Судья Федина Е.В. дело № 33-2054/2011
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
30 марта 2011 года г. Оренбург
Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе председательствующего судьи Капустиной Н.И., судей Акчуриной Г.Ж, Соловьевой Е.Ф., при секретаре Баловневой О.А., с участием прокурора Христич Т.В., рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело
по иску Хашхашяна А.Г., Хашхашян К.К. к Шатиловой Т.Ю., Шатилову С.Н. о выселении,
по встречному иску Шатиловой Т.Ю., Шатилова С.Н. к Хашхашян К.К., Хашхашяну А.Г. о государственной регистрации договора купли-продажи,
по кассационному представлению прокурора Сорочинской межрайонной прокуратуры Оренбургской области и кассационной жалобе Хашхашяна А.Г., Хашхашян К.К. на решение Сорочинского районного суда Оренбургской области от 31 января 2011 года, которым в иске Хашхашяну А.Г., Хашхашян К.К. отказано, иск Шатиловой Т.Ю., Шатилова С.Н. удовлетворен.
Заслушав доклад судьи Оренбургского областного суда Акчуриной Г.Ж., объяснения Хашхашян К.К., ее представителя Бабинец С.Ф., поддержавших кассационную жалобу, объяснения Шатиловой Т.Ю., Шатилова С.Н., их представителя Жуликову Е.М., согласившихся с решением суда, заключение прокурора Христич Т.В., поддержавшей кассационное представление прокурора Сорочинского района, судебная коллегия
установила:
Хашхашян А.Г., Хашхашян К.К. обратились в суд с иском к Шатиловой Т.Ю., Шатилову С.Н. о выселении из жилого дома № ***. В обоснование иска указали, что решением Сорочинским районным судом Оренбургской области от 30.06.2010 г., вступившим в законную силу 25.08.2010 г. Шатиловым отказано в удовлетворении исковых требований о признании права собственности на жилой дом, расположенный по адресу: *** и прекращении их права собственности. В настоящий момент они не имеют своего жилья и намерены заселиться в принадлежащий им на праве собственности жилой дом. Их право собственности на жилой дом № *** установлено решением Сорочинского районного суда Оренбургской области от 13 июля 2009 года. Они не имеют возможности вселиться в дом в связи с тем, что в нем проживают ответчики, добровольно выселяться из дома ответчики не желают.
Шатилова Т.Ю. и Шатилов С.Н. обратились в суд со встреченным иском к Хашхашян А.Г. и Хашхашян К.К. о государственной регистрации договора купли-продажи от 25 ноября 2009 года, заключенного между Шатиловой О.Н. по доверенности от 18 сентября 2009 года в интересах продавцов Хашхашян А.Г. и Хашхашян К.К. и ими Шатиловым С.Н. и Шатиловой Т.Ю. о продаже по ? доли в праве на жилой дом Литер АА1, общей площадью 87,94 кв.м., жилой площадью 42, 15 кв.м., расположенный по адресу: ***. В обоснование иска указали, что в 2006 году они решили приобрести жилой дом № *** у ответчиков. Дом был не достроен, в доме отсутствовала внутренняя отделка. Договорились о сумме *** руб. 25.11.2006 г. Шатилов С.Н. передал в качестве задатка *** руб. 6.12.2006 г. они с ответчиками заключили договор купли-продажи спорного дома. 12.12.2006 г. передали Хашхашян А.Г. остатки денег *** руб. 09.12.2006 года Хашхашян А.Г. и Харятьян К. выдали Шатиловой Т.Ю. доверенности с правом продажи принадлежащего им на праве собственности жилого дома. Получив от них полный расчет за проданный дом, ответчики передали им дом, а сами уехали за пределы России. Они стали пытаться оформить правоустанавливающие документы, но оказалось, что правоустанавливающие документы не были готовы, поскольку свидетельство о государственной регистрации права было оформлено на жилой дом, который ответчики приобрели по договору купли-продажи от 5 октября 2001 года, после чего дом снесли и на его месте начали строительство нового дома. Решением Сорочинского районного суда от 13 июля 2009 года было признано право собственности по ? доли в праве за Хашхашян А.Г. и Харатьян К. на жилой дом Литер АА1 общей площадью 87,94 кв.м., жилой площадью 42,15 кв.м., расположенный по адресу: г. ***. Получив решение суда они вновь обратились в Учреждение юстиции за регистрацией права собственности, но выяснилось, что суд решением признал право собственности на жилой дом, а доверенность Шатиловой Т.Ю. была выдана на оформление договора купли-продажи на незавершенный строительством жилой дом. Они обратились к ответчикам за выдачей новой доверенности. 18 декабря 2009 года ответчики выдали доверенности на имя Шатиловой О.Н. на право продажи их долей в доме. 25 ноября 2009 года был заключен договор купли-продажи жилого дома Литер АА1 общей площадью 87,94 кв.м., жилой площадью 42,15 кв.м., расположенного по адресу: г. ***, между Шатиловой О.Н., действующей от имени продавцов на основании доверенностей. Однако, когда они вновь обратились в Учреждение юстиции, то обнаружили, что право собственности согласно Свидетельства о государственной регистрации права от 18 октября 2001 года оформлено на Харатьян К., тогда, как по паспорту от 21 мая 2009 года она значится, как Харатян К.К. и им вновь отказали в регистрации права. Они обратились к ответчикам с просьбой привести правоустанавливающие документы в соответствие с требованиями Учреждения юстиции, на что ответчики вначале поясняли, что ничего делать не будут, так как выдали доверенности, а в последствии в марте 2010 года стали предъявлять требования о возврате дома. Продавцы передали им жилой дом в декабре 2006 года, расчет между ними произведен полностью, договор купли-продажи совершен в надлежащей форме, однако, ответчики уклоняются от его регистрации, более того 31 марта 2010 года отозвали доверенности, выданные на имя Шатиловой О.Н.
Впоследствии дополнили исковые требования, просили также осуществить государственную регистрацию перехода права собственности по вышеуказанному договору.
Определением суда от 03.11.2010 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Шатилова О.Н. и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области.
Хашхашян А.Г., Хашхашян К.К. обратились в суд с иском к Шатиловой Т.Ю., Шатилову С.Н., в котором просили обязать ответчиков заключить с ними договор аренды земельного участка и договор найма жилого дома, расположенных по адресу: ***.
Определением Сорочинского районного суда Оренбургской области от 27.01.2011 г. указанные иски были объединены в одно производство.
Определением Сорочинского районного суда Оренбургской области от 27 января 2011 г. принят отказ Хашхашян А.Г., Хашхашян К.К. от части исковых требований. Производство по делу по иску Хашхашян А.Г., Хашхашян К.К. к Шатиловой Т.Ю., Шатилову С.Н. об обязании заключить договор аренды земельного участка и договор найма жилого помещения прекращено.
В судебном заседании Хашхашян К.К., действующая в своих интересах и в интересах Хашхашяна А.Г., свой иск о выселении поддержала, исковые требования Шатиловых не признала.
Хашхашян А.Г. в судебное заседание не явился, был извещен надлежащим образом.
Ответчик Шатилова Т.Ю. иск о выселении не признала, встречный иск поддержала. Пояснила, что в сентябре 2009 года Хашхашян К.К. и Хашхашян А.Г. выдали доверенности с правом продажи дома и заключения договора купли-продажи их маме Шатиловой О.Н. Она предлагала Хашхашян самим пойти в УФРС и зарегистрировать договор, но Хашхашян К.К. отказывалась. 25 ноября 2009 года они с Шатиловой О.Н. подписали договор купли-продажи жилого дома, пошли в УФРС, но в регистрации им было отказано, так как у Хашхашян К.К. изменились фамилия и имя, появилось отчество. Доверенности в сентябре 2009 года были выданы для составления нового договора.
Ответчик Шатилов С.Н. иск о выселении не признал, встречный иск поддержал. Считает, что договор от 25 ноября 2009 года составлен в надлежащей форме. Сделка исполнена. Хашхашян К.К. и Хашхашян А.Г. необоснованно уклоняются от её регистрации.
Третье лицо Шатилова О.Н. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом.
Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области в судебное заседание не явился, был извещен надлежащим образом.
Решением Сорочинского районного суда Оренбургской области от 31 января 2011 г. Хашхашян А.Г., Хашхашян К.К. в удовлетворении иска к Шатиловой Т.Ю., Шатилову С.Н. о выселении отказано. Исковые требования Шатиловой Т.Ю., Шатилова С.Н. удовлетворены. Осуществлена государственная регистрация договора купли-продажи от 25.11.2009 года, заключенного между Шатиловой О.Н., действующей на основании доверенности от 18.09.2009 года в интересах Хашхашян А.Г., а также действующей на основании доверенности от 18.09.2009 года в интересах Харатян К.К., и Шатиловым С.Н., Шатиловой Т.Ю., согласно которого продавцы Хашхашян А.Г. и Харатян К.К. продали по ? доли каждый, а покупатели Шатилов С.Н. и Шатилова Т.Ю. купили в частную общую долевую собственность по ? доли в праве каждый одноэтажный индивидуальный жилой дом, Литер АА1, общей площадью 87, 94 кв. м., жилой площадью 42, 15 кв. м., с надворными постройками и сооружениями, находящийся по адресу: ***. Осуществлена государственная регистрация перехода права собственности по вышеуказанному договору.
В кассационном представлении прокурор, а также Хашхашян А.Г., Хашхашян К.К. в кассационной жалобе просят об отмене решения, ссылаясь на нарушения судом норм материального права.
В возражениях Шатилова Т.Ю. и Шатилов С.Н. указывает на то, что оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.
Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов кассационной жалобы и представления, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Судом первой инстанции установлено, что по договору от 05.10.2001 года Хашхашян А.Г. и Харатьян Каринэ приобрели в собственность по ? доли каждый жилой дом № ***, полезной площадью 38, 7 кв. м., жилой площадью 25, 9 кв. м.
Договор зарегистрирован в УФРС по Оренбургской области 17 октября 2001 года.
В судебном заседании было установлено, что жилой дом был реконструирован собственниками.
Решением Сорочинского районного суда Оренбургской области от 13.07.2009 года за Хашхашян А.Г. и Харатьян Каринэ признано право собственности на ? долю за каждым в праве на жилой дом Литер АА 1, общей площадью 87, 94 кв. м., жилой площадью 42, 15 кв. м., расположенный по адресу: ***. Решение вступило в законную силу.
Материалами дела подтверждается и не отрицается Хашхашян К.К., что правоустанавливающие документы: договор купли-продажи жилого дома от 05.10.2001 года, решение Сорочинского районного суда от 13.07.2009 года, принадлежат Хашхашян К.К.
Согласно письму УФМС по Оренбургской области Харатян Карине Каджиковна, 01.06.1977 года рождения, уроженка г. Еревана Республика Армения была зарегистрирована по месту пребывания по национальному паспорту гражданки Республики Армения. В связи с приобретением гражданства РФ была документирована паспортом гражданина РФ серии ***, выдан *** г. ОУФМС России по Оренбургской области в Сорочинском районе на фамилию Харатян К.К.. В настоящее время имеет паспорт гражданина РФ серии ***, выдан *** г. ОУФМС России по Оренбургской области в Сорочинском районе на фамилию Хашхашян К.К., на основании свидетельства о заключении брака от 05.06.1998 г.
18.09.2009 года Харатян К.К. и Хашхашян А.Г., уполномочили нотариально удостоверенными доверенностями Шатилову О.Н. продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащие им ? доли в праве на жилой дом, находящийся по адресу: ***. Для чего предоставили право подписывать договор купли-продажи, получать следуемые деньги за проданный жилой дом, подписывать передаточный акт, зарегистрировать договор купли-продажи в УФРС. Доверенности выданы сроком на три года (л.д.203-204).
25 ноября 2009 года между Шатиловой О.Н., действующей на основании доверенности от 18.09.2009 года в интересах Хашхашян А.Г. и Харатян К.К., именуемой в дальнейшем продавец, и Шатиловым С.Н., Шатиловой Т.Ю., именуемых в дальнейшем покупатель заключен договор, согласно которому: Продавец продал по ? доли в праве каждый, а Покупатель купил в частную общую долевую собственность по ? доли в праве каждый одноэтажный индивидуальный жилой дом, Литер АА1, общей площадью 87, 94 кв. м., жилой площадью 42, 15 кв. м., с надворными постройками и сооружениями, находящийся по адресу: ***.
Договор подписан от имени продавцов Шатиловой О.Н. и покупателями Шатиловым С.Н. и Шатиловой Т.Ю.
Определением суда от 12.11.2010 г. по данному делу назначалась техническая экспертиза документа.
Согласно заключению экспертов № 3510/2-2 от 28.12.2010 года установить соответствует ли время изготовления представленного на исследование документа – договора купли-продажи жилого дома от 25.11.2009 года, дате, указанной в данном договоре, не представляется возможным. Установить соответствует ли время выполнения сторонами подписей данного договора времени, указанному в договоре, то есть 25.11.2009 г. не представляется возможным. Признаков какого-либо физического и химического воздействия на документ, кроме участков залитых веществом розовато-серого цвета, не имеется.
В силу п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В силу п.3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (пункт 3 ст. 165 ГК РФ).
Разрешая заявленные требования, суд исходил из того, что на момент совершения сделки Хашхашян (Харатян) К.К. и Хашхашян А.Г. являлись надлежащими продавцами и собственниками продаваемого объекта недвижимости. Шатилова О.Н. действовала в рамках предоставленных ей доверенностями полномочий. Предмет договора сторонами определен правильно, как индивидуальный жилой дом, Литер АА1, общей площадью 87, 94 кв. м., жилой площадью 42, 15 кв. м., с надворными постройками и сооружениями, находящийся по адресу: ***. В договоре купли-продажи от 25.11.2009 года сторонами в письменной форме согласована цена недвижимого имущества *** рублей. Хашхашян К.К. и Хащхашяном А.Г. не оспаривалось обстоятельство, что деньги за дом они получали от Шатиловых. Кроме того, в судебном заседании установлено, что спорный жилой дом был фактически передан Шатиловой Т.Ю. и Шатилову С.Н. в 2006 г. и с этого периода они в нем постоянно проживают, произвели дострой и ремонт дома.. Сделка сторонами исполнена. Стоимость дома уплачена покупателем продавцу до подписания договора купли-продажи, а передача осуществлена по акту приема-передачи. В судебном заседании нашел подтверждение факт уклонения продавцов от регистрации сделки, которые отозвали доверенности, и возражают против регистрации сделки.
Таким образом, с учетом изложенного, а также положений указанных выше норм, суд пришел к правильному выводу, что договор продажи жилого дома подлежит обязательной государственной регистрации.
Судебная коллегия с таким выводом суда согласна. Данный вывод суда мотивирован, соответствует требованиям закона и обстоятельствам дела, оснований для признания его неправильным судебной коллегией не установлено.
Правильными являются выводы суда и в части отказа в иске Хашхашян К.К. и Хашхашян А.Г. о выселении Шатиловых из жилого дома.
Доводы кассационной жалобы и кассационного представления о том, что поскольку право собственности на спорный жилой дом за Хашхашян К.К. и Хашхашян А.Г. в учреждении юстиции на основании решения суда от 13.07.2009 г. зарегистрировано не было, то они не имели право отчуждать указанное имущество, не могут повлечь отмену решения суда.
Так согласно разъяснениям, данным в п. 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда.
Другие доводы кассационной жалобы не опровергают выводов суда, были предметом исследования судом первой инстанции и необоснованность их отражена в судебном решении с изложением соответствующих мотивов, доводы кассационной жалобы не содержат обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке, нарушений норм процессуального законодательства, влекущих отмену решения, по делу не установлено.
Руководствуясь статьей 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Сорочинского районного суда Оренбургской области от 31 января 2011 г. оставить без изменения, кассационное представление прокурора Сорочинского межрайонной прокуратуры Оренбургской области и кассационную жалобу Хашхашян А.Г., Хашхашян К.К. - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи