Судья Г.А.Бажанова Дело №33-7034/2010
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
г. Оренбург 22 декабря 2010 года
Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:
председательствующего судьи А.И.Малкова,
судей В.Г.Чердынцевой и В.В.Кожинова,
при секретаре Е.Н.Кислинской, рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу Исаева Б.А. на решение Саракташского районного суда Оренбургской области от 01 ноября 2010 года по гражданскому делу по иску Исаева Б.А. к Сушко О.А., Андрияновой Г.В. и Андрияновой Г.А. о признании договора купли-продажи незаключенным.
Заслушав доклад судьи А.И.Малкова, объяснения ответчика О.А.Сушко и ее представителя И.А.Андреева, возражавших против удовлетворения жалобы, судебная коллегия
У С Т А Н О В И Л А:
Б.А.Исаев обратился в суд с иском, указав, что ... он решил с семьей переехать в <адрес> и стал искать различные варианты покупки или обмена жилья. В собственности у него имелся дом на <адрес>. В то же лето у ответчиков Андрияновых пожаром был частично поврежден жилой дом по адресу: <адрес>. Он договорился с указанными ответчиками об обмене без доплаты их поврежденного пожаром дома на свой дом, расположенный по адресу: <адрес>. Поскольку у Андрияновых не было оформлено право на землю, они не смогли сразу зарегистрировать сделку в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество. При этом Г.В.Андриянова написала ему от руки доверенность на оформление дома, и он стал готовить документы на землю. Кроме того, Г.В.Андриянова передала ему все имевшиеся у нее документы на дом – договор купли-продажи, техпаспорт, свидетельства о государственной регистрации прав. Им было заказано и получено землеустроительное дело на земельный участок, на котором расположен дом, в отношении данного участка была осуществлена процедура кадастрового учета. Ответчики Андрияновы по устной договоренности проживали в его доме <адрес> до ..., при этом за время проживания привели его дом в состояние, непригодное для дальнейшего проживания. ... к нему пришел * и заявил, что О.А.Сушко купила дом, и ему, Б.А.Исаеву, следует выселиться из дома. Однако о состоявшейся сделке купли-продажи ответчики его в известность не поставили. На его обращение в Саракташский РОВД с заявлением о привлечении Андрияновых к уголовной ответственности за мошенничество он получил ответ, что в возбуждении уголовного дела в отношении ответчиков отказано в связи с отсутствием состава преступления. Отказываясь признать заключенную с ним сделку обмена, Андрияновы ссылаются на то, что данная сделка была заключена в устной форме и не прошла государственную регистрацию и, следовательно, является незаконной. Однако это не соответствует действительности, поскольку Г.В.Андриянова собственноручно написала доверенность, в которой указала, что доверяет ему дом с последующим оформлением. Кроме того, между ним и Андрияновыми фактически состоялся обмен домами, что следует рассматривать как предварительную договоренность о заключении договора мены объектов недвижимости. При таких обстоятельствах сделка, совершенная между Андрияновыми и О.А.Сушко вызывает сомнения в своей легитимности по ряду обстоятельств. Так, перед сделкой ни Андрияновы, ни О.А.Сушко, ни риэлтор Ю.П.Барсукова дом не осматривали, техническая инвентаризация дома также не проводилась. Риэлтор Ю.П.Барсукова, подписывая договор купли-продажи, гарантировала О.А.Сушко, что дом на момент совершения сделки никому не продан, не подарен, в споре, под арестом или запрещением не состоит и свободен от прав и требований третьих лиц, что не соответствовало действительности. Кроме того, ответчик О.А.Сушко утверждает, что предметом сделки является жилой дом по адресу: <адрес>, – тогда как распоряжением администрации Саракташского поссовета №... от ... указанный адрес был изменен на новый адрес: <адрес>. Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что лица, совершающие сделку, не имели полной и достоверной информации о предмете сделки, тогда как в силу статьи 554 Гражданского кодекса РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Таким образом, в договоре купли-продажи жилого дома от ... не согласовано существенное условие – местоположение недвижимого имущества, подлежащего передаче. На основании изложенного, статьи 554 Гражданского кодекса РФ просил: признать незаключенным договор купли-продажи от ..., заключенный между Ю.П.Барсуковой, действующей на основании доверенности от имени Г.В.Андрияновой и Г.А.Андрияновой, и О.А.Сушко; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области (Управление Росреестра по Оренбургской области) прекратить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о праве собственности О.А.Сушко на жилой дом по адресу: <адрес>, сделанную на основании договора купли-продажи от ...; обязать Управление Росреестра по Оренбургской области зарегистрировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним право частной общей долевой собственности Г.В.Андрияновой и Г.А.Андрияновой на дом в равных долях – по ? доле за каждой, а также взыскать с ответчиков государственную пошлину в размере ... руб.
В ходе судебного разбирательства Б.А.Исаев уточнил исковые требования и просил: признать незаключенным договор купли-продажи от ..., заключенный между Ю.П.Барсуковой, действующей на основании доверенности от имени Г.В.Андрияновой и Г.А.Андрияновой, и О.А.Сушко; применить последствия признания договора незаключенным, обязав стороны сделки возвратить друг другу все исполненное по сделке, а именно: обязать Г.В.Андриянову и Г.А.Андриянову передать О.А.Сушко денежную сумму в размере ... руб., а О.А.Сушко – подать в Управление Росреестра по Оренбургской области заявление о прекращении права собственности на жилой дом по адресу: <адрес>.
В судебном заседании Б.А.Исаев и его представитель А.А.Семисотов иск подержали.
Ответчик О.А.Сушко, ее представитель И.А.Андреев, ответчики Г.В.Андриянова и Г.А.Андриянова иск не признали.
Третье лицо Ю.П.Барсукова и представитель третьего лица Управления Росреестра по Оренбургской области в судебное заседание не явились.
Решением суда в удовлетворении иска Б.А.Исаева отказано.
В кассационной жалобе истец просит решение суда отменить как незаконное по доводам, изложенным в жалобе.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для ее удовлетворения.
Как следует из материалов дела и установлено судом, в соответствии с договором купли-продажи жилого дома от ..., имеющим силу акта передачи, Ю.П.Барсукова, действующая на основании доверенности от имени Г.В.Андрияновой и Г.А.Андрияновой, продала, а О.А.Сушко купила жилой дом по адресу: <адрес>, – за ... руб.
Указанный дом принадлежал Г.В.Андрияновой и Г.А.Андрияновой на праве общей долевой собственности (по ? доле каждой) на основании договора купли-продажи жилого дома от ..., что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от ... серии ... №... и серии ... №....
На основании вышеуказанного договора от ... право собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за О.А.Сушко, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ....
Из материалов дела также следует, что распоряжением Администрации Саракташского поссовета №... от ... «Об уточнении адресного хозяйства» было уточнено фактическое расположение домовладения, принадлежащего Г.В.Андрияновой и Г.А.Андрияновой, зарегистрированного в учреждении юстиции по адресу: <адрес>, – и домовладению был присвоен новый адрес: <адрес>.
Согласно статье 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии со статьей 554 Гражданского кодекса РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Согласно статье 556 Гражданского кодекса РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Отказывая в удовлетворении исковых требований о признании договора купли-продажи жилого дома от ... незаключенным по основаниям статьи 554 Гражданского кодекса РФ, суд правильно исходил из того, что между сторонами договора достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, в том числе, согласовано местоположения предмета договора.
При этом суд признал несостоятельными доводы истца о том, что в договоре указан прежний адрес местоположения объекта недвижимости, поскольку указанное обстоятельство не исключает возможности его идентификации при предъявлении соответствующего распоряжения об изменении адреса, которое содержит сведения о прежнем и настоящем адресе предмета договора.
Кроме того, судебная коллегия соглашается и с выводами суда о том, что каких-либо прав на спорный жилой дом истец в установленном законом порядке не приобрел, доказательств обратному истец суду не представил.
С учетом установленных по делу обстоятельств суд первой инстанции пришел к правильным выводам об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований о признании договора купли-продажи жилого дома незаключенным.
Выводы суда основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в материалах дела доказательств, правовая оценка которым судом дана в соответствии с требованиями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, и соответствуют нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения, и обстоятельствам дела.
Доводы жалобы по существу сводятся к переоценке обстоятельств, которые судом определены правильно, и доказательств, которые суд положил в основу своих выводов, и не могут быть приняты в качестве оснований к отмене решения суда, поскольку в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса РФ право оценивать доказательства предоставлено суду.
Нарушений норм материального и процессуального права, которые могли бы привести к неправильному разрешению дела, при рассмотрении дела судом первой инстанции не допущено, доводов, опровергающих выводы суда и законность принятого им решения, кассационная жалоба не содержит.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 361, 366 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А:
решение Саракташского районного суда Оренбургской области от 01 ноября 2010 года оставить без изменения, а кассационную жалобу Исаева Б.А. – без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи: