Дело № 44г- 19 / 11 г.
П О С Т А Н О В Л Е Н И Е
президиума Сахалинского областного суда
20 мая 2011 года г. Южно-Сахалинск
Президиум Сахалинского областного суда в составе:
председательствующего – Короля М.Н.,
членов президиума – Арефьевой С.Ю., Жуковской З.В.,
Усольцевой И.В. и Яненко Е.Ф.,
при секретаре судебного заседания Прокопец Я.А.
рассмотрел гражданское дело по иску Дацкевич Т.В., Кузнецова М.Е. к обществу с ограниченной ответственностью «Сахалин Торг Регион», администрации города Южно-Сахалинска, Департаменту архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г. Южно-Сахалинска, о запрете строительства торгового центра на земельном участке придомовых территорий, признании недействительным договора аренды земельного участка,
по надзорным жалобам Дацкевич Т.В., Кузнецова М.Е. и Министерства имущественных и земельных отношений Сахалинской области на кассационное определение судебной коллегии по гражданским делам Сахалинского областного суда от 21 декабря 2010 года.
Заслушав доклад члена президиума Усольцевой И.В., президиум
у с т а н о в и л:
Кузнецов М.Е. является собственником <адрес> в <адрес>, а Дацкевич Е.В. – собственником <адрес> <адрес> <адрес>.
Земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м. под домом <адрес> был поставлен на государственный кадастровый учет 09 февраля 2006 года, а земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м., под домом <адрес> - поставлен на государственный кадастровый учет 21 июля 2003 года. Согласно кадастровым паспортам земельных участков и письму ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Сахалинской области от 19 апреля 2010 года № 377 границы данных земельных участков в соответствии с требованиями земельного законодательства не установлены.
ДД.ММ.ГГГГ между ДАГУН г. Южно-Сахалинска и ООО «Сахалин Торг Регион» на основании постановления мэра г. Южно-Сахалинска от 31 июля 2006 года № 1407 был заключен договор аренды № земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м., местоположение которого установлено относительно ориентира г. Южно-Сахалинск, северо-восточнее пересечения <адрес>.
19 декабря 2009 года Дацкевич Т.В. и Кузнецов М.Е. обратились в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Сахалин Торг Регион» о запрещении строительства торгового центра на земельном участке придомовых территорий многоквартирных домов, в которых они проживают, о признании вышеуказанного договора аренды земельного участка недействительным, а также о взыскании судебных расходов. В обоснование заявленных требований указали, что строительство торгового центра на части земельного участка придомовых территорий указанных выше домов недопустимо изменяет его основное назначение как элемента благоустройства, нанесет им как собственникам общего имущества многоквартирного дома имущественный и моральный урон.
К участию в деле в качестве соответчика по инициативе истцов привлечены Департамент архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г.Южно-Сахалинска, администрация города Южно-Сахалинска, и в качестве третьих лиц на стороне истца без самостоятельных требований Министерство имущественных и земельных отношений Сахалинской области, ТСЖ «Рябинка», и Государственная жилищная инспекция Сахалинской области.
Решением Южно-Сахалинского городского суда от 14 мая 2010 года вышеуказанный иск Дацкевич Т.В., Кузнецова М.Е. к обществу с ограниченной ответственностью «Сахалин Торг Регион» и Департаменту архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г. Южно-Сахалинска удовлетворен частично, постановлено: «Запретить ООО «Сахалин Торг Регион» осуществлять строительство торгового центра на земельном участке придомовых территорий <адрес> по <адрес> и <адрес> в <адрес>. Признать недействительным договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный между ДАГУН г. Южно-Сахалинска и ООО «Сахалин Торг Регион». В удовлетворении исковых требований к ДАГУН г. Южно-Сахалинска осуществлять строительство торгового центра на земельном участке придомовых территорий <адрес> в <адрес> Дацкевич Т.В. и Кузнецову М.Е. - отказать».
Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Сахалинского областного суда от 21 декабря 2010 года вышеуказанное судебное решение в части запрещения ООО «Сахалин Торг Регион» осуществлять строительство торгового центра на земельном участке придомовых территорий <адрес> в <адрес> и признания недействительным договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенного между ДАГУН г. Южно-Сахалинска и ООО «Сахалин Торг Регион» отменено, и в указанной части принято новое решение, которым Дацкевич Т.В. и Кузнецову М.Е. в удовлетворении этих исковых требований отказано.
В надзорных жалобах Дацкевич Т.В. и Кузнецов М.Е., а также Министерство имущественных и земельных отношений Сахалинской области просят об отмене вышеуказанного кассационного определения в связи с существенным нарушением норм материального права. Полагают неправомерным вывод суда кассационной инстанции о том, что для защиты жильцами многоквартирного дома своих прав на придомовую территорию необходимо формирование земельного участка и его передача в собственность жильцам, поскольку данный вывод не соответствует правовой позиции Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в Постановлении от 29 апреля 2010 года № 10/22. Просят учесть, что Решением Арбитражного Суда Сахалинской области от 27 января 2010 года, вступившим в законную силу 30 марта 2010 года, на ДАГУН г. Южно-Сахалинска возложена обязанность сформировать земельный участок придомовой территории многоквартирного <адрес> границах и размере генплана технического паспорта на этот дом, и что, таким образом, за собственниками помещений <адрес> признано право общей долевой собственности на земельный участок придомовой территории этого дома.
Определением судьи Сахалинского областного суда от 29 марта 2011 года надзорная жалоба с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании суда надзорной инстанции.
В судебном заседании президиума Сахалинского областного суда заявитель Кузнецов М.Е. представитель Дацкевич Т.В. – Константинов Ф.И., представитель третьего лица - Министерства имущественных и земельных отношений Сахалинской области Еремеев О.Ю., а также представители третьего лица – ТСЖ «Рябинка» Сурнинов Г.В. и Волкова Н.Ю. надзорные жалобы поддержали.
Представители администрации города Южно-Сахалинска и ДАГУН г. Южно-Сахалинска Бородина О.Н. и Богунова Н.В. против удовлетворения надзорных жалоб возражали.
Заявитель Дацкевич Т.В. в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие.
Представитель общества с ограниченной ответственностью «Торг Регион» в судебное заседание не явился. При этом извещение о времени и месте рассмотрения дела, направленное в адрес данного ответчика заказной корреспонденцией с уведомлением о вручении, возвращено отделением связи в связи с истечением срока хранения. Учитывая, что в силу действующих Правил оказания услуг почтовой связи обязанность по получению заказной корреспонденции лежит на ответчике, и что уважительных причин неявки адресата за судебной корреспонденцией не установлено, президиум находит возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя общества с ограниченной ответственностью «Торг Регион» в соответствии с положениями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса РФ.
Проверив материалы дела, обсудив доводы надзорных жалоб и возражений, президиум находит обжалуемое судебное постановление подлежащим отмене по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
По данному делу судом кассационной инстанции допущено существенное нарушение норм материального права.
В силу статьи 12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
Согласно пункту 1 статьи 166, пункту 1 статьи 167 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В соответствии с частью 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее - многоквартирный дом).
Согласно частям 3 и 4 статьи 16 Вводного закона по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом.
Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса РФ (часть 2 статьи 16 Вводного закона).
Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).
В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.
Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.
Вместе с тем, как разъяснено в пунктах 67 и 68 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ.
В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 Гражданского кодекса РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.
Собственники помещений в многоквартирном доме вправе оспорить в судебном порядке с учетом подведомственности дел по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса РФ или главы 24 Арбитражного процессуального кодекса РФ действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен данный дом, по разработке документации по планировке территории (статьи 45 и 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации), а также предшествующие распоряжению земельным участком действия, в частности решения о предоставлении земельного участка для строительства, о проведении торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка и т.д.
Как установлено судом и подтверждается материалами дела, Кузнецову М.Е. принадлежит на праве общей долевой собственности <адрес> в <адрес>, а Дацкевич Е.В. - на праве собственности <адрес> <адрес> <адрес>.
Земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м. под домом № по <адрес> в <адрес> был поставлен на государственный кадастровый учет 09 февраля 2006 года, а земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м., под домом № по <адрес> <адрес> был поставлен на государственный кадастровый учет 21 июля 2003 года. Согласно кадастровым паспортам земельных участков и письму ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Сахалинской области от 19 апреля 2010 года № 377 границы данных земельных участков в соответствии с требованиями земельного законодательства не установлены.
ДД.ММ.ГГГГ между ДАГУН г. Южно-Сахалинска и ООО «Сахалин Торг Регион» на основании постановления мэра г. Южно-Сахалинска от 31 июля 2006 года № 1407 был заключен договор аренды № земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м., местоположение которого установлено относительно ориентира г. Южно-Сахалинск, северо-восточнее пересечения <адрес> <адрес>.
На основании исследованных доказательств - проекта планировки и застройки укрупненного квартала № 1 в городе Южно-Сахалинске (Генплан) от июня 1966 года, плана-схемы заявленного к предоставлению земельного участка в муниципальном образовании ГО «Город Южно-Сахалинск» от 12 мая 2010 года, кадастрового плана территории от 21 апреля 2010 года № 6501/201/10-6154, получивших надлежащую правовую оценку по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд первой инстанции установил, что спорный земельный участок, предоставленный в аренду ООО «Сахалин Торг Регион», находится на территории благоустройства (фактического землепользования) жилых домов № по <адрес> в <адрес> и № по <адрес> в <адрес>.
При таком положении, удовлетворив исковые требования Дацкевич Т.В. и Кузнецова М.Е. о признании недействительным договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенного между ДАГУН г. Южно-Сахалинска и ООО «Сахалин Торг Регион», и о запрете ООО «Сахалин Торг Регион» осуществлять строительство торгового центра на земельного участке придомовых территорий <адрес> <адрес> и <адрес> в <адрес>, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что при заключении договора аренды ДАГУН г. Южно-Сахалинска и ООО «Сахалин Торг Регион» нарушили положения пунктов 1 и 3 статьи 36 Жилищного кодекса РФ, пункта 4 статьи 43 Градостроительного кодекса РФ, абзац 2 пункта 7 статьи 36 Земельного кодекса РФ, а строительство торгового центра в непосредственной близости от жилых домов, в которых проживают истцы, нарушит их права, установленные статьей 42 Конституции РФ и пунктом 1 статьи 11 Федерального закона от 10 января 2002 года № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды».
Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в иске, судебная коллегия пришла к выводу, что поскольку границы земельных участков под жилыми домами <адрес> и <адрес> в <адрес> не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства, утверждения Дацкевич Т.В. и Кузнецова М.Е. в исковом заявлении о наложении границ спорного земельного участка на границы земельного участка придомовых территорий безосновательны.
Между тем, указанный вывод суда кассационной инстанции противоречит приведенным выше нормам материального права, и их толкованию, данному в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Кроме того, доказательств, опровергающих факт расположения спорного земельного участка, предоставленного в аренду ООО «Сахалин Торг Регион», на территории благоустройства жилых домов № по <адрес> в <адрес> и № по <адрес> в <адрес>, суд кассационной инстанции не привел и по делу не установил.
При таких данных, кассационное определение подлежит отмене по основаниям, предусмотренным статьей 387 Гражданского процессуального кодекса РФ, а решение суда первой инстанции как постановленное в соответствии с законом и установленными обстоятельствами – оставлению без изменения.
На основании изложенного, руководствуясь пунктом 4 части 1 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса РФ, президиум Сахалинского областного суда,
п о с т а н о в и л:
кассационное определение судебной коллегии по гражданским делам Сахалинского областного суда от 21 декабря 2010 года отменить.
Решение Южно-Сахалинского городского суда от 14 мая 2010 года оставить без изменения.
Председательствующий: М.Н. Король