Судья Маслова Л.А. дело № 33-935/2012
К А С С А Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
г. Оренбург «8» февраля 2012 года
Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:
председательствующего судьи Петерс И.А.,
судей областного суда Жуковой Н.В., Федотовой Е.В.,
при секретаре Файзуллиной Р.Ш.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело
по иску Тумбаева С.И. к Поповой С.А. , Поповой Д.А. , Управлению Федеральной миграционной службы по Оренбургской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области, открытому акционерному обществу «МДМ Банк» о государственной регистрации договора купли-продажи и права собственности на квартиру; признании недействительным договора залога, признании недействительной регистрации в квартире, снятии с регистрационного учета, о передаче квартиры,
по встречному иску Поповой С.А. к Тумбаеву С.И. о признании договора купли-продажи квартиры не заключенным,
по иску открытого акционерного общества «МДМ Банк» к Поповой С.А. о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенную квартиру,
по кассационным жалобам Поповой С.А. и Тумбаева С.И. на решение Промышленного районного суда г. Оренбурга от 18 октября 2011 года.
Заслушав доклад судьи Петерс И.А., объяснения Поповой С.А., поддержавшей доводы своей кассационной жалобы и просившей отказать в удовлетворении жалобы Тумбаева С.И., судебная коллегия,
У С Т А Н О В И Л А:
Тумбаев С.И. обратился в суд с иском к Поповой С.А., Поповой Д.А., Управлению Федеральной миграционной службы по Оренбургской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области, ОАО «МДМ Банк», указав, что 1 января 2007 года между ним, как покупателем, и Поповой С.А., как продавцом, был заключен договор купли-продажи квартиры ... в г. Оренбурге. Государственную регистрацию договор купли-продажи не прошел. Фактически договор был заключен и подписан в апреле 2010 года. Включение в текст договора, подписанного в 2010 году, условия о его заключении в 2007 году, закону не противоречит, так как согласно ч. 2 ст. 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. В 2007 году договор в виде единого документа не составлялся, были только достигнуты договоренности относительно его существенных условий (объект, цена, точная дата, с которой начинаются отношения сторон – 1 января 2007 года). В дальнейшем Попова С.А. приняла решение получить в банке кредит под залог квартиры, в силу чего составление договора было отложено на более поздний срок. Фактически исполнение договора в части произошло в апреле 2010 года, когда Попова С.А. посредством общего знакомого Р.Ю. передала истцу ключи от квартиры, о чем имеется передаточный акт. Квартирой он фактически не пользуется. Кроме того, полагал, что Попова С.А. и её дочь Попова Д.А. неправомерно зарегистрировались в квартире в 2009 году, поскольку на момент обращения с заявлением о регистрации по месту жительства ею был подписан акт приема-передачи квартиры, и с этого момента у неё закончилось правомочие на владение квартирой. Также указывал, что действия УФМС по Оренбургской области по регистрации указанных лиц в квартире незаконны, так как в момент регистрации ответчица собственником недвижимости не являлась.
Тумбаев С.И. просил суд осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на спорную квартиру, признать недействительным договор залога квартиры от 30 мая 2007 года, а также признать незаконными действия УФМС по Оренбургской области по регистрации ответчицы и её дочери в спорной квартире.
Попова С.А. иск Тумбаева С.И. не признавала, предъявила встречный иск о признании договора купли-продажи спорной квартиры недействительным. При этом ссылаясь на то, что договор не заключался, никаких денег ни в 2007 году, ни позже от Тумбаева С.И. она не получала, квартиру ему не передавала.
Решением Промышленного районного суда г.Оренбурга от 5 мая 2011 года в иске Тумбаеву С.И. было отказано, встречный иск Поповой С.А. был удовлетворен, договор купли-продажи квартиры ... в г.Оренбурге от 1 января 2007 признан недействительным л.д. 213-221, том 1). Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда от 10 августа 2011 года названное решение районного суда отменено, дело возвращено в суд на новое рассмотрение (л.д. 68, том 2).
При новом рассмотрении дела после уточнения исковых требований, ссылаясь на те же обстоятельства и статьи 165, 551, 209, 301 ГК РФ, нормы главы 25 ГПК РФ, Тумбаев С.И. просил суд:
обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области осуществить государственную регистрацию договора купли-продажи, заключенного 1 января 2007 года между ним и Поповой С.А. в отношении квартиры ... в г. Оренбурге;
обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области осуществить государственную регистрацию права собственности Тумбаева С.И. на квартиру ... в г. Оренбурге;
признать незаконными действия УФМС по Оренбургской области по регистрации в спорной квартире Поповой С.А. и Поповой Д.А. и обязать УФМС по Оренбургской области принять решение о снятии указанных лиц с регистрационного учета по данному адресу;
обязать Попову С.А. передать в освобожденном виде Тумбаеву С.И. квартиру ... в г. Оренбурге (л.д. 53 т. 3)
Попова С.А., изменила свои исковые требования, просила суд признать договор купли- продажи квартиры ... в г.Оренбурге датированный 01 января 2007 года незаключенным (л.д. 226, том 2), от требований о признании этого договора недействительным отказалась, производство по делу в этой части требований определением суда от 18.10.2011 г. прекращено. В обоснование своих требований указывала, что договор купли-продажи спорной квартиры между ней и ответчиком 1 января 2007 года не заключался. Этот договор был составлен и подписан в 2010 году без намерения создать правовые последствия. Продавать квартиру она не собиралась, деньги за квартиру от Тумбаева С.И. не получала, квартиру ему не передавала. Кроме того, подписание договора купли продажи в 2010 году влечет его недействительность, так как на момент подписания договора квартира находилась в залоге у ОАО «МДМ Банк».
Открытое акционерное общество «МДМ Банк» обратилось в суд с самостоятельным иском к Поповой С.А., указав, что 28 мая 2007 года на основании договора банк предоставил ей кредит в сумме ... рублей, сроком на 36 месяцев, с уплатой 12 % годовых, единовременно уплачиваемой комиссией 1 % от суммы предоставленного кредита и ежемесячно уплачиваемой комиссией в размере 0,40 % от суммы предоставленного кредита, умноженное на количество месяцев, на которые предоставлен кредит. В обеспечение надлежащего исполнения заемщиком кредитного обязательства, был заключен договор залога недвижимости - квартиры ... в г. Оренбурге, принадлежащей Поповой С.А. на праве собственности подтвержденном свидетельством о государственной регистрации права от 22 ноября 2006 года. По состоянию на 26 мая 2010 года у Поповой С.А. образовалась задолженность по кредитному договору, которая до настоящего времени не погашена.
Просили суд взыскать с Поповой С.А. в пользу ОАО «МДМ Банк» задолженность по кредитному договору в общей сумме ... рублей, из которых основной долг ... рублей, проценты за пользование кредитом - 84 695,41 рублей, комиссия - 63 080 рублей, неустойка на просроченную задолженность в сумме 479 752,36 рублей; взыскать с Поповой С.А. в пользу ОАО «МДМ Банк» расходы по уплате госпошлины в размере 13 857,47 рублей; обратить взыскание на заложенное имущество - ... квартиру ... в г. Оренбурге, определив порядок её реализации с публичных торгов и установив, начальную продажную цену заложенного имущества в размере ... рубля.
Определением суда от 22 сентября 2011 года гражданское дело по иску Тумбаева С.И. к Поповой С.А., Поповой Д.А., Управлению Федеральной миграционной службы по Оренбургской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области, ОАО «МДМ Банк», по встречному иску Поповой С.А. к Тумбаеву С.И. и гражданское дело № 2-713/2011 по иску ОАО «МДМ Банк» к Поповой С.А., объединены в одно производство для совместного рассмотрения.
Решением Промышленного районного суда г. Оренбурга от 18 октября 2011 года Тумбаеву С.И. в удовлетворении исковых требований отказано.
Встречный иск Поповой С.А. к Тумбаеву С.И. о признании договора купли-продажи квартиры не заключенным удовлетворен, договор купли-продажи квартиры ... г. Оренбурга между Тумбаевым С.И. и Поповой С.А., да датированный 1 января 2007 года признан незаключенным.
Исковые требования ОАО «МДМ Банк» к Поповой С.А. о взыскании задолженности, обращении взыскания на квартиру удовлетворены частично. Суд взыскал с Поповой С.А. в пользу ОАО «МДМ Банк» задолженность по кредитному договору в общей сумме в размере ... рублей, из которой: ... рублей – задолженность по основному долгу, 84 695,41 рубль – проценты за пользование кредитом, 339 592,36 рублей - неустойка на просроченную задолженность; взыскал с Поповой С.А. в пользу ОАО «МДМ Банк» расходы по уплате госпошлины в размере 12 482,54 рубля; обратил взыскание на предмет залога – квартиру ... г. Оренбурга путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену, с которой начинаются торги, ... рублей.
С решением суда не согласны Попова С.А. и Тумбаев С.И.
В кассационной жалобе Попова С.А. просит суд отменить решение суда в части взыскания с неё в пользу ОАО «МДМ Банк» неустойки на просроченную задолженность в сумме 339 592,36 рублей и обращения взыскания на заложенное имущество, ссылаясь на незаконность и необоснованность решения суда.
Тумбаев С.И. в кассационной жалобе просит суд отменить указанное решение районного суда и принять по делу новое решение, которым обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области осуществить государственную регистрацию договора купли-продажи, заключенного 1 января 2007 года между ним и Поповой С.А. в отношении квартиры ... в г. Оренбурге и осуществить государственную регистрацию права собственности Тумбаева С.И. на ту же квартиру; обязать Попову С.А. передать ему квартиру в освобожденном виде; принять его отказ от исковых требований о признании незаконными действий УФМС по Оренбургской области по регистрации в спорной квартире Поповой С.А. и Поповой Д.А. С решением суда в остальной части согласен.
Тумбаев С.И., представитель ОАО «МДМ Банк», будучи извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в суд кассационной инстанции не явились, о причине неявки не сообщили, в связи с чем, судебная коллегия находит возможным рассмотрение дела в их отсутствии на основании части 2 статьи 354 ГПК РФ.
Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов кассационных жалоб, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с ч. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
В соответствии с п. 1 ст. 819 Гражданского кодекса РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на неё.
В силу ст. 2 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору.
Согласно ст. 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности и выписке из ЕГРП Попова С.А. с 22 ноября 2006 года является собственником квартиры ... г. Оренбурга (л.д. 7, 39 том 1). В указанной квартире с 3 марта 2009 года зарегистрированы Попова С.А. и её несовершеннолетняя дочь Попова Д.А., ... г.р. (л.д. 114 том 1).
28 мая 2007 года Попова С.А. заключила с ОАО «УРСА Банк» (в настоящее время ОАО «МДМ Банк») кредитный договор на сумму ... рублей (л.д. 46), в обеспечение исполнения которого, 30 мая 2007 года между теми же сторонами был заключен договор залога недвижимости – принадлежащей заёмщику квартиры ... г. Оренбурга (л.д. 49 том 1).
Тумбаев С.И. представил суду договор купли-продажи указанной квартиры, заключенный им с Поповой С.А. 1 января 2007 года (л.д. 6 том 1 ). При этом Тумбаев С.И. суду пояснял, что регистрация сделки не была проведена по причине уклонения Поповой С.А., сама Попова С.А. поясняла, что договор, датированный 1 января 2007 года, стороны фактически подписывали в 2010 году, хотя намерения на продажу квартиры она не имела, денег от Тумбаева С.И. за квартиру не получала.
Постановляя оспариваемое решение и признавая договор купли-продажи квартиры незаключенным, суд первой инстанции достоверно установил, что фактически договор купли-продажи о регистрации которого просил Тумбаев С.И. был подписан в 2010 году, в период действия договора залога без согласия залогодержателя, передачи имущества и денег по этому договору ни в 2007, ни в 2010 году не было. При таких обстоятельствах, суд обоснованно пришел к выводу о том, что договор купли-продажи спорной квартиры между Тумбаевым С.И. и Поповой С.А. 1 января 2007 года заключен не был.
Судебная коллегия находит эти выводы суда первой инстанции верными, поскольку они основаны на правильном применении закона и подтверждены совокупностью исследованных и оцененных судом доказательств.
В кассационной жалобе Попова С.А. ссылается на то, что снижая неустойку, суд не в полной мере учел требования статьи 333 ГК РФ, снизив её на 100 000 руб.
Этот довод кассационной жалобы заслуживает внимания. Так, в соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Учитывая, что Попова С.А. нарушила обязательства в части возврата основного долга на сумму ... рублей, и процентов за пользование этими деньгами в сумме 84 695, 41 руб., размер неустойки определенной судом ко взысканию - 339 592, 36 руб. явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства, в связи с чем решение суда в этой части подлежит изменению, а размер неустойки - снижению до 150 000 рублей.
Довод кассационной жалобы Поповой С.А. о том, что в результате обращения взыскания на принадлежащую ей квартиру, она и её несовершеннолетняя дочь останутся без жилья, не может повлечь отмену обжалуемого решения суда, так как Попова С.А. подписала договор залога, согласно которому в случае неисполнения обязательств по возврату кредита, её квартира будет продана с торгов.
Довод кассационной жалобы Тумбаева С.И. о том, что суд принял встречный иск Поповой С.А. о признании договора незаключенным с нарушением процессуального закона, и не учел, что она изменила предмет и основание иска, не может служить основанием для отмены решения суда. Так, из материалов дела следует, что обращаясь в суд с первоначальным встречным иском о признании договора недействительным (л.д. 154, том 1) Попова С.А. указывала на то, что этот договор она не заключала, никаких денежных средств от Тумбаева не получала. На эти же обстоятельства она ссылалась обосновывая свои требования о признании договора незаключенным. Учитывая изложенное, суд обоснованно принял от Поповой С.А. уточнение её исковых требований и рассмотрел их.
Нельзя согласиться и с доводом жалобы Тумбаева С.И. о нарушении принципа состязательности и равноправия сторон, выразившегося в том, что он был лишен возможности предъявить возражения по измененному встречному иску, так как никаких новых доводов в обоснование своих измененных требований Попова не указывала, ссылаясь на те же обстоятельства, которыми обосновывала свои первоначальные требования.
Доводы жалобы Тумбаева С.И. о несогласии с наличием у Поповой С.А. и её дочери права пользования спорной квартирой необоснованны, поскольку Попова С.А., будучи собственником квартиры вправе пользоваться ею.
С доводом жалобы Тумбаева С.И. о том, что со стороны Поповой С.А. имело место исполнение сделки купли-продажи, согласиться нельзя, так как доказательств, подтверждающих это обстоятельство, суду представлено не было.
Ссылка Тумбаева С.И. в жалобе на то, что дата заключения договора не является существенным условием договора продажи недвижимости, не может повлечь отмену обжалуемого решения суда, поскольку судом установлено, что договор, о регистрации которого просил Тумбаев, не заключался.
Иные доводы кассационной жалобы Тумбаева С.И. не опровергают выводов суда и, по сути сводятся к переоценке установленных судом обстоятельств.
Учитывая изложенное и то, что нарушений норм материального права, а также норм процессуального права, которые привели или могли привести к неправильному разрешению дела, судом кассационной инстанции не установлено, оснований для отмены решения суда по доводам кассационных жалоб, не имеется.
Разрешая просьбу Тумбаева С.И., изложенную в кассационной жалобе, об отказе от исковых требований о признании незаконными действий УФМС по Оренбургской области по регистрации в спорной квартире Поповой С.А. и её дочери, судебная коллегия приходит к выводу, что оснований для удовлетворения этого заявления не имеется, поскольку в удовлетворении кассационной жалобы об отмене решения суда, Тумбаеву С.И. отказано.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ (в редакции, действовавшей до 1 января 2012 года), судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А:
кассационную жалобу Поповой С.А. удовлетворить частично.
Решение Промышленного районного суда г. Оренбурга от 18 октября 2011 года в части взыскания с Поповой С.А. в пользу ОАО «МДМ Банк» неустойки на просроченную задолженность изменить, снизив её размер до 150 000 (сто пятьдесят тысяч) рублей.
В остальной части это же решение Промышленного районного суда г. Оренбурга оставить без изменения, а кассационные жалобы Поповой С.А. и Тумбаева С.И. – без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи