Судья Халитова А.Р. Дело № 33-1595/2012
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
21 марта 2012 года г. Оренбург
Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:
председательствующего судьи Лебедевой Н.В.,
судей областного суда Фединой Е.В., Прокаевой Е.Д.,
при секретаре Файзуллиной Р.Ш.,
с участием прокурора Устабаева Е.Т.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Лебедевой Н.В. кассационные жалобы представителя Исмагилова Р.Г., Исмагиловой А.Ш., Исмагилова Ф.Р., Исмагиловой Р.Р. – Рахимова Р.Л. и ООО «Газхим» на решение Стерлитамакского городского суда Республики Башкортостан от 03 октября 2011 года по гражданскому делу по иску Общества с ограниченной ответственностью «ГазХим» к Исмагилову Р.Г., Исмагиловой А.Ш., Исмагилову Ф.Р., Исмагиловой Р.Р. о выселении из жилого помещения, встречному исковому заявлению Исмагилова Р.Г., Исмагиловой А.Ш., Исмагилова Ф.Р., Исмагиловой Р.Р. к ЗАО «Каучук», конкурсному управляющему Лысову Е.Н. НП СРО АУ «Южный Урал», ООО «ГазХим» о применении последствия ничтожности договора купли-продажи недвижимости,
установила:
ООО «ГазХим» обратилось в суд с названным иском к Исмагилову Р.Г., Исмагиловой А.Ш., Исмагилову Ф.Р., Исмагиловой Р.Р., указав, что 31 июля 2009 года ООО «ГазХим» приобрело у ЗАО «Каучук» квартиру ***, что подтверждается договором купли-продажи от 31 июля 2009 года № 499, 31 марта 2010 года ООО «ГазХим» выдано свидетельство о государственной регистрации права.
Согласно справке № 1472 от 04 мая 2011 года в указанной квартире зарегистрированы и проживают: Исмагилова Р.Г., Исмагилова А.Ш., Исмагилов Ф.Р., Исмагилова P.P. В связи с чем, ООО «ГазХим» не может воспользоваться своими правами, как собственник квартиры, в полной мере.
28 марта 2011 года ООО «ГазХим» направило ответчикам письмо с предложением заключить договор купли-продажи квартиры по оценочной стоимости, однако ответа не последовало. 10 мая 2011 года ООО «ГазХим» направило ответчикам письмо с предложением освободить жилое помещение, сняться с регистрационного учета, вывезти личное имущество и передать все имеющиеся экземпляры ключей ООО «ГазХим» в срок до 31 мая 2011 года. Однако ответчики продолжают проживать в жилом помещении без установленных на то оснований.
Просили суд выселить ответчиков из квартиры *** и обязать освободить жилое помещение от своего имущества, передать все имеющиеся экземпляры ключей истцу.
В ходе рассмотрения дела ООО «ГазХим» исковые требования уточнили, просили выселить Исмагилова Р.Г., Исмагилову А.Ш., Исмагилова Ф.Р., Исмагилову Р. Р. из спорной квартиры; освободить жилое помещение от имущества ответчиков и передать все имеющиеся экземпляры ключей истцу; снять с регистрационного учета Исмагилова Р.Г., Исмагилову А.Ш., Исмагилова Ф.Р., Исмагилову Р. Р. по вышеуказанному адресу.
Исмагилов Р.Г., Исмагилова А. Ш., Исмагилов Ф.Р., Исмагилова Р. Р. обратились в суд со встречным исковыми требованиями к ООО «ГазХим», ЗАО «Каучук», конкурсному управляющему Лысову Евгению Николаевичу НП СРО АУ «Южный Урал», ссылаясь на то, что из искового заявления им стало известно о заключении 31 июля 2009 года договора купли-продажи недвижимости № 499, в том числе, занимаемой ими по договору найма ***. Полагают, что данный договор ничтожен, поскольку в нарушение ст. 558 ГК РФ в нем не только нет перечня лиц, проживающих в продаваемых квартирах, но и не решен вопрос об их правах.
Просили суд применить последствия ничтожности вышеуказанного договора купли-продажи недвижимости, заключенного между ответчиками по встречному иску, в части касающейся продажи квартиры ***, в виде приведения ответчиков в первоначальное положение.
Определением Стерлитамакского городского суда от 11 августа 2011 года встречные исковые требования приняты к производству для одновременного рассмотрения с первоначальными исковыми требованиями ООО «ГазХим» к Исмагилову Р.Г., Исмагиловой А.Ш., Исмагилову Ф.Р., Исмагиловой P.P. о выселении.
Определением суда от 03 октября 2011 года производство в части предъявленных встречных исковых требований к конкурсному управляющему Лысову Е.Н., ЗАО «Каучук» прекращено в связи с ликвидацией юридического лица.
В судебном заседании представитель истца ООО «ГазХим» Степаненко Я.О. иск поддержала, в удовлетворении встречных исковых требований Исмагилова Р.Г., Исмагиловой А.Ш., Исмагилова Ф.Р., Исмагиловой Р.Р. просила отказать.
Исмагилов Р.Г., Исмагилова А.Ш., Исмагилов Ф.Р., Исмагилова Р. Р. в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
Представитель Исмагилова Р.Г., Исмагиловой А.Ш., Исмагилова Ф.Р., Исмагиловой Р.Р.– Рахимов Р.Л. исковые требования не признал, встречные исковые требования просил удовлетворить.
Решением суда от 03 октября 2011 года в удовлетворении исковых требований ООО «ГазХим» и встречных исковых требований Исмагилова Р.Г., Исмагиловой А.Ш., Исмагилова Ф.Р., Исмагиловой Р.Р. отказано.
В кассационных жалобах представитель Исмагилова Р.Г., Исмагиловой А.Ш., Исмагилова Ф.Р., Исмагиловой Р.Р.– Рахимов Р.Л. и ООО «ГазХим» просят решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.
Заслушав доклад судьи Лебедевой Н.В., пояснения представителя ООО «ГазХим» Степаненко Я.О., поддержавшей жалобу Общества, заключение прокурора Устабаева Е.Т., полагавшего решение суда законным и обоснованным, проверив доводы жалобы и материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Согласно ст. 674 Гражданского кодекса РФ договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.
В силу ст. 162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки не лишает стороны в случае спора возможности представлять иные письменные доказательства.
Из материалов дела следует, что постановлением администрации города Стерлитамака № 676 от 03 апреля 2003 года об утверждении списка распределения квартир в блок-секциях «В» и «Г» дома *** 40 квартир, в том числе и квартира *** распределена АО «Каучук».
Совместным постановлением администрации и профсоюзного комитета ЗАО «Каучук» от 21 апреля 2003 года Исмагилову Р.Г. выделена четырехкомнатная квартира по адресу: ***.
Администрацией г. Стерлитамака Исмагилову Р.Г. на состав семьи 5 человек был выдан ордер №2337 от 22 августа 2003года на вселение в квартиру ***.
Согласно выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе прав на объект недвижимого имущества ( л.д. 113) ЗАО «Каучук» на основании свидетельства от 14 10.2004года являлось собственником спорной квартиры.
По договору купли-продажи № 499 от 31 июля 2009года ООО «ГазХим» приобрело в собственность у ЗАО «Каучук» 621 объект недвижимости, в том числе и жилое помещение по адресу: ***.
Решением Арбитражного Суда Республики Башкортостан ЗАО «Каучук» признано банкротом, о чем внесена запись о прекращении деятельности в ЕГРЮЛ от 13 декабря 2010 года. Таким образом с 13 декабря 2010 года деятельность данного юридического лица прекращена.
Постановляя оспариваемое решение в части отказа в удовлетворении иска ООО «ГазХим» суд исходил из того, что ответчики вселились и проживают в квартире на основании договора найма, который хотя и не был заключен в письменный форме, но его наличие подтверждается другими письменными доказательствами, представленными в материалы дела, в том числе совместным постановлением администрации и профкома ЗАО «Каучук» от 21.04.2003г. о предоставлении квартиры Исмагилову Р.Г., ордером на вселение, квитанциями об оплате за жилье ( л.д. 110) поэтому оснований для их выселения не имеется, соответственно не подлежат удовлетворению и требования об обязании освобождения жилого помещения, передачи ключей, снятии с регистрационного учета.
Судебная коллегия считает, что суд обоснованно не принял во внимание доводы представителя истца об отсутствии договора найма жилого помещении, проживании истцов в спорной квартире по договору безвозмездного пользования, поскольку они опровергаются материалами дела.
Вместе с тем, судебная коллегия считает необходимым исключить из мотивировочной части решения суда вывод о том, что отношения сторон по договору найма носят бессрочный характер и ссылку на положения ст. 60 ЖК РФ о том, что договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия на основании следующего.
Так, согласно ст. 672 ГК РФ жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования, поскольку спорная квартира не относится и никогда не относилась к государственному и муниципальному жилищному фонду социального использования, первоначально являлась собственностью ООО «Каучук», а затем истца по первоначальному иску, таким образом она была предоставлена юридическим лицом ООО «Каучук» Исмагилову Р.Г. на состав семьи 5 человек по договору коммерческого найма.
При этом, в силу ст.683 ГК РФ если в договоре срок найма жилого помещения не определен, договор считается заключенным на пять лет.
Вывод суда о бессрочном характере договора найма не привел к принятию судом неправильного решения, так как согласно ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения, новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
В соответствии со ст. 684 ГК РФ если наймодатель не выполнил обязанности не позднее чем за три месяца до истечение срока действия договора найма жилого помещения предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем, а наниматель не отказался от продления договора, договор считает продленным на тех же условиях и на тот же срок.
Поскольку наймодатель ООО «Каучук» не исполнил обязанности, предусмотренной ст. 684 ГК РФ, не предупредил нанимателя об отказе от продления договора, а наниматель Исмагилов не отказался от продления договор, договор найма был продлен и с учетом положений ст. 675 ГК РФ новый собственник ООО «ГазХим» стал наймодателем спорного жилого помещения на условиях ранее заключенного договора найма.
Учитывая изложенное, судебная коллегия считает правильным вывод суда первой инстанции, что несмотря на перемену собственника спорного жилого помещения за нанимателями Исмагиловым Р.Г., Исмагиловой А.Ш., Исмагиловым Ф.Р., Исмагиловой P.P. право пользования указанным жилым помещением сохраняется, соответственно, отсутствуют основания для выселения ответчиков, снятии с регистрационного учета и возложения на них обязанности освободить жилое помещение, передать ключи.
Доводы ООО «ГазХим» в части отсутствия между сторонами отношений по найму жилого помещения, проверялись судом в ходе рассмотрения дела и обоснованно отклонены в решении суда как не основанные на законе и не подтвержденные доказательствами.
Доводы жалобы ООО «ГазХим» о предоставлении ЗАО «Каучук» семье Исмагиловых квартиры по договору безвозмездного пользования несостоятельны, не подтверждаются материалами дела, направлены на переоценку обстоятельств, установленных судов в ходе рассмотрения дела.
Довод жалобы ООО «ГазХим», что решение постановлено судом в отсутствии третьих лиц – администрации г. Стерлитамака, отдела Федеральной миграционной службы России по г. Стерлитамаку не извещенных о времени и месте судебного заседания, с учетом разъяснений данных в п.14 постановления пленума Верховного суда Российской Федерации № 12 от 24 июня 2008г., не являются основанием к отмене решения суда, поскольку указанные третьи лица решение суда не обжаловали, тогда как дело рассматривается судом кассационной инстанции в пределах доводов кассационных жалоб.
В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу ст.ст. 554,555 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче, а также договор должен предусматривать цену это имущества. При отсутствии в договоре условий о недвижимом имуществе, подлежащем передаче и о согласованной сторонами в письменной форме цене недвижимости договор считается незаключенным.
Согласно п. 1 ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Отказывая в удовлетворении встречных исковых требования Исмагилова Р.Г., Исмагиловой А.Ш., Исмагилова Ф.Р. и Исмагиловой Р.Р. о применении последствий ничтожности сделки купли-продажи жилого помещения и приведении сторон в первоначальное положение, суд, ссылаясь п. 1 ст. 558 ГК РФ, пришел к выводу, что речь идет не о существенном условии договора в точном смысле ст. 432 ГК РФ, поскольку при наличии лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования отчуждаемым жилым помещением, судьба этого права не зависит от содержания договора и волеизъявления его участников продавца и покупателя. Указанное установление закона имеет целью защитить интересы покупателя, которому не безразлично, будет ли кто-либо, кроме него, иметь имущественные права на приобретенное им жилое помещение, поэтому он заинтересован в осведомленности об этом обстоятельстве до заключения договора. Неисполнение продавцом обязанности предупредить покупателя о правах третьих лиц на товар не препятствует признанию договора заключенным, а лишь делает его неустойчивым, с учетом положений ст. 460 ГК РФ. Кроме того, суд указал, что поскольку Исмагиловы не являются стороной оспариваемого ими договора купли-продажи жилого помещения, следовательно, они не являются и надлежащими истцами (заинтересованными лицами) относительно требования о применении последствий ничтожности договора купли- продажи квартиры, поскольку наличие либо отсутствие у них права пользования жилым помещением, его сохранение не зависит от указания об этом либо отсутствия такого в тексте оспариваемого договора.
Учитывая изложенное, фактические обстоятельства дела, судебная коллегия считает правильным вывод суда об отказе в удовлетворении встречного иска о применении последствий ничтожности сделки купли-продажи жилого помещения.
Вместе с тем, судебная коллегия не соглашается с выводом суда в части применения положений п.1 ст. 558 ГК РФ о нарушении существенных условий договора купли-продажи жилого помещения, отсутствия у Исмагиловых права на предъявления иска о применении последствий ничтожной сделки (ненадлежащие истцы) и заинтересованности в исходе дела, однако полагает, что данный вывод не привел к неправильному разрешению дела по встречному иску по существу.
Так, согласно п.1 ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением, но из совокупности положений ст. 554,555 и 558 ГК РФ следует, что нарушение существенных условий договора купли-продажи жилого помещения не влечет его недействительности, так как договор считается незаключенным и положения ст. 460 ГК РФ к незаключенному договору не могут быть применены.
С иском о признании договора незаключенным вправе обратиться стороны, тогда как Исмагиловы стороной договора купли-продажи жилого помещения не являются. Но поскольку Исмагиловы обратились с иском о признании договора недействительным, а такие последствия нарушений существенных условий договора законом не предусмотрены, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда в части встречного иска и удовлетворения кассационной жалобы Исмагиловых.
Руководствуясь ст.ст. 360-366 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Стерлитамакского городского суда Республики Башкортостан от 03 октября 2011 года оставить без изменения, кассационные жалобы ООО «ГазХим», Исмагилова Р.Г., Исмагиловой А.Ш., Исмагилова Ф.Р., Исмагиловой Р.Р. без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи: