Судья Галегузова С.Ю. Дело № 33-7665/2011 КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ 14 декабря 2011 года г.Оренбург Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе председательствующего судьи Кисловой Е.А судей областного суда Петерс И.А., Кожинова В.В., при секретаре Воронковой О.В., рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу Кобозевой Л.А. на решение Медногорского городского суда Оренбургской области от 01 ноября 2011 года по делу по исковому заявлению администрации муниципального образования г. Медногорск, Комитета по управлению имуществом г. Медногорска к Кобозевой Л.А. о признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным, Заслушав доклад судьи Кисловой Е.А., объяснения представителя ответчика - Карымова В.Р., поддержавшего кассационную жалобу, судебная коллегия У С Т А Н О В И Л А: Администрация МО г. Медногорска и Комитет по управлению имуществом г. Медногорска обратились в суд с иском к Кобзевой Л.А. о признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным, указав, что решением Медногорского городского Совета от 14.12.2007г. № 325 была утверждена Программа приватизации муниципального имущества на 2008 год. 08.04.2008г. в газете «Медногорский рабочий» было опубликовано информационное сообщение о проведении открытого аукциона по продаже муниципального имущества: встроенного нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>), общей площадью 136,6 кв.м. Стартовая цена торгов составляла 2 000 700 руб. 27.05.2008г. в газете было опубликовано сообщение о признании аукциона не состоявшимся и одновременно в этом номере сообщалось о продаже вышеуказанного имущества посредством публичного предложения. 29.07.2008г. в газете было опубликовано информационное сообщение о продаже вышеуказанного имущества без объявления цены, а 08.09.2008г. в этой же газете было объявление с информацией о результатах проведенной 29.08.2008г. продаже спорного имущества, победителем которой стал ФИО14, предложивший наивысшую цену 1 600 100 руб. 18.11.2008г. в газете было опубликовано информационное сообщение о том, что 16.10.2008г. в связи с отказом ФИО14 приобрести спорное имущество за объявленную цену, победителем по продаже муниципального имущества без объявления цены признана Кобзева Л.А., предложившая выкупить помещение за 400050 руб. 17.10.2008 с Кобзевой Л.А. был заключен договор купли-продажи спорного имущества, который был зарегистрирован 09.12.2008г. в УФРС по Оренбургской области. В связи со сменой руководства КУИ г. Медногорска в 2010 году были проведены мероприятия по соблюдению законодательства РФ при проведении приватизации муниципального имущества, предусмотренные Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ (ред. от 01.07.2011) «О приватизации государственного и муниципального имущества». При подробном изучении сделки были выявлены нарушения указанного закона. В соответствии со ст. 13 закона ни одна из указанных норм приватизации не предусматривает передачи обязанностей по заключению договора купли-продажи имущества в случае отказа победителя торгов лицу, предпоследнему предложившему наивысшую стоимость муниципального имущества. Согласно п. 18 раздела 4 Положения, утвержденного постановлением Правительства РФ от 22.07.2002 № 549 (ред. от 12.02.2011) «Об утверждении Положений об организации продажи государственного или муниципального имущества посредством публичного предложения и без объявления цены», при уклонении покупателя от заключения договора купли-продажи имущества в установленный срок покупатель утрачивает право на заключение такого договора. В этом случае продажа имущества признается несостоявшейся. В нарушение указанных норм права при отказе ФИО14 договор по продаже спорного имущества был заключен с иным лицом, участвующим в аукционе по продаже муниципального имущества без объявления цены, а именно с Кобзевой Л.А. Нарушения, выявленные при проведении указанных торгов, ущемляют права и интересы собственника муниципального имущества в части продажи муниципального имущества за сумму, намного ниже рыночной стоимости спорного имущества. Просили признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества от 17.08.2008 г., заключенный между Комитетом по управлению имуществом г. Медногорска и Кобзевой Л.А., применить последствия недействительности ничтожной сделки. В дальнейшем представитель истцов Нежинская А.А. заявленные исковые требования уточнила, указав, что иск инициирован не в связи с нарушением процедуры проведения торгов, а в связи с тем, что оспариваемая сделка совершена в нарушение закона, следовательно, оспариваемый договор является недействительным (ничтожным) на основании ст. 168 Гражданского кодекса РФ, течение срока исковой давности по данной сделке начинает течь с 18.10.2008г. - дня подписания договора. Ответчик Кобзева Л.А. в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена. Суду представила заявление, в котором просила рассмотреть дело в ее отсутствие. В возражении на иск Кобзева Л.А. указала, что только признание торгов недействительными влечет недействительность договора. Просила применить последствия истечения срока исковой давности и принять решение об отказе в удовлетворении иска в полном объеме. Представители ответчика - Чешин А.В и Карымов В.Р., иск не признали, в письменном отзыве на иск указали, что начало срока исковой давности определяется датой, указанной в объявлении в газете - 18.11.2008г., поэтому срок исковой давности пропущен. Кроме того, считают, что без оспаривания процедуры торгов нельзя требовать признания сделки недействительной, поэтому указанная сделка является оспоримой, по которой срок исковой давности истек. Решением суда исковые требования администрации муниципального образования г. Медногорск, Комитета по управлению имуществом г. Медногорска удовлетворены. Суд признал недействительным договор купли-продажи муниципального имущества - помещения, расположенного на первом этаже жилого кирпичного с цокольным этажом и подвалом пятиэтажного жилого дома, по адресу: <адрес>, общей площадью 126,1 кв.м., заключенный 17.10.2008 г. между Комитетом по управлению имуществом г. Медногорска (продавцом) и Кобзевой Л.А., ДД.ММ.ГГГГ (покупателем). Применил последствия недействительности ничтожной сделки купли-продажи указанного муниципального имущества; обязал Кобзеву Л.А. возвратить спорное помещение, а Комитет по управлению имуществом г. Медногорска передать (возвратить) Кобзевой Л.А. денежные средства, полученные по сделке, в размере 400050 руб. По окончании расчета между Комитетом по управлению имуществом г. Медногорска и Кобзевой Л.А. прекратить право собственности Кобзевой Л.А., на указанное помещение, внести запись в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество о прекращении права собственности Кобзевой Л.А., предоставив сведения в Медногорский отдел Управления федеральной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) по Оренбургской области об исполнении решения суда. С Кобзевой Л.А. в доход государства взыскана госпошлина в размере 7 200,49 руб. В кассационной жалобе Кобзева Л.А. просит решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, указав, что судом неправильно установлены фактические обстоятельства дела, неправильно применены нормы материального и процессуального права. Проверив материалы дела в пределах доводов кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему. Как следует из материалов дела, Медногорским городским Советом депутатов 14.12.2007г. принято Решение № 325, которым утверждена Программа приватизации муниципального имущества г. Медногорска на 2008 год. Согласно указанной Программе основными целями и особенностями приватизации муниципального имущества в 2008 году является обеспечение финансирования решения вопросов местного значения в соответствии с ФЗ №131 «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ». К объектам муниципальной собственности, предназначенным к приватизации в 2008 году, отнесены также нежилые помещения, расположенные по адресу: <адрес>. В этой связи в официальном средстве массовой информации МО Аукцион по продаже указанного имущества не состоялся. В результате чего указанное спорное имущество было объявлено на реализацию путем продажи без объявления цены (сообщение от 29.07.2008). В газете от 09.09.2008 было размещено сообщение о результатах проведения 29.08.2008 продажи спорного муниципального имущества без объявления цены, победителем которого явился ФИО14, предложивший наивысшую цену. Как установлено судом, победитель конкурса ФИО14 договор купли- продажи спорного имущества с КУИ г. Медногорска не заключил, отказался от его заключения. Согласно протоколу от 16.10.2008 г. комиссии по реализации муниципального имущества признана победителем торгов без объявления цены Кобзева Л.А., предложившая приобрести спорное помещение за 400050 руб. 17.10.2008 от лица продавца - председателем КУИ г. Медногорска ФИО19 и покупателем Кобзевой Л.А. заключен договор купли-продажи спорного объекта, который был зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Оренбургской области 09.12.2008. 18.11.2008 в газете « Медногорский рабочий» было опубликовано сообщение о том, что 16.10.2008 в связи с отказом ФИО14 приобрести спорное нежилое помещение по <адрес> за объявленную цену 1 600 000 руб., победителем по продаже имущества без объявления цены признана Кобзева Л.А., предложившая выкупить помещение за 400050 руб. Удовлетворяя заявленные требования о признании недействительным договора купли-продажи муниципального имущества - помещения, расположенного на первом этаже жилого кирпичного с цокольным этажом и подвалом пятиэтажного жилого дома, по адресу: <адрес>, заключенного 17.10.2008 г. между Комитетом по управлению имуществом г. Медногорска и Кобзевой Л.А. и применении последствий недействительности сделки купли-продажи, суд пришел к выводу о том, что оспариваемая сделка совершена с нарушением закона, является ничтожной, поэтому к ней должны быть применены последствия недействительности сделки. Согласно ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. В силу ст. 447 Гражданского кодекса РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. В качестве организатора торгов может выступать собственник вещи или обладатель иного имущественного права на нее. Организатором торгов также могут являться специализированная организация или иное лицо, которые действуют на основании договора с собственником вещи или обладателем иного имущественного права на нее и выступают от их имени или от своего имени, если иное не предусмотрено законом. В случаях, указанных в настоящем Кодексе или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов. В соответствии с п. 2,7,8 ст. 13 Федерального закона от 21.12.2001г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества к способам приватизации государственного и муниципального имущества относятся: продажа государственного или муниципального имущества на аукционе; продажа государственного или муниципального имущества посредством публичного предложения; продажа государственного и муниципального имущества без объявления цены. По смыслу ст. 18 указанного Федерального закона на аукционе продается государственное или муниципальное имущество в случае, если его покупатели не должны выполнить какие-либо условия в отношении такого имущества. Право его приобретения принадлежит покупателю, который предложит в ходе торгов наиболее высокую цену за такое имущество. Продажа государственного или муниципального имущества посредством публичного предложения осуществляется в случае, если аукцион по продаже указанного имущества был признан несостоявшимся. Согласно ч. 1 ст. 24 указанного Федерального закона продажа государственного или муниципального имущества без объявления цены осуществляется, если продажа этого имущества посредством публичного предложения не состоялась. Частями 4, 5 ст. 24 указанного Федерального закона установлено, что в случае поступления предложений от нескольких претендентов покупателем признается лицо, предложившее за государственное или муниципальное имущество наибольшую цену. Подведение итогов продажи государственного или муниципального имущества и порядок заключения с покупателем договора купли-продажи государственного или муниципального имущества без объявления цены определяются в порядке, установленном соответственно Правительством РФ, органом государственной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления. По смыслу п. п. 12 - 18 Положения об организации продажи государственного или муниципального имущества без объявления цены, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 22 июля 2002 года № 549 «Об утверждении положений об организации продажи государственного или муниципального имущества посредством публичного предложения и без объявления цены», покупателем имущества при принятии к рассмотрению нескольких предложений о цене приобретения имущества признается претендент, предложивший наибольшую цену за продаваемое имущество. Протокол об итогах продажи имущества должен содержать: а) сведения об имуществе; б) общее количество зарегистрированных заявок; в) сведения об отказах в рассмотрении предложений о цене приобретения имущества с указанием подавших их претендентов и причин отказов; г) сведения о рассмотренных предложениях о цене приобретения имущества с указанием подавших их претендентов; д) сведения о покупателе имущества; е) цену приобретения имущества, предложенную покупателем; ж) иные необходимые сведения. Если в указанный в информационном сообщении срок для приема заявок ни одна заявка не была зарегистрирована либо по результатам рассмотрения зарегистрированных заявок ни одно предложение о цене приобретения имущества не было принято к рассмотрению, продажа имущества признается несостоявшейся, что фиксируется в протоколе об итогах продажи имущества. Информационное сообщение об итогах продажи имущества публикуется в официальном печатном издании и размещается на официальном сайте в сети Интернет в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества", а также не позднее рабочего дня, следующего за днем подведения итогов продажи имущества, на сайте продавца в сети Интернет. При уклонении покупателя от заключения договора купли-продажи имущества в установленный срок покупатель утрачивает право на заключение такого договора. В этом случае продажа имущества признается несостоявшейся. Удовлетворяя требования истцов, суд пришел к выводу, что в данном случае признавать торги недействительными нет необходимости, поскольку они являются несостоявшимися в силу закона ввиду отказа победителя Прокофьева М.П. от заключения договора, а спорный договор, заключенный с Кобзевой Л.А., является недействительной (ничтожной) сделкой, поскольку заключен в нарушение закона. Между тем, из материалов дела следует, что оспариваемый договор купли-продажи заключен по результатам торгов, проведенных в ходе продажи спорного помещения. Об этом свидетельствует то обстоятельство, что заявка Кобзевой Л.А. о продаже ей имущества регистрировалась в ходе проводимых торгов, согласно протоколу комиссии по реализации муниципального имущества без объявления цены спорного объекта от 16 октября 2008 года Кобзева Л.А. была признана победителем торгов ( л.д. 133), договор купли - продажи недвижимого имущества от 17.10.2008 года заключен КУИ г. Медногорска и Кобзевой Л.А. по итогам продажи муниципального имущества без объявления цены, о чем имеется ссылка в договоре ( л.д. 122-123). В соответствии со ст. 449 Гражданского кодекса РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица ( п.1) Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги ( п. 2). Данная норма применяется в случае нарушения правил (процедуры) проведения торгов. В установленном п.1 ст. 449 Гражданского кодекса РФ порядке торги не оспорены. Поскольку без оспаривания самих торгов заключенный по их результатам договор купли-продажи не может быть признан недействительным, как это следует из положения ст. 449 Гражданского кодекса РФ, а требование о признании торгов недействительными истцами не заявлялось, решение суда не может быть признано законным и обоснованным и подлежит отмене. Удовлетворяя требования истца о признании сделки недействительной, суд также указал, что спорная сделка является ничтожной, вследствие чего и пункта 1 статьи 181 Гражданского кодекса РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки, поэтому оснований для применения положений закона о пропуске истцом срока исковой давности, заявленных ответчицей, не имеется. Вместе с тем, судом не учтено, что в силу пункта 1 статьи 449 Гражданского кодекса РФ торги могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае нарушения правил, установленных законом. Споры о признании таких торгов недействительными рассматриваются по правилам, предусмотренным для признания недействительными оспоримых сделок. В данном случае договор купли-продажи спорного имущества фактически оспаривается истцом как последствие недействительности торгов. Кроме того, суд не принял во внимание, что в отношении спорного имущества в ЕГРП зарегистрировано право залога, принадлежащее ОАО "Н". Согласно п. 4 ч. 2 ст. 364 ГПК РФ решение суда первой инстанции подлежит отмене независимо от доводов кассационных жалоб, если суд разрешил вопрос о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле. В кассационной жалобе ответчик Кобзева Л.А. указывает, что суд не привлек к участию в деле в качестве третьего лица ОАО "Н", хотя разрешил вопрос признании недействительным договора купли-продажи спорного жилого помещения, в отношении которого в ЕГРП зарегистрировано право залога, принадлежащее ОАО "Н". Данные доводы также заслуживают внимания. В соответствии с ч. 1 ст. 43 ГПК РФ, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судом первой инстанции судебного постановления по делу, если оно может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле не только по ходатайству лиц, участвующих в деле, но и по инициативе суда. Вместе с тем, суд не привлек к участию в деле в качестве третьего лица в порядке ст. 43 ГПК РФ ОАО "Н". В связи с нарушением и неправильным применением судом первой инстанции норм материального и процессуального права при разрешении спора, решение суда нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, учитывая, что допущенные судом первой инстанции нарушения, не могут быть исправлены судом кассационной инстанции. При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, установить обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, правильно установить круг лиц, участвующих в деле, тщательно проверить доводы сторон, разрешить спор в соответствии с нормами действующего законодательства и материалами дела. Руководствуясь ст. 361 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия, ОПРЕДЕЛИЛА: Решение Медногорского городского суда Оренбургской области от 01 ноября 2011 года отменить, дело направить в тот же суд на новое рассмотрение. Кассационную жалобу Кобозевой Л.А. - удовлетворить. Председательствующий: Судьи:
г. Медногорск - газете «Медногорский рабочий» в номере № 44-45 от 08.04.2008 было опубликовано сообщение о том, что КУИ г. Медногорска проводит открытый аукцион по продаже муниципальных объектов, в т.ч. встроенного нежилого помещения по адресу: <адрес> (лот № 3). Площадь помещения 135,6 кв.м., стартовая цена 2000700 руб.