Судья: Калиновский А.А. Дело № 33-5753/2011

КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе: председательствующего судьи Имамова Ю.М.,

судей областного суда Жуковой Н.В., Кисловой Е.А.,

при секретаре Воронковой О.В.,

с участием прокурора Устабаева Е.Т.,

рассмотрев 14 сентября 2011 года в открытом судебном заседании кассационную жалобу Кульпиной И.Н. на решение Ленинского районного суда г.Орска от 7 июня 2011 года по гражданскому делу по иску Астамбетовой О.М. к Кульпиной И.Н., Николаеву А.Ю., Николаеву В.А., Жданову Е.С. о признании неприобретшими право пользования жилым помещением и выселении, по иску Кульпиной И.Н. к Теняковой Н.А., Зинкевич Е.А. и Астамбетовой О.М. о признании договора купли-продажи недействительным, понуждении к заключению договора купли-продажи, по встречному иску Теняковой Н.А. и Зинкевич Е.А. к Кульпиной И.Н. о признании договора прекращенным,

заслушав доклад судьи Имамова Ю.М., выслушав Тенякову Н.А., Астамбетову О.М. и представителя Зинкевич Е.А. по доверенности - Демину Е.В., просивших решение суда оставить без изменения, заключение прокурора Устабаева Е.Т., полагавшего необходимым решение суда оставить без изменения, проверив материалы дела и доводы кассационной жалобы,

установила:

Астамбетова О.М. обратилась в суд с исковым заявлением к Кульпиной И.Н. о признании неприобретшей право пользования жилым домом *** и устранении нарушения прав собственника путём её выселения без предоставления другого жилого помещения.

В обоснование своих требований истица указала, что спорный дом принадлежит ей и её несовершеннолетним детям по 1/2 доле на основании договора купли-продажи от 24 января 2011 года. В настоящее время в доме проживает ответчица, которая в добровольном порядке жилое помещение не освобождает, что нарушение её права как собственника имущества.

Кульпина И.Н. обратилась в суд с иском к Теняковой Н.А. и Зинкевич Е.А. о понуждении к заключению договора купли-продажи жилого ***.

В обоснование иска указывала, что летом 2009 года между ней и ответчиками достигнута договоренность о приобретении спорного дома, и в августе 2009 года она и её семья с согласия ответчиков вселилась в указанное жилое помещение. Впоследствии 1 ноября 2009 года между ними на срок до 1 мая 2010 года были заключены договор аренды с правом выкупа жилого дома и предварительный договор купли- продажи жилого дома. По условиям заключенных договоров цена дома была определена в размере ..., из которых ... было передано ответчикам до подписания договоров. С момента вселения и до настоящего момента она и члены её семьи продолжили проживать в доме по устной договоренности с ответчиками.

До наступления 1 мая 2010 года она письменно обращалась к ответчикам с просьбой расторгнуть договор и вернуть деньги, но ответа получено не было.

В настоящее время она и члены ее семьи готовы выполнить условия договора, однако ответчики уклоняются от заключения основного договора купли-продажи дома, и не желают возвратить полученные по предварительному договору денежные средства.

В ходе судебного разбирательства Кульпина И.Н. неоднократно уточняла исковые требования и окончательно просила признать договор купли-продажи жилого дома от 24 января 2011 года, заключенного между Зинкевич Е.А. и Теняковой Н.А. с одной стороны и Астамбетовой О.М. с другой стороны недействительным, признать недействительными свидетельства о праве собственности на 1/3 долю в доме по адресу: ***, выданные на имя Д., С. и Астамбетовой О.М., понудить Тенякову Н.А. и Зинкевич Е.А. заключить с ней договор купли-продажи указанного жилого дома.

Определением суда от 7 апреля 2011 года принять встречный иск Теняковой Н.А. и Зинкевич Е.А. к Кульпиной И.Н., в котором с учётом уточнений они просили признать прекращенными предварительный договор купли-продажи дома по адресу: *** от 1 ноября 2009 года и договор аренды с правом выкупа жилого дома от 1 ноября 2009 года.

В ходе рассмотрения дела Астамбетова О.М. также уточнила свои требования и просила признать Кульпину И.Н., Николаева А.Ю., Николаева В.А. и Жданова Е.С. неприобретшими право пользования спорным жилым помещением и устранить нарушение прав собственника путём выселения ответчиков без предоставления другого жилого помещения.

Определением суда от 7 апреля 2011 года гражданское дело по иску Кульпиной И.Н. и по встречному иску Зинкевич Е.А., Теняковой Н.А. объединено в одно производство с гражданским делом по иску Астамбетовой О.М. к Кульпиной И.Н.

В судебном заседании представитель Кульпиной И.Н. адвокат Храпова Е.А. иск своей доверительницы поддержала, просила его удовлетворить и возражала против исковых требований Теняковой Н.А., Зинкевич Е.А. и Астамбетовой О.М.

Тенякова Н.А., Зинкевич Е.А. и их представитель Шлюхин Д.А., действующий по устному ходатайству, а также Астамбетова О.М. свои требования поддержали и просили их удовлетворить. С иском Кульпиной И.Н. не согласились.

Решением Ленинского районного суда г.Орска от 7 июля 2011 года иск Кульпиной И.Н. оставлен без удовлетворения. Иск Теняковой Н.А. и Зинкевич Е.А. удовлетворён. Признаны прекращёнными предварительный договор купли-продажи и договор аренды с правом выкупа, заключенные 1 ноября 2011 года. Этим же решением суда частично удовлетворён иск Астамбетовой О.М. Из дома *** выселены Кульпина И.Н., Николаев А.Ю., Николаев В.А., Жданов Е.С.

С таким решением суда не согласна Кульпина И.Н., которая в своей кассационной жалобе просит его отменить, полагая, что судом при рассмотрении дела нарушены нормы материального и процессуального права.

Судебная коллегия не соглашается с доводами кассационной жалобы и оснований для отмены решения суда не усматривает.

В соответствии с пунктами 1, 6 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Судом установлено, что Зинкевич Е.А. и Тенякова Н.А., являясь собственниками по 1\2 доли каждая в праве собственности на жилой дом *** 1 ноября 2009 года заключили с Кульпиной И.Н. предварительный договор купли-продажи жилого дома.

По условиям предварительного договора продавцы обязались передать в собственность, а покупатель обязался принять и оплатить в срок до 1 мая 2010 года указанный жилой дом.

Исходя из указанного договора, а также пояснений лиц участвующих в деле, суд пришёл к правильному выводу о том, что стороны предварительного договора пришли к соглашению о заключении основного договора купли-продажи дома в срок до 1 мая 2010 года.

Доводы кассационной жалобы Кульпиной И.Н. о том, что сторонами не был определён срок заключения основного договора противоречат материалам дела.

До 1 мая 2010 года основной договор купли-продажи спорного жилого помещения между Зинкевич Е.А. и Теняковой Н.А. и Кульпиной И.Н. заключен не был, и ни одна из сторон не направила другой стороне предложение о заключении основного договора.

Более того, Кульпина И.Н. 29 апреля 2010 года в адрес Теняковой Н.А. направила уведомление о расторжении предварительного договора купли-продажи жилого дома от 1 ноября 2009 года.

При таких обстоятельствах выводы суда о прекращении предварительного договора от 1 ноября 2009 года и всех обязательств по нему соответствуют закону, и доводы кассационной жалобы Кульпиной И.Н. о пролонгации договора несостоятельны.

Согласно пункту 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу пункта 1 ст. 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Судом установлено, что между Теняковой Н.А. и Зинкевич Е.А. с одной стороны, и Кульпиной И.Н., с другой стороны, 1 ноября 2009 года был заключен договор аренды с правом выкупа спорного дома.

Пунктом 1.5 договора аренды определялось, что окончательная выкупная стоимость жилого помещения определяется на момент окончания срока действия договора – по состоянию на 1 мая 2010 года.

Кульпина И.Н. до истечения срока договора аренды не выразила желания о заключении данного договора на новый срок и соответствующего уведомления в адрес арендодателей не направила. Напротив, Тенякова Н.А. и Зинкевич Е.А. 27 апреля 2010 года направили в адрес арендатора уведомление об истечении 1 мая 2010 года срока договора.

Следовательно, суд обоснованно пришёл к выводу о том, что обязательства, возникшие у сторон по договору аренды с правом выкупа от 1 ноября 2009 года, являются прекращенными.

Доводы кассационной жалобы Кульпиной И.Н. о пролонгации договора при указанных обстоятельствах также несостоятельны.

Ввиду изложенного, решение суда об удовлетворении иска Теняковой Н.А. и Зинкевич Е.А. о признании прекращёнными предварительного договора купли-продажи дома и договора аренды дома с правом его выкупа является законным.

Доводы кассационной Кульпиной И.Н. о том, что судом не определён срок, с которого оба договора прекращены, не являются основанием для отмены законного решения суда, поскольку указанное обстоятельство для настоящего дела не имеет юридического значения. Боле того, из материалов дела следует, что эти договоры были заключены на срок до 1 мая 2010 года.

В связи с прекращением всех обязательств по предварительному договору купли-продажи дома и договору аренды дома с правом его выкупа, суд обоснованно пришёл к выводу о том, что на Тенякову Н.А. и Зинкевич Е.А. не может быть возложена обязанность заключения договора купли-продажи спорного дома и отказал Кульпиной И.Н. в иске.

Согласно договора купли продажи от 24 января 2011 года жилой дом *** принадлежит Астамбетовой О.М. и её несовершеннолетним С. и Д. по 1/3 доле каждому.

Отказывая в удовлетворении исковых требований Кульпиной И.Н. суд обоснованно исходил из того, что на момент заключения договора обязательства по предварительному договору купли-продажи и договору аренды были прекращены и дом был свободным.

Ввиду того, что в настоящее время Кульпина И.Н. и члены её семьи Николаев А.Ю., Николаев В.А., Жданов Е.С. законных оснований проживания в спорном доме не имеют, то решением суда они обоснованно выселены из него.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения суда не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 360, 361 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда г.Орска от 7 июля 2011 года оставить без изменения, а кассационную жалобу Кульпиной И.Н. – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: