судья Колесникова Е.В. дело № 33-7596/2011

К А С С А Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

07 декабря 2011года г.Оренбург

Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:

председательствующего судьи Акчуриной Г.Ж.,

судей Кисловой Е.А.,

Салащенко О.В.,

при секретаре Баловневой О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы представителя Валитовой З.Е. – Поповой Л.В., представителя Лаврушко М.П. - Сайфулиной Р.Я. на решение Центрального районного суда г. Оренбурга от 23 сентября 2011 года по делу

по иску Таланиной Н.А. к Валитовой З.Е., Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области о признании права собственности, обязании зарегистрировать переход права собственности,

по встречному иску Валитовой З.Е. к Таланиной Н.А. о признании договора не заключенным, истребовании правоустанавливающих документов, устранении препятствий в пользовании,

по иску Лаврушко М.П. к Валитовой З.Е. о признании договора заключенным, признании права собственности, прекращении права собственности,

по иску Таланиной Н.А. к Лаврушко М.П. о признании предварительного договора купли-продажи земельного участка недействительным,

Заслушав доклад судьи Кисловой Е.А., объяснения представителя Лаврушко М.П. – Сайфулиной Р.Я. (ордер № 7-К/298 от 07.12.2011г.), поддержавшей доводы кассационной жалобы; Таланину Н.А. и ее представителя Кузьменко О.А. (доверенность от 13.07.2011г.), просивших в удовлетворении кассационных жалоб отказать, судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Таланина Н.А. обратилась в суд иском к Валитовой З.Е. о понуждении к регистрации договора купли-продажи, указав, что около 10 лет назад приобрела у Валитовой З.Е. земельный участок № 418 в СТ «Г.» и с данного времени она пользуется земельным участком как своей собственностью. Оплату за участок произвела сразу после заключения соглашения, однако, в установленном законном порядке договор оформлен не был, регистрация перехода права собственности не проведена. В 2007г. Валитова З.Е. выдала З.Р.(Б.) доверенность на совершение сделки по оформлению договора от её имени, 14.01.2010г. между ней и З.Р., действующей в интересах Валитовой З.Е., был заключен договор купли-продажи данного участка с садовым домиком. Однако, в виду отсутствия у З.Р. полномочий на подписание декларации об объекте недвижимого имущества, в УФРС оформить договор не смогли, а Валитова З.Е. оформлять договор отказалась.

Таланина Н.А просила обязать УФРС по Оренбургской области зарегистрировать договор купли-продажи между ней и З.Р., действующей на основании доверенности от Валитовой З.Е., земельного участка №... с садовым домиком в СТ «Г.» расположенный по адресу: <......>.

В последующем Таланина Н.А. иск уточнила, просила обязать Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области зарегистрировать переход права собственности на земельный участок №... с садовым домиком в СТ «Г.», расположенный по адресу: <......>, от Валитовой З.Е. к ней; обязать УФРС по Оренбургской области зарегистрировать договор купли-продажи между ней и З.Р., действующей на основании доверенности от Валитовой З.Е., земельного участка №... с садовым домиком в СТ «Г.», расположенного по адресу: <......>.

Решением Центрального районного суда г.Оренбурга от 23.09.2010г. в иске Таланиной Н.А. к Валитовой З.Е. о регистрации договора купли-продажи, об обязании регистрации перехода права собственности на земельный участок с садовым домиком, расположенным в СТ «Г.» по<......>, на основании договора купли-продажи от 14.01.2010г. было отказано.

Кассационным определением Оренбургского областного суда от 24.11.2010г. решение Центрального районного суда г.Оренбурга от 23.09.2010г. отменено.

В последующем Таланина Н.А. неоднократно уточняла свои исковые требования. Окончательно просила суд признать за ней право собственности на земельный участок с кадастровым номером №..., площадью ..... кв.м., с садовым домиком, расположенным в СТ «Г.» по адресу: <......>; обязать Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области зарегистрировать переход права собственности на данный земельный участок с садовым домиком от Валитовой З.Е. к ней; взыскать с Валитовой З.Е. в её пользу расходы по оплате услуг представителя в размере ......

Валитова З.Е. обратилась в суд с встречным иском к Таланиной Н.А.. Указала, что является собственником спорного земельного участка с кадастровым номером №... площадью ..... кв.м., с садовым домиком, расположенным в СТ «Г.» по адресу: <......>. Договор купли-продажи указанного земельного участка между ней и Таланиной Н.А. не заключала. В 2007г. к ней обратилась Таланина Н.А. и пояснила, что с 2000г. пользуется участком, попросила дать ей разрешение на дальнейшее использование участка. В связи с плохим зрением она подписала, не читая, доверенность представителю Таланиной Н.А. –З.Р. (Б.), полагая на оформление разрешения на использование участка. О заключенном договоре купли-продажи узнала в суде в 2010г. Никаких сумм от Таланиной Н.А. она не получала.

Просила признать договор купли-продажи от 14.01.2010г., заключенный между З.Р., действующей по доверенности от Валитовой З.Е., и Таланиной Н.А. спорного земельного участка с садовым домиком не заключенным; истребовать у Таланиной Н.А. подлинник правоустанавливающего документа на указанный земельный участок, свидетельство о праве собственности на землю РФ -11 ОРБ 44-02 №... на имя Валитовой З.Е. и заявление Валитовой З.Е. в администрацию г.Оренбурга о передаче ей занимаемого ею земельного участка в собственность; устранить препятствия в пользовании собственностью, обязать Таланину Н.А. возвратить (передать) ей земельный участок, запретить Таланиной Н.А. использовать спорный земельный участок в личных целях; взыскать с Таланиной Н.А. в её пользу расходы по оплате услуг представителя ......, уплаченную государственную пошлину ......

Лаврушко М.П. обратился в суд с иском к Валитовой З.Е., указывая что 22.12.2009г. между ним и Валитовой З.Е. был заключен предварительный договор купли-продажи спорного земельного участка площадью ..... кв.м. с садовым домиком, расположенным в СТ «Г.» по адресу: <......>, за ...... Свои обязательства он исполнил, оплату за участок произвел в полном объеме. Договорились заключить основной договор в срок до 01.10.2010г. В последующем Валитова З.Е. указала, что по участку имеется судебный спор, подписала договор ....., однако уклоняется от его государственной регистрации.

Истец неоднократно уточнял свои требования. Окончательно просил суд признать договор купли-продажи от 15.09.2010г. между ним и Валитовой З.Е. спорного земельного участка с садовым домиком заключенным; признать за ним право собственности на земельный участок с садовым домиком, прекратить за Валитовой З.Е. право собственности на него.

Таланина Н.А. обратилась в суд с иском к Лаврушко М.П., указывая что форма представленного Лаврушко М.П. предварительного договора купли-продажи спорного земельного участка с садовым домиком не соответствует закону, поскольку в предварительном договоре указано, что Валитова З.Е. продала, а Лаврушко М.П. купил земельный участок с садовым домиком, тогда как в соответствии с законом по предварительному договору стороны обязуются в будущем заключить договор купли-продажи указанного имущества. Считает, что в силу ст.168 Гражданского кодекса РФ предварительный договор между Лаврушко М.П. и Валитовой З.Е. является ничтожным.

Просила суд признать недействительным предварительный договор купли-продажи спорного земельного участка с садовым домиком от 22.10.2009г., заключенный между Валитовой З.Е. и Лаврушко М.П., недействительным; взыскать с Лаврушко М.П. в её пользу расходы по оплате госпошлины ......

В судебном заседании истица Таланина Н.А. свои исковые требования к Валитовой З.Е. и Лаврушко М.П. поддержала, во встречном иске Валитовой З.Е., иске Лаврушко М.П. просила отказать.

Представители Таланиной Н.А. –Кузьменко О.А. и Поливаев В.Е. в судебном заседании доводы своего доверителя поддержали.

Ответчик Валитова З.Е. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, в заявлении просила дело рассмотреть в её отсутствие.

Представитель Валитовой З.Е. - Попова Л.В., в судебном заседании иск Таланиной Н.А. не признала, встречный иск Валитовой З.Е. просила удовлетворить, с иском Лаврушко М.П. к Валитовой З.Е. согласилась.

Представитель привлеченного в качестве соответчика Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Лаврушко М.П. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, в заявлении просил дело рассмотреть в его отсутствие.

Представитель Лаврушко М.П. - Сайфулина Р.Я. в судебном заседании иски Таланиной Н.А. и Валитовой З.Е. не признала, иск Лаврушко М.П. просила удовлетворить.

Представитель третьего лица СТ «Г.» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Решением Центрального районного суда г. Оренбурга от 23.09.2011 года иск Таланиной Н.А. к Валитовой З.Е., Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области удовлетворен.

Признано за Таланиной Н.А. право собственности на земельный участок с кадастровым номером №..., площадью ..... кв.м., с садовым домиком, расположенным в СТ «Г.» по адресу: <......>.

Суд обязал Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области зарегистрировать переход права собственности на указанный земельный участок с садовым домиком за Таланиной Н.А.

С Валитовой З.Е. в пользу Таланиной Н.А. взысканы расходы на оплату услуг представителя в размере ..... рублей.

Во встречном иске Валитовой З.Е. к Таланиной Н.А., в иске Лаврушко М.П. к Валитовой З.Е., в иске Таланиной Н.А. к Лаврушко М.П. отказано.

В кассационных жалобах представитель Валитовой З.Е. – Попова Л.В. и представитель Лаврушко М.П. - Сайфулина Р.Я. просят решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.

Проверив законность и обоснованность решения суда исходя из доводов, изложенных в кассационных жалобах, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда.

В силу п.1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

На основании п.1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно ст.550 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии со ст.554 Гражданского кодекса РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Статьей 433 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

На основании ст. 223 Гражданского кодекса РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с ч.1 ст.551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно ч.3 ст.551 Гражданского кодекса РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Из материалов дела следует, что согласно постановлению администрации г.Оренбурга №181-п от 20.05.1994г. в собственность членам садоводческих товариществ предоставлены земельные участки для коллективного садоводства. Валитовой З.Е. предоставлен земельный участок площадью ......м. в с/т «Г.» (приложение №..., список №...).

Согласно свидетельству о праве собственности на землю серии ..... №... от 23.05.1994г., Валитова З.Е. является собственником земельного участка, площадью ..... кв.м., расположенного в с/т «Г.» (л.д.5-6 т.1).

В соответствии с кадастровым паспортом земельного участка от 22.09.2009г. собственником земельного участка с кадастровым номером №..., расположенным в СТ «Газовик» по адресу: <......>, является Валитова З.Е.(л.д.7-9 т.1).

Удовлетворяя исковые требования Таланиной Н.А. к Валитовой З.Е., суд установил, что между Таланиной Н.А. и Валитовой З.Е. состоялась устная договоренность о продаже принадлежащего Валитовой З.Е. земельного участка с садовым домиком, расположенным в СТ «Г.» по адресу: <......>.

С этой целью 25.10.2007г. Валитова З.Е. выдала доверенность, удостоверенную нотариусом К.И., из которой следует, что Валитова З.Е. доверила Б.Р. ( после расторжения брака З.Р.) продать за цену и на условиях по своему усмотрению, принадлежащий ей земельный участок №... в С/Т Г. по <......>, Таланиной Н.А..

В доверенности предусмотрено полномочие на сбор и оформление документов по сделке, получение причитающихся денег, заключение от её имени договора купли-продажи, делать различные заявления, в том числе о регистрации сделки, регистрации договора купли-продажи в УФРС по Оренбургской области, расписываться за нее и совершать все действия, связанные с данным поручением.

Доверенность выдана сроком на 3 года.

На обратной стороне доверенности рукописным текстом написано, что Валитова З.Е. доверяет продать дачу Таланиной Н.А. через Б.Р. 25.10.2007 г. (л.д.196 т.1)

14.01.2010г. между Б.Р. действующей в интересах Валитовой З.Е. на основании доверенности, и Таланиной Н.А. был заключен договор купли-продажи спорного земельного участка с садовым домиком.

Согласно ст. 182 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

В п. 5 договора купли-продажи от 14.01.2010г. стороны определили цену за земельный участок с расположенным на нем садовым домиком - ..... руб., и указали, что расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора ( т.1 л.д. 10).

Факт получения денежных средств З.Р. для передачи Валитовой З.Е. от Таланиной Н.А. 14.01.2010 года подтверждается также распиской З.Р. от 25.01.2011г. ( т.1 л.д. 165).

Как разъяснил Пленум Верховного суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлении от 29.04.2010г. №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (п.61), иск покупателя о государственной регистрации перехода права собственности подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

В соответствии со ст. 224 Гражданского кодекса РФ передачей признается вручение вещи приобретателю, а равно сдача перевозчику для отправки приобретателю или сдача в организацию связи для пересылки приобретателю вещей, отчужденных без обязательства доставки.

Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица.

Если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении приобретателя, вещь признается переданной ему с этого момента.

Согласно абз.2 п.1 ст.556 Гражданского кодекса РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

По п.1 абз.1 ст.556 Гражданского кодекса РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Из п. 8 договора купли-продажи спорного земельного участка с садовым домиком от 14.01.2010 года, заключенного между З.Р., действующей от имени Валитовой З.Е. по доверенности, и Таланиной Н.А., следует, что настоящий договор имеет силу передаточного акта.

Членской книжкой садовода Областного союза с/х. обществ, товариществ «Надежда» подтверждается, что Таланина Н.А. является членом общества, фактически пользуется спорным земельным участком №... по <......> с 26 июня 2000 года

Данное обстоятельство подтверждается также показаниями допрошенных судом свидетелей К.Л., К.И., П.С., Я.Н., В.Н., Г.В..

При разрешении спора судом правомерно учтены разъяснения Постановления Пленума Верховного суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010г. №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (п.61), в силу которых если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к ст. 398 Гражданского кодекса РФ.

Как следует из предварительного договора от 22.12.2009 г., Валитова З.Е. продала спорный земельный участок №... в с/т Г. по <......> Лаврушко М.П. за ....... Стороны обязались заключить основной договор купли-продажи до ..... (л.д. 12 т.2).

Согласно расписки от 22.12.2009 г. Валитова З.Е. получила от Лаврушко М.П. ..... рублей. Из передаточного акта от 23.12.2009г. следует, что Лаврушко М.П. передал Валитовой З.Е. на основании предварительного договора купли продажи от 22.12.2009г. денежную сумму ......, а Валитова З.Е. передала Лаврушко М.П. земельный участок №... в С/Т Г. по <......> (л.д. 91 т.2).

15.09.2010г. между Валитовой З.Е. и Лаврушко М.П. заключен договор купли - продажи, по которому Валитова З.Е. продала спорный земельный участок Лаврушко М.П. за ...... В п.7. указано, что настоящий договор имеет силу передаточного акта.

Указанный договор купли-продажи от 15.09.2010 года в установленном законом порядке также не зарегистрирован.

Вместе с тем, принимая во внимание доказанность того обстоятельства, что с 2000 года спорным земельным участком пользуется Таланина Н.А., в связи с чем он не мог быть передан в фактическое владение и пользование Лаврушко М.П. по передаточному акту от 23.12.2009 года, судом верно сделан вывод об удовлетворении иска Таланиной Н.А. о признании за ней права собственности на спорный объект недвижимости и о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с садовым домиком к ней, и об отказе в удовлетворении встречного иска Валитовой З.Е. к Таланиной Н.А. и об отказе в удовлетворении иска Лаврушко М.А. к Валитовой З.Е.

Приведенные в оспариваемом судебном решении выводы судебная коллегия находит правильными, должным образом мотивированными, основанными на анализе и оценке фактических обстоятельств дела, имеющихся в деле доказательств, верном применении судом норм материального права.

Доводы кассационной жалобы представителя Валитовой З.Е. - Поповой Л.В. о том, что представленный истицей предварительный договор купли-продажи спорного объекта от 19 января 2009 года является подложным, не имеющим юридической значимости для рассматриваемого дела, не влекут отмену решения суда, поскольку данное доказательство не принято судом в качестве допустимого по изложенным в решении мотивам и не учитывалось судом при принятии решения.

Утверждения кассатора о недоказанности передачи продавцу земельного участка денежных средств по договору купли-продажи от 14.01.2010 года несостоятельны, поскольку опровергаются исследованными и приведенными выше доказательствами о получении от Таланиной Н.А. денежных средств за проданный земельный участок представителем по доверенности собственника земельного участка Валитовой З.Е. – Зариповой Р.Я..

С доводами кассационной жалобы представителя Валитовой З.Е., оспаривающей нотариальную доверенность от 25.10.2007г., выданную Валитовой З.Е. на имя З.Р. ( .....) на заключение сделки купли-продажи спорного земельного участка с Таланиной Н.А., судебная коллегия согласиться не может, поскольку указанная доверенность была предметом исследования и оценки суда первой инстанции, с которой судебная коллегия соглашается, данных о недостоверности указанной доверенности в деле не имеется.

Иные доводы кассационных жалоб представителя Валитовой З.Е. - Поповой Л.В. и представителя Лаврушко М.П. - Сайфулиной Р.Я. о том, что передача спорного земельного участка Лаврушко М.П. по акту приема-передачи от 23.12.2009г. была произведена ранее заключения договора купли-продажи спорного земельного участка от 14.01.2010г. с Таланиной Н.А., не являются основанием для отмены решения суда, поскольку, как это было указано выше, противоречат фактическим установленным судом обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании закона.

В силу разъяснений, данных в п. 61 Постановления Пленума ВС РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», приоритет в признании права собственности имеет тот покупатель, который фактически владеет и пользуется данным объектом. Поскольку именно Таланина Н.А. с 2000 года по настоящее время фактически пользуется спорным земельным участком, а не Лаврушко М.П., суд правомерно сделал вывод о преимущественном праве Таланиной Н.А. на регистрацию за ней указанного объекта недвижимости.

Доводы кассационной жалобы представителя Лаврушко М.П, - Сайфулиной Р.Я. о том, что Лаврушко М.П. в полном объеме исполнил свои обязательства по предварительному договору купли-продажи от 22.12.2009 года и договору купли-продажи спорного объекта от 15.09.2010 года, правового значения не имеют, поскольку данные доводы не могут повлиять на права Таланиной Н.А. в отношении спорного земельного участка с садовым домиком, который при условии выполнения Талининой Н.А. договора купли-продажи от 14.01.2010 года передан ей.

Лаврушко М.П. в настоящее время не лишен возможности иным способом защитить свои нарушенные права.

Судом полно и всесторонне проверены обстоятельства дела, правильно определен круг юридически значимых по делу обстоятельств, дана объективная, соответствующая нормам процессуального права оценка доказательств. Выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела, подробно аргументированы с применением норм материального права, регулирующих спорные отношения.

Руководствуясь ст. 361 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

решение Центрального районного суда г. Оренбурга от 23 сентября 2011 года оставить без изменения, а кассационные жалобы представителя Валитовой З.Е. – Поповой Л.В., представителя Лаврушко М.П. - Сайфулиной Р.Я. – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: