Дело № 33- 1551

Докладчик Ларионова С.В. Федеральный судья Гапонова Е.М.

КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

21 октября 2011 года Судебная коллегия по гражданским делам

Орловского областного суда в составе:

председательствующего Углановой М.А.

судей Ларионовой С.В., Мерновой О.А.

при секретаре Постникове Н.С.

в открытом судебном заседании в г. Орле слушала гражданское дело по кассационной жалобе на решение Советского районного суда г. Орла от 15 сентября 2011 года, которым постановлено:

«Исковые требования Зайцева <...> к ЗАО «Холикон -Инвест» об устранении препятствия в пользовании

имуществом, взыскании неустойки, судебных расходов и убытков, компенсации морального вреда удовлетворить частично.

Обязать ЗАО «Холикон-Инвест» устранить препятствия в пользовании Зайцевым <...> стояночным местом <...>, расположенным в подземном этаже в гараже-стоянке <...> и обеспечить доступ к указанному объекту.

Обязать ЗАО «Холикон-Инвест» передать Зайцеву <...> документацию, необходимую для государственной регистрации права на имущество -стояночное место <...>

Взыскать с ЗАО «Холикон-Инвест» в пользу Зайцева <...> в счет уплаты неустойки, <...> в счет компенсации морального вреда, <...> в счет возмещения расходов на платную стоянку, судебные расходы в размере <...>

В удовлетворении остальной части иска Зайцеву отказать.

Взыскать с ЗАО «Холикон -Инвест» в бюджет муниципального образования «Город Орел» госпошлину через ИФНС по Заводскому району г. Орла в размере 644 рубля ».

Заслушав дело по докладу судьи Ларионовой С.В., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Зайцев К.В. обратился в суд с иском к ЗАО « Холикон-Инвест» об устранении препятствий в пользовании имуществом, о взыскании неустойки за нарушение обязательств по договору долевого строительства, компенсации морального вреда.

В обоснование требований указывал, что в 10.02.2010 г. между ним и ЗАО «Холикон-инвест» был заключен договор участия в долевом строительстве стояночного места <...>

Пункт 4 договора предусматривает оплату стоимости объекта, установленного в размере <...>. в срок до <...>.

05.07.2011г. им было частично исполнено обязательство по оплате объекта в размере <...>.

Пунктом 2.3 договора предусмотрено, что по окончании строительства и ввода в эксплуатацию гаража-стоянки должен получить право собственности на стояночное место <...> расположенное в подземном этаже гаража-стоянки.

Несмотря на то, что ввод в эксплуатацию гаража-стоянки состоялся, никаких уведомлений со стороны ответчика в его адрес не поступало до настоящего времени.

04.08.2011г. в устной форме обратился к руководству общества с просьбой о передаче ему документов для оформления собственности, после чего ему запретили пользоваться имуществом без объяснения причин.

08.08.2011г. обратился к ответчику с письменными требованиями о выдаче документов для государственной регистрации и устранении препятствий в пользовании имуществом, однако до настоящего времени ответа не последовало, при этом истец не может пользоваться стояночным местом, и вынужден ставить автомобиль на платную стоянку, неся дополнительные затраты.

По указанным основаниям просил суд обязать ответчика не чинить ему препятствий в пользовании стояночным местом; обязать ЗАО «Холикон-Инвест» передать ему все документы для осуществления государственной регистрации права собственности на объект недвижимости; взыскать с ответчика неустойку <...> руб., убытки в сумме <...> руб., компенсацию за физический и моральный вред в сумме <...> руб., взыскать уплаченную государственную пошлину в размере <...> руб. и наложить на ответчика максимально возможный штраф за нарушение его прав, предусмотренный действующим законодательством.

Судом постановлено указанное выше решение.

В кассационной жалобе Зайцев К.В. ставит вопрос об отмене решения суда.

Считает решение суда в части взыскания неустойки в размере <...> незаконным, поскольку суд не правильно применил положения ст.333 ГК РФ и не учел нарушения ответчиком его прав на передачу недвижимого объекта в собственность в течение длительного времени.

Ссылается на то, что размер неустойки, по его мнению, должен быть определен судом в размере <...> за период с 27.06.2010г. по дату вынесения решения судом.

Полагает, что у суда отсутствовали законные основания для снижения размера денежной компенсации морального вреда до <...>, поскольку в связи с неправомерными действиями ответчика он в течение длительного времени находился в состоянии депрессии.

В кассационной жалобе ЗАО «Холикон-Инвест» ставит вопрос об отмене решения суда.

Указывает на то, что суд не обоснованно применил к возникшим правоотношениям положения ст.305 ГК РФ, поскольку Зайцев К.Н. не является ни собственником, ни владельцем имущества.

Полагает, что суд не принял во внимание, что право на приобретение объекта долевого участия в строительстве у истца не возникло, так как им не произведена оплата объекта недвижимости в полной сумме, т.е. в размере <...> рублей.

Ссылается на то, что у суда отсутствовали законные основания для взыскания неустойки по договору долевого участия в строительстве, поскольку денежные средства по указанному договору были внесены истцом после того, как объект недвижимости был сдан в эксплуатацию.

Указывает на то, что вывод суда об устранении препятствий в пользовании истцом стояночным местом не основан на материалах дела, поскольку в действиях ответчика судом не установлено виновных действий, свидетельствующих о создании ему каких-либо препятствий. Кроме того, ни в силу закона, ни в силу договора у него не возникло право пользования стояночным местом.

Полагает, что у суда отсутствовали доказательства виновных действий ЗАО «Холиком-Инвест», решение суда в части взыскания убытков и денежной компенсации морального вреда является незаконным и необоснованным.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав объяснения Зайцева К.Н., поддержавшего доводы своей жалобы, объяснения генерального директора ЗАО «Холикон- Инвест» <...> и представителя по доверенности Жуковой О.Ю., поддержавших доводы своей жалобы, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда по следующим основаниям.

Материалами дела установлено, что 10.02.2010г. между Зайцевым К.В. и ЗАО «Холикон-Инвест» был заключен договор участия в долевом строительстве гаража-стоянки, расположенного <...>

Объектом договора является - стояночное место общей площадью 22,5 кв.м., входящее в состав многоэтажного гаража-стоянки для индивидуального автотранспорта с офисными помещениями, расположенного по вышеуказанному адресу (п. 1.1 договора).

П. 2.2 предусмотрено, что стоимость объекта составляет <...>.

Из п.4.1 договора следует, что истцу предоставлена отсрочка внесения денежных средств по договору до 01.07.2012г.

Из материалов дела также следует, что объект недвижимости был сдан в эксплуатацию 26.03.2010г. (л.д.38-39).

Оплата истцом по договору была произведена частично 05.07.2011г. в размере <...> рублей, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру (л.д.8) и не оспаривалось сторонами.

Данный договор зарегистрирован в УФРС по Орловской области 25.07.2011г. (л.д.12).

Обращаясь в суд с требованием о передаче объекта недвижимости в собственность, истец ссылался на п.2.3 Договора, которым предусмотрено, что по окончании строительства и ввода в эксплуатацию гаража стоянки, он, как участник долевого строительства получает право собственности на объект - стояночное место <...>, расположенное в подземном этаже.

Возражая против исковых требований в данной части, представители ответчика указывали на то, что истцом не произведена оплата стояночного места в полном размере <...> рублей, в связи с чем передача объекта недвижимости в собственность до полной оплаты противоречит действующему законодательству.

Удовлетворяя требования истца о возложении обязанности на ЗАО «Холикон-Инвест» передать истцу документацию, необходимую для государственной регистрации права на имущество - стояночное место <...> суд сослался на то, что истец не лишен права регистрации объекта недвижимости с обременением до выплаты им всей стоимости объекта недвижимости, поскольку договор на долевое участие в строительстве заключен между сторонами с предоставлением отсрочки платежа до 01.07.2012года.

Между тем судебная коллегия находит данный вывод суда ошибочным.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ч.1 ст.4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ст.12 приведенного закона обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Таким образом, из системного толкования норм действующего законодательства следует, что право собственности на объект долевого строительства у истца возникает только в случае уплаты в полном объеме денежных средств по договору участия в долевом строительстве.

Поскольку истцом, как участником долевого строительства денежные средства за объект недвижимости оплачены не в полном объеме, у суда первой инстанции не было законных оснований для возложения обязанности на ответчика по передаче Зайцеву К. В. документации, необходимой для государственной регистрации права на имущество - стояночное место <...> <...>

В силу изложенного ссылка истца на положения п.2.3 Договора, предусматривающего, что он, как участник долевого строительства вправе получить право собственности на стояночное место по окончании строительства и ввода в эксплуатацию гаража-стоянки не может служить основанием для удовлетворения в указанной участи его требований, поскольку противоречит вышеприведенным нормам закона.

При таких обстоятельствах решение суда в части обязания ЗАО «Холикон-Инвест» передать Зайцеву <...> документацию, необходимую для государственной регистрации права на имущество - стояночное место <...> и взыскания с ответчика в пользу истца <...> рублей в счет уплаты неустойки является не законным и подлежит отмене.

Кроме того, удовлетворяя требования истца об обязании ЗАО «Холикон-Инвест» устранить препятствия в пользовании Зайцевым К. В. стояночным местом <...> и обеспечить доступ к указанному объекту, суд исходил из того, что после внесения истцом первоначального взноса ответчик предоставил ему право пользоваться стояночным местом, однако с 04.08.2011г. необоснованно отказал в пользовании до внесения окончательной стоимости недвижимого объекта. Суд также указал на то, что истец имеет право пользования стояночным местом в силу заключенного договора, и возложил обязанность на ответчика оформить акт приема-передачи недвижимого имущества.

Однако, судебная коллегия находит данный вывод суда преждевременным и нуждающимся в дополнительной проверке.

Сторонами в судебном заседании не оспаривался тот факт, что истец был допущен к пользованию своим стояночным местом <...> после внесения оплаты по договору 05.07.2011г. и пользования им до 04.08.2011г.

Поддерживая требования в части устранения препятствий в пользовании стояночным местом, истец ссылался на то, что ответчик запретил ему объектом недвижимости в связи с его претензией о снижении цены объекта недвижимости. Кроме того, указывал, что акт приема-передачи стояночного места ответчик с ним не подписывал, следовательно, ему не разъяснялась обязанность заключения договора с управляющей компанией по оплате коммунальных услуг и охране стоянки.

Возражая против требований истца об устранении препятствий в пользовании стояночным местом, представители ответчика Суровнева В.А. и Жукова О.Ю. указывали на то, что у истца сложилась конфликтная ситуация с обслуживающей организацией и ЧОП «Гранит», в связи с его отказом оплачивать коммунальные платежи за водоснабжение, электроэнергию, уборку парковочного места и услуг по охране стоянки. Также ссылались на то, что истец отказался заключить договор на обслуживание с управляющей организацией ООО «Коликом».

Однако судом доводы ответчика в указанной части не проверялись, и не устанавливалось, имел ли место факт отказа истца от оплаты услуг за обслуживание парковочного места в общей стоянке, заключался ли им договор на обслуживание с управляющей организацией ООО «Коликом».

Нуждаются в дополнительной проверке и выводы суда об удовлетворении требований истца о взыскании с ответчика понесенных им убытков в размере <...> рублей и денежной компенсации морального вреда в размере <...>, поскольку при новом рассмотрении дела подлежат установлению обстоятельства нарушений прав истца со стороны ЗАО «Холиком-Инвест».

При новом рассмотрении дела суду необходимо более тщательно проверить доводы сторон и обоснованность заявленных истцом требований, установить на каких условиях и кем Зайцеву К.В. было предоставлено право пользования объектом недвижимости истцу, в связи, с чем не был подписан между сторонами акт приема-передачи стояночного места, разъяснялось ли истцу право заключить договор на обслуживание парковочным местом, установить при каких обстоятельствах и кем было запрещено истцу пользоваться стоянкой, предложить сторонам представить дополнительные доказательства, как подтверждающие, так и опровергающие заявленные требования и разрешить спор в строгом соответствии с законом.

Поскольку вынесение по делу нового решения без устранения имеющихся нарушений невозможно, и такие нарушения могут быть в соответствии с гражданско-процессуальным законодательством устранены только судом первой инстанции, гражданское дело подлежит направлению в районный суд на новое рассмотрение.

Руководствуясь ст. 360, 361 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Советского районного суда г. Орла от 15 сентября 2011 года отменить и дело направить на новое рассмотрение в тот же районный суд.

Председательствующий: судья

Судьи: