Судья Левина М.В. Гр. дело №33-8774/2012
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ.
25 сентября 2012 года судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе :
председательствующего Яковлевой В.В.
судей Евдокименко А.А., Сафоновой Л.А.
при секретаре Иванниковой Н.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя Богомоловой И.Ю. – Ромасловской И.М., действующей по доверенности, на решение Промышленного районного суда г. Самары от 25 июля 2012 года, которым постановлено :
«В удовлетворении исковых требований Богомоловой И.Ю. к ООО «Антарес» о признании права собственности на незавершенный строительством жилой дом — отказать».
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Яковлевой В.В., возражения на жалобу представителя ОАО «Первобанк» -Шеремет М.А. ( по доверенности), судебная коллегия
у с т а н о в и л а :
Богомолова И.Ю. обратилась в суд с иском к ООО «Антарес» о признании права собственности на незавершенный строительством жилой дом. В исковом заявлении указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ООО «<данные изъяты>» (ДД.ММ.ГГГГ переименовано в ООО «Антарес») заключен предварительный договор №№ купли-продажи земельного участка в коттеджном поселке «<данные изъяты>» на 6-й просеке в г.Самаре. По условиям договора и дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ предметом договора является финансовое участие Богомоловой И.Ю. в строительстве индивидуального жилого дома на территории коттеджного поселка «<данные изъяты>» на 6-й просеке в Промышленном районе г.Самары и заключение основного договора купли-продажи земельного участка, строительный номер № Согласно Протоколу согласования цены (Приложение №№ к предварительному договору №№ от ДД.ММ.ГГГГ) цена договора составляет 20715800,00 (двадцать миллионов семьсот пятнадцать тысяч восемьсот) рублей. Стоимость приусадебного земельного участка составляет 4797960,00 (четыре миллиона семьсот девяносто семь тысяч девятьсот шестьдесят) рублей. Стоимость жилого дома составляет 15917840, 00 (пятнадцать миллионов девятьсот семнадцать тысяч восемьсот сорок) рублей. Обязательства по оплате ею (Богомоловой) выполнены в полном объеме, что подтверждается платежными поручениями, квитанциями к приходным кассовым ордерам, справкой от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно Приложению №№ к вышеуказанному договору ответчик обязался выполнить строительно-монтажные работы по возведению наружных стен дома, отделку фасада, устройство монолитной чаши бассейна, устройство кровли, устройство оконных блоков, ввод в дом водопровода и канализации, подводку газопровода, монтаж системы отопления, осуществить электроснабжение и другие строительно-монтажные работы. Срок получения ответчиком разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома и срок передачи жилого дома по акту приема-передачи под отделку не позднее второго квартала ДД.ММ.ГГГГ (п.4, п.5 дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ). Строительство жилого дома осуществлялось на земельном участке площадью 864, 50 кв.м, кадастровый номер №, принадлежащем ООО «<данные изъяты>» на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии № от ДД.ММ.ГГГГ и в соответствии с разрешением на строительство Администрации г.о.Самара №№. Распоряжением Заместителя Главы городского округа - Главы администрации Промышленного района г.о. Самара №№ от ДД.ММ.ГГГГ жилому дому №№ (по генплану) присвоен адрес: <адрес> По техническому паспорту, выполненному ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ общая площадь жилого дома составляет 337.0 кв.м. В настоящий момент обязательства ООО «Антарес» выполнены частично. Решением Арбитражного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу №№ ООО «Антарес» признано несостоятельным (банкротом) и открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев.
Ссылаясь на то, что строительство жилого дома в настоящий момент не осуществляется, жилой дом является объектом незавершенного строительства, предметом предварительного договора №№ от ДД.ММ.ГГГГ является заключение основного договора купли-продажи земельного участка площадью 864,50 кв.м, кадастровый номер №, принадлежащем ООО «<данные изъяты>» на праве собственности, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «<данные изъяты>» и ОАО «<данные изъяты>» заключен договор об ипотеке (залоге недвижимости), предметом ипотеки, в том числе является и спорный земельный участок (ст.2 договора об ипотеке), однако, регистрация перехода права собственности на земельный участок не нарушит права залогодержателя (ОАО «<данные изъяты>»), дом был построен на её ( Богомоловой И.Ю.) денежные средства, истица и просила суд признать за ней право собственности на незавершенный строительством жилой дом по адресу: <адрес> общей площадью 337 кв.м., обязать ООО «Антарес» передать ей земельный участок площадью 864,5 кв.м., кадастровый номер №, расположенный по указанному адресу, произвести государственную регистрацию перехода права собственности к Богомоловой И.Ю. на объект недвижимости - земельный участок площадью 864,5 кв.м.,- кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес>.
Судом постановлено указанное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель Богомоловой И.Ю.- адвокат Ромасловская И.М., действующая по доверенности, просит решение суда отменить, принять новое решение об удовлетворении исковых требований Богомоловой И.Ю.
В заседании судебной коллегии Богомолова И.Ю. и её представитель - Ромасловская И.М. не явились о времени и месте судебного заседания извещены правильно и своевременно, о причинах неявки не сообщили.
Представитель ОАО «Первый Объединенный Банк» по доверенности Шеремет М.А. в заседании судебной коллегии возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения.
Судебная коллегия заслушав возражения представителя ОАО «<данные изъяты>», проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы не находит оснований для отмены судебного решения.
Согласно ст.429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
В соответствии с п. 1 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге) недвижимости" имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
Из материалов дела усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ между Богомоловой И.Ю. и ООО «<данные изъяты>» (ДД.ММ.ГГГГ переименовано в ООО «Антарес») заключен предварительный договор №№ купли-продажи земельного участка в коттеджном поселке «<данные изъяты>» <адрес>. Согласно договору и дополнительному соглашению от ДД.ММ.ГГГГ предметом договора является финансовое участие Богомоловой И.Ю. в строительстве индивидуального жилого дома на территории коттеджного поселка «<данные изъяты>» на <адрес> и заключение основного договора купли-продажи земельного участка, строительный номер № (л.д. 10-11, 18). Согласно Протоколу согласования цены (Приложение №№ к предварительному договору №№ от ДД.ММ.ГГГГ) цена договора составляет 20715800.00 (двадцать миллионов семьсот пятнадцать тысяч восемьсот) рублей. Стоимость приусадебного земельного участка составляет 4797960.00 (четыре миллиона семьсот девяносто семь тысяч девятьсот шестьдесят) рублей. Стоимость жилого дома составляет 15917840.00 (пятнадцать миллионов девятьсот семнадцать тысяч восемьсот сорок) рублей (л.д.17). Согласно Приложению №№ к вышеуказанному договору ответчик обязался выполнить строительно-монтажные работы по возведению наружных стен дома, отделку фасада, устройство монолитной чаши бассейна, устройство кровли, устройство оконных блоков, ввод в дом водопровода и канализации, подводку газопровода, монтаж системы отопления, осуществить электроснабжение и другие строительно-монтажные работы (л.д.16).
Судом установлено, что обязательства по оплате Богомоловой выполнены в полном объеме, это подтверждается платежными поручениями, квитанциями к приходным кассовым ордерам, справкой от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.22-25). Строительство жилого дома осуществлялось на земельном участке площадью 864.50 кв.м, кадастровый номер №, принадлежащем ООО «<данные изъяты>» на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии № от ДД.ММ.ГГГГ и в соответствии с разрешением на строительство Администрации г.о.Самара №№. Распоряжением Заместителя Главы городского округа - Главы администрации Промышленного района г.о.Самара №№ от ДД.ММ.ГГГГ жилому дому №№ (по генплану) присвоен адрес: <адрес> (л.д.20). По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ общая площадь жилого дома составляет 337, 0 кв.м, что подтверждается техническим паспортом, выполненным ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» (л.д.26-38).
Установлено судом, что ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «<данные изъяты>» и ООО «<данные изъяты>» был заключен договор о предоставлении кредита в режиме кредитной линии № № с лимитом выдачи 150 000 000 рублей. В обеспечение своевременного и полного исполнения ответчиком обязательств по кредитному договору, был заключен договор об ипотеке залоге недвижимости. Согласно п. 1.1. договора об ипотеке, в соответствии с договором о предоставлении кредита в режиме кредитной линии № № от ДД.ММ.ГГГГ., заключенному между ОАО «<данные изъяты>» и ООО «<данные изъяты>», ОАО «<данные изъяты>» предоставляет ООО «<данные изъяты>» кредитную линию на цели текущей деятельности. В рамках кредитной линии ОАО «<данные изъяты>» передает ООО «<данные изъяты>» денежные средства в пределах, требуемых ООО «<данные изъяты>», но не превышающих размер кредитной линии, а ООО «<данные изъяты>» принимает их и обязуется возвратить ОАО «<данные изъяты>» такую же сумму денег, а также уплатить проценты на сумму кредита. В период действия кредитного договора общая сумма предоставленных ООО «<данные изъяты>» денежных средств не должна превышать 150000000 руб. Срок погашения кредита - ДД.ММ.ГГГГ Предметом ипотеки, по данному договору, явился, в том числе, земельный участок площадью 864,5 кв.м, находящийся по адресу: <адрес>, кадастровый (или условный) номер №. Согласно п.4.5 договора об ипотеке, не допускается отчуждение заложенного недвижимого имущества иначе, как на основании предварительного письменного согласия залогодержателя. Сделка по отчуждению заложенного недвижимого имущества в любой форме без согласия залогодержателя, является ничтожной.
Судом также установлено, что обязательства по кредитному договору ОАО «<данные изъяты>» выполнил в полном объеме. Ответчик допустил нарушение исполнения принятых на себя обязательств. Предварительный договор №№ купли-продажи земельного участка в коттеджном поселке «<данные изъяты>» на <адрес> был заключен в период действия договора об ипотеке залоге недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ. Однако письменного согласия залогодержателя на продажу земельного участка получено не было.
Согласно п.п. 2.5. договора залога недвижимости б/н от ДД.ММ.ГГГГ., в случае реконструкции или возведения новых строений на закладываемых земельных участках на все реконструируемые вновь строящиеся и фактически находящиеся на данных участках здания сооружения, распространяется право залога в соответствии с условиями данного договора (л.д.42). Пункт 4.1.2 договора залога содержит условие о запрете залогодателю без письменного согласия залогодержателя распоряжаться предметом залога, в том числе отчуждать его, до полного выполнения заемщиком обязательств по кредитному договору.
При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу о том, что объект незавершенного строительства, право собственности на который просит признать Богомолова И.Ю., также является предметом залога по Договору залога от ДД.ММ.ГГГГ поскольку расположен на земельном участке площадью 864,5 кв.м, находящийся по адресу: <адрес> кадастровый (или условный) номер № и обоснованно отказал Богомоловой И.Ю. в удовлетворении иска.
Доводы апелляционной жалобы представителя Богомоловой И.Ю. – адвоката Ромасловской И.М., действующей по доверенности, о незаконности судебного решения несостоятельны, основаны на неправильном толковании норм материального права.
На основании изложенного, руководствуясь ст.328 ГПК РФ, судебная коллегия
о п р е д е л и л а :
Решение Промышленного районного суда г. Самары от 25 июля 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Богомоловой И.Ю.- адвоката Ромасловской И.М., действующей по доверенности, - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи