Судья – Меркулова Е.Н. Дело № 33-2942/2011

Докладчик – Загорьян А.Г.

18 октября 2011 года город Южно-Сахалинск

Судебная коллегия по гражданским делам Сахалинского областного суда в составе:

председательствующего Никулина В.А.,

судей Роговой Л.В. и Загорьян А.Г.,

при секретаре судебного заседания Остапенко О.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Риттера Ю.Г. к администрации муниципального образования Корсаковский городской округ о признании права собственности на недвижимое имущество,

встречному иску администрации муниципального образования Корсаковский городской округ к Риттер Ю.Г. о признании сделки недействительной

по кассационной жалобе представителя истца Останиной Н.А. на решение Корсаковского городского суда Сахалинской области от 25 июля 2011 года, которым в удовлетворении исковых требований отказано.

Заслушав доклад судьи Загорьян А.Г., объяснения представителя администрации муниципального образования Корсаковский городской округ Былиной Е.А., возражавшей против удовлетворения кассационной жалобы, судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

в обоснование исковых требований Риттер Ю.Г. указал, что 10 июля 2003 года на основании договоров купли-продажи №№ 14-03 и 15-03 им приобретено у открытого акционерного общества Холдинговая компания «<данные изъяты>» недвижимое имущество: незавершенное строительством административное здание бассейновой больницы рыбаков на 90 коек, двухэтажное, шлакоблочное и фундамент бассейновой больницы рыбаков на 90 коек, расположенные по адресу: <адрес>. Оплата произведена полностью, что подтверждается квитанциями №№ 164 и 165 от 11 июня 2003 года. 8 ноября 2010 года подготовил все необходимые документы для регистрации права собственности, включая технические паспорта на оба объекта недвижимости, однако зарегистрировать своё право не имеет возможности, так как общество (продавец) ликвидировано в связи с банкротством. Просил признать право собственности на указанные объекты недвижимости.

В судебном заседании представитель истца Останина Н.А. иск поддержала, встречный иск не признала.

Представитель ответчика Былина Е.А. с иском не согласилась, предъявив встречные требования. В обоснование исковых требований указала, что договоры купли-продажи объектов недвижимости заключены с нарушением порядка, установленного Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)». Право собственности у Риттера Ю.Г. не возникло.

Судом постановлено приведённое выше решение, которое обжалует представитель истца Останина Н.А.

В кассационной жалобе заявитель просит решение суда отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований Риттера Ю.Г., принять по делу новое решение. В качестве оснований для отмены решения суда указывает, что суд необоснованно сделал вывод о ничтожности договоров купли-продажи на том основании, что технические паспорта не позволяют идентифицировать объекты, которые не сформированы и юридически не существуют; в отчете конкурсного управляющего нет сведений о продаже спорных объектов и отсутствует согласие кредиторов на их продажу; поступление денежных средств от продажи объектов не нашло отражение в документах продавца. Однако при заключении сделок Риттер Ю.Г. ознакомился с документами, в том числе с постановлением о выделении двух земельных участков в бессрочное пользование для строительства названных объектов, согласованной и утвержденной проектно-сметная документацией, техническими паспортами, решением комитета кредиторов о включении в конкурсную массу спорных объектов, решением комитета кредиторов о продаже объектов без проведения торгов. На основании выставленных счетов он произвел оплату, получив квитанции об этом. В связи с этим является добросовестным приобретателем. Свидетель М. В.К. подтвердил, что в архитектурном отделе администрации хранились две папки с документами на эти объекты, но куда они делись, не знает. Суд не принял во внимание, что объекты ранее были поставлены на учет в отделе технической инвентаризации и им присвоен инвентарный номер 3860. Судом допущены нарушения процессуального закона, Так, 27 июня 2011 года подано заявление об ознакомлении с материалами дела, до настоящего времени с материалами дела не ознакомлены. Срок рассмотрения дела составил более 2 месяцев, установленных частью 1 статьи 154 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Письменных возражений не поступило.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность принятого по делу решения, исходя из доводов кассационной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене в части на основании пунктов 3 и 4 части 1 статьи 362 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку выводы суда первой инстанции, изложенные в решении не соответствуют обстоятельствам дела, и судом неправильно применены нормы материального права.

Разрешая спор по существу, суд установил, что 10 июля 2003 года между открытым акционерным обществом Холдинговая компания «<данные изъяты>» (далее - ОАО ХК «<данные изъяты>») в лице конкурсного управляющего С. Ф.А. и Риттером Ю.Г. заключен договор купли-продажи № 15-03, по которому продавец продает, а покупатель покупает фундамент бассейновой больницы рыбаков на 90 коек по адресу: <адрес> по цене <данные изъяты> рублей. Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру № 164 от 11 июля 2003 года в кассу продавца Риттер Ю.Г. внес <данные изъяты> рублей. Актом приема-передачи от 11 июля 2003 года имущество передано покупателю (л.д. 7-9, 14). Согласно договору купли-продажи от 10 июля 2003 года № 14-03, заключенному между теми же сторонами, продавец продает, а покупатель покупает незавершенное строительством административное здание бассейновой больницы рыбаков на 90 коек, двухэтажное, шлакоблочное по адресу: <адрес> по цене <данные изъяты> рублей. Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру № 165 от 11 июля 2003 года в кассу продавца Риттер Ю.Г. внес <данные изъяты> рублей. Актом приема-передачи от 11 июля 2003 года имущество передано покупателю (л.д. 10-12, 13).

Решением исполкома Корсаковского городского Совета народных депутатов от 28 апреля 1989 года № 141 базе океанического рыболовства из городских земель в бессрочное пользование отведен земельный участок площадью 0,024 га для строительства хозяйственного корпуса первой очереди комплекса бассейновой больницы рыбаков на 90 коек по <адрес> (л.д. 43). Решением исполкома Корсаковского городского Совета народных депутатов от 23 марта 1990 года № 126 базе океанического рыболовства из городских земель в бессрочное пользование отведен земельный участок площадью 1,65 га для строительства комплекса бассейновой больницы рыбаков на 90 коек в районе пересечения улиц <данные изъяты> (л.д. 44).

26 августа 2008 года ОАО ХК «<данные изъяты>» исключено из Единого государственного реестра юридических лиц в связи с его ликвидацией на основании решения суда (л.д. 45).

Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований администрации муниципального образования Корсаковский городской округ, суд обоснованно пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для их удовлетворения.

Этот вывод суда судебная коллегия находит правильным, поскольку он основан на материалах дела и требованиях закона.

Вместе с тем, отказывая в удовлетворении исковых требований Риттера Ю.Г. о признании права собственности на недвижимое имущество, суд исходил из того, что продавец ОАО ХК «<данные изъяты>» до отчуждения имущества не зарегистрировал свои права на объекты незавершенного строительства, в связи с чем право собственности у него не возникло и он не имел право совершать сделки купли-продажи указанного имущества. Кроме этого, истцом не представлены суду доказательства продажи объектов незавершенного строительства в рамках конкурсного производства с соблюдением требований Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

С данными выводами суда согласиться нельзя, поскольку они не соответствует обстоятельствам дела, изложенным в решении, и материалам гражданского дела, при этом судом не применён материальный закон, регулирующий спорные правоотношения, без чего решение суда не может быть признано законным и обоснованным.

Пункт 1 статьи 131 и пункт 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают, что государственная регистрация права на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется в случаях, когда такая регистрация предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации и иными федеральными законами.

Пункт 1 статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о государственной регистрации) устанавливает, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним есть государственный акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации; государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено в судебном порядке.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 5 июля 2001 года № 154-О, государственная регистрация недвижимости – как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не затрагивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией Российской Федерации права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободу экономической деятельности.

В силу абзаца 5 пункта 1 статьи 17 Закона о государственной регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним является ступившие в законную силу судебные акты.

В силу пункта 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам, и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно статье 223 названного Кодекса право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента её передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случае, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Как следует из смысла закона (ст.ст. 550, 551 ГК РФ), договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания сторонами как единого документа. Исключением являются договор купли-продажи жилых помещений (ст. 558 ГК РФ) и договор купли-продажи предприятия (ст. 560 ГК РФ), которые подлежат государственной регистрации и вступают в силу с момента их регистрации (ст. 433 ГК РФ).

Пунктом 3 статьи 165 и пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации сделки и перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации сделки и перехода права собственности.

В этой ситуации государственная регистрация сделки и перехода права собственности производится на основании решения суда.

Гражданским кодексом Российской Федерации и Законом о государственной регистрации не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности и регистрации права на основании заявления одной стоны сделки, не требующей нотариального удостоверения, в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о регистрации.

При этом органам государственной регистрации не предоставлено право оценивать наряду с условиями договора иные документы, свидетельствующие, по мнению обратившегося с заявлением о регистрации лица, о наличии всех необходимых данных, требующихся для признания договора заключенным и соответствующим законодательству.

Следовательно, при ликвидации продавца – юридического лица применению подлежит аналогия закона (ст. 6, п. 3 ст. 165 и п. 3 ст. 551 ГК РФ). Покупатель недвижимого имущества, которому передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться в суд за защитой своего права с учетом способов защиты, закрепленных в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и иных способов, предусмотренных законом.

При этом отсутствие государственной регистрации ранее возникшего права продавца на объект недвижимости не свидетельствует о невозможности государственной регистрации перехода права собственности к покупателю при ликвидации одной из стороны сделки на основании судебного решения.

Рассматривая вышеуказанное требование покупателя, суд обязан проверить наличие у продавца права на отчуждение имущества, исполнение им обязанности по передаче имущества, исполнение покупателем обязанности по оплате и вправе сделать вывод о том, является ли договор заключенным и соответствующим законодательству. При этом суд должен оценить все имеющиеся документы, относящиеся к предмету договора и спора.

Указанные требования закона суд первой инстанции не учёл. В связи с этим его вывод о том, что продавец ОАО ХК «<данные изъяты>» до отчуждения имущества не зарегистрировал свои права на объекты незавершенного строительства, в связи с чем право собственности у него не возникло и он не имел право совершать сделки купли-продажи указанного имущества, основан на неправильном применении закона.

Противоречат требованиям закона и выводы суда о ничтожности договоров купли-продажи спорных объектов недвижимого имущества на том основании, что они не включены в конкурсную массу, при этом отсутствуют доказательства, подтверждающие факт реализации спорных объектов и поступление от Риттера Ю.Г. денежных средств, что свидетельствует о продаже объектов без согласия кредиторов и отсутствии у продавца права на их отчуждение.

Поскольку все юридически значимые по делу обстоятельства установлены на основании имеющихся в материалах дела доказательствах, судебная коллегия, не передавая дело на новое рассмотрение, руководствуясь абзацем 4 статьи 361 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, полагает возможным в указанной части вынести новое судебное решение.

Как следует из материалов гражданского дела, решениями исполкома Корсаковского городского Совета народных депутатов от 28 апреля 1989 года № 141 и от 23 марта 1990 года № 126 базе океанического рыболовства из городских земель в бессрочное пользование отведен земельный участок площадью 0,024 га для строительства хозяйственного корпуса первой очереди комплекса бассейновой больницы рыбаков на 90 коек по <адрес> и 1,65 га для строительства комплекса бассейновой больницы рыбаков на 90 коек в районе пересечения улиц <данные изъяты> (л.д. 43-44).

В соответствии с заданием на проектирование комплекса бассейновой больницы рыбаков на 90 коек в г. <данные изъяты>, утвержденное заместителем начальника ВРПО «<данные изъяты>» Н.А. К. 25 июня 1987 года, строительный объем включал в себя терапевтический, патологоанатомический, хозяйственный корпуса, котельную и склад угля (л.д. 282-286).

Согласно сведениям, содержащимся в статистическом бюллетене по Корсаковскому району за 1991 года; расшифровке к отчёту о вводе в действие основных фондов и использования лимита капитальных вложений за 1989, 1994 годы, строительство больницы осуществлялась за счет средств капитальных вложений, выделяемых базе океанического рыболовства (л.д. 134-135, 139-140).

Как следует их плана приватизации Рыбопромышленного концерна «<данные изъяты>», согласованного решением малого Совета городского Совета народных депутатов от 30 июля 1992 года № 189 и утвержденного председателем областного комитета по управлению госимуществом, доли государственной собственности в уставном капитале предприятия нет, способ приватизации – выкуп арендного имущества (л.д. 210-215).

В соответствии с исторической справкой архивного отдела администрации Корсаковского городского округа открытое акционерное общество «<данные изъяты>» на основании решения собрания акционеров от 18 апреля 1997 года № 286-АО переименовано в открытое акционерное общество «<данные изъяты>» (л.д. 45).

Согласно техническим паспортам по адресу <адрес> имеются объекты незавершенного строительства под литером А и Б, ранее поставленные на технический учет в отделе технической инвентаризации под инвентарным номером 3860 (л.д. 17-27, 30-38).

Из анализа изложенных доказательств следует, что спорное недвижимое имущество принадлежало ОАО ХК «<данные изъяты>», которое имело право на его отчуждение.

10 июля 2003 года между ОАО ХК «<данные изъяты>» в лице конкурсного управляющего С. Ф.А. и Риттером Ю.Г. заключены договоры купли-продажи №№ 14-03 и 15-03, по которым продавец продает, а покупатель покупает фундамент бассейновой больницы рыбаков на 90 коек по адресу: <адрес> по цене <данные изъяты> рублей и незавершенное строительством административное здание бассейновой больницы рыбаков на 90 коек, двухэтажное, шлакоблочное по адресу: <адрес> по цене <данные изъяты> рублей. Квитанции к приходным кассовым ордерам №№ 164 и 165 от 11 июля 2003 года подтверждают внесение покупателем Риттером Ю.Г. в кассу продавца <данные изъяты> рублей и <данные изъяты> рублей. Актами приёма-передачи от 11 июля 2003 года имущество передано покупателю.

Данные доказательства свидетельствуют об исполнении заключенной между сторонами сделки.

Учитывая, что договоры купли – продажи спорного недвижимого имущества заключены в соответствии с законом, а деятельность продавца - ОАО ХК «<данные изъяты>» прекращена в связи с ликвидацией по решению Арбитражного суда 26 августа 2008 года, то судебная коллегия полагает необходимым исковые требования Риттера Ю.Г. удовлетворить и признать за ним право собственности на недвижимое имущество: объект незавершенного строительства бассейновая больница рыбаков на 90 коек, литер Б, общей площадью 338,6 кв.м. и объект незавершенного строительства административное здание бассейновой больницы рыбаков на 90 коек, литер А, двухэтажное, общей площадью 1095, 1 кв. м, расположенные по адресу: <адрес>.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 360, 361, 362, 366

Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

решение Корсаковского городского суда Сахалинской области от 25 июля 2011 года по данному делу в части отказа в удовлетворении исковых требований Риттера Ю.Г. к администрации муниципального образования Корсаковский городской округ о признании права собственности отменить.

Принять новое решение, которым признать за Риттером Ю.Г. право собственности на недвижимое имущество: объект незавершенного строительства бассейновая больница рыбаков на 90 коек, литер Б, общей площадью 338,6 кв.м. и объект незавершенного строительства административное здание бассейновой больницы рыбаков на 90 коек, литер А, двухэтажное, общей площадью 1095, 1 кв. м, расположенные по адресу: <адрес>.

В остальной части решение Корсаковского городского суда Сахалинской области от 25 июля 2011 года по данному делу оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий В.А. Никулин

Судьи: Л.В. Рогова

А.Г. Загорьян