Докладчик Наместникова Л.А. Судья: Абрамочкина Г.В.

14 октября 2010 года судебная коллегия по гражданским делам

Орловского областного суда в составе:

председательствующего Орловой А.В.

судей Наместниковой Л.А. и Герасимовой Л.Н.

при секретаре Коротковой О.И.

в открытом судебном заседании в г. Орле слушала гражданское дело по кассационной жалобе Осиповой Г.И., Тюрина В.В., Киселева А.В., Киселевой Е.М., Козлова А.О. на решение Железнодорожного районного суда г. Орла от 31 августа 2010 года, которым постановлено:

«Признать договоры управления многоквартирным домом № 9952 от 14 августа 2008г., № 9917 от 13 августа 2008 года, № 9981 от 09 августа 2008 года, № 9885 от 12 августа 2008 года, № 9915 от 13 августа 2008 года, заключенные Осиповой Галиной Ивановной, Тюриным Владиславом Валентиновичем, Киселевым Александром Владимировичем, Киселевой Еленой Михайловной, Олейником Владимиром Андреевичем, Козловым Александром Олеговичем, соответственно, с ООО «Эксплуатация жилья» недействительными. В остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с ООО «Эксплуатация жилья» в доход муниципального образования г. Орел госпошлину в сумме <данные изъяты> рублей».

Заслушав дело по докладу судьи областного суда Наместниковой Л.А., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Осипова Г.И., Тюрин В.В., Киселев А.В., Киселева Е.М., Олейник В.А. и Козлов А.О. обратились в суд с иском к ОАО ООЦРО «Развитие», ООО «Эксплуатация жилья», ООО «Орелтеплоцентр», ОАО «ОрелЖЭК» о защите прав потребителей.

В обоснование своих требований указали, что они в 2007 году заключили с застройщиком ОАО ООЦРО «Развитие» договора участия в долевом строительстве жилья №ип 1395/07, № ип 1505/07, №ип 1281/07, №ип 1281/07, №3045, №3098 – квартир в <адрес> в <адрес>.

В п.8.1 договоров указано, что по согласованию с Участником-2 (дольщиком) в соответствии со ст. 162 ЖК РФ в качестве эксплуатирующей организации – Управляющей организации, обслуживающий жилой дом, относящейся к настоящему договору, выбрано ОАО «Орел-ЖЭК». Согласие ОАО «Орел-ЖЭК» обслуживать жилой дом получено, о чем известно участникам настоящего договора.

Пункт 8.3 этих Договоров гласит, что Участник-2 обязуется заключить договор на пользование указанными коммунальными услугами Управляющей организацией. При этом данный договор Участник-2 обязан заключить с ОАО «Орел-ЖЭК» на момент подписания Участником-2 акта приема-передачи квартиры. При этом фиксируются показания приборов учета вышеуказанных потребляемых ресурсов.

Названные пункты договоров участия в долевом строительстве жилья, по мнению истцом, являются недействительными, поскольку противоречат ст. ст. 44-48 ЖК РФ в части порядка избрания способа управления многоквартирным домом.

В пункте 6.3 этих же договоров указано, что гарантийный срок для квартир участников долевого строительства равен 5 (пяти) годам.

Считают, что данный пункт договора противоречит закону N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», поскольку Законом гарантийный срок устанавливается не на квартиру, а на объект долевого строительства, который включает в себя помимо квартиры еще и общее имущество в многоквартирном доме, подлежащее передаче участнику долевого строительства.

Кроме того, указывают, что в августе 2008 г., перед получением документации на приобретенное жилое помещение застройщик вынудил их подписать договор управления многоквартирным домом с ООО Эксплуатация жилья».

Этот договор, по их мнению, является недействительным, поскольку также противоречит нормам жилищного законодательства в части порядка избрания способа управления многоквартирным домом.

Истцы также указали, что Управляющая компания не предоставляет услуги по отоплению и горячему водоснабжению, поэтому застройщик перед подписанием акта-приема передачи квартиры в августе 2008 г. вынудил их подписать договоры на теплоснабжение и горячее водоснабжение с ООО «Орелтеплоцентр».

Поскольку в соответствии со ст. 162 ЖК РФ обязанность по предоставлению коммунальных услуг возложена на Управляющую организацию, то полагают, что договоры, заключенные с ООО «Орелтеплоцентр» на предоставление услуг по отоплению и горячему водоснабжению, являются недействительными.

В связи с этим, с учетом уточнений, просили суд:

- признать п. 8.1 и п.8.3 договоров участия в долевом строительстве №ип 1395/07 от 30 октября 2007 года, № ип 1505/07 от 21 ноября 2007 года, №ип 1281/07 от 15 октября 2007года, №ип 1281/07 от 15 октября 2007 года, №3045 от 20 сентября 2007 года, №3098 от 25 октября 2007 года, заключенные с ОАО ООЦРО «Развитие» недействительными, как несоответствующие закону;

- изменить п. 6.3 этих же договоров участия в долевом строительстве жилья, изложив его в редакции, как предусмотрено в ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;

- признать договоры управления многоквартирным домом № по <адрес> в <адрес> №9952 от 14 августа 2008г., №9917 от 13 августа 2008 года, №9981 от 09 августа 2008 года, №9885 от 12 августа 2008 года, №9915 от 13 августа 2008 года, заключенные с ООО «Эксплуатация жилья», недействительными;

- признать договоры на теплоснабжение №27128 от 14 августа 2008г., №27093 от 13 августа 2008 года, №27157 от 09 августа 2008 года, №27157 от 09 августа 2008 года, №27061 от 12 августа 2008 года, №27091 от 13 августа 2008 года, заключенные с ООО «Орелтеплоцентр», недействительными;

- взыскать с ответчиков каждому истцу денежную компенсацию морального вреда, причиненного их незаконными действиями, по <данные изъяты> тысяч рублей.

Судом, в связи с реорганизацией ОАО ООЦРО «Развитие» произведена замена ответчика на правопреемника ОАО «Агентство ипотечного жилищного кредитования <адрес>».

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования Осиповой Г.И., Тюрина В.В., Киселева А.В., Киселевой Е.М., Олейник В.А., Козлова А.О. об изменении п. 6.3 Договоров участия в долевом строительстве жилья № ип 1395/07 от 30 октября 2007 года, № ип 1505/07 от 21 ноября 2007 года, № ип 1281/07 от 15 октября 2007 года, №ип 1281/07 от 15 октября 2007 года, №3045 от 20 сентября 2007 года, №3098 от 25 октября 2007 года с ОАО ООЦРО «Развитие» оставлены без рассмотрения.

По остальным требованиям судом постановлено вышеуказанное решение.

В кассационной жалобе Осипова Г.И., Тюрин В.В., Киселев А.В., Киселева Е.М., Козлов А.О. просят решение суда изменить, признать договора на теплоснабжение, заключенные между ними и ООО «Орелтеплоцентр», недействительными в полном объеме, поскольку на момент их заключения истцы не являлись собственниками жилых помещений.

Считают, что у суда не было законных оснований для отказа в удовлетворении требований о взыскании компенсации морального вреда.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав объяснения истца Козлова А.О., представителя истицы Осиповой Г.И. Осина К.В., представителя Тюрина В.В. Мамошина О.Г., поддержавших жалобу, возражения представителя ООО «Эксплуатация жилья» Рогачева С.С., судебная коллегия считает, что решение в части удовлетворения требований истцов подлежит отмене.

Исходя из принципа диспозитивности при рассмотрении дела по существу, суд кассационной инстанции должен проверить обжалуемые не вступившие в законную силу судебные постановления в пределах доводов кассационной жалобы или представления прокурора.

Вместе с тем, в интересах законности суд кассационной инстанции вправе проверить решение суда первой инстанции в полном объеме (ст. 347 ГПК РФ).

Как следует из смысла ст. 2 ГПК РФ, под интересами законности, которые дают суду, рассматривающему дело, основания для выхода за пределы кассационной жалобы, следует, в частности, понимать необходимость обеспечения по рассматриваемому делу правильного его рассмотрения.

В интересах законности судебная коллегия считает возможным выйти за пределы доводов кассационной жалобы, поскольку судом первой инстанции были допущены нарушения норм материального права, не указанные в доводах жалобы.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Как следует из материалов дела, истцы в 2007 году заключили с застройщиком ОАО ООЦРО «Развитие», правопреемником которого является ОАО «Агентство ипотечного жилищного кредитования <адрес>», договоры участия в долевом строительстве жилья №ип 1395/07, № ип 1505/07, №ип 1281/07, №ип 1281/07, №3045, №3098 – квартир в <адрес> в <адрес> (т.1 л.д.13-17, 23-27,41-45,52-56, 69-72,76-81).

После завершения строительства дома застройщик в период с 9 по 14 августа 2008 года по актам приема-передачи передал истцам их квартиры.

В это же время истцы заключили с ООО «Эксплуатация жилья», как с управляющей компанией, договоры управления многоквартирным домом: № 9952 от 14 августа 2008г., №9917 от 13 августа 2008 года, №9981 от 09 августа 2008 года, №9885 от 12 августа 2008 года, №9915 от 13 августа 2008 года (т.1 л.д.8-12,31-35,46-47,57-58,64-68,83-85).

Признавая данные договоры недействительными, суд свой вывод мотивировал тем, что на момент заключения этих договоров истцы не являлись собственниками жилых помещений в многоквартирном <адрес> в <адрес>, в связи с чем не имели права на подписания таких договоров.

Судебная коллегия не может согласиться с таким выводом суда, поскольку при разрешении спора суд не учел следующее.

Согласно ч.1 ст.162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

Как видно из материалов дела, после передачи застройщиком помещений в многоквартирном <адрес> в <адрес> дольщикам, последние ДД.ММ.ГГГГ провели общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, на котором выбрали способ управления многоквартирным домом – управление управляющей организацией, которой стало ООО «Эксплуатация жилья» (т.1 л.д.118-121).

В период с ноября по декабрь 2008 г. истцы зарегистрировали за собой право собственности на переданные им застройщиком квартиры в <адрес> в <адрес> (т.1 л.д.7,22,40,51,62,75).

По делу установлено и сторонами не оспаривается, что как до оформления истцами права собственности на квартиры в указанном выше доме, так и после этого времени ООО «Эксплуатация жилья» оказывала услуги и выполняла работы по надлежащему содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а истцы производили оплату этих услуг и работ.

Таким образом, в данных правоотношениях обстоятельства, послужившие основанием для признания договоров управления многоквартирным домом, заключенных между истцами и ООО «Эксплуатация жилья», недействительными являются формальными, поскольку одна сторона оказывает услуги, а вторая – принимает и оплачивает их.

При таких обстоятельствах у суда не было оснований для удовлетворения требований истцов о признании заключенных с ними договоров управления многоквартирным домом недействительными.

Принимая во внимание изложенное, решение суда в этой части нельзя признать законным, поэтому оно подлежит отмене.

Учитывая, что обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены полно, дополнительное собирание доказательств не требуется, судебная коллегия считает возможным вынести новое решение об отказе в удовлетворении требований истцов о признании заключенных с ними договоров управления многоквартирным домом недействительными.

По указанным выше основаниям не подлежали удовлетворению и требования истцов о признании недействительными договоров на теплоснабжение №27128 от 14 августа 2008г., №27093 от 13 августа 2008 года, №27157 от 09 августа 2008 года, №27157 от 09 августа 2008 года, №27061 от 12 августа 2008 года, №27091 от 13 августа 2008 года, заключенных с ООО «Орелтеплоцентр».

Поэтому вывод суда об отказе истцам в удовлетворении этой части требований судебная коллегия находит обоснованным, а довод жалобы истцов в этой части - несостоятельным.

Судом разрешены требования истцов о взыскании с ответчиков денежной компенсации морального вреда.

Обращаясь в суд, истцы ссылались на то, что в результате нарушения порядка заключения договоров управления многоквартирным домом и договоров на теплоснабжение, им причинен моральный вред, в связи с чем, на основании ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей», в их пользу подлежала взысканию денежная компенсация морального вреда в размере по 50000 руб. каждому.

В силу ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Отказывая в удовлетворении этой части требований, суд правильно исходил из того, что на данные правоотношения Закон РФ «О защите прав потребителей» не распространяется, поскольку при заключении договоров истцы не выступают в качестве потребителя услуг, а ответчики не являются исполнителями услуг.

Довод жалобы о том, что у суда не было законных оснований для отказа в удовлетворении требований о взыскании компенсации морального вреда, является несостоятельным по изложенным выше основаниям.

Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Железнодорожного районного суда г. Орла от 31 августа 2010 года в части признания недействительными договоров управления многоквартирным домом № 9952 от 14 августа 2008г., № 9917 от 13 августа 2008 года, № 9981 от 09 августа 2008 года, № 9885 от 12 августа 2008 года, № 9915 от 13 августа 2008 года, заключенных Осиповой Галиной Ивановной, Тюриным Владиславом Валентиновичем, Киселевым Александром Владимировичем, Киселевой Еленой Михайловной, Олейником Владимиром Андреевичем, Козловым Александром Олеговичем, соответственно, с ООО «Эксплуатация жилья» отменить.

В удовлетворении этой части требований истцам отказать.

В остальной части это же решение суда оставить без изменения, кассационную жалобу истцов – без удовлетворения.

Председательствующий: судья

Судьи: