Дело № 44-г-30/2010

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

президиума Сахалинского областного суда

01 октября 2010 года город Южно-Сахалинск

Президиум Сахалинского областного суда в составе:

председательствующего – Короля М.Н.

членов президиума – Арефьевой С.Ю., Втулкина В.А., Жуковской З.В., Никулина В.А. и Яненко Е.Ф.

рассмотрел гражданское дело по иску Гвоздева Д.И. к обществу с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» о взыскании разницы в стоимости квартиры и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» к Гвоздеву Д.И. о взыскании разницы в стоимости квартиры

по надзорной жалобе директора общества с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» А.А.П.. на апелляционное решение Долинского городского суда от 13 апреля 2010 года.

Заслушав доклад члена президиума Жуковской З.В., объяснения представителя общества с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» Кирпиченко Т.Н., поддержавшую жалобу, возражения Гвоздева Д.И., президиум

у с т а н о в и л:

08 сентября 2006 года между Администрацией Сахалинской области (Администрацией), Гвоздевым Д.И. (Дольщиком) и обществом с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» (Застройщиком) заключен договор долевого участия в строительстве в 2007 году жилья в многоквартирном доме в рамках реализации областной целевой программы «Поддержка молодых семей в строительстве (приобретении) жилья на 2005-2009 годы».

Согласно договору стороны принимают долевое участие в строительстве трехкомнатной квартиры общей проектной площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной на втором этаже в многоквартирном доме (строительный адрес: <адрес>). По окончании строительства и сдачи дома в эксплуатацию квартире присвоен <адрес>

13 августа 2009 года Гвоздев предъявил к обществу с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» иск о взыскании <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп. - разницы в стоимости квартиры, определенной от разницы между её фактической площадью и проектной (<данные изъяты> кв.м.). В обоснование иска сослался на пункт 3.1 Договора, обязывающий произвести перерасчет стоимости квартиры, исходя из её действительной общей площади, если она не совпадает с проектной, и указал, что по окончании строительства фактическая общая площадь квартиры составила <данные изъяты> кв.м., т.е. на 2,35 кв.м. меньше проектной, тогда как пропорционально своей доле платежей он произвел оплату за 73,25 кв.м., исходя из проектной площади. Отказ на претензию о возврате переплаченной суммы застройщик мотивировал тем, что оплате подлежит и площадь балкона, с чем он не согласен.

10 сентября 2009 года общество с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» предъявило к Гвоздеву Д.И. встречный иск о взыскании с него <данные изъяты> руб. В обоснование встречного иска застройщик сослался на положения пунктов 3.1, 4.4 Договора долевого участия в строительстве жилья, часть 4 статьи 421 и часть 1 статьи 424 Гражданского кодекса РФ, указав, что по соглашению сторон стоимость строящегося жилья рассчитывается исходя из общей площади квартиры, определяемой по внутреннему контуру стен с учетом площади балкона при стоимости 1 кв.м. – <данные изъяты> руб. По данным ФГУ «Ростехинвентаризация» фактическая общая площадь квартиры (без учета площади балкона) составляет <данные изъяты> кв.м. и площадь балкона - <данные изъяты> кв.м. Взнос Администрации составил <данные изъяты> руб., а взнос Гвоздева Д.И. (Застройщика) - <данные изъяты> руб. Разницу в стоимости, рассчитанную исходя из общей фактической площади квартиры (с учетом площади балкона) проектной (с учетом площади балкона) составляет <данные изъяты> руб., которую и должен доплатить Гвоздев Д.И.

Решением мирового судьи судебного участка № 4 муниципального образования «Долинский район» от 18 декабря 2009 года Гвоздеву Д.И. в удовлетворении предъявленного к обществу с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» иска отказано.

Этим же решением мирового судьи удовлетворен встречный иск и с Гвоздева Д.И. в пользу общества с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» взыскано <данные изъяты> руб.

Апелляционным решением Долинского городского суда от 13 апреля 2010 года решение мирового судьи отменено и вынесено новое, которым иск Гвоздева Д.И. удовлетворен и с общества с ограниченной ответственности «<данные изъяты>» в его пользу взыскано <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп., а также судебные расходы – <данные изъяты> руб. Этим же апелляционным решением обществу с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» в удовлетворении встречного иска к Гвоздеву Д.И. отказано.

В надзорной жалобе директор ООО «<данные изъяты>» А.А.П. просит об отмене апелляционного решения по основанию существенного нарушения норм материального права и условий договора.

В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

При изучении материалов дела по доводам надзорной жалобы такие основания установлены.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора (часть 1). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (часть 4).

Как следует из пункта 3.1 заключенного между сторонами договора долевого участия в строительстве жилья общая проектная площадь квартиры определяется по внутреннему контуру стен с учетом площади остекленного эркера (при его наличии), балкона за вычетом площади технических шахт и капитальных перегородок.

В соответствии с пунктом 4.1 договора стоимость квартиры определяется как сумма денежных средств, вносимых Дольщиком и Администрацией на строительство квартиры, которая определяется из расчета <данные изъяты> руб. за 1 кв.м. общей проектной площади квартиры и составляет <данные изъяты> руб. Стоимость квартиры может быть изменена в том числе в соответствии с пунктом 4.4 договора.

Пунктом 4.4 договора предусмотрено, что общая проектная площадь, указанная в п. 3.1 договора, может не совпадать с фактической общей площадью, установленной в процессе обмеров, проводимых ФГУП «Ростехинвентаризация». В случае увеличения фактической общей площади квартиры относительно проектной Застройщик и Дольщик обязаны произвести перерасчет общей стоимости квартиры в соответствии с фактической площадью квартиры из расчета <данные изъяты> руб. за 1 кв. м., а Дольщик обязан доплатить Застройщику сумму, соответствующую разнице в стоимости квартиры фактической общей площадью и стоимости квартиры проектной площадью.

В случае уменьшения фактической общей площади квартиры относительно общей проектной площади Застройщик, Дольщик и Администрация обязаны произвести перерасчет общей стоимости квартиры в соответствии с фактической площадью квартиры, из расчета <данные изъяты> руб. за 1 кв. м., а Застройщик обязан возвратить Дольщику и Администрации сумму, соответствующую разнице от стоимости квартиры по фактической общей площади и стоимости квартиры по общей проектной площади пропорционально внесенным Дольщиком и Администрацией взносам, учитывая проценты по кредиту, привлеченному Дольщиком для уплаты третьего взноса.

Из материалов дела следует, что в день заключения договора 08 сентября 2008 года Гвоздев Д.И. перечислил на счет застройщика первый взнос в размере <данные изъяты> руб., а Администрация за счет средств областного бюджета произвела полную оплату своей доли участия в строительстве жилья в размере <данные изъяты> руб.

Согласно акту приема-передачи квартиры от 30 сентября 2008 года после завершения строительства Застройщик передал, а Гвоздев Д.И. принял квартиру <адрес>, расположенную на 2 этаже, состоящую из трех комнат. Общая площадь квартиры (без учета площади балкона) по данным ФГУП «Ростехинвентаризация» составляет <данные изъяты> кв.м.

Застройщиком площадь балкона определена в размере <данные изъяты> кв.м.

Отменяя решение мирового судьи и удовлетворяя иск Гвоздева Д.И., суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что по условиям договора при определении стоимости квартиры в размере <данные изъяты> руб., исходя из её проектной площади, площадь балкона учету не подлежит, поскольку в договоре и Приложении к нему не указана площадь балкона.

Между тем, как следует из содержания пункта 3.1 Договора общая проектная площадь квартиры определяется по внутреннему контуру стен с учетом площади балкона.

Согласно поэтажному плану, составленному Сахалинским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация» 01 ноября 2008 года, квартира <адрес> имеет балкон, площадь которого при составлении плана не определена.

Содержание приведенных выше условий Договора долевого участия в строительстве, фактическое наличие в указанной квартире балкона, соответствующее Приложению № 1 к Договору («Детальная планировка квартиры»), и принятие Гвоздевым Д.И. по окончании строительства квартиры с балконом свидетельствует о действительной воле сторон и цели договора (строительство Застройщиком и передача квартиры с балконом Дольщику, обязанному произвести оплату её стоимости, исходя из общей площади квартиры с учетом площади балкона).

При указанных обстоятельствах, когда судом апелляционной инстанции неправильно определены фактические обстоятельства дела, и допущена ошибка в применении норм материального права, повлекшая неправильное разрешение спора по существу, апелляционное решение на основании статьи 387 Гражданского процессуального кодекса РФ подлежит отмене с направлением на новое апелляционное рассмотрение.

При новом рассмотрении следует учесть, что в материалах дела отсутствуют достоверные сведения об определении компетентным специалистом площади балкона по внутреннему контуру стен с применением понижающего коэффициента 0,3, который при определении площади балкона по внутреннему контуру стен подлежит применению на основании пункта 3.37 действующей «Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации», утвержденной Приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04 августа 1998 года № 37 (в редакции Приказа Госстроя РФ от 04 сентября 2000 года).

Исходя из изложенного и руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса РФ, президиум

п о с т а н о в и л:

апелляционное решение Долинского городского суда от 13 апреля 2010 года о т м е н и т ь, а дело направить в суд апелляционной инстанции на новое рассмотрение.

Председательствующий - Король М.Н.