Судья Карпов А.В. Дело № Докладчик - Капкаун Т.И. КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ 12 октября 2010 года город Южно-Сахалинск Судебная коллегия по гражданским делам Сахалинского областного суда в составе: председательствующего – судьи Никулина В.А., судей – Азарова Г.М. и Капкаун Т.И. при секретаре – Тимофеевой Е.А. рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Зацарной Ольги Владимировны к обществу с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «Передвижная механизированная колонна» о взыскании убытков, неустойки, компенсации морального вреда, признании требования об уплате коммунальных платежей незаконным и по встречному иску ООО «Передвижная механизированная колонна» к Зацарной О.В. о взыскании денежных средств по договору о долевом участии в строительстве жилья по кассационным жалобам Зацарной О.В. и представителя ООО «Передвижная механизированная колонна» Антошина А.П. на решение Южно-Сахалинского городского суда от 23 июня 2010 года, которым с ООО «Передвижная механизированная колонна» в пользу Зацарной О.В. взысканы денежные средства в сумме 12045 рублей 60 копеек, проценты в сумме 695 рублей 97 копеек, неустойка в сумме 136517 рублей 14 копеек, компенсация морального вреда в сумме 20 тысяч рублей, а также государственная пошлина в доход местного бюджета в размере 4385 рублей. В удовлетворении иска Зацарной О.В. о взыскании неустойки в сумме 114862 рублей 69 копеек отказано и иска ООО «Передвижная механизированная колонна» к Зацарной О.В. отказано. Изучив материалы дела, заслушав доклад судьи Капкаун Т.И., судебная коллегия установила: ДД.ММ.ГГГГ между Зацарной О.В. и ООО «Передвижная механизированная колонна» заключен договор № о долевом участии в строительстве однокомнатной квартиры общей проектной площадью 38, 37 кв.м. в многоквартирном жилом доме. 22 октября 2010 года Зацарная О.В. обратилась в суд с иском, уточненным 20 января 2010 года, к ООО «Передвижная механизированная колонна» о взыскании 29612 рублей 10 копеек, уплаченных за строительство квартиры, указав на то, что ее фактическая общая площадь оказалась на 1,77 кв.м. меньше, чем было указано в договоре и оплачено ею. Просила также взыскать проценты за пользование данной денежной суммой в размере 8776 рублей 60 копеек, пени за нарушение срока передачи квартиры в сумме 136517 рублей 14 копеек, неустойку за нарушение сроков устранения недостатков в сумме 114862 рубля 69 копеек, компенсацию морального вреда в размере 50 тысяч рублей и проценты за отключение электроэнергии с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 23066 рублей 69 копеек, признать требование ответчика об оплате коммунальных услуг за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 20807 рублей незаконным и возложить на него обязанность исключить эту сумму из суммы задолженности за коммунальные услуги. Не согласившись с предъявленными к нему требованиями, ООО «Передвижная механизированная колонна» обратилось в суд со встречным иском, уточненным 23 июня 2010 года, к Зацарной О.В. о взыскании 47787 рублей 56 копеек, сославшись на то, что указанная сумма не доплачена Зацарной О.В. за 1,86 кв.м. общей площади переданной ей квартиры, которая учитывает общую площадь балкона. В судебном заседании Зацарная О.В. свой иск поддержала, встречный иск не признала, представитель ООО «Передвижная механизированная колонна» Антошин А.П. встречный иск поддержал, против удовлетворения иска Зацарной О.В. возражал. Представитель администрации Сахалинской области, привлеченной к участию в деле в качестве третьего лица на стороне ответчика, в судебное заседание не явился. Определением суда от 23 июня 2010 года требования о взыскании процентов за отключение электроэнергии, признании незаконным требования ответчика об оплате коммунальных услуг и возложении на него обязанности исключить 20807 рублей из суммы задолженности за коммунальные услуги выделены в отдельное производство. По остальным требованиям судом принято приведенное выше решение, которое Зацарная О.В. в кассационной жалобе просит отменить в неудовлетворенной части ее иска, ссылаясь на доводы, которыми она обосновывала свои требования. Не соглашаясь с выводом суда о том, что оплате подлежит фактическая общая площадь квартиры в 37, 65 кв.м. с учетом площади балкона, считает, что в подлежащую оплате общую площадь жилого помещения площадь балкона включаться не должна. Неправомерным считает и отказ во взыскании неустойки за нарушение разумного срока устранения недостатков, который, по мнению Зацарной О.В. должен исчисляться со дня сдачи жилого дома, в котором расположена спорная квартира, в эксплуатацию. В кассационной жалобе представитель ООО «Передвижная механизированная колонна» Антошин А.П. просит решение суда отменить и удовлетворить встречный иск, ссылаясь на то, что суд не учел обстоятельств, препятствовавших своевременной сдаче объекта долевого участия. Возражая против удовлетворения кассационной жалобы, истица решение суда просит оставить без изменения. Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб и возражений, заслушав объяснения Зацарной О.В., поддержавшей жалобу и возражавшей против удовлетворения жалобы ООО «Передвижная механизированная колонна» судебная коллегия приходит к следующему. Согласно статье 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора (часть 1). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (часть 4). Как следует из пункта 3.1 заключенного между сторонами договора долевого участия в строительстве жилья общая проектная площадь квартиры определяется по внутреннему контуру стен с учетом площади остекленного эркера (при его наличии), балкона за вычетом площади технических шахт и капитальных перегородок. В соответствии с пунктом 4.1 договора стоимость квартиры определяется как сумма денежных средств, вносимых Дольщиком и Администрацией на строительство квартиры, которая определяется из расчета 23.900 руб. за 1 кв.м. общей проектной площади квартиры и составляет 917 043 рубля. Стоимость квартиры может быть изменена в том числе в соответствии с пунктом 4.4 договора. Пунктом 4.4 договора предусмотрено, что общая проектная площадь, указанная в п. 3.1 договора, может не совпадать с фактической общей площадью, установленной в процессе обмеров, проводимых ФГУП «Ростехинвентаризация». В случае увеличения фактической общей площади квартиры относительно проектной Застройщик и Дольщик обязаны произвести перерасчет общей стоимости квартиры в соответствии с фактической площадью квартиры из расчета 23.900 руб. за 1 кв. м., а Дольщик обязан доплатить Застройщику сумму, соответствующую разнице в стоимости квартиры фактической общей площадью и стоимости квартиры проектной площадью. В случае уменьшения фактической общей площади квартиры относительно общей проектной площади Застройщик, Дольщик и Администрация обязаны произвести перерасчет общей стоимости квартиры в соответствии с фактической площадью квартиры, из расчета 23.900 руб. за 1 кв. м., а Застройщик обязан возвратить Дольщику и Администрации сумму, соответствующую разнице от стоимости квартиры по фактической общей площади и стоимости квартиры по общей проектной площади пропорционально внесенным Дольщиком и Администрацией взносам, учитывая проценты по кредиту, привлеченному Дольщиком для уплаты третьего взноса. Из материалов дела следует, что многоквартирный дом, в котором расположена квартира Зацарной О.В., был введен ответчиком в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ, а ДД.ММ.ГГГГ Зацарная О.В. зарегистрировала право собственности на данное жилое помещение, выплатив подрядчику обусловленные Договором 70% стоимости квартиры, что составило 641930 рублей 10 копеек. Согласно акта обследования от ДД.ММ.ГГГГ, составленного специалистом ФГУП «Ростехинвентаризация – федеральное БТИ», фактический размер общей площади переданного Зацарной О.В. жилого помещения составляет 36,6 кв.м., а площадь балкона – 3,5 кв. м. При таких обстоятельствах суд принял правильное решение о взыскании с ООО «Передвижная механизированная колонна» в пользу Зацарной О.В. разницы в стоимости переданного ей жилого помещения общей площадью в 37,65 кв.м. и размера проектной общей площади данного жилого помещения в 38,37 кв.м. с учетом размера балкона в 3,5 кв.м. с понижающим коэффициентом 0,3, что составило 0,72 кв.м. на основании пункта 3.37. подлежащей применению к спорным правоотношениям Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству т ДД.ММ.ГГГГ №. Таким образом, принятое судом решение в указанной части, в части взыскания процентов за пользования переплаченной истицей денежной суммы, а также в части отказа в удовлетворении встречного иска ООО «Передвижная механизированная колонна» подлежит оставлению без изменения. Подлежит оставлению без изменения решения суда и в части отказа в удовлетворения требования истицы о взыскании с ответчика неустойки за нарушение сроков устранения недостатков в сумме 114862 рубля 69 копеек. Как установлено судом и подтверждается материалами дела, недостатки в строительстве спорного жилого помещения, выявленные актом от ДД.ММ.ГГГГ год, были в соответствии с требованиями статьи 7 Федерального закона РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» устранены застройщиком ДД.ММ.ГГГГ, то есть в срок, который суд правомерно признал разумным С решением суда в части взыскания в пользу Зацарной О.В. неустойки за нарушение срока строительства жилого помещения судебная коллегия согласиться не может по следующим основаниям. Возражая против удовлетворения указанного требования, ответчик просил учесть, что нарушение срока сдачи жилого дома в эксплуатацию произошло в связи с форс-мажорными обстоятельствами, которые в силу пункта 10.4 заключенного сторонами договора являются основанием для его освобождения от ответственности за указанное нарушение условий договора. При этом представитель ответчика в судебном заседании указал, что с августа 2007 года по январь 2008 года большая часть трудового коллектива общества по указанию администрации Сахалинской области была задействована в строительстве жилья в городе Невельске, пострадавшем от землетрясения, произошедшего ДД.ММ.ГГГГ. Отвергая этот довод, суд его состоятельность не проверил, ограничившись ссылкой в решении на то, что указанные ответчиком обстоятельства не относятся к числу форс-мажорных. Однако с этим выводом суда согласиться нельзя, поскольку пунктом 10.4 заключенного сторонами договора к форс-мажорным обстоятельствам отнесены стихийные бедствия. При таких обстоятельствах решение суда в части взыскания с ответчика неустойки в сумме 136517 рублей 14 копеек подлежит отмене, как и в части взыскания компенсации морального вреда, которое обосновано причинением истице нравственных страданий, в том числе несвоевременным строительством жилья. Поскольку обстоятельства, на которые ссылался ответчик, подлежат проверке, судебная коллегия лишена возможности принять по делу в отмененной части новое решение, в связи с чем дело в этой части подлежит направлению на новое рассмотрение в тот же суд. В связи с изменением размера взысканной с ответчика денежной суммы, подлежит изменению и размер взысканной с него государственной пошлины. При новом рассмотрении дела суду надлежит учесть изложенное, вынести обстоятельства, которыми ответчик обосновывает нарушение срока исполнения заключенного с истицей договора, на обсуждение, исследовать доказательства, представленные в подтверждение этих обстоятельств, дать им правильную правовую оценку и принять законное и обоснованное решение. На основании изложенного, руководствуясь статьями 360, 361, пунктами 2 и 3 части 1 статьи 362 и статьей 366 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия определила: решение Южно-Сахалинского городского суда от 23 июня 2010 года в части взыскания с ООО «Передвижная механизированная колонна» в пользу Зацарной О.В. неустойки в сумме 136517 рублей 14 копеек и компенсации морального вреда в сумме 20 тысяч рублей, отменить и направить дело в этой части на новое рассмотрение в тот же суд. Изменить размер взысканной с ответчика государственной пошлины, определив к взысканию 509 рублей 66 копеек. В остальной части решение суда оставить без изменения, а кассационные жалобы сторон – без удовлетворения. Председательствующий – Никулин В.А. Судьи – Азаров Г.М. Капкаун Т.И.