Судья Падучих С.А. Дело № 33-76/2012 17 января 2012 года г. Псков КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ Судебная коллегия по гражданским делам Псковского областного суда в составе председательствующего Игошина В.Е. судей Хряпиной Е.П., Спесивцевой С.Ю. при секретаре Павлович О.В., рассмотрев в судебном заседании дело по кассационной жалобе представителя ООО "Микрорайон N 7" Валуевой Н.А. на решение Псковского городского суда Псковской области от 30 ноября 2011 года, которым постановлено: «Исковые требования прокурора г. Пскова – удовлетворить частично. Обязать ООО «Микрорайон № 7» производить в подъезде дома № 33 по ул. Ротной в городе Пскове, в котором расположена квартира № ***, сухую уборку и мойку пола лестничных площадок и маршей, а также обметание пола и стен, подоконников, отопительных приборов не реже чем через пять дней, а стен - не менее двух раз в год, мокрую уборку всех поверхностей выполнять не реже одного раза в месяц, то есть в соответствии с требованиями п.3.2.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ № 170 от 27 сентября 2003 года. В удовлетворении иска в остальной части отказать». Выслушав доклад судьи Псковского областного суда Хряпиной Е.П., мнение прокурора Лепихиной М.Н., полагавшего решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия УСТАНОВИЛА: Прокурор города Пскова в интересах Михайловой Н.В. обратился в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Микрорайон N 7" о признании бездействия управляющей организации в части отсутствия организации уборки лестничных клеток дома N 33 по ул. Ротной в г. Пскове незаконным, обязании ответчика производить уборку лестничных клеток в соответствии с требованиями п. 3.2.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ N 170 от 27.09.2003 года - сухую уборку и мойку пола лестничных площадок и маршей, а также обметание пола и стен, подоконников, отопительных приборов производить не реже чем через пять дней, а стен - не менее двух раз в год, мокрую уборку всех поверхностей - не реже одного раза в месяц. В обоснование предъявленных требований прокурор пояснил, что дом N 33 по улице Ротной в городе Пскове находится в управлении ООО "Микрорайон N 7" согласно договору управления от 01.03.2008 г., однако управляющей организацией не выполняются требования пункта 2 статьи 162 ЖК РФ, предусматривающего обязанность управляющей организации оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества жилого дома в части уборки лестничных клеток, а, значит, не обеспечиваются требуемое санитарное состояние и благоприятные условия проживания граждан. При этом плата за данную услугу управляющей организацией с жильцов дома взимается в соответствии с решением Псковской городской Думы от 17.07.2009 года № 861 «Об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения». Данное бездействие управляющей организации нарушает права и законные интересы Михайловой Н.В., являющейся собственником квартиры № *** дома № 33 по ул. Ротной. Истица Михайлова Н.В. в судебное заседание не явилась, исковые требования поддержала, просила о рассмотрении дела в ее отсутствие. Представитель ответчика - ООО "Микрорайон N 7 Валуева Н.А. иск не признала, пояснила, что в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 13.08.2003 №491 и условиями договора управления многоквартирным домом уборка подъездов, в том числе и лестничных клеток, относится к дополнительным платным услугам по содержанию и ремонту общего имущества, которые собственниками многоквартирного дома № 33 по ул. Ротной не оплачиваются. Кроме того, согласно п. 17 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ 13.08.2006 № 491, собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень дополнительных платных работ и услуг, условия их оказания, а также размер их финансирования. В связи с чем, как полагал представитель ответчика, ссылка прокурора на Постановление Правительства РФ от 27.09.2003 № 170 в данном случае некорректна, поскольку данное положение регламентирует отношения по содержанию жилищного фонда, а не общедомого имущества. Указал, что размер платы устанавливается по результатам открытого конкурса, проводимого в порядке, установленном Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 № 75, и должен соответствовать размеру платы за содержание и ремонт жилого помещения, указанной в конкурсной документации для конкретного многоквартирного дома. Ссылаясь на разъяснение Минэкономразвития РФ в письме № 9555-РМ107 от 12.10.2006 года, считает установление органами местного самоуправления размера платы за содержание и ремонт жилого помещения незаконным. Указал, что размер ставки, утвержденный решением Псковской городской думы, использовался как примерный, а получаемые от жильцов дома денежные средства расходовались на техническое обслуживание дома, требующее больших затрат с учетом степени износа сетей и конструктивных элементов дома 1974 года постройки. Судом постановлено указанное выше решение. В кассационной жалобе представителя ответчика ООО "Микрорайон N 7" Валуевой Н.А. ставится вопрос об отмене решения суда с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении требований прокурора в связи в неправильным применением норм материального права. В частности, кассатор указывает, что ссылка ссуда на Постановление Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 № 170 некорректна, поскольку оно регламентирует отношения по содержанию жилищного фонда, а не по содержанию общедомового имущества, определение которого дано в ст. 36 ЖК РФ. Суд не принял во внимание, что Закон РФ от 24.12.1992 № 4219-1 «О введение в действие Закона Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики», на основании которого было издано данное Постановление № 170, отменен, в связи с чем Постановление либо прекращает свое действие, либо действует в части, не противоречащей законодательству, и к данным правоотношениям следует применять Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491. Кассатор также указывает, что судом не учтено, что в соответствии с условиями договора управления многоквартирным домом уборка лестничных клеток отнесена к дополнительным услугам и подлежит дополнительной оплате. В связи с чем кассатор указывает на необходимость применения к разрешаемому спору норм гражданского законодательства, регулирующего отношения по изменению договора (часть 2 статьи 452, часть 1 статьи 453 ГК РФ), однако таких требований истцом не заявлено, а вопрос об изменений условий договора управления заинтересованной стороной договора не инициировался, в связи с чем не соблюден досудебный порядок урегулирования спорных правоотношений. Одновременно кассатор указывает, что при разрешении спора должны быть применены нормы части 1 статьи 432 ГК РФ, поскольку из судебного постановления следует вывод о не включении в договор управления существенных условий, что является основанием для признания его незаключенным. Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены законного и обоснованного решения суда. Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции верно руководствовался положениями статей 161,162 ЖК РФ, предусматривающими надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также обязанность управляющей организации по договору управления по заданию собственников помещений в многоквартирном доме в течение согласованного срока за плату оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. Согласно ч. 1 ст. 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491 в соответствии со статьями 39 и 153 Жилищного кодекса РФ, наделяющими Правительство Российской Федерации полномочиями на установление таких Правил, а также регламентирующими основные вопросы содержания общего имущества в многоквартирном доме и определения размера платы за жилое помещение. В соответствии со статьей 154 Жилищного кодекса РФ в структуру платы за жилое помещение и коммунальные услуги входит плата за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме. При этом Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 утверждены Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, которые определяют правила эксплуатации, капитального ремонта и реконструкции объектов жилищно-коммунального хозяйства, обеспечению сохранности и содержанию жилищного фонда; требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда. Указанные Правила (п.п. 3.2.2, 3.2.7) предусматривают обязанность обслуживающей организации обеспечить требуемое санитарное состояние лестничных клеток, нормативный температурно-влажностный режим, а также периодичность работ, выполняемых при уборке лестничных клеток. Как видно из материалов дела, Михайлова Н.В. является собственником квартиры № *** дома № 33 по ул. Ротной в г. Пскове на основании договора приватизации жилого помещения. Между ООО «Микрорайон № 7», как управляющей организацией, и собственниками многоквартирного дома в рамках ст. 162 ЖК РФ заключен договор управления домом N 33 по ул. Ротной в городе Пскове, из содержания которого усматривается, что целью управления домом является обеспечение ответчиком благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества дома. Согласно п.2.1.1 договора управляющая организация приняла на себя обязательство организовать и проводить управление домом, его содержание, текущий и капитальный ремонт в объеме собранных денежных средств и в порядке, утвержденном собственниками в соответствии с перечнем услуг и работ по содержанию общего имущества и придомовой территории. Также управляющая организация приняла на себя обязательства по выполнению дополнительных поручений по управлению, содержанию и ремонту жилого дома согласно перечню, указанному в Приложении № 4 к договору, при условии заключения дополнительных соглашений или индивидуальных договоров (п. 2.15 договора). Однако в соответствии с содержанием протокола № 1 (п. 6) общего очно-заочного собрания собственников помещений по выбору способа управления многоквартирным домом от 14.11.2007 года размеры платежей на содержание и ремонт общего имущества установлены согласно постановлению Псковской городской Думы, с расходованием полученных средств по решению общего собрания. Решением Псковской городской Думы от 17.07.2009 г. N 861 "Об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения" (в редакции решения Псковской городской Думы от 29.10.2010 года № 1471) размер платы за содержание и ремонт жилья утвержден в размере 9,59 руб. за квадратный метр общей площади в месяц. Этим размером руководствовалась управляющая организация, взимая плату с жильцов дома. Приложением № 2 к указанному решению Псковской городской думы утвержден примерный состав затрат на услуги по содержанию и ремонту жилого помещения, оказываемые управляющей организацией, с учетом которых и определен размер платы в приложении № 1. Согласно данного расчета в сумму 9,59 руб. включены затраты на уборку лестничных клеток в сумме 0,95 коп. с 1 кв.м общей площади. Это не противоречит абз. 1 п. 31 постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность", в соответствии с которым при определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Иного решения общего собрания собственников помещений жилого дома № 33, в том числе о составе затрат, либо о ином расходовании взимаемых с жильцов сумм, включенных в размер платы, не имеется. В условиях отсутствия иного решения общего собрания жильцов, полученные от собственников денежные средства должны использоваться управляющей организации в соответствии с их назначением, определенным указанным выше решением Псковской городской Думы. Судом первой инстанции учтен довод ответчика, повторяющийся в кассационной жалобе, о том, что в соответствии с п.17 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказании и выполнения, а также размер их финансирования. Данный довод признан судом первой инстанции несостоятельным, поскольку в соответствии с п.3.2.1, 3.2.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ № 170 от 27.09.2003 года, организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить требуемое санитарное состояние лестничных клеток и нормативный температурно-влажностный режим на лестничных клетках. Таким образом, услуга по уборке лестничных клеток входит в состав обязательных при управлении многоквартирным домом, является частью содержания общего имущества и не зависит от дополнительного волеизъявления сторон договора. Тем более, что управляющей организацией взимается плата за оказание данной услуги из расчета 0,95 руб. за 1 кв. метр общей площади в месяц, что не оспаривается представителем ответчика. То обстоятельство, что получаемые от жильцов денежные средства расходуются управляющей организацией на техническое обслуживание жилого дома, нуждающегося в увеличенном объеме услуг в силу износа коммуникаций и конструктивных элементов дома, эксплуатируемого с 1974 года, обоснованно не принято во внимание судом первой инстанции, поскольку решения общего собрания собственников помещений жилого дома № 33 по ул. Ротной в г. Пскове по вопросу возможности расходования данных средств на иные цели не было, разрешение на это жильцы дома управляющей компании не давали. Выводы суд первой инстанции подробно мотивированы в решении, являются правильными, с ними соглашается судебная коллегия. Данные выводы суда находятся в полном соответствии с нормами жилищного законодательства, в том числе с положениями статей 161,162 ЖК РФ, с пунктами 10, 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 года № 491, предусматривающими, что общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства РФ (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей), и содержание общего имущества многоквартирного дома включает в себя уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования. При этом, к числу указанных помещений отнесены межквартирные лестничные площадки и лестницы (подп. «а» п. 2 Правил № 491). Принимая во внимание изложенное, доводы кассационной жалобы являются несостоятельными. При возложении на управляющую организацию обязанности по уборке лестничных клеток, судом первой инстанции правильно учтены и применены положения п. 3.2.7 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Госстроя РФ № 170, о составе и периодичности работ. Довод кассатора о том, что Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Госстроя РФ № 170 от 27.09.2003 года не применимы к спорным правоотношениям, поскольку приняты до введения в действие Жилищного Кодекса Российской федерации, являются несостоятельными и основаны на неправильном толковании норм права. Данные Правила определяют требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда с целью, в том числе, обеспечения выполнения установленных нормативов по содержанию и ремонту организациями, занятыми обслуживанием жилищного фонда, и не противоречит действующему жилищному законодательству, распространяет свое действие не только на сами жилые помещения, но и на жилищный фонд, включающий не только жилые помещении, определение которых дано в статье 16 ЖК РФ, но и места общего пользования в многоквартирных домах. В связи с чем соответствующий довод кассатора не может быть принят во внимание. Довод кассатора о том, что возложение на управляющую организацию обязанности по уборке лестничных площадок возможно только в случае изменения условий договора управления, также является несостоятельными по вышеуказанным основаниям, так как такая обязанность ответчика предусмотрена законом и нормативными актами, регулирующими как правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, так и правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, за нее ответчиком взимается плата. Требования об изменении условий договора лицами, участвующими в деле, не заявлялись, оснований для применения положений статей 452, 453 ГК РФ в данном случае не имеется. Однако в силу части 1 статьи 16 «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Таким образом, доводы кассатора не свидетельствуют о неправильности выводов суда и не могут повлечь отмену его решения. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения, судом первой инстанции не допущено. Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия ОПРЕДЕЛИЛА: Решение Псковского городского суда Псковской области от 30 ноября 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу ООО "Микрорайон N 7" - без удовлетворения. Председательствующий Игошин В.Е. Судьи Хряпина Е.П. Спесивцева С.Ю.