Судья: Смоляк Ю.В. № 33-7276/2012
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
07 августа 2012 года
судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
председательствующего Яковлевой В.В.
судей Сафоновой Л.А., Лазаревой М.А.
при секретаре Егоровой Ю.К.
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Шуклина А.А. к Наимовой С.Н., Наимовой А.Р., Саттарову М.Р. об обязании перечисления денежных средств и встречному исковому заявлению Наимовой С.Н., Наимовой А.Р., Саттарова М.Р. об уменьшении покупной цены жилого дома по договору купли-продажи
по апелляционной жалобе ответчика Наимовой С.Н. на решение Ставропольского районного суда Самарской области от 24 мая 2012 года,
заслушав доклад судьи Самарского областного суда Сафоновой Л.А., Объяснения представителя ответчика Наимовой С.Н. – Клименко Е.С., действующей на основании доверенности, поддержавшую доводы апелляционной жалобы, возражения на апелляционную жалобу Шуклина А.А. и его представителя Сибалакова А.Г., действующего на основании ордера адвоката, судебная коллегия
У С Т А Н О В И Л А:
Шуклин А.А. обратился с иском к Наимовой С.Н., Наимовой А.Р., Саттарову М.Р. о взыскании денежных средств. Уточнив в ходе рассмотрения дела исковые требования, просил обязать ответчиков произвести оплату денежных средств в размере 351 640,37 рублей на свой банковский счет по договору купли-продажи, взыскать проценты на указанную сумму за пользование чужими денежными средствами с 26.01.2012 года по день вынесения решения, взыскать расходы по оплате госпошлины 5 117 рублей, по оплате услуг представителя 5000 рублей, оплату доверенности 530 рублей.
Заявленные исковые требования мотивировал следующим. 26.10.2011 года сторонами был заключен договор купли-продажи в соответствии с которым, ответчики приобрели у истца жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>. Согласно условиям договора купли-продажи стоимость жилого дома была оговорена сторонами в размере 1 000 000 рублей, из которых 648 359,63 рублей ответчики выплатили до подписания договора, а оставшаяся сумма в размере 351 640,37 рублей должна была быть перечислена на счет истца в установленные законом сроки (но не позднее трех месяцев со дня заключения основного договора купли-продажи, согласно предварительному договору от 02.06.2011 года) в соответствии с п. 17 Правил направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, за счет средств материнского капитала по государственному Сертификату MK-I № 0337155, выданному 08.05.2008 года. Однако в оговоренные сроки денежные средства на счет истца перечислены не были.
Наимова С.Н., действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетних Наимовой А.Р. и Саттарова М.Р., обратилась с встречным иском, в котором с учетом уточнения просила уменьшить покупную стоимость объекта индивидуального жилищного строительства (жилого дома) на стоимость материалов и восстановительных ремонтных работ по устранению строительно-технических дефектов жилого дома до 567 386,8 рублей, в связи с чем, взыскать с Шуклина А.А. 80 972,83 рублей, а также судебные расходы на проведение строительно-технической экспертизы 30 000 рублей и расходы по оплате госпошлины 200 рублей. Заявленные требования мотивировала тем, что в процессе эксплуатации приобретенного у Шуклина А.А. дома с октября 2011 года стали выявляться существенные недостатки: в доме очень холодно, холодный воздух дует с потолка, крыши и всех углов дома, по периметру замерзает входная дверь и замок, покрываясь льдом толщиной 3-4 см, сдувает при ветре металлические листы кровли дома, т.е. проживание в доме в холодное время года невозможно. На претензию от 16.01.2012г. урегулировать ситуацию в досудебном порядке Шуклин А.А. не ответил, объяснить наличие дефектов в доме и свое умолчание о них при совершении сделки купли-продажи отказался. Согласно экспертному заключению ГУП «Центральная строительная лаборатория» конструкция дома не соответствует требованиям СНиП, обнаруженные дефекты относятся к скрытым, а обследуемый объект построен как хозяйственно-бытовой блок и не может использоваться для всесезонного проживания.
Решением Ставропольского районного суда Самарской области от 24 мая 2012 года постановлено:
«Исковые требования Шуклина А.А. удовлетворить частично.
Обязать Наимову С.Н., Наимову А.Р., Сатарова М.Р. произвести оплату за проданное имущество на счет Шуклина А.А. №, открытого в Автозаводском отделении № 8212 г.Тольятти ОАО «Сбербанк России» денежных средств в размере 351640 (триста пятьдесят одна тысяча шестьсот сорок) рублей 37 копеек.
Взыскать с Наимовой С.Н., Наимовой А.Р., Саттарова М.Р. в пользу Шуклина А.А. проценты за пользование денежными средствами в размере 9298 (девять тысяч двести девяносто восемь) рублей 93 копейки.
Взыскать с Наимовой С.Н., Наимовой А.Р., Сатарова М.Р. в пользу Шуклина А.А. расходы на оплату государственной пошлины в сумме 5117 рублей, расходы по оплате доверенности в сумме 530 рублей, расходы на оплату услуг представителя в сумме 5000 рублей, а всего в размере 10647 (десять тысяч шестьсот сорок семь) рублей.
В удовлетворении исковых требований Наимовой С.Н., Наимовой А.Р., Саттарову М.Р. об уменьшении покупной цены жилого дома по договору купли-продажи - отказать.
Взыскать с Наимовой С.Н., Наимовой А.Р., Саттарова М.Р. государственную пошлину в доход государства в сумме 2429 (две тысячи четыреста двадцать девять) рублей 18 копеек.».
В апелляционной жалобе Наимова С.Н. просит решение суда отменить, полагая его незаконным и необоснованным, вынести по делу новое решение, которым в иске Шуклина А.А. отказать, а её исковые требования удовлетворить в полном объеме. При этом указала следующее.
Заявленная ею причина неисполнения в полном объеме обязательства по договору покупки жилого дома об оплате 351 640 рублей - подтверждена судебной экспертизой, которая установила, что дом не соответствует требованиям строительных норм и правил, в ходе обследования обнаружены дефекты, которые относятся к скрытым, в связи с чем, дом не может использоваться для всесезонного проживания. Ответственность продавца за ненадлежащее качество проданного товара, не соответствующего условиям договора, предусмотрена нормами ст.ст. 557 и 475 ГК РФ.
Под понятие «недостатков» в рамках ч. 1 ст. 475 ГК РФ подпадают все недостатки товара - и другие недостатки - устранимые, исправляемые, и перечисленные в ч. 2 настоящей статьи - существенные. Перечисление в ч. 2 ст. 475 ГК РФ существенных недостатков предоставляет покупателю дополнительные, по сравнению с перечисленными в ч.1 последствиями, права по объему требований к недобросовестному продавцу, не лишая покупателя права требовать применения последствий, перечисленных и в ч. 1 и в ч. 2 ст. 475 ГК РФ. Именно покупателю предоставлено право выбора применения последствий покупки товара ненадлежащего качества, что предусмотрено нормами ч.3 ст. 475 ГК РФ.
Судом сделан ошибочный вывод о том, что покупатель не вправе требовать применение последствий, перечисленных в ч. 1 ст. 475 ГК РФ, а может требовать лишь то, что указано в ч. 2 ст. 475 ГК РФ. Судом сделан ошибочный вывод о том, что выявленные недостатки относятся к существенным, которые не позволяют использовать объект по назначению в качестве жилого дома. Однако квалификация существенных недостатков товара в рамках понятий ч. 2 ст. 475 ГК РФ не содержит такого понятия, которое указано судом: «не позволяет использовать объект по назначению в качестве жилого дома». Так же применяемый судом вывод о существенности выявленного недостатка противоречит заключению судебной экспертизы о том, что дом не пригоден лишь для использования в холодное время года. В остальное время дом пригоден для использования в качестве жилого. Выявленный недостаток является легко устранимым, требуется проведение ряда строительных работ.
Придавая выявленному недостатку товара статус существенного, суд выходит за рамки искового требования.
Суд, указывая на нормы ст. 310 ГК РФ, пришел к ошибочному выводу о том, что ответчиками допущен односторонний отказ от исполнения принятого обязательства - передать продавцу остальную сумму цены купленного предмета, что признано судом недопустимым. Однако исключением из правила, закрепленного в ст. 310 ГК РФ, являются случаи, предусмотренные законом. А законом к данной ситуации предусмотрены последствия, перечисленные в ст. 475 ГК РФ - требования покупателя к недобросовестному продавцу, скрывшему недостатки проданного товара.
Суд ошибочно посчитал, что Шуклин А.А. является добросовестным участником правоотношения. При этом суд упустил из внимания требование того, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства. Суд произвел защиту прав гражданина, который не надлежащим образом исполнил свои обязательства - передал покупателю вещь, не соответствующую условиям договора.
В судебном заседании представитель Наимовой С.Н. доводы апелляционной жалобы поддержала в полном объеме просила решение суда отменить, вынести по делу новое решение, которым в иске Шуклина А.А. отказать, а встречные исковые требования Наимовой С.Н. удовлетворить в полном объеме.
Шуклин А.А. и его представитель доводы апелляционной жалобы полагали необоснованными, просили оставить жалобу без удовлетворения, а решение суда первой инстанции без изменения.
Представитель третьего лица - УПФ РФ в Центральном районе г.Тольятти и Ставропольском районе Самарской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.
Проверив материалы дела, выслушав участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда, считая его законным и обоснованным.
В соответствии со ст.ст. 309-310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно ст.549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
В силу ст.558 ГК РФ, договор продажи жилого дома подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В силу ст.557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Согласно ч.1 ст.475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
В силу ч.2 ст.475 ГК РФ, в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.
В соответствии со ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.
Материалами дела установлено, что 26.10.2011 года между сторонами заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым Шуклин А.А. продал, а ответчики приобрели в общую долевую собственность земельный участок площадью 1040 кв.м., находящийся по адресу: <адрес>, участок № и объект индивидуального жилищного строительства, назначение: жилое, общей площадью 51.2 кв.м находящийся по адресу: <адрес> /л.д.5/.
Указанные объекты имущества оценены сторонами и проданы за 1 790 000 рублей, из них стоимость земли в размере 790 000 передана продавцу до подписания договора, стоимость объекта индивидуального жилищного строительства определена в 1 000 000 рублей, из которых 648 359,63 рублей Шуклин А.А. получил до подписания договора купли-продажи, а оставшаяся сумма в размере 351 640,37 рублей должна была быть перечислена на счет Шуклина А.А. в установленные законом сроки, в соответствии с п. 17 Правил направления средств материнского капитала на улучшение жилищных условий, за счет средств материнского капитала по государственному Сертификату MK-I № 0337155, от 08.05.2008 года выданного ГУ УПФ РФ Комсомольского района г.Тольятти Самарской области.
10.11.2011 года произведена государственная регистрация вышеуказанного договора купли-продажи, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права на имя ответчиков /л.д.18-23/.
Таким образом, продавцом обязанность по передаче имущества покупателю согласно договору купли-продажи исполнена. Покупателем обязательства по договору купли-продажи не выполнены в полном объеме, денежные средства за счет средств материнского капитала продавцу не перечислены. Как следует из пояснений Наимовой С.Н. и копии претензии от 16.01.2012 года на имя Шуклина А.А., имеющейся в материалах дела, Наимова С.Н. отказалась от полного исполнения своего обязательства по оплате, в связи с выявлением в ходе эксплуатации дома дефектов, не позволяющими проживать в нем в холодное время года.
Из экспертного заключения ГУП «Центральная строительная лаборатория г.Тольятти» от 04.04.2012 года следует, что конструкции индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, не соответствуют требованиям строительных норм и правил. Выявленные дефекты в конструкции дома являются прямым отклонением от строительных норм и правил при строительстве объекта, как жилого дома. Все выявленные дефекты конструкций индивидуального жилого дома относятся к скрытым дефектам, так как определить их наличие без специальных знаний, нарушения целостности внутренней отделки и без применения специального оборудования не представляется возможным. Обследуемый объект (жилой дом) построен как хозяйственно-бытовой блок и не может использоваться для всесезонного проживания /л.д. 47-104/.
Согласно локальному ресурсному сметному расчету № РС-297 к экспертному заключению стоимость строительных работ по устранению дефектов строительства дома по состоянию на 01.04.2012 года составляет 432613,25 рублей /л.д.95-101/.
Судебная коллегия пришла к выводу о том, что не установлено материалами дела передача продавцом Шуклиным А.А. покупателям недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве.
Согласно текста договора купли-продажи от 26.10.2011 года, каких-либо особых условий о качестве объекта недвижимости не предусмотрено, установлено единственное требование: жилой дом.
Согласно ч.2 ст.469 ГК РФ, при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
Жилой дом подразумевает круглогодично проживание, в документах указано назначение: жилое.
Качественные характеристики жилого дома были отражены в техническом паспорте жилого дома, с которым Наимова С.Н. имела возможность ознакомиться. Согласно технического паспорта фундамент дома железобетонный, ленточный (сборно-монолитный), полы бетонные, деревянные дощатые, перекрытия деревянные по деревянным балкам, крыша деревянная стропильная, кровля металлическая сталь листовая /л.д.29/. Наимовой С.Н. не доказано, что при заключении договора она не знала и не могла знать о данных технических характеристиках дома. В судебном заседании от 24.05.2012 года, Наимова С.Н. пояснила, что знакомилась с техническим паспортом на дом /л.д.126 оборот/.
Указание в заключение эксперта о наличии скрытых дефектов, для установления которых требуются специальные познания, в данном случае не является основанием для удовлетворения исковых требований Наимовой С.Н., поскольку она имела возможность ознакомится с техническими характеристиками дома, указанными в техническом паспорте, визуально осмотреть приобретаемый объект, должна была проявить необходимую в данном случае осторожность и осмотрительность при заключении сделки, которая была заключена 26.10.2011 года, то есть уже не в теплое время года.
Кроме того, не доказано, что недостатки жилого дома возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента. Обязанность доказать указанные обстоятельства лежит на покупателе в силу ст. 476 ГК РФ.
Согласно пояснениям Шуклина А.А. и представленным фотографиям, объект недвижимости использовался семьёй Шуклиных как жилой дом для постоянного проживания, каких-либо дефектов, связанных с промерзанием дома, поступлением холодного воздуха не имелось. Согласно технических и регистрационных документов, объект недвижимости зарегистрирован как жилой дом.
В ходе судебного заседания суда первой инстанции от 24.05.2012 года сторона ответчика пояснила, что Наимова пыталась своими силами утеплить дом (засыпали керамзит в пол, провели дополнительное отопление), что не дало результата /л.д.126 оборот/. Истец Шуклин утверждает, что после покупки жилого дома ответчиками, была изменена система отопления, кроме того, вскрывали полы, для чего производилось вскрытие и что делали, ему неизвестно. Таким образом, экспертное заключение было составлено после проведения ремонтных работ Наимовыми. Согласно ответа на вопрос №3 в заключении эксперта указано, что установить конкретную дату установки какого-либо оборудования или проведения работ по улучшению эксплуатационных свойств объекта установить технически не возможно /л.д.61/.
Сторона ответчика Наимовой настаивает на том, что недостатки дома являются устранимыми, что так же подтверждено локальным сметным расчетом стоимости указанных работ.
В связи с вышеизложенным, неверным является вывод суда первой инстанции о том, что выявленные в конструкции дома дефекты возникли до передачи недвижимости покупателю и относятся к существенным недостаткам.
Вместе с тем, в силу ч.6 ст. 330 ГПК РФ, правильное по существу решение суда первой инстанции не может быть отменено по одним только формальным соображениям.
Обоснованно в соответствии со ст. 395 ГКРФ судом первой инстанции произведен расчет процентов за пользование чужими денежными средствами, подлежащих взысканию с ответчиков, а так же произведено распределение судебных расходов в соответствии со ст. 98,100 ГПК РФ.
Иные доводы апелляционной жалобы сводятся к изложению обстоятельств дела, толкованию положений гражданского законодательства, также не могут быть положены в основу отмены по существу правильного судебного постановления.
Таким образом, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену принятого решения и предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, судом не допущено.
На основании изложенного, руководствуясь ст.328-330 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Ставропольского районного суда Самарской области от 24 мая 2012 года - оставить без изменения, а апелляционную жалобу Наимовой С.Н. – без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи: