судья Чадов А.А. дело № 33-3551-2012
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
13 июля 2012 года г. Оренбург
Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:
председательствующего судьи Салащенко О.В.,
судей областного суда Чердынцевой В.Г., Анненковой К.К.,
при секретаре Семиной О.В.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Луковенковой Л.В. к Крупскому А.А. о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество
по апелляционной жалобе Луковенковой Л.В. на решение Ленинского районного суда г. Оренбурга от 29 февраля 2012 года.
Заслушав доклад судьи Салащенко О.В., объяснения представителя Луковенковой Л.В. Белашенко В.Г., поддержавшей апелляционную жалобу,
судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда
установила:
Луковенкова Л.В. обратилась в суд с вышеназванным иском, указав, что в *** году она по договору приобрела у К.. земельный участок <номер> в садоводческом товариществе «В.» по адресу: <адрес>. Данный земельный участок, общей площадью *** кв.м., принадлежал К., умершему <дата>, на праве собственности на основании решения администрации городского Совета г. Оренбурга от <дата> <номер> и свидетельства о праве собственности на землю <номер>, выданного <дата>.
Земельным участком с момента его приобретения пользовалась её семья как своим собственным. Договор его купли-продажи был заключен в письменной форме и фактически исполнен сторонами, но не зарегистрирован надлежащим образом, в связи с чем К. остаётся титульным владельцем земельного участка.
Единственным наследником К. является его сын – Крупский А.А., который после смерти отца в наследство не вступал, в нотариальную контору в установленном законном порядке с заявлением о принятии наследства не обращался. Заявлением, адресованном председателю СНТ «В.», он (Крупский А.А.) от земельного участка <номер> отказался.
В настоящее время она не может в установленном законом порядке оформить право собственности на данный земельный участок.
Просила суд произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером <номер>, расположенный по адресу: <адрес>, участок <номер>, от продавца К. к покупателю Луковенковой Л.В.
В судебном заседании представитель третьего лица - администрации города Оренбурга - Кретинина Ю.В. возражала против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на то, что у продавца, согласно ответу нотариуса, отсутствуют наследники. Следовательно, правовые основания для удовлетворения иска отсутствуют.
В судебное заседание истец Луковенкова Л.В., ответчик Крупский А.А., представитель третьего лица – СНТ «Водник», представитель третьего лица -Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии не явились, хотя о дате, месте и времени судебного заседания были извещены надлежащим образом. В письменных заявлениях просили рассмотреть дело в своё отсутствие.
Суд, с учетом мнения представителя третьего лица, определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся сторон, в порядке ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ.
Решением Ленинского районного суда г. Оренбурга от 29 февраля 2012 года в удовлетворении исковых требований Луковенковой Л.В. о государственной регистрации права собственности на земельный участок отказано.
В апелляционной жалобе Луковенкова Л.В. просит решение Ленинского районного суда г. Оренбурга от 29 февраля 2012 года отменить как незаконное и принять новое решение об удовлетворении исковых требований.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность судебного решения, судебная коллегия приходит к следующему
Согласно ст.218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.
В силу ст.223 Гражданского кодекса РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии со ст.549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно ст.550 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
В силу ст. 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Исходя из вышеназванных положений закона, право собственности на недвижимое имущество, приобретенное по договору купли-продажи, возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности.
Согласно свидетельству о праве собственности на землю <номер> от <дата>, решением администрации городского Совета г.Оренбурга от <дата> <номер> К. на праве собственности бесплатно предоставлен земельный участок <номер>, расположенный в <адрес>, площадью *** кв.м.
Как следует из договора от <дата>, К. продал, а Луковенкова Л.В. купила земельный участок <номер> площадью *** кв.м в <адрес> за *** рублей. Деньги К. получил полностью в присутствии свидетелей. Договор подписан сторонами.
Из акта записи о смерти <номер> от <дата> следует, что К. умер <дата>, место смерти - <адрес>.
В силу ст. 1153 Гражданского кодекса РФ принять наследство можно двумя способами: путем подачи нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу по месту открытия наследства заявления о принятии наследства либо о выдаче свидетельства о праве на наследство; путем фактического принятия наследства.
Признается, пока не доказано иное, что наследник принял наследство, если он совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства, в частности если наследник: вступил во владение или в управление наследственным имуществом; принял меры по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц; произвел за свой счет расходы на содержание наследственного имущества; оплатил за свой счет долги наследодателя или получил от третьих лиц причитавшиеся наследодателю денежные средства.
В соответствии с записью акта о рождении <номер> от <дата>, сделанной <адрес>, Крупский А.А., <дата> года рождения является сыном К..
Из сообщения нотариуса Лобановой Т.Н. от <дата> <номер> следует, что наследственное дело после смерти <дата> К. не заводилось, так как никто из наследников с заявлениями о принятии или отказе от наследства не обращался.
Согласно сведениям, внесенным в членскую книжку садовода, выданную <дата>, Крупский А.А., *** года рождения являлся пользователем спорного земельного участка <номер>, который своим заявлением от <дата> на имя председателя СНТ «В.» В., представленным в материалы настоящего дела, от данного земельного участка отказался.
В соответствии со ст. 1154 Гражданского кодекса РФ наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня открытия наследства. Пропущенный на принятие наследства срок в случаях, предусмотренных законом, может быть восстановлен судом.
В течение такого же срока в соответствии со ст. 1157 Гражданского кодекса РФ наследник вправе отказаться от наследства в пользу других лиц (статья 1158) или без указания лиц, в пользу которых он отказывается от наследственного имущества.
Учитывая, что с заявлением об отказе от наследства к нотариусу Крупский А.А. не обращался, и, принимая во внимание, что после открытия наследства он согласно имеющимся документам являлся пользователем земельного участка, что свидетельствует о фактическом принятии им наследства, заключающегося в спорном земельном участке, - вывод суда об отсутствии наследников продавца судебная коллегия полагает ошибочным.
Отказывая Луковенковой Л.В. в удовлетворении исковых требований, суд исходил из того, что ею избран ненадлежащий способ защиты права, поскольку при отсутствии наследников продавца, в связи с отсутствием спора о праве на имущество наследодателя, покупатель вправе предъявить в суд требование о регистрации перехода права лишь в случае отказа государственного регистратора зарегистрировать переход права в связи с отсутствием заявления продавца по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса РФ.
Судебная коллегия полагает, что при разрешении настоящего гражданского дела указанный судом первой инстанции порядок защиты прав продавца не подлежит применению, поскольку у суда имелись сведения о наследнике продавца и сведения о его фактическом принятии наследственного имущества, в связи с чем, его право на наследование, несмотря на пропуск срока принятия наследства, может быть восстановлено судом. Учитывая данные обстоятельства, судебная коллегия приходит к выводу о том, что Крупский А.А. является надлежащим ответчиком и предъявление к нему исковых требований обоснованно.
Согласно ст. 16 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. В случаях, предусмотренных федеральным законом, государственная регистрация прав проводится на основании заявления органа государственной власти, органа местного самоуправления или организации.
При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.
Поскольку законом не урегулирован порядок государственной регистрации перехода права собственности и регистрации права в случае смерти продавца и при наличии его наследников, на основании ч. 4 ст. 1 Гражданского процессуального кодекса РФ по аналогии закона должны быть применены нормы ст. ст. 165, 551 Гражданского кодекса РФ и ст. 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" о регистрации перехода права на основании решения суда с учетом разъяснений, изложенных в п. 61, 62 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав».
Согласно кадастровому паспорту земельного участка от <дата> <номер>, земельный участок площадью *** кв.м с кадастровым номером <номер>, расположенный по адресу: <адрес>, на землях населенных пунктов, с разрешенным использованием: коллективное садоводство, принадлежит на праве частной собственности К.
Из сообщения Управления Росреестра по Оренбургской области от 20 февраля 2012 года № 02-18-11/122 следует, что сведения о правах на указанный земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) отсутствуют, поскольку раздел ЕГРП на данный земельный участок не открывался.
На основании ст. ст. 1110, 1112 Гражданского кодекса РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (ст. 551 Гражданского кодекса РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.
Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 61 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав» иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества
Судом установлено, что К., передавая Луковенковой Л.В. <дата> по договору купли-продажи земельный участок <номер>, площадью *** кв.м. в <адрес>,- обладал правом собственности на него, что подтверждается свидетельством о праве собственности на землю от <дата> <номер>.
Представленный суду договор соответствует требованиям гражданского законодательства, предъявляемым к договорам купли-продажи недвижимости, поскольку составлен в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами, и содержит сведения о предмете договора, позволяющие определенно установить передаваемый по договору объект недвижимого имущества. Кроме того, договор содержит сведения о его цене и расчете, произведенном между сторонами, что свидетельствует об исполнении договора в день его подписания. Из объяснений Луковенковой Л.В. следует, что земельный участок был передан ей К., и она пользуется им с момента заключения договора купли-продажи. Указанное обстоятельство подтверждается данными членской книжки садовода, представленной истцом, об уплате членских и целевых взносов после *** года и не оспаривалось ответчиком.
В поступившем в суд апелляционной инстанции заявлении Крупский А.А. сообщил, что возражений по существу иска не имеет.
При таких обстоятельствах, и, учитывая, что обязанность физического лица - продавца недвижимости по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его смерти, истец лишена возможности провести государственную регистрации перехода права в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области, минуя установление соответствующего права в судебном порядке.
Поскольку в соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ истцом представлено достаточно доказательств перехода права собственности от продавца К. к ней, судебная коллегия приходит к выводу, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению.
Неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, допущенное судом первой инстанции при разрешении настоящего гражданского дела, является в силу пп.1 ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ основанием к отмене постановленного решения и удовлетворению апелляционной жалобы.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
решение Ленинского районного суда г. Оренбурга от 29 февраля 2012 года об отказе Луковенковой Л.В. в удовлетворении иска к Крупскому А.А. о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок отменить.
Принять новое решение, которым обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области провести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, участок <номер>, с кадастровым номером <номер>, площадью *** кв.м, от продавца - К., к покупателю - Луковенковой Л.В..
Председательствующий:
Судьи: