К А С С А Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

5 апреля 2011 года гор.Псков

ПСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

в составе:

ПРЕДСЕДАТЕЛЬСТВУЮЩЕГО Сладковской Е.В.,

СУДЕЙ Белоноговой Н.Ю. и Ениславской О.Л.,

при секретаре Борисенковой Ю.В.,

рассмотрев в судебном заседании дело по кассационной жалобе представителя третьего лица - Администрации Псковской области на решение Псковского городского суда от 17 февраля 2011 года, которым постановлено: признать за гаражным кооперативом № 79 «Энергия» право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером ..., общей площадью 1355 кв.м., <адрес>.

выслушав доклад судьи Псковского областного суда Сладковской Е.В., объяснения представителей истца – Ч.Ж. и Б.В.,

Судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Гаражный кооператив № 79 «Энергия» обратился в суд с иском к Государственному Комитету Псковской области по имущественным отношениям о признании права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером ..., расположенного <адрес>, площадью 1355 кв.м.

В обоснование иска представители истца указали, что кооператив создан на основании решения общего собрания учредителей, объединявшихся на добровольной основе для строительства и эксплуатации гаражного комплекса, сведения об указанном юридическом лице внесены в Единый государственный реестр юридических лиц 09.07.2003 года. В 2003 году истец обратился в Администрацию города Пскова с заявлением о предоставлении земельного участка, расположенного по указанному адресу, для целей строительства гаражных боксов. На основании распоряжения Администрации г. Пскова от 13.03.2003 года было принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта строительства, которое являлось основанием для проведения кадастровых работ и последующего предоставления участка для строительства. Работы по установлению границ земельного участка были произведены, акт установления и согласования границ участка подписан смежными землепользователями, межевой план утвержден руководителем Комитета по земельным ресурсам и землеустройству г.Пскова с присвоением земельному участку кадастрового номера, а землеустроительное дело было принято на хранение указанным комитетом. 30.07.2003 года Администрацией г. Пскова было издано распоряжение о предоставлении истцу данного земельного участка, на основании которого 10.11.2004 года между истцом и Администрацией г. Пскова был подписан договор аренды земельного участка сроком на 3 года для строительства гаражей. С указанного момента истцом надлежащим образом исполнялись условия договора по использованию участка для предназначенных целей и внесению арендных платежей, однако в установленном законом порядке право аренды кооперативом зарегистрировано не было.

В связи с истечением срока действия договора в 2010 году и окончанием строительства гаражных боксов истец обратился в Государственный Комитет Псковской области по имущественным отношениям с заявлением о заключении договора аренды с ним на земельный участок, расположенный <адрес>, на новый срок, однако получил письменный отказ по тем основаниям, что договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ не может расцениваться как основание возникновения права аренды, т.к. он не прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке, что влечет его недействительность в силу действующего законодательства.

Кроме того, указывают, что, как стало известно истцу при обращении с указанным заявлением, спорный земельный участок не был в установленном законом порядке поставлен на государственный кадастровый учет, а присвоенный ему кадастровый номер носил условный характер и был обозначен только для целей заключения договора аренды.

Представители истца также указали, что решением общего собрания членов кооператива от ДД.ММ.ГГГГ полномочия по оформлению права аренды на земельный участок, на котором расположены гаражные боксы, принадлежащие на нраве собственности членам кооператива в соответствии с положениями ст.218 ГК РФ переданы истцу, который считает, что допущенные органом, ведущим кадастровый учет земельных участков, нарушения при принятии решения о постановке на такой учет спорного участка, нарушают права и законные интересы членов гаражного кооператива, имеющих в силу закона исключительное право на предоставление этого участка в аренду. Отсутствие государственной регистрации ранее возникшего права аренды земельного участка, по мнению представителей истца, не может служить достаточным основанием для отказа истцу, уполномоченному решением общего собрания членов кооператива, в оформлении права аренды.

Представитель ответчика иск не признал по основаниям, изложенным в отказе истцу в заключении договора аренды на земельный участок.

Представитель 3-го лица Администрации Псковской области в судебное заседание не явился, представил письменные возражения на иск, из которых следует, что с заявленными требованиями не согласен, поскольку договор аренды, заключенный между истцом и Администрацией г. Пскова не прошел государственную регистрацию, в связи с чем является недействительным, право собственности на объекты недвижимого имущества, расположенные на спорном земельном участке, у истца либо членов кооператива не возникло также в связи с отсутствием государственной регистрации. Иных оснований, предусмотренных действующим законодательством, для заключения с истцом договора аренды земельного участка, не имеется.

Представители третьих лиц - Администрации города Пскова, КУМИ г. Пскова, Управления Росреестра по Псковской области и ФГУ «Земельная кадастровая палата Псковской области» - против удовлетворения иска не возражали.

Судом постановлено указанное выше решение.

В кассационной жалобе Администрации Псковской области ставится вопрос об отмене решения суда первой инстанции и принятии нового решения об отказе в удовлетворении требований истца как постановленного с нарушением норм материального права. Указывается, что у истца отсутствует преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды в связи с отсутствием ранее заключенного договора аренды; договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № не может считаться заключенным в виду того, что данный договор, срок которого превышает более одного года, не прошел государственную регистрацию в установленном законодательством порядке. Суд ошибочно полагает, что право истца на заключение договора аренды земельного участка исходит из ст.36 Земельного кодекса РФ. Кроме того, спорный земельный участок был поставлен на государственный кадастровый учет 16.02.2010, что свидетельствует о том, что до указанной даты такого объекта недвижимости юридически не существовало. Согласно положениям постановления Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 № 12-П, передача земельного участка в пользование без его формирования в установленном порядке, противоречит положениям ст.11.1 Земельного кодекса РФ, поскольку предметом гражданских отношений должен выступать объект недвижимости, определенный в соответствии с законом.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия находит решение суда законным и обоснованным.

По делу установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией города Пскова и истцом был заключен договор аренды земельного участка с КН ..., площадью 1355 кв.м., сроком на 3 года для строительства гаражей.

Вместе с тем, в нарушение положений ч.2 ст.26 Земельного кодекса РФ и ч.3 ст.433 ГК РФ указывает на его незаключенность.

Между тем, из материалов дела видно, что спорный земельный участок передавался кооперативу в фактическое пользование по договору аренды для ведения строительства индивидуальных гаражей с момента его создания – с 2004 года, использовался им по целевому назначению – для ведения строительства гаражей с получением всех установленных действующим законодательством разрешений; кооператив надлежащим образом исполнял свои обязанности арендатора.

С учетом конкретных обстоятельств дела, определения Конституционного Суда РФ от 05.07.2001 № 415-О, в котором, в частности отражено, что право лица на аренду возникает в силу гражданского договора; государственная регистрация договора аренды, равно как и государственная регистрация права его аренды, не могут подменять собой договор аренды, как основание возникновения, изменения и прекращения права аренды; отсутствие государственной регистрации договора аренды само по себе не лишает права на судебную защиту, судебная коллегия, исходя из общих начал гражданского законодательства, принципов разумности, справедливости и стабильности гражданских правоотношений, приходит к выводу о том, что договор от ДД.ММ.ГГГГ, явно и однозначно отражающий волю сторон в отношении предмета спора, с учетом фактических действий сторон в отношении предмета спора, с учетом фактических действий сторон по исполнению сделки может являться основанием для признании за истцом преимущественного права на заключение нового договора аренды в силу ч.3 ст.22 Земельного кодекса РФ.

Руководствуясь ст.361 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Псковского городского суда от 17 февраля 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу представителя третьего лица – Администрации Псковской области – без удовлетворения.

ПРЕДСЕДАТЕЛЬСТВУЮЩИЙ Е.Сладковская

СУДЬИ Н.Белоногова и О.Ениславская