Судья Масленников В.В. Дело 33-670/2011

КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам

Псковского областного суда

23 августа 2011 года                                                                                      г. Псков

в составе:

Председательствующего: Новиковой Л.А.

Судей: Игошина В.Е., Спесивцевой С.Ю.

при секретаре Солодовникове А.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу ОАО «Сбербанк России» на решение Псковского городского суда Псковской области от 13 апреля 2011 года, которым постановлено:

ОАО «Сбербанк России» отказать в иске к ООО «Ремстрой-2» и Шахову О.И. о признании договоров долевого участия в строительстве № и № от 28.01.2010 года, заключенных между ООО «Ремстрой-2» и Шаховым О.И. недействительными.

Выслушав доклад судьи Псковского областного суда Игошина В.Е., объяснения представителя ОАО «Сбербанк России» - Трусова С.В., представителя ООО «Ремстрой-2» - Лиллерт А.А., представителя ООО «Ипотека Капитал» - Приказчикова А.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ОАО «Сбербанк России» обратилось в суд с иском к ООО «Ремстрой-2» и Шахову О.И. о признании договоров долевого участия в строительстве недействительными и применении последствий недействительности сделок, указав, что 04.07.2008г. между истцом и ООО «Ремстрой-2» был заключен договор об открытии невозобновляемой кредитной линии, в соответствии с условиями которого, банк обязался открыть кредитную линию в размере <данные изъяты> руб. для финансирования строительства 2-го пускового комплекса жилых домов, расположенных по адресу: <адрес> на срок до <дата> под залог имущественных прав на площади строящихся объектов общей площадью не менее <данные изъяты> кв.м., в том числе квартир и некоммерческих помещений и под залог права аренды земельного участка под ними. Так, по договору залога имущественных прав в залог банку переданы права на строящиеся площади в <данные изъяты> Однако в отношении данных квартир, с нарушением действующего законодательства и условий кредитного соглашения, между ООО «Ремстрой-2» и Шаховым О.И. были заключены договоры долевого участия. Поскольку ООО «Ремстрой-2» не согласовало с банком заключение данных договоров, Шахов О.И. не был поставлен в известность о том, что строящиеся квартиры обременены залогом имущественных прав, продажа заложенного имущества существенно нарушает права банка, как залогодержателя, ОАО «Сбербанк России» просил признать договоры № и № долевого участия в строительстве жилого дома по адресу: <адрес>, заключенные между ООО «Ремстрой-2» и Шаховым О.И. недействительными, применить последствия недействительности сделок и обязать каждую из сторон возвратить другой всё полученное по сделкам.

Представитель истца доводы, изложенные в заявлении, и требования в части признания договоров № и № долевого участия в строительстве жилого дома по адресу: <адрес>, заключенных между ООО «Ремстрой-2» и Шаховым О.И., недействительными, поддержал.

Представитель ООО «Ремстрой-2» с требованиями не согласился, представил письменные возражения, в которых указал, что доводы ОАО «Сбербанк России» не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Так, истец был поставлен в известность о том, что ООО «Ремстрой-2» намерено осуществлять дальнейшее строительство объекта путем привлечения денежных средств участников долевого строительства, ОАО «Сбербанк России» были предоставлены предусмотренные действующим законодательством согласия в письменной форме, необходимые для законного привлечения денежных средств участников долевого строительства, в том числе и письменное согласие на последующий залог участникам долевого строительства жилых домов, расположенных по адресу: <адрес> и права аренды земельного участка. Также указал, что к залогу имущественных прав по договору применяются общие правила о залоге, он не является договором ипотеки, следовательно, правила об ипотеке недвижимого имущества, в том числе и последствия нарушения правил об отчуждении заложенного имущества, на него не распространяются. В данном случае переход прав на предмет залога не прекращает право залога, а передача имущества без согласия залогодержателя не является основанием для признания сделки недействительной, поскольку законодательством установлены иные последствия, связанные с отчуждением предмета залога. Кроме того, представителем указано, что в настоящее время ОАО «Сбербанк России» предъявлено требование о взыскании задолженности по кредитному договору к поручителю - <данные изъяты>, которые были удовлетворены в полном объеме Арбитражным судом Псковской области.

Ответчик Шахов О.И. в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом.

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ООО «Ипотека Капитал», Кириллов М.В., и Управление Росреестра по Псковской области.

Представитель третьего лица ООО «Ипотека Капитал» с иском не согласился, представил письменные возражения, в которых привел доводы, аналогичные выше изложенным, дополнительно указал, что по смыслу действующего законодательства отсутствие заинтересованности в применении последствий недействительности ничтожной сделки является самостоятельным основанием для отказа в иске. В данном случае ОАО «Сбербанк России» не является ни стороной оспариваемой сделки, ни собственником имущества, являющегося предметом оспариваемой сделки, а, учитывая, что право залога ОАО «Сбербанк России» не прекратилось, истец в результате совершения сделки ничего не лишился и не приобрел.

Третье лицо - Кириллов М.В. и представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Псковской области с исковыми требованиями не согласились.

Судом постановлено указанное выше решение.

В кассационной жалобе ОАО «Сбербанк России» просит отменить решение суда как незаконное, поскольку судом неправильно применены нормы материального права.

Проверив материалы дела с учетом доводов кассационной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене в связи с существенным нарушением норм материального права с вынесением нового решения.

Как следует из материалов дела, 04.07.2008г. ОАО «Сбербанк России» и ООО «Ремстрой-2» заключили договор № об открытии невозобновляемой кредитной линии в сумме <данные изъяты> руб. для финансирования строительства 2-го пускового комплекса жилых домов, находящихся по адресу: <адрес>, на срок до <дата>

В обеспечение исполнения обязательства заёмщика 11.07.2008г. сторонами заключён договор ипотеки № права аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером <данные изъяты>, предназначенного для строительства жилых домов, с согласия уполномоченного собственника - муниципального образования, зарегистрированный в установленном порядке, и 04.07.2008г. договор залога имущественных прав №, в соответствии с которым в залог ОАО «Сбербанк России» переданы имущественные права ООО «Ремстрой-2» на строящиеся площади в доме №, квартиры №.

Однако в отношении данных квартир ООО «Ремстрой-2» и Шахов О.И. заключили договоры № и № от 28.01.2010г. долевого участия в строительстве. При этом в соответствии с содержанием пп.1.1., 1.2. указанных договоров после получения ООО «Ремстрой-2» разрешения на ввод дома в эксплуатацию Шахов О.И. получает в собственность спорные квартиры, имущественные права на которые находятся в залоге у банка.

Таким образом, ООО «Ремстрой-2» распорядился объектами долевого строительства, тогда как в соответствии с п.3.1.2. договора залога имущественных прав № от 04.07.2008г., залогодатель обязался не совершать уступки, не отчуждать, не передавать в залог третьим лицам имущественные права на строящиеся квартиры № без письменного согласия банка. Необходимость предварительного письменного согласования с банком договоров, предметом которых являются площади объектов или права на них, (соответственно и договоров долевого участия в строительстве) предусмотрено и п.6.2.9 кредитного договора № от 04.07.2008г.

Об этом же указано в пункте 2 статьи 346 ГК РФ и пункте 1 статьи 37 Федерального закона от 16.07.1998г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон №102-ФЗ), а именно, имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу лишь с согласия залогодержателя.

Однако банк такого согласия ООО «Ремстрой-2» на передачу имущественных прав на спорные квартиры в последующий залог не давал.

Представленные ООО «Ремстрой-2» документы, свидетельствующие, по его мнению, о наличии таковых согласований, судом не принимаются в качестве надлежащих согласий залогодателя на отчуждение предмета залога, поскольку их буквальное содержание свидетельствует лишь о согласии банка на последующий залог, а также на удовлетворение своих требований, обеспеченных залогом, вместе с иными участниками долевого строительства и залогодержателями, указанными в частях 6 и 7 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», пропорционально размерам их требований к моменту удовлетворения этих требований в порядке ч.2 ст.15 указанного Закона, что не является согласием на совершение конкретной сделки заемщика с заложенным имуществом в смысле ст.346 ГК РФ, ст.64 Закона №102-ФЗ, п.3.1.2 договора залога имущественных прав, п.4.1.1 договора ипотеки. Речь в данных согласованиях идёт о случаях возможного обращения взыскания на заложенное имущество банком наравне с другими теоретически возможными в будущем дольщиками. Доказательств непосредственного согласия банка на совершение конкретных сделок с Шаховым О.И. на определённых спорным договором существенных условиях суду не представлено.

В соответствии с содержанием статьи 39 Закона №102-ФЗ, при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пункта 1 статьи 37 данного Закона, залогодержатель вправе по своему выбору потребовать: признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных ст.167 ГК РФ; досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

В силу прямого указания статьи 39, пункта 3 статьи 43 Закона №102-ФЗ и пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге», разъяснившего применение названных норм, отдельные сделки с заложенным недвижимым имуществом, совершенные без согласия залогодержателя, могут быть признаны недействительными по иску залогодержателя.

В связи с чем, ОАО «Сбербанк России» в соответствии со ст.166 ГК РФ, ст.ст. 37, 39 Закона №102-ФЗ, правомерно обратился в суд с требованием о признании договоров долевого участия в строительстве недействительными.

В силу вышеуказанных норм права и изложенных обстоятельств нельзя согласиться с выводом суда об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца, а постановленное по делу решение не может быть признано законным и обоснованным, поскольку судом неправильно истолкованы и применены нормы материального права.

В связи с чем, судебная коллегия находит состоявшееся судебное решение подлежащим отмене и в виду отсутствия необходимости в установлении и исследовании дополнительных обстоятельств и доказательств по делу, находит возможным постановить новое решение об удовлетворении иска.

Согласно удовлетворенных исковых требований ОАО «Сбербанк России» в соответствии со статьями 98, 101 ГПК РФ в пользу истца с ООО «Ремстрой-2» и Шахова О.И. подлежит взысканию государственная пошлина в размере 4000 рублей (по 2000 рублей с каждого из ответчиков).

На основании изложенного, руководствуясь ст.362 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Псковского городского суда от 13 апреля 2011 года отменить.

Постановить новое решение, которым:

Исковые требования ОАО «Сбербанк России» удовлетворить.

Признать недействительными договоры № и № от 28.01.2010г. долевого участия в строительстве жилого дома по адресу: <адрес>, заключенные между ООО «Ремстрой-2» и Шаховым О.И..

Взыскать с ООО «Ремстрой-2» и Шахова О.И. в пользу ОАО «Сбербанк России» государственную пошлину по 2000 рублей с каждого.