Докладчик: Наместникова Л.А. Федеральный судья: Щербаков А.В.

13 октября 2010 года судебная коллегия по гражданским делам

Орловского областного суда в составе:

председательствующего Циркуновой О.М.

судей Наместниковой Л.А. и Герасимовой Л.Н.

при секретаре Коротковой О.И.

в открытом судебном заседании в г. Орле слушала гражданское дело по кассационной жалобе Балачкова А.Г. на решение Заводского районного суда г. Орла от 30 августа 2010 года, которым постановлено:

«Иск Безотосова Александра Кузьмича, Кудрявцева Алексея Анатольевича к Балачкову Андрею Геннадьевичу о расторжении договора и признании права собственности на долю в праве удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи долей в праве долевой собственности на встроенное помещение №, общей площадью 157,10 кв.м., лит. Б, расположенное по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Безотосовым Александром Кузьмичем, Кудрявцевым Алексеем Анатольевичем (продавцы) и Балачковым Андреем Геннадиевичем (покупатель).

Прекратить право собственности на 2/3 доли в праве долевой собственности на встроенное помещение №, общей площадью 157,10 кв.м., лит. Б, расположенное по адресу: <адрес>, <адрес>, Балачкова Андрея Геннадьевича, ДД.ММ.ГГГГ рождения, проживающим по адресу: <адрес>, паспорт РФ №, выдан Орловским РОВД <адрес> ДД.ММ.ГГГГ

Признать за Безотосовым Александром Кузьмичом, ДД.ММ.ГГГГ рождения, проживающим по адресу: <адрес>, <адрес>, паспорт РФ №, выдан Советским РОВД <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, право собственности на 1/3 долю в праве долевой собственности на встроенное помещение №, общей площадью 157,10 кв.м., лит. Б, расположенное по адресу: <адрес>, <адрес>

Признать за Кудрявцевым Алексеем Анатольевичем, ДД.ММ.ГГГГ рождения, проживающим по адресу: <адрес>, паспорт РФ №, выдан Заводским РОВД <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, право собственности на 1/3 долю в праве долевой собственности на встроенное помещение №, общей площадью 157,10 кв.м., лит. Б, расположенное по адресу: <адрес>, <адрес>

Взыскать с Балачкова Андрея Геннадьевича в пользу Безотосова Александра Кузьмича и Кудрявцева Алексея Анатольевича по <данные изъяты> рублей каждому расходов по оплате государственной пошлины».

Заслушав дело по докладу судьи областного суда Наместниковой Л.А., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Безотосов А.К., Кудрявцев А.А. обратились в суд с иском к Балачкову А.Г. о расторжении договора в связи с существенным изменением обстоятельств.

В обоснование требований указали, стороны в общей долевой собственности имели встроенное помещение №, общей площадью 222,3 кв.м, встроенное помещение №, общей площадью 345 кв.м., встроенное помещение №, общей площадью 157,1 кв.м., встроено-пристроенное помещение №, модуль «Кисловодск», общей площадью 1947,60 кв.м., встроенное помещение №, общей площадью 680,30 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>

В 2008 году они решили разделить указанные выше нежилые помещения таким образом, что истцам переходит в совместную собственность строено-пристроенное помещение №, модуль <данные изъяты> (незавершенное строительство), общей площадью 1947,60 кв.м., а ответчику – оставшиеся 4-е помещения. Оформили данное соглашение договорами купли-продажи и передали их для регистрации в УФРС по <адрес>. Однако эти договоры, за исключением договора купли-продажи встроенного помещения №, общей площадью 157,1 кв.м., зарегистрированы не были.

О том, что спорный договор купли-продажи был зарегистрирован, им стало известно только в ходе судебного заседания по другому делу.

Полагают, что обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении спорного договора купли-продажи, изменились настолько существенно (отказ в регистрации остальных 4-х договоров), что если бы стороны этой сделки могли бы их предвидеть, то договор вообще не был бы заключен.

В связи с этим, истцы просили расторгнуть спорный договор купли-продажи объекта недвижимости.

В ходе рассмотрения дела истцы дополнили исковые требования и окончательно просили суд расторгнуть спорный договор купли-продажи, возвратить переданное по расторгаемому договору имущество и признать за ними право собственности на доли в праве, зарегистрированные за ними до заключения договора.

Ответчик иск не признал.

Судом постановлено указанное решение.

В кассационной жалобе Балачков А.Г. просит решение суда отменить, как незаконное.

Указывает, что суд ошибочно пришел к выводу о том, что истцам не было известно о том, что в августе-сентябре 2008 года УФРС по <адрес> зарегистрирован один из пяти договоров купли-продажи, предметом которого стало спорное помещение №, общей площадью 157,10 кв.м., поскольку регистратор, уведомляя об отказе в регистрации 4-х договоров купли-продажи, нигде о 5-м договоре купли-продажи не указывал, в связи с чем у истцов были все основания полагать, что один договор купли-продажи прошел государственную регистрацию.

Полагает, что оснований для расторжения спорного договора по основаниям, предусмотренным ст. 450,451 ГК РФ, не имелось.

По его мнению, ошибочным является вывод суда о том, что ответчик не произвел оплату истцам за спорный объект недвижимости.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав объяснения представителя ответчика Чеботарева А.Т., поддержавшего жалобу, возражения представителя истцов Мирошниченко М.В., судебная коллегия считает не находит оснований для отмены решения суда.

В соответствии со ст. 451 п.п.1 и 2 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Из материалов дела следует, что Безотосов А.К., Кудрявцев А.А. и Балачков А.Г. имели в общей долевой собственности (каждый по 1/3 доли) встроенное помещение №, общей площадью 222,3 кв.м, встроенное помещение №, общей площадью 345 кв.м., встроенное помещение №, общей площадью 157,1 кв.м., встроено-пристроенное помещение №, модуль <данные изъяты>», общей площадью 1947,60 кв.м., встроенное помещение №, общей площадью 680,30 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, <адрес>

Указанные обстоятельства подтверждаются договорами купли-продажи недвижимости, свидетельствами о государственной регистрации права собственности на эти объекты (л.д.28-42).

Судом установлено, что в 2008 году стороны решили разделить указанное выше имущество, выделив в совместную собственность истцов строено-пристроенное помещении №, модуль <данные изъяты>» (незавершенное строительство), общей площадью 1947,60 кв.м., а ответчику – оставшиеся 4-е помещения.

С целью реализации такой договоренности они оформили 5-ть договоров купли-продажи долей в праве собственности на нежилые помещения.

Данные обстоятельства подтвердили стороны в судебном заседании, подтверждаются они и договорами купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, записями в протоколе судебного заседания по гражданскому делу по иску Балачкова А.Г. к Безотосову А.К. и Кудрявцеву А.А. о взыскании стоимости долей встроенных помещений и неустойки за просрочку платежей (л.д.43-44, 130-132,144,147-149).

Впоследствии стороны передали указанные выше договоры с пакетом необходимых документов в Управление Федеральной регистрационной службы по <адрес> для регистрации сделок и перехода права собственности на объекты недвижимости.

Из 5-ти представленных на регистрацию договоров, только один договор, предметом купли-продажи которого стало нежилое помещение №, прошел государственную регистрацию (л.д.43).

В регистрации оставшихся 4-х договоров купли-продажи недвижимости УФРС по <адрес> отказано со ссылкой на то, что на недвижимое имущество Безотосова А.К., которое явилось предметом продажи по этим договорам, судебным актом наложен арест (л.д.80-81,93-94).

В суде 1-ой инстанции истец Безотосов А.К. пояснил, что о наложение запрета на распоряжение принадлежащим ему недвижимым имуществом он не знал, копию определения суда об этом не получал.

Не был известен данный факт и истцу Кудрявцеву А.А., а также ответчику Балачкову А.Г.

Установив, что стороны договорились о встречной передаче недвижимого имущества, однако в силу обременения, о котором сторонам не было известно в момент заключения сделки и которое они не могли преодолеть, взаимосвязанные между собой сделки не были исполнены в полном объеме, что привело к нарушению интересов истцов и повлекло причинение им ущерба в виде прекращения их права долевой собственности на нежилое помещение № и не приобретения права собственности на долю в объекте №, суд пришел к правильному выводу о том, что требование о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения №, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ подлежит удовлетворению в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Довод жалобы о том, что суд ошибочно пришел к выводу о том, что истцам не было известно о том, что в августе-сентябре 2008 года УФРС по <адрес> зарегистрирован один из пяти договоров купли-продажи, предметом которого стало спорное помещение №, не может повлечь отмену решения суда, поскольку не имеет правового значения для разрешения настоящего спора.

Не является основанием к отмене принятого по делу решения ссылка в жалобе на то, что у суда не имелось оснований для расторжения спорного договора по основаниям, предусмотренным ст. 450,451 ГК РФ, поскольку опровергается приведенными выше доказательствами.

Не может служить основанием к отмене решения суда довод жалобы об ошибочности вывода суда о том, что ответчик не произвел оплату истцам за спорный объект недвижимости, поскольку по делу установлено, и ответчик не отрицал этого в ходе судебного разбирательства, что, заключив в августе 2008 года договора купли-продажи принадлежащих им на праве общей долевой собственности объектов недвижимости, стороны, таким образом, фактически произвели раздел общего имущества.

Руководствуясь ст. 261 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Заводского районного суда г. Орла от 30 августа 2010 года оставить без изменения, кассационную жалобу Балачкова А.Г. об отмене этого решения суда – без изменения.

Председательствующий: судья

Судьи: