Судья: Гороховик О.В. дело № 33-2848/2012
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
29 марта 2012 года Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
Председательствующего – Улановой Е.С.,
Судей – Вачковой И.Г., Захарова С.В.,
при секретаре Тимагине Е.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Гаранина Максима Сергеевича к ТСЖ «Киевское», ООО «Николь» (ООО «ФБ АКТИВ») о понуждении заключить договор купли-продажи и признании договора возмездного оказания услуг недействительным,
по апелляционной жалобе Гаранина Максима Сергеевича на решение Ленинского районного суда г. Самара от 27 декабря 2011 г., которым постановлено:
«В удовлетворении требований Гаранину Максиму Сергеевичу - отказать».
Заслушав доклад по делу судьи Самарского областного суда Вачковой И.Г., объяснения представителя Гаранина М.С. – Калимьяновой В.М. (по доверенности), поддержавшей доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Истец обратился в суд с иском к ТСЖ «Киевское», ООО «Николь» (ООО «ФБ АКТИВ») о понуждении заключения договора купли-продажи квартиры, признании договора возмездного оказания информационных услуг № А от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, взыскании убытков и неустойки.
В обоснование требований о понуждении ООО «Николь» к заключению договора купли-продажи квартиры, истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ он заключил с ответчиком договор № резервирования однокомнатной <адрес> (сек 7), общей площадью 51,45 кв. м., жилой площадью 20,1 кв. м., с одной лоджией/балконом, находящейся на 4 этаже жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>. Поскольку в свидетельстве о государственной регистрации права, оформленном на имя ООО «Николь», площадь спорной квартиры составляет 50,10 кв.м., то истец считает, что договор купли-продажи квартиры должен быть заключен исходя из площади квартиры указанной в данном свидетельстве.
Договор возмездного оказания информационных услуг от ДД.ММ.ГГГГ, по мнению истца, является необоснованным обогащением ответчика за счет средств потребителя, поскольку истцу в рамках данного договора услуги не оказывались, т.к. вся необходимая информация об объекте недвижимости содержались в договоре резервирования квартиры. Акт об исполнении договора возмездного оказания информационных услуг сторонами не подписывался.
Ссылаясь на положения п. 5 ст. 15 ЖК РФ истец с учетом уточнений просил суд обязать ООО «Николь» заключить с Гараниным М.С. договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, в соответствии с ЖК РФ (из расчета стоимости квартиры согласно площади указанной квартиры на основании свидетельства о государственной регистрации права и цены квадратного метра согласно договору резервирования). Истец также просил признать недействительным договор на оказание возмездных услуг от ДД.ММ.ГГГГ по основаниям ст. 168 ГК РФ, ввиду противоречия сделки положениям ст.ст. 730, 731 ГК РФ, и обязать ООО «Николь» возместить Гаранину М.С. убытки в размере 64 019 рублей, взыскать с ООО «Николь» неустойку за нарушение сроков исполнения обязательств по договору резервирования в размере 118 833, 56 рублей, расходы по оплате государственной пошлины.
Судом постановлено указанное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель Гаранина М.С. просит решение суда отменить как незаконное и принять по делу новый судебный акт. В обоснование доводов апелляционной жалобы представитель истца указал, что ответчик уклоняется от заключения договора купли-продажи квартиры. Нежелание ответчика пересмотреть стоимость договора ввиду изменения площади квартиры необоснованно и противоречит ГК РФ и ЖК РФ. Договор возмездного оказания услуг от ДД.ММ.ГГГГ является недействительным, поскольку противоречит ст.ст. 730, 731 ГК РФ.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца – Калимьянова В.М. (по доверенности) поддержала доводы апелляционной жалобы, и пояснила, что суд неправомерно применил срок исковой давности.
Истец Гаранин М.С., представители ответчиков ООО «Николь», ТСЖ «Киевское», представители третьих лиц ЗАО «ФИА-Банк», Управление Россреестра в заседание судебной коллегии не явились, о дне, времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, причину неявки не сообщили.
Проверив материалы дела, заслушав представителя истца Гаранина М.С. – Калимьянову В.М., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда, считает его правильным.
В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Понуждение к заключению договора не допускается.
По правилам ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В силу ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В силу п.5 ст. 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса, в соответствии с которым если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
В соответствии со ст. 431 при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Как видно из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ Гаранин М.С. заключил с ООО «Николь» (впоследствии переименованное в ООО «ФБ АКТИВ») договор № резервирования квартиры, имеющий признаки предварительного договора купли-продажи квартиры. Предметом договора является резервирование однокомнатной квартиры строительный номер 261 (се<адрес>), общей проектной площадью 51,45 кв.м., жилой площадью 20,1 кв.м., с лоджией/балконом, находящейся на 4 этаже жилого дома со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, расположенного по адресу: <адрес>.
В соответствии с п. 1.3 и 3.1.3 договора, после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в 4 квартал 2011 г., стороны обязуются заключить договор купли-продажи квартиры.
В соответствии с п. 1.7. договора общая площадь квартиры определяется в соответствии с технической (проектной) документацией по внутреннему контуру стен Квартиры, с учетом площадей лоджий и балконов с коэффициентом 0,5 и 0,3 соответственно. Общая и жилая площадь Квартиры будет корректироваться по окончании строительства на основании замеров ФГУП «Ростехинвентаризации».
Согласно п. 2.1 договора общая сумма взносов на Квартиру на момент заключения настоящего договора составляет 2 469 600 руб. исходя из стоимости одного квадратного метра общей площади квартиры 48 000 руб.
Согласно представленному в материалы дела техническому паспорту площадь <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, с учетом прочей площади (с балконом) составляет 52,9 кв.м.
При этом из свидетельства о государственной регистрации права от 09.06 2010 г. усматривается, что ООО «Николь» является собственником квартиры по адресу <адрес>, площадью 50,10 кв.м.
Суд, исходя из требований ст. 431 ГК РФ и текста договора резервирования квартиры, пришел к правильному выводу, что стороны договора совместно определили включить в состав площади квартиры площадь балкона, рассчитанную с коэффициентом 0,3. Соответственно цена договора купли-продажи рассчитывается исходя из стоимости одного метра площади квартиры с учетом балкона с коэффициентом 0,3.
Судом обоснованно не приняты во внимание доводы истца о том, что в соответствии с п. 5 ст. 15 ЖК РФ, согласно которому площадь балконов и лоджий не входит в состав общей площади, при заключении договора купли-продажи спорной квартиры цена договора должна рассчитываться исходя из площади квартиры 50,10 кв.м. как указано в свидетельстве о государственной регистрации права. При этом суд правильно исходил из того, что стороны в договоре № резервирования квартиры от ДД.ММ.ГГГГ определили на условиях свободы заключения договора порядок расчета стоимости квартиры от её площади в соответствии с технической документацией по внутреннему контуру стен с учетом площади балкона с коэффициентом 0,3. Стороны указанный договор не оспаривали, изменения в его условия не вносили.
Поскольку, установлено, что ответчик предложил истцу заключить договор купли-продажи <адрес>, расположенной по адресу: <адрес> соответствии с условиями ранее заключенного договора резервирования, однако истец договор на указанных условиях не заключает, то соответственно факт уклонения ответчика от заключения договора не нашел своего подтверждения, в связи с чем не подлежит взысканию с ответчика неустойка, предусмотренная п. 5.1. договора резервирования.
При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу, что суд законно и обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований Гаранина М.С. в части понуждения ООО «Николь» (ООО «ФБ АКТИВ») к заключению договора купли-продажи, произведя перерасчет стоимости квартиры, из расчета 48 000 руб. за 1 кв.м. в соответствии с п. 2.1. договора резервирования и площади квартиры (без учета площади балкона/лоджии), указанной в свидетельстве о праве (50,1 кв.м.), а также в части взыскания неустойки за нарушение сроков исполнения обязательств по договору резервирования в размере 118 833, 56 руб.
Из материалов дела также видно, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Николь» и Гараниным М.С. заключен договор возмездного оказания информационных услуг №А, предметом которого является оказание возмездных информационных услуг по резервированию жилого помещения с целью дальнейшего приобретения в собственность <адрес> по п<адрес> в <адрес> (п. 1.1. договора).
Во исполнение указанного договора, ДД.ММ.ГГГГ ответчиком подготовлен и заключен с истцом Договор № резервирования квартиры, полностью отвечающей характеристикам, определенным в договоре возмездного оказания информационных услуг №А от ДД.ММ.ГГГГ
Исходя из требований ст. 431 ГК РФ и текста договора суд пришел к правильному выводу, что предметом договора возмездного оказания информационных услуг №А от ДД.ММ.ГГГГ является полное юридическое сопровождение сделки купли-продажи спорного объекта недвижимости, а также консультирование по программам кредитования, предоставляемым ЗАО «ФИА-БАНК», сопровождение и направление необходимого пакета документов вместе с заявлением на предоставление кредита для приобретения данного объекта недвижимости.
Из материалов дела видно, что договор резервирования <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и предлагаемый вариант договора купли-продажи квартиры подготовлены и оформлены сотрудниками ответчика, сопроводительные письма к пакету документов, направляемые в адрес ЗАО «ФИА-БАНК» вместе с заявкой Гаранина М.С. о предоставлении ему кредита, также исходили от сотрудников ответчика.
Таким образом, исполнение договора возмездного оказания информационных услуг началось в день его заключения ДД.ММ.ГГГГ
В соответствии со ст. 167 ПС РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии с п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
В соответствии с п.2 ст.199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
В ходе рассмотрения дела ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности по требованию о признании договора недействительным.
В соответствии со ст. 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию истекает срок исковой давности и по дополнительным требованиям (неустойка, залог, поручительство и т.п.).
Исходя из того, что договор возмездного оказания информационных услуг №А заключен ДД.ММ.ГГГГ, в этот же день началось его исполнение, а с исковым заявлением в суд Гаранин М.С. обратился лишь ДД.ММ.ГГГГ, судебная коллегия приходит к выводу, что суд обоснованно применил срок исковой давности к данным правоотношениям, истекшим ДД.ММ.ГГГГ Соответственно суд правильно отказал в удовлетворении требований истца о признании договора возмездного оказания информационных услуг №А от ДД.ММ.ГГГГ недействительным и взыскании убытков.
Судебная коллегия полагает, что судом правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, им дана надлежащая оценка.
Доводы апелляционной жалобы о том, что решение суда является незаконным и необоснованным, не могут быть приняты во внимание, так как все обстоятельства дела судом исследованы полно, всесторонне и объективно, нормы материального и процессуального права применены правильно, содержащиеся в решении выводы полностью соответствуют фактическим обстоятельствам дела, спор разрешен в соответствии с действующим законодательством, решение суда является мотивированным, а апелляционная жалоба не содержит доводов, опровергающих правильность выводов суда.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А:
Решение Ленинского районного суда г. Самары от 27 декабря 2011 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Гаранина Максима Сергеевича - без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи: