ф/с - Федотова Е.В.
с/к - Имамов Ю.М.
Федотова Л.Б.
Кислова Е.А. - д.
П О С Т А Н О В Л Е Н И Е № 44г-48
президиума Оренбургского областного суда
г. Оренбург «29» августа 2011 года
Президиум Оренбургского областного суда в составе: председательствующего – Акулина О.С.,
членов президиума: Акулова А.И., Мишина Ю.В., Решетниковой Т.П., Петерс И.А.,
рассмотрел в судебном заседании гражданское дело по иску Облезовой Н.В. к обществу с ограниченной ответственностью «Полиформ» о взыскании суммы и компенсации морального вреда по надзорной жалобе общества с ограниченной ответственностью «Полиформ» (далее - ООО «Полиформ») на кассационное определение судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда от 13.04.2011 года.
Заслушав доклад судьи Оренбургского областного суда Белинской С.В., объяснения представителя ООО «Полиформ» - Винарской Г.В., поддержавшей жалобу, Облезовой Н.В., возражавшей против удовлетворения жалобы и отмены кассационного определения, президиум Оренбургского областного суда
У С Т А Н О В И Л:
Облезова Н.В. обратилась в суд с иском к ООО «Полиформ» о взыскании суммы и компенсации морального вреда, указывая, что по договору уступки прав (цессии) от ........ года с Константиновой Т.С. она приняла права и обязанности в полном объеме по договору № ........ участия в долевом строительстве от ........ года, заключенному между ООО «Оренбургская ипотечная инвестиционно – строительная компания» и ООО «Полиформ», на приобретение в собственность жилого помещения (квартиры) № ........, общей проектной площадью 41,33 кв.м, расположенной по адресу: ........
Согласно изменению № 1 к договору № ........ участия в долевом строительстве от ........ года, срок ввода «объекта» в эксплуатацию с изменением № 1, 3 значится 3 квартал 2007 года. В силу п. 3.4.8 договора ответчик обязан передать ей квартиру в течение двух месяцев со дня ввода объекта в эксплуатацию, то есть до 01.12.2007 года. Квартира ей была передана ответчиком по акту приема – передачи 09.01.2008 года с просрочкой на 40 дней, за что предусмотрена ответственность Застройщика в соответствии с пунктом 4.2.1 договора № ........ участия в долевом строительстве в виде выплаты неустойки в размере 1/75 ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены договора за каждый день просрочки, то есть 10:75 Х1100000: 100Х 40 = ........ руб.
В нарушение договора уступки прав (цессии) ответчик передал квартиру общей площадью 39,2 кв.м, вместо установленной договором проектной площади 41,33 кв.м, то есть с отступлением от условий договора на 2,13 кв.м, что повлекло за собой излишне уплаченную сумму, где из расчета фактической площади она должна была уплатить 1 100 000 руб. Х 39,2 : 41,33 = ........ руб. Излишне уплаченная сумма составила 1 100 000 - 1 043 309= ........ руб.
Просила суд взыскать с ответчика в свою пользу сумму неустойки в связи с просрочкой сдачи квартиры на 40 дней за период с 01.12.2007 года по 09.01.2008 года в размере ........ руб., сумму переплаты в счет отступления от условий договора относительно площади квартиры на 2,13 кв.м в размере ......... - за информацию банка РФ о ставке рефинансирования, ........ руб. - расходы по оплате услуг представителя, компенсацию морального вреда в размере ........ руб.
Решением Дзержинского районного суда г. Оренбурга от 08.02.2011 года исковые требования Облезовой Н.В. к ООО «Полиформ» о взыскании суммы, компенсации морального вреда удовлетворены частично. С ООО «Полиформ» в пользу Облезовой Н.В. взысканы: неустойка за нарушение сроков передачи квартиры в размере ........ руб., ........ руб. - в счет уменьшения покупной цены в связи с отступлением от площади квартиры, компенсация морального вреда в размере ........ руб. и ........ руб. – в счет возмещения судебных расходов. В остальной части иска отказано. С ООО «Полиформ» в доход государства взыскана госпошлина в размере ........ руб.
Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда от 13.04.2011 года вышеуказанное решение изменено. С ООО «Полиформ» в пользу Облезовой Н.В. в счет уменьшения покупной цены квартиры в связи с отступлением от площади квартиры взыскано ........ руб. В остальной части решение суда оставлено без изменения.
В надзорной жалобе, поступившей в Оренбургский областной суд 06.06.2011 года, ООО «Полиформ» просит кассационное определение судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда от 13.04.2011 года отменить, оставить решение Дзержинского районного суда г. Оренбурга от 08.02.2011 года без изменения.
По запросу судьи Оренбургского областного суда от 07.06.2011 г. дело истребовано в суд надзорной инстанции для проверки законности обжалуемого судебного постановления.
Определением судьи Оренбургского областного суда Ухановой Т.М. от 08.08.2011 г. надзорная жалоба с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании президиума Оренбургского областного суда.
Проверив материалы дела, обсудив доводы надзорной жалобы, президиум Оренбургского областного суда приходит к следующему.
В силу статьи 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
В соответствии с положениями статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее – участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Как следует из материалов дела и установлено судом, ........ года между застройщиком ООО «Полиформ» и инвестором ОАО «Оренбургская ипотечно - жилищная корпорация» (далее - ОАО «ОИЖК») был заключен договор № ........ участия в долевом строительстве жилого дома №........ (далее - «объект»), по условиям которого инвестор обязался инвестировать строительство части указанного объекта, а застройщик – передать инвестору квартиры в данном объекте, являющиеся неотъемлемой частью объекта. Характеристики передаваемых инвестору квартир указаны в приложении к настоящему договору, являющемуся неотъемлемой частью договора (л.д. 6-9).
Пунктом 1.3 договора был определен срок окончания строительства и ввода объекта в эксплуатацию – июнь 2007 года.
Общая сумма инвестирования, подлежащая к оплате инвестором (цена договора), на момент заключения договора составила ........ руб. (пункт 2.1 договора).
При этом стороны оговорили, что указанная в пункте 2.1 цена договора подлежит изменению, если удорожание основных материалов и прочих затрат увеличится более чем на 15%. При изменении цены стороны подписывают дополнительное соглашение в сроки не позднее 10 дней с даты предъявления застройщиком расчета стоимости удорожания (пункт 2.2 договора).
Изменением № 1 от ........ года к договору № ........ участия в долевом строительстве от ........ года изменена общая площадь жилого дома- 6 741,47 кв.м, и срок сдачи дома – 3 квартал 2007 года (л.д.10).
Право требования, принадлежащее ОАО «Оренбургская ипотечная инвестиционно - строительная компания» по договору № 24/2 участия в долевом строительстве от ........ года (в редакции с изменением № 1 от ........ года) на квартиру № ........, расположенную в жилом доме № ........, перешло согласно договору уступки прав (цессии) от 19.07. 2007 года к Константиновой Т.С. (л.д. 16 - 18).
Между Константиновой Т.С. (цедент) и Облезовой Н.В. (цессионарий) ........ года заключен договор уступки прав, по которому (цедент) уступил, а Облезова Н.В. (цессионарий) приняла права и обязанности в полном объеме по договору № ........ участия в долевом строительстве от ........ года, заключенному между цедентом и ООО «Полиформ» (в редакции с изменением №1 от ........ года) на приобретение в собственность жилого помещения квартиры № ........, расположенной по адресу: жилой дом № ........ (по стройгенплану) в микрорайоне ......... Квартира однокомнатная, общей проектной площадью ........ кв.м. Срок окончания строительства: срок ввода «объекта» в эксплуатацию – 3 квартал 2007 года (л.д. 19-20).
Спорная квартира была передана ответчиком Облезовой Н.В. 09.01.2008 года, о чем был составлен акт приема - передачи (л.д. 14-15).
Согласно справке ГУП ОЦИОН, общая площадь квартиры составляет 39,2 кв.м, в том числе: жилая- 18,1 кв.м; подсобная – 21,1 кв.м; и лоджия – 1,6 кв.м (л.д. 21).
Суд, частично удовлетворяя исковые требования в части уменьшения покупной цены, исходил из того, что разница в площади квартиры, переданной истице, составляет 0,53 кв.м с учетом коэффициента, применяемого в соответствии с постановлением Госстроя РФ от 12.10.2000 года № 103.
Изменяя решение суда в части взыскания суммы в счет уменьшения покупной цены спорной квартиры, суд кассационной инстанции посчитал данный расчет ошибочным, и сослался на п. 5 ст.15 ЖК РФ и п. 3.36 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, согласно которым при определении площади жилого помещения подлежат учету площади жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд и террас, холодных кладовых и тамбуров.
Между тем с данными выводами суда кассационной инстанции нельзя согласиться по следующим основаниям.
Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденная приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 года № 37 (далее – Инструкция № 37), определяет основные требования к организации и порядку проведения технической инвентаризации и учета жилищного фонда в городах и других поселениях Российской Федерации.
В соответствии с п. 34 Инструкции № 37 по каждой квартире, а также в целом по зданию подсчитывается: жилая площадь квартиры; площадь квартиры; общая площадь квартиры. Показатели площади квартиры используются для целей официального статистического учета жилищного фонда в Российской Федерации, оплаты жилья и коммунальных услуг, определения социальной нормы жилья и иных целей.
Согласно п. 3.37 Инструкции № 37, общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых с понижающим коэффициентом, в частности для лоджий – 0,5. Общая площадь квартир по жилому зданию определяется как сумма общих площадей квартир.
Аналогичное положение закреплено в постановлении Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно – коммунальному комплексу от 12.10.2000 года № 103.
В соответствии с ч. 1 ст. 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора и указанных в ч. 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта и с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков (ч. 2 ст. 7 вышеуказанного Федерального закона).
Поскольку по договору об инвестировании истцу должна быть передана квартира общей проектной площадью 41,33 кв.м, а фактически передана – 40,8 кв.м, что на 0,53 кв.м меньше, суд первой инстанции с учетом постановления Госстроя Российской Федерации от 12.10.2000 года № 103 и п.3.37 Инструкции № 37 правильно исходил из того, что общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также лоджий, подсчитываемых с понижающим коэффициентом - 0,5, и обоснованно взыскал в пользу Облезовой Н.В. стоимость 0,53 кв.м в сумме ........ руб.
При таких обстоятельствах кассационное определение в части изменения решения суда в части взыскания с ответчика в счет уменьшения покупной цены квартиры в связи с отступлением от площади квартиры как постановленное с неправильным применением норм материального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов, нельзя признать законным и обоснованным, и в этой части оно подлежит отмене, а решение суда в этой части - оставлению без изменения.
Руководствуясь ст. 390 ГПК РФ, президиум Оренбургского областного суда
П О С Т А Н О В И Л:
надзорную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Полиформ» удовлетворить.
Кассационное определение судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда от 13.04.2011 года в части изменения решения суда в части взыскания с ООО «Полиформ» в пользу Облезовой Н.В. ........ руб. - в счет уменьшения покупной цены квартиры в связи с отступлением от площади квартиры, отменить, решение Дзержинского районного суда г. Оренбурга от 08.02.2011 года в части взыскания с ООО «Полиформ» в пользу Облезовой Н.В. ........ руб. - в счет уменьшения покупной цены с отступлением от площади квартиры, оставить без изменения.
В остальной части кассационное определение судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда от 13.04.2011 года оставить без изменения.
Председательствующий О.С. Акулин