Судья Законов М.Н. гр. дело № 33 - 3227
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
9 апреля 2012 года судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
Председательствующего – Филатовой Г.В.
Судей: Подольской А.А., Лазарева Н.А.
При секретаре: Кондратьевой О.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Фейзикова Р.А. на решение Чапаевского городского суда Самарской области от 22 февраля 2012 г., которым постановлено:
«Исковые заявление Былинкиной А.И. к Фейзикову Р.А. о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома с земельным участком, применении последствий недействительности сделки, обязании ответчика возвратить жилой дом с земельным участком - удовлетворить.
Признать недействительным договор купли - продажи жилого дома с земельным участком от 03.06.2011 года, заключенный между Былинкиной А.И. и Фейзиковым Р.А..
Обязать Фейзикова Р.А. возвратить жилой дом с земельным участком Былинкиной А.И..
Взыскать с Былинкиной А.И. в пользу Фейзикова Р.А. денежные средства в сумме 200 000 (двести тысяч) рублей.
Встречный иск Фейзикова Р.А. к Былинкиной А.И. о выселении ее из жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, оставить без удовлетворения.
Решение суда является основанием для исключения из ЕГРП записи о праве собственности Фейзикова Р.А. на жилой дом (кадастровый номер №) и земельный участок (кадастровый номер №), расположенные по адресу: <адрес>, и восстановления записи о праве собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, Былинкиной А.И.».
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Подольской А.А.,
судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Былинкина А.И. обратилась в суд с иском к Фейзикову Р.А. о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома с земельным участком от 03.06.2011 г., заключенного между ней и ответчиком, применении последствий недействительности сделки, обязании ответчика возвратить жилой дом с земельным участком.
В обоснование требований истица указала, что 03.06.2011 г. между ней и Фейзиковым Р.А. заключен договор купли-продажи жилого дома с земельным участком, в соответствии с которым она продала ответчику за 200 000 рублей дом с земельным участком, расположенный по адресу: <адрес>. После продажи дома она выехала на постоянное место жительства к брату в село Красная река Ульяновской области, однако по приезду выяснилось, что зарегистрироваться и проживать ей негде, в связи с чем, решила вернуться обратно в г. Чапаевск. Приехав в г. Чапаевск, она возвратила ответчику деньги, полученные за продажу дома в сумме 200 000 рублей, которые ответчик принял.
В настоящее время с разрешения ответчика она проживает в проданном доме, но регистрации на территории РФ не имеет, фактически осталась без постоянного места жительства. Поскольку она является пожилым человеком, 1931 года рождения, при совершении сделки она не в полной мере осознавала её последствия, была введена ответчиком в заблуждение. В добровольном порядке ответчик отказывается расторгнуть договор купли-продажи.
Ссылаясь на вышеизложенные обстоятельства, Былинкина А.И. просила суд удовлетворить заявленные исковые требования.
Фейзиков Р.А. обратился в суд со встречным исковым заявлением к Былинкиной А.И. о выселении ее из спорного жилого дома, считает, что сделка купли-продажи дома с земельным участком является законной. Былинкина А.И. была ознакомлена с договором, понимала суть происходящего, выдала супруге доверенность на продажу спорного дома.
Фейзиклов Р.А. просил суд удовлетворить его встречные исковые требования, отказав в удовлетворении исковых требований Былинкиной А.И.
Судом постановлено указанное выше решение.
В апелляционной жалобе Фейзиков Р.А. просит решение отменить, поскольку считает его неправильным. Полагает, что при разрешении спора суд неправильно определил заключенную между ним и Былинкиной сделку как кабальную, поскольку таковой она не являлась. При регистрации сделки регистратором были разъяснены ее порядок и последствия, и только после этого Былинкина А.И. подписала договор. Также указал, что стоимость проданного жилья не является заниженной.
В заседании судебной коллегии Фейзиков Р.А. и его представитель – Фейзикова Е.Н., поддержали доводы жалобы в полном объеме, просили решение суда отменить.
Фейзикова Е.Н. пояснила, что стоимость проданного жилья не является заниженной, что подтверждается распечаткой стоимости домов, аналогичных спорному. При покупке дома, они выяснили, в связи с чем истица его продает, куда поедет, примут ли ее там, созванивались с ее родственниками.
Фейзиков Р.А. пояснил, что в настоящее время они фактически не имеют своего жилья. Дом нуждается в серьезном ремонте. Рыночная стоимость дома производилась уже после некоторого улучшения его состояния.
Былинкина А.И. и ее представитель – Пушкаренко А.А., действовавшая на основании доверенности, не согласились с доводами апелляционной жалобы, просили суд оставить решение без изменения.
Прокурор Тихонова Ю.В. полагала, что решение является законным и обоснованным, оснований для его отмены не имеется. Суд исходил из оценки, произведенной в ходе судебного разбирательства, согласно которой стоимость дома 200 000 руб. занижена.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения.
Судом установлено, что согласно свидетельствам о государственной регистрации права от 04.05.2000 г. серия 63 № 0331961 и серия 63 № 0331960 (л.д.37-38) жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес>, принадлежал Былинкиной А.И. на основании договора купли-продажи от 18.04.2000 года (л.д.40-42).
03.06.2011 г. между Былинкиной А.И. (продавцом) и Фейзиковым Р.А. (покупателем) заключен договор купли-продажи, согласно которому продавец продала, а покупатель купил целый жилой дом с земельным участком, находящийся по адресу: <адрес>, расположенный на земельном участке площадью 645.0 кв.м.
В соответствии с п. 3 Договора по договоренности сторон, упомянутое имущество продано за 200 000 рублей, каковую сумму продавец получил с покупателя полностью до подписания настоящего договора, (л.д.6,7).
Согласно свидетельствам о государственной регистрации права от 10.06.2011 г. серия 63-АЖ № 256922 и серия 63-АЖ № 256923 (л.д.35,36) право собственности на жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес>, принадлежит Фейзикову Р.А..
Согласно паспорту Былинкиной А.И. и домовой книге на дом <адрес> (л.д. 8, 43-50) Былинкина А.И. 07.06.2011 г. снята с регистрационного учёта по указанному адресу.
Распоряжением от 16.08.2011 г., удостоверенным нотариусом г. Чапаевска, Былинкина А.И. отменила доверенность на продажу жилого дома с земельным участком по адресу: <адрес>, удостоверенную от её имени 03.06.2011 г. нотариусом на имя Фейзиковой Е.Н. (л.д. 16).
В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданским Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.
В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно п.1 ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.
Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств её предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.В соответствии со ст.ст.209, 288 ГК РФ собственнику жилого помещения принадлежат права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением.
Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
В силу п. 5 ч. 3 ст. 11 Жилищного кодекса РФ защита жилищных прав осуществляется путем прекращения или изменения жилищного правоотношения.
На основании ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
В обоснование своих требований истица указала, что в силу своего пожилого возраста и неграмотности при совершении сделки она не в полной мере осознавала ее последствия, была введена ответчиком в заблуждение. При заключении договора ей не была известна реальная рыночная стоимость спорного имущества, чем ответчик воспользовался. Фейзиков знал, что истица намерена продать жилье с целью переезда на постоянное место жительства в другую область, а также о ее неосведомленности относительно реальной стоимости имущества. В добровольном порядке ответчик отказывается расторгнуть договор купли-продажи.
Согласно п. 1 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Для кабальной сделки характерными являются следующие признаки: она совершена потерпевшим лицом на крайне невыгодных для него условиях, совершена вынужденно - вследствие стечения тяжелых обстоятельств, а другая сторона в сделке сознательно использовала эти обстоятельства.
В соответствии с п. 3 Договора купли-продажи спорного дома с земельным участком от 03.06.2011 г. (л.д. 17-18) спорное имущество продано за 200 000 рублей, данную сумму продавец получил от покупателя полностью до подписания договора. Право собственности на спорный дом с земельным участком перешло к Фейзикову Р.А. и зарегистрировано за ним в ЕГРП.
Согласно отчету № 01Ф/026-2012 от 09.02.2012 г. об оценке рыночной стоимости жилого дома с земельным участком, расположенного по адресу: <адрес>, рыночная стоимость жилого дома с земельным участком, расположенного по адресу: <адрес>, на 03.06.2011 г. (на момент продажи) составляет округленно 267 000 рублей, в том числе земельный участок 654,0 кв.м. - 124 000 рублей (л.д.144-194). При этом из описательной части отчета следует, что принимались к сравнению аналогичные объекты недвижимости по г. Чапаевск, стоимостью 325 131 руб., 422 282 руб.. что значительно выше цены по договору. При этом оценщиком вычтены стоимости ремонтных работ, однако их объем и оценка не нашли полного и всестороннего отражения. (л.д. 160).
Принимая во внимание вышеизложенное, суд обоснованно указал, что доводы истицы о кабальности совершенной сделки в связи с существенным занижением проданного имущества нашли свое подтверждение. В результате своего заблуждения относительно стоимости спорного имущества Былинкина лишилась права собственности на дом с земельным участком.
Как следует из материалов дела (л.д.144-194) реальная рыночная стоимость спорного жилого дома с земельным участком гораздо выше, чем указано в договоре купли-продажи, где стоимость спорного имущества существенно занижена. Земельный участок площадью 645 кв.м. оценен лишь в 123 563 руб.
Таким образом, сделка купли-продажи недвижимого имущества совершена на крайне невыгодных для истицы условиях. Заблуждение истицы о реальной стоимости имущества, а также ее намерение продать жилье с целью переезда на постоянное место жительства в другую область, ответчиком было сознательно использовано в свою пользу.
При таких обстоятельствах, оценив собранные по делу доказательства, доводы самой истицы, учитывая ее пожилой возраст и неграмотность (2 класса образования), показания свидетелей, не доверять которым оснований не имеется, суд пришел к правильному выводу о том, что сделка купли-продажи от 03.06.11 г. дома с земельным участком, расположенного по адресу: <адрес>, является кабальной для истицы, и, как следствие, недействительной.
В связи с этим, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования Былинкиной А.И. о признании недействительным договора купли-продажи от 03.06.2011 г., заключенного между ней и ответчиком.
В соответствии с ч. 2 ст. 179 ГК РФ если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пункте 1 статьи 179 ГК РФ, то потерпевшему возвращается другой стороной все полученное ею по сделке, а при невозможности возвратить полученное в натуре возмещается его стоимость в деньгах.
С учетом вышеуказанной правовой нормы, суд правильно применил к указанной сделке последствия недействительности и обязал ответчика Фейзикова Р.А. возвратить Былинкиной А.И. целый жилой дом с земельным участком, находящимся по адресу: <адрес>.
Вместе с тем, в ходе рассмотрения дела судом первой инстанции доводы истицы о том, что она вернула ответчику денежные средства за проданный дом, не нашли своего подтверждения. Сам ответчик не признал факт возврата денег ему, или его жене.
К показаниям свидетеля Ивановой Т.В., пояснившей, что она присутствовала при возврате Былинкиной денег за дом в сумме 193 000 рублей Фейзиковой Елене, суд обоснованно отнесся критически, поскольку она знакома с истицей, имеет стремление помочь ей из чувства солидарности, а также, поскольку показания данного свидетеля не согласуются с показаниями других допрошенных свидетелей Хоматнурова Э.А., Фейзиковой Е.Н., Берендяева Д.Е.
Заявление истицы в отношении Фейзикова Р.А. в О МВД России по г. Чапаевск в 2011 году не поступало (л.д.103).
Таким образом, является правильным вывод суда о взыскании с Былинкиной А.И. в пользу Фейзикова Р.А. денежных средств в сумме 200 000 рублей, уплаченных им истице по договору купли-продажи жилого дома.
Принимая во внимание вышеизложенное, поскольку встречные исковые требования Фейзикова Р.А. о выселении Былинкиной А.И. из спорного дома не основаны на законе, они обоснованно судом оставлены без удовлетворения.
Доводы апелляционной жалобы Фейзикова Р.А. о том, что стоимость спорного жилья не является заниженной, несостоятельна, поскольку опровергается отчетом об оценке рыночной стоимости спорного жилого дома с земельным участком.
В апелляционной жалобе Фейзиков Р.А. также указал, что суд безосновательно признал сделку купли-продажи кабальной, поскольку в действительности она не была совершена под влиянием обмана, либо в результате введения истицы в заблуждение, которая в момент регистрации перехода права собственности понимала значение своих действий. Кроме того, при заключении данной сделки отсутствовал такой признак кабальной сделки, как вынужденный характер ее заключения, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых жизненных обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях.
Судебная коллегия считает данные доводы несостоятельными, поскольку факт кабальности сделки нашел свое подтверждение в ходе рассмотрения дела судом первой инстанции, о чем свидетельствуют доказательства по делу, исследованные в их совокупности.
Доводы жалобы о то, что изначально истица не планировала приобретать новое жилье в с. Красная Река, а намеревалась жить в доме своего брата, не может являться основанием для отмены решения, поскольку правового значения не имеют.
Ссылка в жалобе на процессуальные нарушения, допущенные судом первой инстанции, выразившиеся в отказе допуска к участию в деле представителя ответчика, а также в вызове и допросе в предварительном судебном заседании свидетеля со стороны истицы, несостоятельны.
Согласно протоколу предварительного судебного заседания от 24.01.2012г. со стороны ответчика ходатайств о допуске представителя не заявлялось, замечаний на протокол судебного заседания сторонами не принесено. В рамках предварительного судебного заседания свидетели сторон не опрашивались. (л.д. 114)
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 329 ГПК РФ, судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А:
Решение Чапаевского городского суда Самарской области от 22 февраля 2012 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
Председательствующий-
Судьи: