Судья Тесёлкина С.М. Дело № 33-1559/2011

КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

22 ноября 2011 года г. Псков

Судебная коллегия по гражданским делам

Псковского областного суда

в составе председательствующего Хряпиной Е.П.

судей Орловой О.П., Мурина В.А.

при секретаре Зибировой Е.В. рассмотрела в судебном заседании дело по кассационной жалобе представителя ответчика общества с ограниченной ответственностью «Центр Эксплуатации Объектов Недвижимости» на решение Псковского городского суда Псковской области от *** 2011 года, которым постановлено:

«Признать за Кутелевой Ю.В. право собственности на квартиру № *** в доме № *** по улице Ю. в городе Пскове.

Взыскать с ООО «Центр Эксплуатации Объектов Недвижимости» в пользу Кутелевой Ю.В. судебные расходы в размере *** рублей.

Взыскать с ООО «Центр Эксплуатации Объектов Недвижимости» в доход государства государственную пошлину в размере *** руб. *** коп.

В удовлетворении остальной части требований Кутелевой Ю.В. отказать»

Выслушав доклад судьи Хряпиной Е.П., объяснения представителя ответчика ООО «Центр Эксплуатации Объектов Недвижимости» Белотелова А.В., поддержавшего доводы кассационной жалобы, представителя истицы Кутелевой Ю.В. - Иванова А.В., полагавшего решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия,

У С Т А Н О В И Л А:

Кутелева Ю.В. обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Центр Эксплуатации Объектов Недвижимости» (ООО «ЦЭОН») о признании права собственности на жилое помещение – квартиру *** в доме № *** по ул. Ю. в городе Пскове.

В обоснование иска указала, что ***2008 г. между нею и ООО «Ремстрой-2» был заключен предварительный договор долевого участия в строительстве жилого дома № *** по ул. Ю. в г. Пскове, в соответствии с условиями которого застройщик обязался передать ей указанную однокомнатную квартиру после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, а она обязалась уплатить обусловленную данным договором цену и принять указанную квартиру по акту приема-передачи. Цена договора и порядок расчетов в договоре были определены следующим образом: сумма в размере *** была внесена ею в кассу застройщика в день подписания договора, остаток суммы в виде ежемесячного платежа в размере *** руб. должна была быть внесена в срок до ***2009 г. Условия договора были ею исполнены, она произвела полную оплату стоимости квартиры в размере *** руб. Поскольку срок ввода дома в эксплуатацию был установлен до ***2009 г., застройщик обязался письменно уведомить её о готовности передать квартиру или заключить договор долевого участия в строительстве до ***2009 г.

На основании соглашения от ***2010 г. об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, прошедшего государственную регистрацию, право на строительство жилого дома № *** по ул. Ю. было передано ООО «ЦЭОН», в связи с чем заключение договора с ООО «Ремстрой-2» и получение квартиры от этого застройщика стало невозможным. Жилой дом № *** ***2011 г. введен в эксплуатацию, однако передать квартиру ООО «ЦЭОН» фактически отказалось, оставив без ответа все ее обращения.

Истица в обоснование требований ссылалась на положения Федерального закона от 20.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», статьи 309, 310, 431 ГК РФ, полагала, что признание за ней права собственности на квартиру является единственным возможным в данной ситуации способом защиты ее нарушенного права.

Истица в судебное заседание, будучи надлежащим образом извещенной о времени и месте рассмотрения дела, не явилась. Ее представитель по доверенности Иванов А.В. исковые требования и доводы, изложенные в их обоснование, поддержал.

Представитель ответчика ООО «ЦЭОН» Белотелов А.В. полагал исковые требования не основанными на законе и не подлежащими удовлетворению. В обоснование возражений указал, что ООО «ЦЭОН» не является надлежащим ответчиком по данным требованиям, поскольку никаких обязательств по предварительному договору долевого участия в строительстве перед истицей не имеет. После уступки прав по договору аренды земельного участка у общества также не возникло никаких обязательств по договору. Кроме того, договор между истицей и ООО «Ремстрой-2» не прошел государственную регистрацию в установленном порядке и является незаключенным. В связи с чем представитель ответчика полагал, что в силу статей 167,168 ГПК РФ данный договор является ничтожной сделкой и не влечет юридических последствий. Считает, что у истицы имеется право требовать возврата денежных средств с ООО «Ремстрой-2». Указал, что спорная квартира как объект долевого строительства передана Ключеву Ф.Н. на основании договора долевого участия в строительстве, прошедшего государственную регистрацию в установленном порядке. Ключев Ф.Н. является добросовестным приобретателем, права которого не должны быть нарушены удовлетворением иска Кутелевой Ю.В.

Представитель привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица ООО «Ремстрой-2» в судебное не явился. Определением Арбитражного суда Псковской области от *** 2011 года в отношении ООО «Ремстрой-2» введено наблюдение, временный управляющий общества Лубенец О.В. о времени и месте рассмотрения дела извещена, мнение по иску не выразила.

Привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных исковых требований, Ключев Ф.Н. просил о рассмотрении дела в его отсутствие. В судебном заседании *** 2011 года с исковыми требованиями не согласился, поясняя, что между ним и ООО «ЦЭОН» в результате произведенных взаимозачетов ***2010 г. заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома № *** по ул. Ю. в г. Пскове.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Псковской области Червонцева Н.Е. полагала исковые требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Судом постановлено указанное выше решение.

В кассационной жалобе представителя ответчика ООО «ЦЭОН» Белотелова А.В. ставится вопрос об отмене вынесенного решения в связи с неправильным определением судом обстоятельств, имеющих значение для дела, а также неправильным применением норм материального права. В частности указано, что суд первой инстанции не учел, что ООО «Ремстрой-2» в нарушение Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ по предварительному договору осуществил привлечение денежных средств для строительства жилого дома, в связи с чем указанные денежные средства должны быть возвращены истице; предварительный договор не был зарегистрирован уполномоченным органом, в связи с чем обязательств перед дольщиками в отношении объектов долевого строительства в жилом доме № *** по ул. Ю. у ООО «ЦЭОН» не возникло. Кроме того, суд первой инстанции не учел положения п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г., неверно истолковал пункты 59, 60 названного Постановления, что повлекло необоснованное удовлетворение иска.

Судебная коллегия, проверив материалы дела, выслушав участвующих в деле лиц, не находит оснований для отмены решения суда.

Как правильно установлено судом первой инстанции, между Кутелевой Ю.В. и ООО «Ремстрой-2» ***2008 г. заключен договор, поименованный предварительным, № *** долевого участия в строительстве жилого дома по адресу: г. Псков, ул. Ю., д.***, по условиям которого застройщик обязался в срок до ***2009 г. обеспечить строительство объекта и после получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию передать Кутелевой Ю.В. однокомнатную квартиру, строительный номер ***, расположенную на 4 этаже в подъезде № 2, реализуемой площадью *** кв.м, а Кутелева Ю.В. обязалась уплатить *** руб. и принять квартиру по акту приема-передачи.

Факт оплаты Кутелевой Ю.Ф. стоимости квартиры в размере *** руб. подтвержден материалами дела, никем из участников процесса в ходе рассмотрения дела по существу не оспаривался.

По соглашению от ***2010 г. об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № *** от ***.2005, зарегистрированного Управлением федеральной регистрационной службы по Псковской области ***2010 г., право пользования и владения земельным участком, предоставленным для использования под строительство жилого дома со встроенно-пристроенными учреждениями торговли и обслуживания по ул. Ю., ***, переданы ООО «ЦЭОН».

Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию № *** от ***2011 г. данный 10-этажный каркасно-монолитный жилой дом со встроенно-пристроенными учреждениями торговли и обслуживания, введен в эксплуатацию.

Оценивая законность и обоснованность выводов суда первой инстанции о наличии оснований для признания права собственности за истицей, судебная коллегия приходит к выводу о том, что судом первой инстанции при рассмотрении настоящего гражданского дела выяснены все обстоятельства, имеющие значение для дела, верно применены нормы материального и процессуального права, и вынесено законное и обоснованное решение.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. В то же время любой договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, как того требует ст. 422 ГК РФ.

Статьей 431 ГК РФ установлено, что при толковании договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Следовательно, само по себе наименование договора не может служить достаточным основанием для причисления его к тому или иному договору, основное значение имеет смысл договора, его содержание.

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 17.06.2010) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Обязательными условиями для получения застройщиком права на привлечение денежных средств граждан является соблюдения ими требований указанных в пункте 1 статьи 3 Закона (получение разрешения на строительство, опубликование проектной документации, государственной регистрации права на земельный участок), и требований пункта 2 статьи 3 этого Закона (наличие договора заключенного в письменной форме и прошедшего государственную регистрацию). Именно совокупность выполнения этих требований и предоставляет право застройщику привлекать денежные средства граждан.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда о том, что из содержания заключенного между Кутелевой Ю.В. и ООО «Ремстрой-2» договора следует, что данный договор по своей сути является основным договором долевого участия в строительстве, а не предварительным. При таких обстоятельствах ООО «ЦЭОН» не вправе было распоряжаться правами дольщика в отношении квартиры № *** в доме № *** по ул. Ю. в г. Пскове, обремененной правами другого лица.

Отсутствие регистрации не свидетельствует о недействительности договора, в связи с чем доводы представителя ООО «ЦЭОН» о недействительности договора от ***2009 года со ссылкой на статьи 167, 168 ГК РФ являются несостоятельными и основаны на неправильном применении норм права. Регистрация договора долевого участия в строительстве от ***2008 года в настоящее время с учетом смены застройщика и сдачей дома в эксплуатацию не представляется возможным

С учетом изложенного выше, судебная коллегия также соглашается с выводом суда о том, что нарушенное право истицы не может быть защищено каким-либо иным способом, кроме признания за ней права собственности на спорную квартиру.

При таком положении, довод кассационной жалобы о том, что договор долевого участия согласно Федеральному закону от 30.12.2004 г. 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", подлежит государственный регистрации и с этого момента является заключенным, не опровергает выводов суда первой инстанции о том, что между сторонами был фактически заключен договор долевого участия, условия которого в части исполнения обязанности дольщика по участию в долевом строительстве жилого дома были полностью исполнены.

Довод кассационной жалобы о нарушении прав Ключева Ф.Н. как добросовестного приобретателя не может быть принят во внимание, поскольку заявлен в защиту интересов иного лица, полномочий на представление интересов которого общество в суде не имеет. Самостоятельных требований в защиту своих прав Ключевым Н.Ф. при рассмотрении дела по существу не заявлялось, решение суда им не обжалуется.

Не могут быть приняты во внимание и доводы кассатора о неверном применении судом положений Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г., поскольку в данном случае направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и правового значения не имеют.

Доводы кассационной жалобы аналогичны доводам возражениям ответчика при рассмотрении дела в суде первой инстанции, которым дана надлежащая оценка, оснований не соглашаться с которой у судебной коллегии не имеется.

В целом доводы кассационной жалобы направлены на иную оценку исследованных судом обстоятельств, выражают несогласие с выводами суда, которое не может расцениваться судом кассационной инстанции в качестве оснований к отмене решения.

Нормы материального и процессуального права применены судом правильно, поэтому предусмотренных ст. 362 ГПК РФ оснований к отмене решения в кассационном порядке не имеется.

Руководствуясь изложенным и ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Псковского городского суда Псковской области от *** 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу представителя ответчика общества с ограниченной ответственностью «Центр Эксплуатации Объектов Недвижимости» Белотелова А.В. – без удовлетворения.

Председательствующий Хряпина Е.П.

Судьи Мурин В.А.

Виноградова О.А.