Судья Митина И.А. Гр. дело №33-5658/2012 АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ. 19 июня 2012 ода судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе : председательствующего Яковлевой В.В. судей Сивохина Д.А., Хаировой А.Х. при секретаре Асабаевой Д.Т. рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя Игнатова С.А.- Головачева А.А., действующего по доверенности, на решение Промышленного районного суда г. Самары от 16 апреля 2012 года, которым постановлено : «Исковые требования Игнатова С.А. к Катошину А.А., Никулаевой А.А. о прекращении права пользования жилым помещением, устранении препятствий в пользовании, снятии с регистрационного учета- оставить без удовлетворения. Встречный иск Катошина А.А. к Игнатову С.А. удовлетворить частично: признать недействительным договор купли- продажи квартиры по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенный между Климкиным И.А. и Игнатовым С.А. с прекращением записи о государственной регистрации права собственности на имя Игнатова С.А. № № от ДД.ММ.ГГГГ г., в остальной части в удовлетворении встречного иска отказать. Исковые требования Никулаевой А.Т. к Климкину И.А., Игнатову С.А. о признании договоров купли-продажи <адрес>, заключенных между Никулаевой А.Т. и Климкиным И.А. от ДД.ММ.ГГГГ года и между Климкиным И.А. и Игнатовым С.А. от ДД.ММ.ГГГГ недействительными, применении последствия недействительности сделки - удовлетворить полностью. Признать недействительными договоры купли- продажи <адрес> между Никулаевой А.Т. и Климкиным И.А. от ДД.ММ.ГГГГ года и между Климкиным И.А. и Игнатовым С.А. от ДД.ММ.ГГГГ., свидетельство о государственной регистрации права собственности на названную квартиру на имя Климкина И.А. и от ДД.ММ.ГГГГ года на Игнатова С.А. Прекратить в Едином государственном реестре прав на объекты недвижимого имущества запись о праве собственности на <адрес> на имя Игнатова С.А.. Вернуть стороны в первоначальное положение, восстановить в Едином государственном реестре прав на объекты недвижимого имущества запись о праве собственности на <адрес> на имя Никулаевой А.Т. с выдачей Никулаевой А.Т. свидетельства о праве собственности. Взыскать с Игнатова С.А. ДД.ММ.ГГГГ года рождения и Климкина И.А. ДД.ММ.ГГГГ года рождения в пользу Никулаевой А.Т. в возмещение судебных расходов по 500 рублей с каждого. Взыскать с Игнатова С.А. и Климкина И.А. государственную пошлину в доход государства в сумме по 7000 рублей с каждого». Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Яковлевой В.В., объяснения представителя Игнатова С.А.- Головачева А.А. ( по доверенности ), поддержавшего доводы апелляционной жалобы, возражения на жалобу Никулаевой А.Т., Катошна А.А., судебная коллегия у с т а н о в и л а : Игнатов С.А., в лице представителя Головачева А.А., действующего по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ года, обратился в суд с иском к Катошину А.А., Никулаевой А.Т. о прекращении права пользования жилым помещением, устранении препятствий в пользовании квартирой по адресу : <адрес> и снятии с регистрационного учета. В исковом заявлении указал, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. он является собственником данной квартиры. Ответчики зарегистрированы по месту жительства в указанной квартире с ДД.ММ.ГГГГ года. Каких-либо соглашений по поводу пользования жилым помещением с ответчиками истец не заключал, неоднократно требовал от ответчиков добровольно зарегистрироваться по другому месту постоянного проживания, но они продолжают пользоваться спорным жилым помещением. Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец просил суд прекратить право пользования ответчиков Катошина А.А. и Никулаевой А.Т. спорной квартирой, признать утратившими право пользования квартирой, обязать ответчиков устранить препятствия в пользовании квартирой: передать ключи, освободить квартиру в десятидневный срок с момента вступления решения по настоящему делу в законную силу; обязать ОУФМС по Промышленному району г. Самара снять ответчиков с регистрационного учета по месту жительства. Заочным решением Промышленного районного суда г. Самары от 19.01.2012 года исковые требования Игнатова С.А. были удовлетворены в полном объеме. По заявлению ответчика Катошина А.А. определением Промышленного районного уда г. Самары 06.02.2012 года заочное решение суда отменено, рассмотрение дела возобновлено. Катошин А.А. обратился в суд с встречным иском к Игнатову С.А. о признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, признании предварительного договора купли-продажи состоявшимся, признании недействительной регистрационной записи № № о праве собственности Игнатова С.А. на спорную квартиру. В исковом заявлении указал, что спорная квартира принадлежала на праве собственности его матери- Никулаевой А.Т., они с матерью постоянно проживают и зарегистрированы в данной квартире. В июле ДД.ММ.ГГГГ года они обратились к Климкину за предоставлением займа, который был предоставлен на срок до ДД.ММ.ГГГГ года. В качестве обеспечения возврата займа Климкин потребовал переоформить на него квартиру. ДД.ММ.ГГГГ., при возврате первой части долга в размере 582 500 руб., между ним и Климкиным И.А. был заключен договор о намерениях (предварительный договор купли-продажи), в соответствии с которым Климкин являлся продавцом квартиры по адресу: <адрес> а Катошин А.А. покупателем. В соответствии с п. 1 данного договора стороны до ДД.ММ.ГГГГ. включительно обязаны заключить договор купли-продажи жилого помещения - <адрес>. В соответствии в п. 2.1. продавец обязуется заключить договор купли-продажи. Стоимость квартиры была определена в размере 1 400 000 рублей. В соответствии с п. 2.7 указанного договора продавец обязуется не обременять квартиру какими-либо другими обязательствами, кроме передачи в собственность покупателю. В соответствии с п. 6 названного договора в обеспечение основного обязательства Покупатель в момент заключения (подписания) договора передает Продавцу сумму в размере 582 500 рублей, которая признается задатком. ДД.ММ.ГГГГ года он (Катошин А.А.) передал Климкину денежные средства в размере 772 500 руб., чем обязательства по предварительному договору были им выполнены. Климкин ДД.ММ.ГГГГ заключил договор купли-продажи на данную квартиру с Игнатовым С.А. До момента, когда Катошин А.А. узнал о том, что собственником квартиры является Игнатов, он неоднократно обращался к Климкину с требованием об оформлении договора купли-продажи, на что Климкин ссылался на большую очередь в регистрационной палате, поясняя, что до конца ДД.ММ.ГГГГ года сделка будет оформлена. Ссылаясь на то, что предварительный договор полностью соответствует основному договору, кроме того, он полностью исполнен сторонами, расчет произведен полностью, фактическая передача квартиры произведена, Катошин просил суд признать договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес> заключенный между Климкиным И.А. и Игнатовым С.А. ДД.ММ.ГГГГ. недействительным в соответствии со ст. 170 ГК РФ как мнимой сделки, совершенной без намерения создать правовые последствия, т.к. приобретая спорную квартиру ответчик не имел намерений ей пользоваться, оспариваемая сделка совершена лишь для вида, просил признать состоявшимся договор купли-продажи спорной квартиры между ним (Катошиным) и Климкиным. Никулаева А.Т. обратилась в суд с исковыми требованиями к Климкину И.А., Игнатову С.А. о признании договоров купли-продажи спорной квартиры недействительными, применении последствий недействительности сделки. В исковом заявлении указала, что квартира, расположенная по адресу: <адрес>, принадлежала ей на праве собственности на основании договора об инвестировании от ДД.ММ.ГГГГ. Примерно в ДД.ММ.ГГГГ года сын ввел ее в заблуждение и попросил на время переоформить квартиру на Климкина И.А., которого она не знала, объяснив это материальными трудностями. По устной договоренности между ней и Климкиным, последний даст займ только после оформления права собственности на его имя. Впоследствии при возврате денег Климкину по договору займа будет заключен предварительный договор купли-продажи между Климкиным и Катошиным (ее сыном) и право собственности перейдет к ним. Она (Никулаева), поверив Климкину, заключила сделку с Климкиным И.А. о продаже квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Ссылаясь на то, что данный договор купли-продажи был подписан ею в целях обеспечения возврата денежных средств, которые были получены от Климкина её сыном, квартира была в качестве залога по данному договору займа, никаких денег по договору купли-продажи от Климкина и.А. в сумме 1 400000 руб. она не получала, квартиру никто и никогда не осматривал в целях покупки, она (Никулаева) и Катошин зарегистрированы и проживают в данной квартире по настоящее время, ключей от данной квартиры никому не передавали, Никулаева А.Т. и просила суд признать договоры купли-продажи <адрес>, заключенные между ею ( Никулаевой А.Т.) и Климкиным И.А. от ДД.ММ.ГГГГ года, и между Климкиным И.А. и Игнатовым С.А. от ДД.ММ.ГГГГ недействительными ; применить последствия недействительности сделки, возвратив стороны в первоначальное положение, по которому собственником <адрес> становится она- Никулаева А.Т. Определением Промышленного районного суда г. Самары от 02.04.2012 года указанные гражданские дела объединены в одно производство. Судом постановлено вышеназванное решение. В апелляционной жалобе представитель Игнатова С.А. – Головачев А.А., действующий на основании доверенности, просит решение суда отменить, считает его незаконным и необоснованным. В заседании судебной коллегии представитель Игнатова С.А. - Головачев А.А. поддержал доводы апелляционной жалобы, пояснил, что вывод суда о том, что имел место договор займа, не подкреплен доказательствами и суд не учел, что рассматривать заключенный договор купли-продажи в качестве притворной сделки возможно лишь при условии преследования прикрываемых целей обеими сторонами, наличие таких намерений со стороны как продавца, так и покупателя не доказано. При заключении сделки и её исполнении сторонами были соблюдены все требования законодательства, ГК РФ, Закона «О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним», также представлены на регистрацию соответствующие согласия супругов участников сделки. Игнатовым квартира была принята в соответствии с п.13 Договора, он ознакомился с ее состоянием на момент передачи, получил ключи, ключами не смог воспользоваться, так как Катошин препятствовал этому. Игнатов является добросовестным приобретателем. Никулаева А.Т., Катошин А.А. в заседании судебной коллегии возражали против доводов апелляционной жалобы, считают решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просили оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Заслушав объяснения сторон, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда. В соответствии со ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Согласно ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). В соответствии с п. 1 ст. 170 ГК РФ, мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. Из материалов дела усматривается, что согласно выписке из реестра ФГУП «Ростехинвентаризация» спорная квартира предоставлена Никулаевой А.Т. в порядке долевого строительства на основании Постановления Главы г.Самары № № от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д.144) и договора о взаимных обязательствах по предоставлению жилья от ДД.ММ.ГГГГ года и ДД.ММ.ГГГГ г. с ООО «СПК ДОН», в соответствии с которым по акту приема- передачи предоставлена взамен подлежащих сносу жилых помещений (л.д.145-154). ДД.ММ.ГГГГ года на спорную квартиру Никулаевой А.Т. зарегистрировано право собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (л.д.143). Судом установлено, что в квартире по адресу: <адрес> зарегистрированы и постоянно проживают: Никулаева А.Т. (собственник) с ДД.ММ.ГГГГ года, Катошин А.А.(сын) - с ДД.ММ.ГГГГ года, лицевой счет открыт на Никулаеву А.Т., которая производит оплату содержания жилья и коммунальных услуг по данному лицевому счету по настоящее время, что подтверждается справкой ТСЖ «№» от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д.141-142). ДД.ММ.ГГГГ года между Никулаевой А.Т.(продавец) и Климкиным ( покупатель) заключен договор купли- продажи, зарегистрированный в Росреестре ДД.ММ.ГГГГ года, предметом которого является квартира по адресу : ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п. 3 договора квартира продана за 1 400 000 руб., которые покупатель передал до подписания договора (л.д.184). ДД.ММ.ГГГГ года между Климкиным И.А. и Катошиным А.А. заключен договор о намерениях (предварительный договор купли- продажи), в соответствии с которым стороны обязуются до ДД.ММ.ГГГГ года включительно заключить договор купли-дажи жилого помещения- <адрес> общей площадью 42, 10 кв.м, жилой площадью 13, 20 кв.м с предоставлением права проживания в квартире с момента заключения настоящего договора. Катошин А.А., как покупатель в будущем по настоящему договору, обязался оплатить Продавцу (Климкину И.А.) стоимость квартиры в размере 1 400 000 рублей не позднее ДД.ММ.ГГГГ года. Согласно пункту 6 договора в доказательство обеспечения исполнения основного обязательства Покупатель ( Катошин А.А.) в момент заключения настоящего договора передает Продавцу (Климкину И.А.) сумму в размере 582 500 руб., которая признается задатком (л.д.116-117). ДД.ММ.ГГГГ года право собственности на спорную квартиру на основании договора купли- продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ года зарегистрировано Игнатовым С.А., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ года (л.д. 6). Установлено судом, что фактически квартира не выбывала из владения Никулаевой А.Т., оплату за нее по мнимому договору купли- продажи она не получала, намерений продавать квартиру никогда не имела, ключи от квартиры ни она, ни ее сын никому не передавали, из квартиры не выезжали, от принадлежащих им вещей не освобождали, требований об освобождении квартиры Никулаевой, как собственнице, никто не предъявлял. У Катошина А.А. перед Климкиным И.А. существовали долговые обязательства на сумму 585 500 руб. Договор купли- продажи спорной квартиры подписан Никулаевой А.Т. формально в обеспечение договоренностей по займу сына, квартира была оформлена в собственность Климкина И.А. в качестве залога по договору займа, денег по договору купли- продажи Климкин И.А. как покупатель Никулаевой А.Т. не передавал, на момент подписания договора часть долга в сумме 582 500 руб. была возвращена Климкину. В соответствии с их устными договоренностями по возвращении остальной части долга в сумме 772 500 руб. Климкин И.А. обещал оформить основной договор купли- продажи с Катошиным А.А, о чем ДД.ММ.ГГГГ года между Климкиным И.А. и КатошинымА.А. заключен договор о намерениях (предварительный договор купли- продажи). Указанные обстоятельства подтверждены объяснениями Климкина И.А. в судебных заседаниях ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ г. Оплата по названному договору Катошиным А.А. суммы 582 500 руб. при заключении договора и 772 500 руб. произведена досрочно - ДД.ММ.ГГГГ года, что подтверждается распиской и не оспаривается сторонами (л.д.26). Судом также установлено, что Игнатов С.А. при заключении договора купли-продажи спорной квартиры с Климкиным И.А., квартиру не осматривал, деньги Климкину не передавал, что подтверждается показаниями Климкина., не оспаривалось Игнтовым. Между Игнатовым С.А. и Катошиным А.А. был заключен договор займа на 1 500 000 рублей, обязательства по которому до настоящего времени не исполнены, долг взыскивается в судебном порядке. В производстве Промышленного районного суда находится гражданское дело по иску Игнатова С.А. к Катошину А.А. о взыскании долга в размере 1500 000 рублей, который ответчиком не оспаривается. Суд обоснованно не принял во внимание пояснения Игнатова С.А. о том, что спорная квартира им не осматривалась, так как он не нуждался в ее использовании до начала ДД.ММ.ГГГГ года, поэтому не требовал передачи от нее ключей, не проверял наличия зарегистрированных в ней лиц и не требовал ни освобождения квартиры, ни снятия с регистрационного учета проживающих в ней постоянно, Катошина А.А. не знал, никаких отношений с ним не имел, поскольку они противоречат действиям истца, который, обратился в суд с иском ДД.ММ.ГГГГ года, кроме того, первоначально Игнатов утверждал, что до покупки квартиры не был знаком с Катошиным А.А., впоследствии, не отрицал, что между ними существовал договор денежного займа на сумму 1500 000 рублей от ДД.ММ.ГГГГ года, по которому он является кредитором Катошина А.А. Не подтверждены доказательствами объяснения Игнатова С.А. о том, что при покупке спорной квартиры у Климкина И.А. он передал Катошину А.А., не являвшемуся стороной по сделке, сумму 1000 000 рублей, стоимость квартиры в договоре купли-продажи указана 1400000 рублей. Продавцу квартиры Климкину И.А. деньги за квартиру не передавались, что подтверждено показаниями Климкина и Игнатовым не оспаривалось. При таких обстоятельствах, когда установлено, что деньги в сумме 1400 000 рублей Климкин ( покупатель) Никулаевой А.Т. (продавцу) не передавал, как не получал их, как продавец спорной квартиры с покупателя Игнатова, суд пришел к правильному выводу о том, что сделка была безденежная, каких- либо расписок о получении- передаче денег по данной сделке суду не представлено. Договоры купли- продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ года и от ДД.ММ.ГГГГ года не соответствуют требованиям ст.ст. 549, 558 ГК РФ, квартира покупателю продавцами по правилам ст. 556 ГК РФ не передавалась ни по первой, ни по второй сделке, расчет между сторонами по данным сделкам не производился. Фактически сторонами был заключен договор займа под залог квартиры, сделки купли- продажи квартиры являются притворными сделками, совершенными с целью прикрыть другую сделку, являются ничтожными. При таких обстоятельствах суд обоснованно отказал Игнатову С. А в удовлетворении иска, удовлетворив встречные исковые требования о признании недействительными договоров купли продажи <адрес> ДД.ММ.ГГГГ года и от ДД.ММ.ГГГГ года, возвратив стороны в первоначальное положение. Доводы апелляционной жалобы представителя Игнатова С.А.- Головачева А.А., действующего по доверенности, о необоснованности судебного решения не могут быть приняты во внимание, поскольку судом исследованы все обстоятельства по делу, им дана юридическая оценка, решение постановлено с соблюдением норм материального и процессуального права. На основании изложенного, руководствуясь ст.328 ПК РФ, судебная коллегия о п р е д е л и л а : Решение Промышленного районного суда г. Самары от 16 апреля 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Игнатова С.А.- Головачева А.А., действующего по доверенности, - без удовлетворения. Председательствующий Судьи