного <адрес>, заключенного между Чалояном А.О. и Чалояном Ш.А., и возвратить нежилое помещение площадью 177,90 кв.м, комнаты №, расположенного <адрес> в собственность Китаева В.И.
Судом постановлено вышеизложенное решение о полном отказе в удовлетворении исковых требований.
Истец – Китаев В.И. не согласился с решением, им подана апелляционная жалоба. Истец считает, что выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют действительным обстоятельствам дела. Суд не учёл то обстоятельство, что цена договора в действительности значительно больше, чем указано в договоре, что подтверждено, в том числе письменными доказательствами. Истец просит решение отменить, принять новое решение об удовлетворении заявленного иска.
В судебном заседании представитель истца – Жуковский А.В. исковые требования и доводы апелляционной жалобы поддержал, по изложенным в жалобе основаниям.
Представитель ответчиков – Ермаков Д.В. исковые требования и доводы апелляционной жалобы не признал, полагая, что доводы истца являются бездоказательными и не основаны на нормах материального права. Просил решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
Представитель третьего лица – Управление Росреестра по Самарской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом.
Судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица.
В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов изложенных в апелляционных жалобах, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Проверив материалы дела, выслушав явившиеся стороны, суд апелляционной инстанции не находит оснований предусмотренных ст. 330 ГПК РФ для отмены решения суда первой инстанции считая его правильным.
Из материалов дела усматривается, что 24.02.2010 г. между Китаевым В.И. и Чалояном А.О. был заключен договор купли-продажи объекта недвижимости - нежилого помещения площадью 177,90 кв.м, 6-й этаж, комнаты № расположенного <адрес>, кадастровый номер №. 09.03.2010 года право собственности Чалояна А.О. на спорный объект недвижимости зарегистрировано в установленном законом порядке, о чём в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись № Чалояну А.О. выдано Свидетельство о государственной регистрации права. 22.04.2010 года по договору купли-продажи № доля в праве общей долевой собственности на спорный объект недвижимости Чалояном А.О. была продана Чалояну Ш.А., о чём в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись № Чалояну А.О. и Чалояну Ш.А. выданы свидетельства о государственной регистрации права в установленном законом порядке.
В соответствии с ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.
Истец утверждал, что покупателем по вышеуказанной сделке – Чалояном А.О. не исполнено обязательство по оплате приобретённого им объекта недвижимости. Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции и недоказанности истцом обстоятельств, на которых он основывает свои исковые требования.
Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии с ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Ст. 551 ГК РФ предусмотрена обязательная государственная регистрация перехода прав на объекты недвижимого имущества.
Суд первой инстанции пришёл к правильному выводу, что оспариваемые истцом сделки полностью соответствуют требованиям закона, отражают действительную волю сторон, а принятые на себя по данным сделкам обязательства, сторонами исполнены полностью. Соответственно основания к расторжению договора, предусмотренные ст. 450 ГК РФ (существенное нарушение договора ответчиком), отсутствуют.
Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Из материалов дела усматривается, что истцом Чалояну А.О. направлялось предложение о расторжении указанного договора, которое Чалояном А.О. оставлено без ответа.
В соответствии с п. 1 ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом в целом.
Согласно п. 3. вышеуказанного Договора «Указанное нежилое помещение продано за 3 462 700 руб., каковую сумму Продавец получил полностью до подписания настоящего договора».
Согласно п. 8. вышеуказанного Договора «Передача продаваемого нежилого помещения Продавцом и принятие его Покупателем осуществляется при подписании настоящего Договора путем передачи правоустанавливающих документов, квитанций и счетов по коммунальным услугам, ключей, после чего обязательства сторон по передаче имущества и его принятию считаются исполненными. Настоящий договор имеет силу акта приема-передачи. Дополнительного документа о передаче отчуждаемого имущества составлено не будет».
В соответствии с п.9 договора «договор содержит весь объём соглашений между сторонами в отношении предмета договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами будь то в устной или письменной форме до заключения настоящего договора».
Судом первой инстанции дано верное толкование условий оспариваемого истцом договора купли – продажи и сделан правильный вывод, что исходя из буквального токования вышеуказанных условий договора, спорный объект недвижимости был передан продавцом покупателю и оплачен последним в соответствии ценой, о которой стороны договорились.
Довод апелляционной жалобы о том, что действительная стоимость спорного объекта недвижимости значительно выше, не может быть принят во внимание, поскольку стороны свободны в согласовании условий договора, в то числе условия о цене товара. При этом мотив, по которому стороны согласовали стоимость товара в определённом размере, не имеет правового значения. Согласованное сторонами занижение цены товара обязывает стороны исполнить договор в том объёме, в котором были согласованы его условия.
Так же не могут быть приняты во внимание доводы представителя истца о не доказанности ответчиком факта оплаты по договору. В данном случае бремя доказывания, факта неисполнения условия по оплате по договору, лежит на истце. Доказанность факта оплаты подтверждается самим договором, и данное обстоятельство не опровергнуто.
Ссылка истца на показания свидетеля Р. К. не состоятельна. Показания данных свидетелей не опровергают правильность сделанных судом выводов. Их показаний данных свидетелей усматривается, то, что они не были свидетелями передачи денег, что не доказывает, что такой передачи не было в действительности, но в отсутствии этих свидетелей.
Доводы истца, что Чалоян А.О., не исполнив обязательств по Договору купли-продажи по оплате договора и иных обязательств, продал своему брату Чалояну Ш.А. № доли в праве собственности на объект недвижимости, чем совершил действия, свидетельствующие о злоупотреблении ответчиками своими правами с целью затруднения потенциального возврата имущества истцу, в связи с чем, истец считает, что договор купли-продажи доли между ответчиками является недействительной (ничтожной) сделкой в соответствии со ст. 168 ГК РФ, суд обоснованно не принял во внимание, поскольку они не подтверждаются надлежащими доказательствами.
Судом правильно установлены юридические значимые обстоятельства по делу, выводы суда основаны на исследованных в судебном заседании доказательствах, материальный закон применён правильно, решение суда соответствует требованиям ст. ст. 195, 198 ГПК РФ, нарушений норм процессуального права влекущих отмену правильного по существу решения судом не допущено.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 328-329 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Железнодорожного районного суда г.о. Самара от 24.02.2012 г. оставить без изменения, а апелляционную жалобу Китаева В.И. - без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи: