судья Колобова Л.В. дело № 33-1310/2012
А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
г. Оренбург 17 апреля 2012 года
Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:
председательствующего судьи Булгаковой М.В.,
судей областного суда Коваленко А.И., Прокаевой Е.Д.
с участием прокурора Устабаева Е.Т.
при секретаре Файзуллиной Р.Ш.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело
по иску Поселяниной Г.Н. к Афанасьеву В.А., Кузьминой А.П., Терентьевой Е.А. о признании недействительной сделки купли-продажи и признании права собственности, по встречному иску Абдюкаевой Н.В., действующей в интересах недееспособной Кузьминой А.П., к Поселяниной Г.Н. о признании утратившей право пользования жилым помещением, выселении и снятии с регистрационного учета
по апелляционной жалобе Абдюкаевой Н.В., действующей в интересах недееспособной Кузьминой А.П.,
на решение Октябрьского районного суда г. Орска Оренбургской области от 12 декабря 2011 года, которым удовлетворен иск Поселяниной Г.Н., в удовлетворении встречного иска Абдюкаевой Н.В., действующей в интересах недееспособной Кузьминой А.П., отказано,
у с т а н о в и л а:
Поселянина Г.Н. обратилась в суд с иском к Афанасьеву В.А., Кузьминой А.П. о признании недействительной сделки купли-продажи и признании права собственности. В обоснование требований указала, что 16.11.2007 года она обратилась в агентство недвижимости «Альянс» для оказания услуг по продаже принадлежавшей ей квартиры *** и приобретения меньшей квартиры. Ее квартиру работники агентства продали, за покупку другой квартиры по адресу: *** она передала директору агентства *** рублей. Работники агентства сообщили ей, что документы на квартиру готовятся, и она была зарегистрирована в указанной квартире как член семьи бывшего собственника, по настоящее время продолжая проживать в ней. Однако, право собственности на квартиру по адресу: *** к ней не перешло, поскольку 22.04.2008 года квартира была продана Кузьминой А.П., от имени которой действовала её опекун Абдюкаева Н.В. Между тем, деньги Афанасьеву В.А. за проданную им квартиру были переданы ему за счет ее денежных средств, а право собственности на квартиру к ней не перешло. Полагала, что сделка купли-продажи квартиры является недействительной, т.к. совершена для вида, с целью прикрыть другую сделку.
В ходе рассмотрения дела Поселянина Г.Н. требования уточнила, просила суд признать недействительной как мнимую сделку купли-продажи квартиры ***, заключенную 22.04.2008 года между Афанасьевым В.А. и Кузьминой А.П., признать за ней право собственности на указанную квартиру.
Абдюкаева Н.В. в интересах недееспособной Кузьминой А.П. обратилась в суд со встречным иском к Поселяниной Г.Н., указав, что на основании договора купли-продажи от 22.04.2008 года в собственность её недееспособной матери Кузьминой А.П. была приобретена квартира ***. На момент заключения договора в квартире никто не проживал и не был зарегистрирован. Впоследствии стало известно, что в квартире без каких-либо законных оснований проживает Поселянина Г.Н. Просила суд признать Поселянину Г.Н. утратившей право пользования квартирой ***, выселить её из квартиры и снять с регистрационного учета.
Решением Октябрьского районного суда г. Орска Оренбургской области от 27 июля 2011 года в удовлетворении иска Поселяниной Г.Н. отказано. Встречный иск Абдюкаевой Н.В. удовлетворен, Поселянина Г.Н. признана утратившей право пользования квартирой ***, выселена и снята с регистрационного учета по данному адресу.
Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда от 12 октября 2011 года решение суда отменено, дело направлено на новое рассмотрение.
В судебном заседании при новом рассмотрении дела истец Поселянина Г.Н. и ее представитель Резина С.Г., действующая на основании доверенности, исковые требования поддержали, в удовлетворении встречного иска Абдюкаевой Н.В. просили отказать.
Ответчик Афанасьев В.А., законный представитель ответчика Кузьминой А.П. Абдюкаева Н.Г. в судебное заседание не явились.
Решением Октябрьского районного суда г. Орска Оренбургской области от 12 декабря 2011 года исковые требования Поселяниной Г.Н. удовлетворены. Данным решением суд признал за Поселяниной Г.Н. право собственности на жилое помещение по *** и применил последствия недействительности сделки купли-продажи квартиры *** путем погашения записи регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним договора от 22.04.2008г. купли-продажи квартиры и о принадлежности на праве собственности Кузьминой А.П. указанной квартиры. В удовлетворении встречного иска Абдюкаевой Н.В., действующей в интересах недееспособной Кузьминой А.П., к Поселяниной Г.Н. о признании утратившей право пользования жилым помещением и выселении суд отказал.
В апелляционной жалобе Абдюкаева Н.В. просит решение суда отменить и удовлетворить встречные исковые требования, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, а также нарушение норм процессуального права.
При рассмотрении апелляционной жалобы Абдюкаевой Н.В. судом апелляционной инстанции были проверены материалы дела на предмет нарушения норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного решения (ч.4 ст.330 ГПК РФ) и установлено, что судом разрешен вопрос о правах и обязанностях не привлеченной к участию в деле Терентьевой Е.А., действовавшей от имени Афанасьева В.А. при заключении договора купли-продажи и получении денежных средств по оспариваемому договору, а также не привлечено к участию в деле Министерство строительства, жилищно-коммунального и дорожного хозяйства Оренбургской области.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда от 22 марта 2012 года суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции, предусмотренным Гражданским процессуальным кодексом РФ, в связи с наличием основания для безусловной отмены решения суда первой инстанции, предусмотренного п. 4 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ, и привлек к участию в деле в качестве ответчика Терентьеву Е.А. и в качестве третьего лица Министерство строительства, жилищно-коммунального и дорожного хозяйства Оренбургской области.
Лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о причинах неявки суду не сообщили, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, от истца Поселяниной Г.Н. поступило заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.
С учетом изложенного, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Абдюкаевой Н.В. Кременной Р.В. пояснил, что в подтверждение мнимости договора купли-продажи суд сослался на договор между Юрченко М.М. и Абдюкаевой Н.В. от 22.04.2008 года, который не подписан. Данный договор не может служить доказательством того, что договор купли-продажи заключался с целью обналичивания сертификата, т.к. никаких денежных средств Абдюкаева Н.В. не получила. Была договоренность с агентством о приобретении для Кузьминой А.П. комнаты по ул.***, но данная сделка не состоялась. Оснований для признания за Поселяниной Н.В. права собственности на квартиру не имеется, т.к. в расписке, выданной Афанасьевым В.А., она не упоминается. Просил отказать в удовлетворении исковых требований Поселяниной Г.Н. и удовлетворить встречный иск Абдюкаевой Н.В.
Прокурор в заключении по делу полагал, что подлежат удовлетворению исковые требования Поселяниной Г.Н., поскольку доказана мнимость сделки, в удовлетворении встречного иска следует отказать. Также полагал, что подлежат применению последствия недействительности сделки в виде возвращения квартиры в собственность Афанасьева В.А. и взыскания с Терентьевой Е.А. денежных средств.
Рассматривая дело по правилам, установленным Гражданским процессуальным кодексом РФ для рассмотрения дела в суде первой инстанции, суд апелляционной инстанции установил следующее.
Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
В соответствии со статьей 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
Из материалов дела следует, что 16.11.2007 года между Поселяниной Г.Н. и агентством недвижимости «Альянс» в лице Юрченко М.М. был заключен договор на оказание посреднических услуг по продаже квартиры по ул.***, которая была продана в декабре 2007 года. ( л.д. 10)
Из имеющейся в материалах дела расписки от 25.12.2007 года следует, что Юрченко М.М., индивидуальный предприниматель, осуществляющая деятельность под наименованием агентство недвижимости «Альянс», получила от Поселяниной Г.Н. *** рублей на покупку квартиры по ул. *** на её имя (л.д. 6).
27.12.2007 года между Афанасьевым В.А. – собственником квартиры ***, и агентством «Альянс» в лице Юрченко М.М. был заключен договор на оказание посреднических услуг по продаже указанной квартиры за *** рублей. (л.д. 81).
Из материалов дела также следует, что 28.12.2007 года Афанасьев В.А. выдал на имя Терентьевой Е.А. доверенность с правом продажи принадлежащей ему на праве собственности квартиры по *** за цену и на условиях по своему усмотрению, доверенность удостоверена нотариусом. (л.д. 108).
Из расписки от 28.12.2007 года следует, что Афанасьев В.А. получил от Терентьевой Е.А. *** рублей за проданную им квартиру по ул. ***, расчет произведен полностью, обязуется освободить квартиру до 20.01.2008 года (л.д. 139).
15.04.2008 года Афанасьев В.А. выписался из спорной квартиры, а Поселянина Г.Н. в тот же день была зарегистрирована в квартире по *** и проживает в ней на момент разрешения спора (л.д. 37,43).
Из договора на оказание посреднических услуг от 7.04.2008 года следует, что Агентство недвижимости «Альянс» приняло обязанность по подготовке документов к купле-продаже квартиры по адресу: ***, а Абдюкаева Н.В. обязалась представить все документы, необходимые для выполнения данного договора и произвести полный расчет в сумме *** рублей (л.д. 136).22.04.2008 года между Терентьевой Е.А., действовавшей от имени Афанасьева В.А., (продавец), и Абдюкаевой Н.В., действовавшей от имени недееспособной Кузьминой А.П. ( покупатель), был заключен договор купли-продажи квартиры, по условиям которого Продавец продал, а Покупатель купил квартиру, находящуюся в ***, за *** рублей, из которых *** рублей покупатель передаст продавцу после подписания договора, а оставшаяся сумма *** рублей будет перечислена согласно Свидетельству № 92 от 22.10.2007 года о предоставлении безвозмездной субсидии на приобретение жилья за счет средств федерального бюджета Министерством строительства, жилищно-коммунального и дорожного хозяйства Оренбургской области на лицевой счет представителя продавца Терентьевой Е.А. после государственной регистрации договора в течение 20 банковских дней. Договор купли-продажи зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Оренбургской области 05.05.2008 года (л.д. 5, 98).
В материалах дела имеется копия договора от 22.04.2008 года, из которого следует, что Юрченко М.М. индивидуальный предприниматель агентство недвижимости «Альянс», и Абдюкаева Н.В., действующая от имени Кузьминой А.П., как ее опекун, заключили следующий договор: для обналичивания денежных средств, выделенных Кузьминой А.П. в виде жилищного сертификата, Юрченко М.М. предоставляет Абдюкаевой Н.В. и Кузьминой А.П. квартиру по адресу ***, на которую 22.04.2008 года был составлен и зарегистрирован договор купли-продажи, по получении документов представителю продавца данной квартиры будут перечислены денежные средства в размере *** рублей, которые останутся у него. После чего на имя Кузьминой А.П. будет оформлена комната по адресу: ***, и представителю Кузьминой А.П. будут переданы денежные средства в размере *** рублей, а представитель Кузьминой А.П. одновременно переоформит договор купли-продажи квартиры по *** на Поселянину Г.Н. Никаких денежных средств, кроме сертификата при оформлении договора купли-продажи от 22.04.2008 года, не платилось и Абдюкаева Н.В. как опекун Кузьминой гарантирует, что претензий на право пользования и проживания в квартире по *** не имеет (л.д. 9).
Из объяснений Терентьевой Е.А., изложенных в постановлении об отказе в возбуждении уголовного дела, утвержденного начальником КМ УВД по МО г.Орск 4.06.2009 года, следует, что денежные средства по сертификату в сумме *** рублей были переведены на ее имя. Данную сумму она передала Д. Е.Г., матери Юрченко М.М. Как Д. Е.Г. распорядилась данными денежными средствами, она не знает.
Из объяснений Д. Е.Г., изложенных в том же постановлении, следует, что полученные денежные средства в сумме *** рублей она передала в качестве оплаты за комнату в общежитии по *** для Кузьминой А.П., точный адрес не помнит. Для оформления комнаты в общежитии на Кузьмину А.П., а квартиры по *** – на Поселянину Г.Н., необходимо получить разрешение отдела опеки ОПНД г.Орска. ( л.д. 12-16)
В ходе проведения указанной проверки Абдюкаева Н.В. также давала пояснения, аналогичные обстоятельствам, изложенным в вышеприведенном договоре ( л.д.9), и указывала, что на квартиру они не претендуют. ( л.д.15)
Оценив имеющиеся в деле доказательства в соответствии с требованиями статьи 67 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к выводу о том, что при заключении договора купли-продажи квартиры от 22.04.2008 года воля сторон не была направлена на достижение правовых последствий, возникающих из данной сделки, а именно: на передачу в собственность Кузьминой А.П. спорной квартиры, поскольку после заключения указанного договора купли-продажи ответчик в лице его законного представителя в фактическое владение квартирой не вступил и на протяжении более двух лет никаких действий по владению, пользованию, распоряжению спорным жилым помещением не осуществлял. Кроме того, денежные средства за проданное имущество покупатель в полном объеме не передал, а перечисленные представителю продавца Терентьевой Е.А. денежные средства в сумме *** рублей согласно свидетельству о предоставлении безвозмездной субсидии предназначались не в качестве оплаты по договору за указанное жилое помещение, а с целью приобретения другого жилого помещения и возвратом из указанной суммы *** рублей Абдюкаевой Н.В.
При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о том, что договор купли-продажи от 22.04.2008 года совершен для вида, носит мнимый характер, с связи чем, является недействительной (ничтожной) сделкой и недействителен с момента его совершения. ( ст.167 ГК РФ)
В соответствии с пунктом 2 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
Поскольку Поселянина Г.Н. была вселена в спорную квартиру до заключения договора купли-продажи от 22.04.2008 года, проживает в ней по настоящее время и к ней предъявлены требования о выселении из жилого помещения, она является заинтересованным лицом и вправе заявлять требования о применении последствий недействительности сделки.
Согласно пункту 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Поскольку иные последствия в случае недействительности сделки продажи жилого помещения законом не предусмотрены, то подлежат применению правила о двусторонней реституции.
Учитывая, что договор купли-продажи и переход права собственности на квартиру по адресу: *** к Кузьминой А.П. зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, указанная квартира подлежит возврату в собственность Афанасьева В.А.
Поскольку из материалов дела следует, что Терентьевой Е.А. как представителем продавца Афанасьева В.А. получены денежные средства, перечисленные на ее счет согласно Свидетельству № 92 от 22.10.2007 года о предоставлении безвозмездной субсидии на приобретение жилья за счет средств федерального бюджета на сумму *** рублей, которыми она распорядилась, передав третьему лицу (Д. Е.Г.), и доказательств, опровергающих данное обстоятельство, Терентьева Е.А. не представила в суд апелляционной инстанции, указанная сумма подлежит взысканию с нее путем перечисления в Министерство строительства, жилищно-коммунального и дорожного хозяйства Оренбургской области ( пункты 8,9 договора купли-продажи от 22.04.2008 года).
Разрешая требования о признании за Поселяниной Г.Н. права собственности на спорную квартиру, судебная коллегия исходит из следующего.
Согласно пункту 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии со статьей 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
В силу пункта 2 статьи 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.
Учитывая, что договор купли-продажи квартиры по *** между Афанасьевым В.А. и Поселяниной Г.Н. в соответствии с требованиями вышеуказанных норм заключен не был, иных оснований возникновения у Поселяниной Г.Н. права собственности на указанную квартиру не имеется, исковые требования Поселяниной Г.Н. о признании права собственности на спорную квартиру удовлетворению не подлежат.
При этом расписка Афанасьева В.А. от 28.12.2007 года не свидетельствует о заключении договора купли-продажи квартиры с Поселяниной Г.Н., поскольку она также не соответствует вышеприведенным нормам закона и Поселянина Г.Н. в указанной расписке не упоминается.
Сам по себе факт получения Афанасьевым В.А. денежных средств в сумме *** рублей согласно расписке от 28.12.2007 года, которые, как утверждает истица, были переданы за счет ее денежных средств, полученных Юрченко М.М. по расписке от 25.12.2007 года, не может являться основанием для признания права собственности на квартиру, т.к. такого основания возникновения права собственности закон не предусматривает.
Разрешая встречный иск Абдюкаевой Н.В., действующей в интересах Кузьминой А.П., о признании Поселяниной Г.Н. утратившей право пользования жилым помещением и выселении, судебная коллегия исходит из того, что, поскольку договор купли-продажи от 22.04.2008 года, является недействительным и применены последствия его недействительности, Кузьмина А.П. не имеет каких-либо прав в отношении спорной квартиры, в связи с чем, в удовлетворении встречных исковых требований следует отказать.
Учитывая вышеизложенное, а также наличие безусловных оснований, установленных п. 4 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ, для отмены решения суда первой инстанции, руководствуясь ст.328, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
о п р е д е л и л а:
решение Октябрьского районного суда г. Орска Оренбургской области от 12 декабря 2011 года отменить и принять по делу новое решение.
Иск Поселяниной Г.Н. к Афанасьеву В.А., Кузьминой А.П., Терентьевой Е.А. о признании недействительной сделки купли-продажи и признании права собственности удовлетворить частично.
Признать недействительным договор купли-продажи квартиры от 22.04.2008 года, заключенный между Терентьевой Е.А., действовавшей от имени Афанасьева В.А., и Абдюкаевой Н.В., действовавшей от имени Кузьминой А.П..
Применить последствия недействительности сделки: передать квартиру, расположенную по адресу: ***, в собственность Афанасьева В.А., взыскать с Терентьевой Е.А. *** рублей путем их перечисления в Министерство строительства, жилищно-коммунального и дорожного хозяйства Оренбургской области.
В удовлетворении требований Поселяниной Г.Н. о признании права собственности отказать.
В удовлетворении встречного иска Абдюкаевой Н.В., действующей в интересах недееспособной Кузьминой А.П., к Поселяниной Г.Н. о признании утратившей право пользования жилым помещением, выселении и снятии с регистрационного учета отказать.
Председательствующий подпись
Судьи подписи