Дело № 33-1521 Докладчик: Орлова А.В. Федеральный судья: Самойлова Ю.С. КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ 06 октября 2010 года судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда в составе: Председательствующего: Орловой А.В. судей: Герасимовой Л.Н. и Наместниковой Л.А. при секретаре: Щукине М.А. в открытом судебном заседании в помещении Орловского областного суда слушала гражданское дело по кассационной жалобе Корыстовой Е.В. на решение Советского районного суда г. Орла от 17 августа 2010 года, которым постановлено: «Исковые требования Корыстовой Елены Викторовны к Обществу с ограниченной ответственностью «Капиталстрой» о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве жилья и признании п.3.3, п.3.4, п.3.5 и 5.2 договора участия в долевом строительстве жилья ничтожными, - удовлетворить частично. Признать ничтожными п.3.5, п.5.2 договора № (...) участия в долевом строительстве жилья от (...) года. В удовлетворении остальных исковых требований – отказать». Заслушав дело по докладу судьи областного суда Орловой А.В., судебная коллегия УСТАНОВИЛА: В обоснование требований указывала, что (...) года между ней и ответчиком был заключен договор № (...) участия в долевом строительстве жилья, в соответствии с условиями которого застройщик обязуется передать участнику трехкомнатную квартиру №(...) в микрорайоне №(...) по ул. (...) в г. (...) в срок не позднее (...) года, а участник оплатить (...) рублей. Во исполнение взятых на себя обязательств Корыстова Е.Н. В соответствии с п.4.4.1 вышеуказанного договора, на истице также В связи с чем, просила суд понудить ответчика к государственной регистрации договора участия в долевом строительстве жилья от (...)г. В судебном заседании Корыстова Е.В. дополнила иск требованием о признании пунктов 3.3, 3.4, 3.5 и 5.2 договора долевого участия в строительстве жилья незаконными в той части, в которой они обязывают её оплатить полную стоимость квартиры до государственной регистрации договора, так как они противоречат требованиям статей 3 и 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Судом постановлено указанное решение. В кассационной жалобе Корыстова Е.В. ставит вопрос об отмене решения суда, считая его незаконным в части отказа в удовлетворении иска о понуждении ответчика к государственной регистрации договора участия в долевом строительстве жилья. Считает необоснованным вывод суда о том, что договор является незаключенным ввиду отсутствия его государственной регистрации, так как именно из-за отсутствия государственной регистрации договора и уклонения ответчика от его регистрации она вынуждена была обратиться в суд. Не соглашаясь с выводом суда о том, что, приняв от ответчика ранее внесенные денежные средства по договору, она фактически отказалась от его заключения, ссылается на то, что суд своим решением признал незаконными пункты договора, обязывающие её внести денежные средства до момента регистрации договора в установленном порядке. Указывает на незаконный вывод суда о том, что удовлетворение исковых требований о понуждении ответчика к регистрации договора долевого участия в строительстве жилья – квартиры повлечет нарушение прав Русяева А.Р. на указанную квартиру, так как договор с Русяевым А.Р. так же не зарегистрирован в установленном законом порядке, и денежные средства в счет полной оплаты квартиры незаконно приняты от него ответчиком по договору до его регистрации. Мотивирует тем, что, ссылаясь на ст. 422 ГК РФ, суд не мотивировал и не обосновал, в чем же заключается нарушение закона с её стороны. Полагает, что судом рассмотрено дело с нарушением правил подсудности, так как она проживает в (...) районе г. (...), в котором так же находится спорный объект недвижимого имущества – квартира, а поэтому спор подлежал разрешению в (...) районном суде г. (...). Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав объяснения представителя Корыстовой Е.В. по доверенности Грядунова В.Г., поддержавшего доводы жалобы, возражения на жалобу представителя третьего лица Русяева А.Р. по доверенности Потапова И.И., судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда, постановленного в соответствии с действующим законодательством. Согласно пункту 3 ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. На основании пункта 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. В силу пункта 3 ст. 4 указанного Федерального закона договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Из материалов дела видно, что (...) года между Корыстовой Е.В. и ответчиком был подписан договор участия в долевом строительстве жилья, в соответствии с условиями которого, застройщик принял на себя обязательство передать участнику трехкомнатную квартиру №(...) в микрорайоне №(...) по ул. (...) в г. (...) в срок не позднее (...) года, а участник оплатить (...) рублей, что подтверждается копией договора (Т.1л.д. 7-12). Исходя из пунктов 3.5 и 5.2 договора, следует, что регистрация договора производится после его полной оплаты участником. Стороны обязаны зарегистрировать настоящий договор в порядке, предусмотренном действующим законодательством, для проведения государственной регистрации в соответствующем регистрирующем органе после полной оплаты участником договора. В пункте 3.3 договора указано, что участник в момент подписания договора оплатил стоимость (...) ((...)%) кв.м. оплачиваемой площади, что составляет (...) рублей. В соответствии с п.3.4. договора, оставшуюся стоимость в размере (...) рублей истица должна была внести до (...) года. Во исполнение взятых на себя обязательств, в период с (...)г. по (...)г. Корыстовой Е.В. было оплачено (...) рублей, что подтверждается копиями квитанций к приходно-кассовым ордерам (Т.1л.д.13-14). Обращаясь в суд с иском о признании незаконными пунктов 3.3, 3.4, 3.5 и 5.2 договора, истица ссылалась на то, что они противоречат Федеральному закону от 30 декабря 2004года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», указывающему на то, что договор подлежит регистрации независимо от произведенной участником оплаты и ответчик не вправе был привлекать её денежные средства до регистрации договора в установленном законом порядке. Из анализа нормы п. 3 ст. 4 указанного Федерального закона следует, что договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Вместе с тем, положениями пунктов 3.5 и 5.2 Договора, на дольщика возлагается обязанность оплатить всю стоимость квартиры до его регистрации. В связи с этим, вывод суда об удовлетворении исковых требований Корыстовой Е.В. в части признания пунктов 3.5. и 5.2 договора долевого участия в строительстве жилья от (...)г. заключенного истицей с ООО «Капиталстрой» ничтожными, является правильным, поскольку они противоречат действующему законодательству. Решение суда в указанной части никем не обжалуется. Проверив доводы истицы о ничтожности пунктов 3.3, 3.4 вышеуказанного договора долевого участия в строительстве жилья от (...)г., суд также пришел к правильному выводу об их необоснованности. В соответствии с п.п. 3 п. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор содержать цену договора, сроки и порядок её уплаты. Поскольку пункты 3.3, 3.4 договора содержат сроки и порядок уплаты стоимости объекта долевого строительства, то оснований для признания их недействительными в силу ничтожности, не имеется ввиду отсутствия противоречий вышеуказанной норме права. Статья 422 ГК РФ предусматривает, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Вывод суда об отказе истице в указанной части требований является правильным, основанным на нормах материального права. В обоснование иска о понуждении ответчика к государственной регистрации договора в регистрирующем органе, истица ссылалась на то, что договор составлен в надлежащей форме, подписан сторонами и отказ ответчика в регистрации указанного договора, противоречит действующему законодательству и препятствует получению ей кредита для оплаты стоимости квартиры по договору в полном объеме. Из материалов дела следует, что (...)г. генеральным директором ООО «Капиталстрой» истице направлено уведомление, согласно которому ответчик в одностороннем порядке отказывается от исполнения заключенного с ней договора долевого участия в строительстве жилья в связи с неполной оплатой стоимости квартиры по договору в предусмотренные им сроки (Т.1л.д. 93). То обстоятельство, что истица согласилась с этим и (...)г. в добровольном порядке получила в ООО «Капиталстрой» ранее уплаченные ею денежные средства по договору в сумме (...) руб., подтверждается копией расходного кассового ордера и не оспаривались ею и представителем в судебном заседании (Т.1л.д. 101). Материалами дела установлено, что в тот же день после возврата денежных средств истице на спорную трехкомнатную квартиру №(...) в микрорайоне №(...) по ул. (...) в г. (...), ответчиком был заключен договор долевого участия в строительстве жилья с Русяевым А.Р., которым на момент рассмотрения спора полностью оплачена стоимость квартиры по договору в размере (...) рублей. (...)г. ответчиком и Русяевым А.Р. поданы заявления в территориальный орган Федеральной регистрационной службы по (...) области о регистрации вышеуказанного договора в установленном законом порядке. Данные обстоятельства подтверждаются копиями договора, заявлений о регистрации, квитанции к приходно-кассовому ордеру (Т.1л.д. 154, 155, 158-161, Т.2л.д. 76). (...)г. ответчиком так же в адрес истицы направлено уведомление об отзыве своей подписи под договором о долевом участии в строительстве жилья от (...)г. № (...) в связи с заключением другого договора по квартире с иным лицом (Т.1л.д. 222). Факт того, что на момент разрешения спора вышеуказанная квартира Русяевым А.Р. ремонтируется, и он в ней фактически проживает, ответчицей не оспаривался в судебном заседании (Т.2л.д. 80 – 82). Установив вышеизложенные обстоятельства, суд в данном конкретном случае пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований Корыстовой Е.В. в части понуждения ответчика к государственной регистрации договора участия в долевом строительстве жилья от (...)г. Истица, не оспорив вышеуказанный порядок оплаты и получив ранее внесенные денежные средства в полном объёме по договору в ООО «Капиталстрой», фактически согласилась с отсутствием каких – либо обязательств сторон по подписанному договору между ними, поскольку вышеуказанные пункты 3.3. и 3.4 предусматривали обязанность участника произвести частичную оплату стоимости ((...) руб.) площади в момент его подписания и полную оплату до (...)г. Данные действия истицы создавали неопределённость для ответчика в отношениях делового оборота по подписанному договору. Кроме того, вывод суда о том, что понуждение ответчика к регистрации договора повлечёт нарушение прав третьего лица Русяева А.Р., является также правильным. С мотивами в его обоснование, приведенными в решении, судебная коллегия согласна, поскольку, полностью оплачивая стоимость строящейся спорной квартиры, он действовал добросовестно, так как каких – либо обременений она не имела. При установленных судом обстоятельствах в данном конкретном случае не влекут отмену решения доводы жалобы истицы о необоснованности выводов суда о том, что договор является незаключенным ввиду отсутствия его государственной регистрации, что приняв от ответчика ранее внесенные денежные средства по договору, она фактически отказалась от его заключения, что удовлетворение исковых требований о понуждении ответчика к регистрации договора долевого участия в строительстве жилья – квартиры повлечет нарушение прав Русяева А.Р. Довод жалобы истицы в части того, что судом рассмотрено дело с нарушением правил подсудности, также не влечёт отмену решения суда, поскольку истица, не обжаловав определение (...) районного суда г. (...) от (...) года о передаче дела на рассмотрение в Советский районный суд по подсудности, согласилась на его рассмотрение в указанном суде. В силу ч.4 ст. 33 ГПК РФ дело, направленное из одного суда в другой, должно быть принято и рассмотрено судом, в который оно направлено. Споры о подсудности между судами в Российской Федерации не допускаются. Таким образом, в кассационной жалобе не приведено доказательств, опровергающих выводы суда или указывающих на неправильное применение норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения. Руководствуясь ст.ст. 360, 361 ГПК РФ, судебная коллегия О П Р Е Д Е Л И Л А: Решение Советского районного суда г. Орла от 17 августа 2010 года оставить без изменения, кассационную жалобу Корыстовой Е.В. об отмене решения – без удовлетворения. СОГЛАСОВАНО судья Орлова А.В. "____"октября 2010г.
оплатила (...) рублей.
лежит обязанность по его регистрации. Однако договор до настоящего времени в установленном законом порядке не зарегистрирован, поскольку ответчик уклоняется от его регистрации.