. Дело №33-915/12

.

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

12 апреля 2012 года г.Южно-Сахалинск

Судебная коллегия по гражданским делам Сахалинского областного суда в составе:

председательствующего Вишнякова О.В.

судей областного суда Кривулько В.В. и Исайкина А.Ю.

при секретаре Юхно Н.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора Сахалинской области в интересах Кошурниковой Н.Е. и Зиминой Л.А. к Министерству имущественных и земельных отношений Сахалинской области, Департаменту архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г.Южно-Сахалинска, индивидуальному предпринимателю Ли Б.С. и Ким Б.О. о признании недействительными соглашений от 6 ноября 2007 года, от 3 декабря 2007 года и дополнительного соглашения от 7 августа 2009 года к договору аренды земельного участка, и о возложении на индивидуального предпринимателя Ли Б.С. обязанности передать Министерству имущественных и земельных отношений Сахалинской области земельный участок

по апелляционному представлению участвующего в деле прокурора

на решение Южно-Сахалинского городского суда от 10 ноября 2011 года, которым в удовлетворении иска отказано.

Изучив материалы дела, заслушав доклад судьи Исайкина А.Ю., объяснения участвующего в деле прокурора Ждановой В.В., поддержавшей доводы представления, представителя Департамента архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г.Южно-Сахалинска Бородиной О.Н. и представителя Министерства имущественных и земельных отношений Сахалинской области Еремеева О.И., возражавших против удовлетворения представления, судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

15 января 2002 года Комитет по управлению муниципальной собственностью г.Южно-Сахалинска (далее – КУМС г.Южно-Сахалинска) заключил с индивидуальным предпринимателем Ким Б.О. (далее – ИП Ким Б.О.) договор аренды № муниципального земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью (с учетом соглашения от 9 августа 2005 года к договору аренды) <данные изъяты> кв.м, расположенного <адрес>, сроком на 1 год, для проектирования стационарного магазина. Договор аренды зарегистрирован в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество ДД.ММ.ГГГГ.

Соглашением от 6 ноября 2007 года между Департаментом архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г.Южно-Сахалинска (правопреемник КУМС г.Южно-Сахалинска, далее - ДАГУН г.Южно-Сахалинска), и ИП Ким Б.О. условие о сроке действия договора аренды от 15 января 2002 года изменено, с установлением даты окончания договора - 15 сентября 2009 года.

Соглашением от 3 декабря 2007 года права и обязанности арендатора по указанному выше договору с согласия арендодателя (ДАГУН г.Южно-Сахалинска) переданы от ИП Ким Б.О. индивидуальному предпринимателю Ли Б.С. (далее – ИП Ли Б.С.).

Дополнительным соглашением от 7 августа 2009 года к договору аренды от 15 января 2002 года условие о сроке действия договора изменено, с установлением нового срока окончания договора - 15 сентября 2010 года. Права и обязанности арендодателя по указанному договору переданы Комитету по управлению государственным имуществом Сахалинской области (впоследствии реорганизовано в Министерство имущественных и земельных отношений Сахалинской области, далее – МИЗО Сахалинской области, Министерство).

10 ноября 2010 года прокурор Сахалинской области в интересах Кошурниковой Н.Е. и Зиминой Л.А. обратился в суд с иском к МИЗО Сахалинской области, ИП Ли Б.С., ДАГУН г.Южно-Сахалинска и Ким Б.О. о признании недействительными в силу ничтожности соглашений от 6 ноября 2007 года, от 3 декабря 2007 года и дополнительного соглашения от 7 августа 2009 года к договору аренды земельного участка № от 15 января 2002 года, а также о возложении на ИП Ли Б.С. обязанности передать МИЗО Сахалинской области земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный <адрес>.

В обоснование требований указал, что Кошурникова Н.Е. и Зимина Л.А. являются собственниками квартир, расположенных в многоквартирных домах № и № по <адрес>. Арендованный земельный участок расположен на придомовой территории указанных многоквартирных жилых домов, в границах благоустройства дворовой территории. 10 января 2006 года в отношении земельных участков, на которых расположены названные многоквартирные жилые дома, осуществлен государственный кадастровый учет. Таким образом, с 10 января 2006 года ДАГУН г.Южно-Сахалинска, а затем Министерство не вправе были распоряжаться арендованным земельным участком, в том числе продлевать заключенный в отношении него договор аренды, передавать права арендодателя и арендатора иным лицам. В отсутствие такого права оспоренные соглашения являются недействительными в силу ничтожности сделками.

В судебном заседании участвующий в деле прокурор и представитель истицы Зиминой Л.А. Константинов Ф.И. исковые требования поддержали. Представитель МИЗО Сахалинской области Еремеев О.И. и представитель ИП Ли Б.С. Шуранов П.В. против удовлетворения иска возражали. Остальные участвующие в деле лица и их представители в судебное заседание не явились.

Суд постановил приведенное выше решение, которое обжалует участвующий в деле прокурор, в апелляционном представлении просит его отменить, иск удовлетворить. Утверждает, что с момента постановки находящегося под многоквартирным жилым домом земельного участка на кадастровый учет он в силу закона становится долевой собственностью собственников жилых помещений многоквартирного дома независимо от государственной регистрации права на него. С момента постановки занятого многоквартирным жилым домом земельного участка на государственный кадастровый учет публично-правовое образование утрачивает право распоряжаться этим участком. В этой связи несостоятельна ссылка суда на решение Южно-Сахалинского городского суда от 26 ноября 2010 года, которым признана недействительной регистрация земельных участков, занятых домами № и № по <адрес>, так как названное обстоятельство, по мнению прокурора, правового значения для дела не имеет, так же как и несформированность земельных участков под указанными многоквартирными домами в установленном законом порядке, с установлением их границ на местности. В этой связи со дня постановки на кадастровый учет земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, арендодатель утратил право распоряжаться ими, в том числе заключать оспоренные соглашения к договору аренды земельного участка, расположенного, согласно доводам прокурора, в пределах придомовой территории. Не соглашается с выводами суда о том, что оспоренные соглашения не являются новыми договорами аренды, а лишь возобновлением ранее заключенного 15 января 2002 года договора аренды.

Проверив законность и обоснованность решения в порядке части 1 статьи 327.1. Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов апелляционного представления, обсудив доводы представления, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены судебного решения, постановленного в соответствии с законом и установленными по делу обстоятельствами.

В силу статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 2 ГПК РФ судебной защите подлежат нарушенные или оспариваемые права, свободы и законные интересы граждан и других субъектов гражданских, трудовых или иных правоотношений.

Согласно статье 153, пунктам 1 и 2 статьи 167 и статье 168 Гражданского кодекса РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Недействительная в силу ничтожности сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Судом первой инстанции установлено, что оспоренные прокурором соглашения, по форме, содержанию и порядку заключения, являются соглашениями об изменении условий заключенного 15 января 2002 года договора аренды земельного участка, предоставленного под проектирование и строительство стационарного магазина, в части сроков действия договора, передачи прав арендатора и арендодателя другим лицам. При этом, суд верно указал в решении, что правовые основания заключения этих соглашений (решения органов местного самоуправления) не отменялись и незаконными не признавались.

Такую оценку указанных соглашений судебная коллегия находит соответствующей правильному применению положений 450, 452, 453 и 617 Гражданского кодекса РФ, статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

Требуя признать оспоренные соглашения недействительными в силу ничтожности и применить последствия недействительности сделки, прокурор приводит доводы о том, что арендованный земельный участок является частью придомовой территории многоквартирных жилых домов № и № по <адрес>, и потому после постановки земельных участков, на которых эти дома расположены, на кадастровый учет 10 января 2006 года, арендодатель арендованного земельного участка (ДАГУН г.Южно-Сахалинска, МИЗО Сахалинской области) не вправе был распоряжаться им, в том числе передавать кому-либо в аренду, продлевать срок аренды по ранее заключенному договору.

Оценивая эти доводы, суд признал их несостоятельными, так как они не основаны на правильном применении норм материального права к спорным правоотношениям и верной оценке установленных по делу обстоятельств. Вывод суда об этом судебная коллегия также находит соответствующим закону.

Так, согласно частям 1 и 2 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу части 5 статьи 16 этого же Федерального закона, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента формирования этого земельного участка, с установлением его границ на местности, и проведения его государственного кадастрового учета.

Пунктом 67 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ №10 и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ №22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что если земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, после введения в действие Жилищного кодекса РФ не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

Жилищный кодекс РФ введен в действие с 1 марта 2005 года.

Статьей 11.1. Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

Согласно части 7 статьи 38 Федерального закона от 24 июля 2007 года №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» местоположение границ земельного участка устанавливается при межевании земельного участка, посредством определения координат характерных точек таких границ.

Из совокупности приведенных правовых положений следует, что при разрешении вопроса о нарушении прав собственников помещений в многоквартирном жилом доме на придомовой земельный участок, не сформированный в установленном законом порядке (с установлением границ на местности) по состоянию на 1 марта 2005 года, необходимо представить доказательства, подтверждающие местоположение этих подлежащих установлению на местности границ. При этом находящийся в данных границах земельный участок не должен превышать размер, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества такого дома.

В силу части 1 статьи 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Признавая несостоятельными ссылку прокурора на утрату арендодателем с 10 января 2006 года права распоряжаться спорным земельным участком, суд обоснованно указал, что 10 января 2006 года расположенные под многоквартирными домами № и № по <адрес> земельные участки были поставлены на кадастровый учет, с присвоением им кадастровых номеров <данные изъяты> и <данные изъяты>, без установления их границ на местности, то есть без соблюдения предусмотренных статьей 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» требований. Поэтому, вопреки доводам прокурора, указанные земельные участки не могут считаться сформированными в установленном законом порядке, а событие, с которым закон связывает возникновение у собственников помещений многоквартирного дома права долевой собственности на расположенный под домом земельный участок, не наступило. В обоснование этого вывода суд правомерно сослался на признание недействительным совершенного 10 января 2006 года кадастрового учета указанных выше земельных участков решением Южно-Сахалинского городского суда от 26 ноября 2010 года, что также подтверждает выводы суда о несформированности земельных участков под многоквартирными домами, собственниками помещений в которых являются истицы, и об отсутствии установленных на местности границ этих участков.

При этом, суд обоснованно указал в решении, что относимых и допустимых доказательств расположения арендованного земельного участка на территории подлежащих формированию участков многоквартирных домов № и № по <адрес>, а также мест расположения границ, в которых земельные участки под многоквартирными домами подлежат формированию, прокурором, истцами и их представителем суду не представлено. Исследованные в судебном заседании: решение исполнительного комитета городского Совета депутатов трудящихся от 28 ноября 1972 года об отводе земельного участка под строительство комплекса 9-этажных домов с отдельно стоящими магазинами (том 1 листы дела 14-22); паспорт земельного участка под строительство четырех 9-этажных жилых домов с отдельно стоящими магазинами (том 1 листы дела 65-66, 85-86); технический паспорт на жилой дом и земельный участок (том 1 листы дела 67-70) и выкопировка из проекта детальной планировки центральной части г.Южно-Сахалинска (том 1 лист дела 87) таких сведений не содержат, указывая только на границы комплексной застройки 9-этажными домами и магазинами участка 2-го микрорайона, без обозначения границ придомового участка каждого из этих домов, координат их нахождения на местности и объектов, относящихся к общему имуществу каждого из домов. При этом указанные документы содержат сведения о возведении на территории застройки домами отдельно стоящих магазинов, что соответствует целевому назначению арендованного земельного участка, расположение которого, при сопоставлении картографических материалов плана застройки микрорайона и проекта застройки арендованного земельного участка, частично совпадает с указанным в планах и схемах местом размещения этих планируемых к застройке магазинов (том 1 листы дела 74-80, 88-92, 94). Доказательств расположения на арендованном земельном участке объектов, относящихся к общей собственности указанных выше многоквартирных домов, суду также не представлено.

Таким образом, исходя из приведенных выше правовых норм, перечисленные документы в своей совокупности свидетельствует об отсутствии доказательств нарушения прав собственников помещений многоквартирных домов № и № по <адрес>, в том числе Кошурниковой Н.Е. и Зиминой Л.А., в интересах которых прокурор обратился в суд.

При таких обстоятельствах судебная коллегия находит обжалуемое решение суда об отказе в удовлетворении заявленных прокурором требований законным и обоснованным.

Доводы в представлении аналогичны изложенным в исковом заявлении и приводившимся в судебном заседании в обоснование требований. Они подробно исследованы судом с последующей оценкой их несостоятельности в решении, с которой судебная коллегия соглашается, так как эти доводы не основаны на правильном применении норм материального права к спорным правоотношениям. По этой причине изложенные в представлении доводы выводы суда не опровергают и отмену постановленного судом решения не влекут, в связи с чем судебная коллегия находит его законным и обоснованным, а представление не подлежащим удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329 и 330 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

решение Южно-Сахалинского городского суда от 10 ноября 2011 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу участвующего в деле прокурора без удовлетворения.

Председательствующий Вишняков О.В.

Судьи Кривулько В.В.

Исайкин А.Ю.