Дело №33-38

Докладчик: Склярук С.А. Федеральный судья: Андрюшина Л.Г.

КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

19 января 2011 года Судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда в составе:

Председательствующего Орловой А.В.

судей: Склярука С.А., Ларионовой С.В.

при секретаре Даниловой Е.В.

в открытом судебном заседании в помещении Орловского областного суда слушала гражданское дело по кассационной жалобе КПК «Орловский жилищный кредит» на решение Ливенского районного суда Орловской области от 22 ноября 2010 года, которым постановлено:

«Исковые требования Бахтина Романа Евгеньевича удовлетворить.

Расторгнуть заключенный между Бахтиным Романом Евгеньевичем и Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Орловской области .... года договор купли - продажи двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: .....

Прекратить запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права собственности за Бахтиным Романом Евгеньевичем на квартиру по адресу: .... за № .....

Взыскать с Кредитного потребительского кооператива «Орловский жилищный кредит» в пользу Бахтина Романа Евгеньевича, денежные средства в размере .... рублей.

Взыскать с Кредитного потребительского кооператива «Орловский жилищный кредит» в пользу Бахтина Романа Евгеньевича судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере .... рублей».

Заслушав дело по докладу судьи областного суда Склярука С.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Бахтин Р.Е. обратился в суд с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Орловской области о расторжении договора купли - продажи и взыскании денежных средств.

В обосновании иска указывал, что ..... между ним и Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Орловской области был заключен договор купли – продажи двухкомнатной квартиры №...., согласно условиям которого ему была передана в собственность указанная квартира, за что им были уплачены денежные средства в сумме .... рублей.

Ссылался на то обстоятельство, что после заключения договора ему стало известно, что в квартире проживают и зарегистрированы ФИО 1., ФИО 2 и ФИО 3 при этом в договоре купли - продажи квартиры не были оговорены права данных лиц на проживание в ней.

Узнав о вышеуказанном обстоятельстве, он обратился в суд с иском о выселении данных лиц из принадлежащей ему квартиры и снятии их с регистрационного учета. Однако решением Ливенского районного суда Орловской области от .... года его требования были удовлетворены частично, в удовлетворении его требований о выселении ФИО 2 и ФИО 3 было отказано, поскольку ранее они отказались от участия в приватизации квартиры, в связи с чем за ними сохранено право на проживание в указанной квартире пожизненно.

В связи с этим обстоятельством, полагал, что отсутствие сведений в договоре купли - продажи о лицах, проживающих в квартире и сохраняющих право пользованию ею, является основанием для расторжения договора.

Просил расторгнуть договор купли-продажи от ....., прекратить запись о государственной регистрации права собственности за ним на данную квартиру, а также взыскать с ответчика денежные средства в размере .... рублей.

Определением суда от ..... в качестве советчиков по делу были привлечены Ливенский РОССП УФССП по Орловской области и КПК «Орловский жилищный кредит».

В ходе рассмотрения дела Бахтин Р.Е. частично уточнил заявленные требования и просил суд взыскать уплаченные им в счет оплаты вышеуказанной квартиры денежные средства в сумме .... рублей с КПК «Орловский жилищный кредит».

Судом постановлено указанное решение.

В кассационной жалобе КПК «Орловский жилищный кредит» просит решение суда отменить и направить дело на новое рассмотрение.

Полагает, что суд нарушил нормы процессуального права, поскольку своевременно не известил КПК «Орловский жилищный кредит» о привлечении его в качестве соответчика по делу, а также после привлечения к участию в деле соответчиков не провёл действия по подготовке дела к судебному разбирательству и предварительное судебное заседание.

Считает, что суд ошибочно не применил при разрешении спора положения ч.1 ст.78 ФЗ «Об ипотеке «залоге недвижимости», в силу которых обращение взыскания на спорную квартиру, как на заложенное имущество, является основанием для прекращения прав пользования этим жилым помещением, как залогодателя, так и любых других лиц, проживающих в нем.

Указывает, что суд оставил без внимания то обстоятельство, что обязанность осуществления контроля за соблюдением порядка реализации арестованного имущества, коим являлась спорная квартира, лежала на УФССП по Орловской области в лице Ливенского отдела судебных приставов.

Ссылается на то, что КПК «Орловский жилищный кредит», не являясь стороной по договору купли-продажи квартиры, не зная о правах третьих лиц на проживание в спорной квартире, и не являясь ранее собственником данного жилого помещения, необоснованно был привлечен к участию в деле в качестве ответчика, и с него безосновательно судом взысканы денежные средства, уплаченные истцом по договору купли-продажи.

Также считает, что суд необоснованно оставил без рассмотрения вопрос о последствиях расторжения договора купли-продажи квартиры, предусмотренных ст.453 ГК РФ, и вопрос о соблюдении истцом досудебного порядка расторжения договора.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения представителя КПК «Орловский жилищный кредит» по доверенности Праслова А.А., поддержавшего кассационную жалобу по изложены в ней доводам, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.

В соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 1 ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

В силу ч. 1 ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Как видно из материалов дела, между ФИО 1 и КПК «Орловский жилищный кредит» .... года был заключен договор займа № .... на сумму .... рублей сроком на 60 месяцев. В обеспечение исполнения обязательств заемщика по данному договору займа между его сторонами был заключен договор об ипотеке № .... от .... года, по которому ФИО 1 передала в залог КПК «Орловский Жилищный кредит» принадлежащую ей на праве собственности квартиру № .... в доме ..... (л.д.43-55)

На основании исполнительного листа Северного районного суда г. Орла постановлением судебного пристава-исполнителя Ливенского РОСП от .... года было возбуждено исполнительное производство № .... в отношении ФИО 1 о взыскании задолженности в пользу КПК «Орловский Жилищный Кредит». (л.д.97-99)

Как видно из содержания вышеуказанного исполнительного листа, он был выдан во исполнение определения Северного районного суда г. Орла от .... года, которым было утверждено мировое соглашение между ФИО 1 и КПК «Орловский Жилищный Кредит». Условиями данного мирового соглашения предусматривалось, что ФИО 1 обязуется возвратить КПК «Орловский Жилищный Кредит» сумму задолженности по договору займа от .... года в размерах и в сроки, определенные в мировом соглашении. При неисполнении ею данной обязанности на основании исполнительного листа производится принудительное взыскание всей суммы задолженности и обращение взыскания на заложенное имущество по договору ипотеки от .... года.

В соответствии с постановлением о наложении ареста на имущество ФИО 1. от .... года и актом о наложении ареста от .... года, по исполнительному производству № .... аресту была подвергнута квартира № .... в доме ..... (л.д.91, 92)

Также судом установлено, что Ливенским РОСП поручена Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Орловской области реализация, путем проведения торгов, квартиры ...., что подтверждается заявкой на реализацию арестованного имущества № .... года и постановлением о передаче арестованного имущества на торги от .... года. (л.д.89, 90)

Согласно протоколу № .... результатов публичных торгов по лоту № .... (спорная квартира) от .... года победителем торгов признан Бахтин Р.Е., цена проданного имущества составила .... рублей. (л.д. 9-11)

По договору купли - продажи № .... и акту приема - передачи от .... года Бахтин Р.Е. приобрел на основании решения об определении победителя торгов, проведенных .... года, квартиру ...., стоимость которой составляет .... рублей. (л.д. 12-13, 14)

Перечисление Бахтиным Р.Е. денежных средств в размере .... руб. подтверждается платежными поручениями от .... года и .... года. (л.д. 18-19)

Судом по делу установлено, что платежным поручением № .... за реализацию арестованного имущества из Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Орловской области перечислено в Ливенский районный отдел судебных приставов УФССП по Орловской области по исполнительному производству .... рублей. (л.д.95)

Согласно постановлению о распределении денежных средств, поступивших во временное распоряжение структурного подразделения территориального органа ФССП России от .... года, в пользу взыскателя КПК «Орловский Жилищный Кредит» по исполнительному производству были перечислены денежные средства в размере .... рублей. (л.д.96)

Из материалов дела также усматривается, что .... года за Бахтиным Р.Е. было зарегистрировано право собственности на квартиру № ...., что подтверждается выданным ему свидетельством о государственной регистрации права (л.д. 22).

Вместе с тем, согласно справке ООО «Гидромашжилсервис» от .... года, в квартире № .... с .... года зарегистрированы и проживают ФИО 1, ФИО 2., ФИО 3. (л.д.94)

Как видно из заявлений ФИО 3 и ФИО 2 от .... года, ими было дано согласие на приватизацию квартиры № .... в собственность ФИО 1., без включения их в состав собственников, с сохранением за ними права проживания в приватизируемой квартире. (л.д.41, 42)

Решением Ливенского районного суда Орловской области от .... года ФИО 1 была признана прекратившей право пользования спорной квартирой с выселением и снятием с регистрационного учета. В удовлетворении исковых требований Бахтина Р.Е. о выселении и снятии с регистрационного учета ФИО 2 и ФИО 3 было отказано. (л.д. 23-33)

Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Орловского областного суда от .... года вышеуказанное решение оставлено без изменения и вступило в законную силу. (л.д.34-40)

При таких обстоятельствах установив, что в условиях договора купли-продажи спорной квартиры, заключенного между ТУ Росимущества по Орловской области и Бахтиным Р.Е., не было указано на сохранение за ФИО 2 и ФИО 3 права пользования данным жилым помещением, суд пришел к правильному выводу о нарушении прав Бахтина Р.Е., как по покупателя по данному договору, и обоснованно удовлетворил заявленные им требования.

Довод кассационной жалобы о том, что суд своевременно не известил КПК «Орловский жилищный кредит» о привлечении в качестве соответчика по делу, не может повлечь отмену решения, поскольку представитель КПК «Орловский жилищный кредит» присутствовал при рассмотрении дела, ходатайств об отложении судебного заседания им в суде не заявлялось.

Другие доводы кассатора о нарушении судом норм процессуального права, также являются несостоятельными, так как нарушений процессуального законодательства, влекущих отмену решения, судом при рассмотрении дела не допущено.

Довод кассационной жалобы о том, что суд ошибочно не применил при разрешении спора положения ч.1 ст.78 ФЗ «Об ипотеке «залоге недвижимости», в силу которых обращение взыскания на спорную квартиру, как на заложенное имущество, является основанием для прекращения прав пользования этим жилым помещением, как залогодателя, так и любых других лиц, проживающих в нем, не может служить основанием к отмене решения, поскольку основан на неверном толковании норм материального права. При этом суд, разрешая спор, обоснованно принял во внимание, что право ФИО 2 и ФИО 3 на проживание в приобретенной истцом квартире, признано вступившим в законную силу судебным актом.

Довод кассатора о том, что обязанность осуществления контроля за соблюдением порядка реализации арестованного имущества, коим являлась спорная квартира, лежала на УФССП по Орловской области в лице Ливенского отдела судебных приставов, правового значения при разрешении кассационной жалобы не имеет.

Несостоятельным является и довод кассационной жалобы о том, что судом не рассмотрен вопрос о соблюдении истцом досудебного порядка расторжения договора, поскольку не соблюдение установленного ч.2 ст.452 ГК РФ досудебного порядка урегулирования спора о расторжении договора само по себе не может служить основанием к отмене судебного решения.

Доводы кассационной жалобы о том, что КПК «Орловский жилищный кредит» необоснованно было привлечено судом к участию в деле в качестве соответчика и с него безосновательно взысканы денежные средства, уплаченные истцом по договору, стороной которого кассатор не являлся, а также об оставлении судом без рассмотрения вопроса о последствиях расторжения договора купли-продажи квартиры, предусмотренных ст.453 ГК РФ, не могут быть признаны состоятельными в виду следующего.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Таким образом, учитывая то, что уплаченные истцом денежные средства в полном объеме были переданы кассатору, в интересах которого, как взыскателя, осуществлялась реализация спорной квартиры, суд, расторгнув договор купли-продажи и прекратив право собственности Бахтина Р.Е. на данное жилое помещение, обоснованно взыскал уплаченные им денежные средства с КПК «Орловский жилищный кредит».

Руководствуясь ст.ст. 360, 361 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Ливенского районного суда Орловской области от 22 ноября 2010 года оставить без изменения, а кассационную жалобу КПК «Орловский жилищный кредит» – без удовлетворения.