Ф\ судья Нуждин А.В. Дело № 21-105/2011
Р Е Ш Е Н И Е
г. Оренбург 04 апреля 2011 года
Судья Оренбургского областного суда Сорокин В.И., рассмотрев в открытом судебном заседании в порядке пересмотра не вступивших в законную силу судебных постановлений жалобу Скворцовой В.В. на решение судьи Ленинского районного суда г. Оренбурга от 02 февраля 2011 г. по делу об административном правонарушении, предусмотренном ч.1 ст.14.28 КоАП РФ, в отношении генерального директора общества с ограниченной ответственностью <---> Скворцовой В.В.,
у с т а н о в и л:
29 октября 2010 г. инспекцией государственного строительного надзора по Оренбургской области проведена проверка отчетности и других документов общества с ограниченной ответственностью <---> на предмет соблюдения последним положений ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г. при осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства многоквартирного дома № ---, расположенного по ул. <---> г. Оренбурга.
В ходе проверки инспекцией установлено, что обществом для целей строительства указанного жилого дома привлечены денежные средства К.С.Н. в размере <---> руб. на основании договора участия в долевом строительстве, который не прошел государственную регистрацию, а также до сдачи данного жилого дома в эксплуатацию.
По итогам проверки инспекцией составлены акт № --- от 30 ноября 2010 г., протокол № <---> об административном правонарушении от 02 декабря 2010 г. и вынесено постановление № <---> от 15 декабря 2010 г. о привлечении генерального директора ООО <---> Скворцовой В.В. к административной ответственности по ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ и наложении на нее санкции в виде административного штрафа в размере <---> руб.
Решением судьи Ленинского районного суда г. Оренбурга от 02 февраля 2011 г. постановление инспекции государственного строительного надзора по Оренбургской области № <---> от 15 декабря 2010 о привлечении Скворцовой В.В. к административной ответственности по ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ оставлено без изменения.
В жалобе, поданной в Оренбургский областной суд, Скворцова В.В. просит указанное постановление административного органа и решение суда отменить, ссылаясь на допущенное административным органом и судом нарушение единообразия в толковании и применении норм материального права.
Ознакомившись с материалами дела об административном правонарушении, доводами жалобы, выслушав – защитника Скворцовой В.В. Терскова В.Ю., представителей инспекции государственного строительного надзора по Оренбургской области - Н.И.В. и Е.В.М., прихожу к выводу, что жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как усматривается из постановления инспекции государственного строительного надзора по Оренбургской области № <---> от 15 декабря 2010 г. о привлечении генерального директора ООО <---> Скворцовой В.В. к административной ответственности по ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ, в нем отсутствует формулировка обвинения, не установлен состав вмененного Скворцовой В.В. в вину правонарушения, поскольку не описаны и не раскрыты объективная и субъективная стороны правонарушения.
В постановлении орган государственного строительного надзора сослался на то, что Скворцова В.В. нарушила законодательство об участии в долевом строительстве многоквартирных домов, не конкретизируя, какие именно противоправные действия она совершила, в чем именно заключаются допущенные ею нарушения законодательства.
Однако в силу ч. 1 ст. 3 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г. право застройщика привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости возникает только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования и (или) размещения проектной декларации в соответствии с упомянутым законом и после государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства.
Исходя из правовой конструкции данной правовой нормы, указанный перечень требований, предъявляемых к застройщику и определяющих момент возникновения у него права на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит.
Из материалов дела следует, что к моменту заключения с гражданами договоров участия в долевом строительстве и, соответственно, привлечения их денежных средств для строительства многоквартирных домов, указанных в обжалуемом постановлении, общество получило разрешение на строительство КГА администрации МО «г. Оренбург» (...) от 17 декабря 2009 г., заключило договор аренды соответствующего земельного участка № --- от 29 декабря 2006 г., опубликовало проектную документацию в выпуске еженедельной газеты «Вечерний Оренбург» за <--->.
При таких обстоятельствах, общество обладало правомочием привлекать денежные средства граждан, в том числе с К.С.Н. для строительства многоквартирного дома, поскольку выполнило необходимые для этого условия, перечисленные в ч.1 ст.3 ФЗ РФ № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г.
Кроме того, согласно ч.2 ст.1. ФЗ РФ № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г., привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:
1) на основании договора участия в долевом строительстве;
2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Частью2 указанной статьи установлено, что право на привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме, имеют застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.
Как следует из материалов дела обществом право на привлечение денежных средств граждан для строительства было реализовано путем заключения с последними договоров участия в долевом строительстве, что соответствует требованиям ч. 1 ст. 3 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г.
В соответствии с ч.3ст.4 Закона об участии в долевом строительстве договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации.
Таким образом, обязательным условием для получения застройщиком права на привлечение денежных средств граждан является соблюдение им не только требований, указанных в ч.1ст.3 Закона об участии в долевом строительстве (получение разрешения на строительство, опубликование проектной декларации, государственная регистрация права на земельный участок), но и требований ч.2ст.3 и ч.3ст.4 этого Закона (наличие договора, заключенного в письменной форме и прошедшего государственную регистрацию).
Именно выполнение этих требований и предоставляет застройщику право привлекать денежные средства граждан.
Материалами дела подтверждается, что эти требования правовых норм Скворцовой В.В. были выполнены.
Так, согласно материалам дела, договор долевого участия в строительстве жилья с К.С.Н. был заключен обществом 29 июня 2010 г., введен дом в эксплуатацию был 30 июня 2010 г., данный договор был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество 19 июля 2010 г., а денежные средства в размере <---> руб. от К.С.Н. поступили в кассу общества 21 июля 2010 г, что подтверждается приходно- кассовым ордером от 21 июля 2010 г.
То есть в соответствии с требованиями законодательства ООО <---> заключило с К.С.Н. договор долевого участия в строительстве жилья, данный договор был зарегистрирован в установленном законом порядке, и уже после государственной регистрации договора обществом были привлечены денежные средства К.С.Н.
Из решения судьи Ленинского районного суда г. Оренбурга от 02 февраля 2011 г. следует, что суд вышел за рамки предъявленного органом государственного строительного надзора Скворцовой В.В. обвинения, сославшись на то, что в нарушение требований законодательства привлечение средств К.С.Н. по договору долевого участия в строительстве произошло обществом после окончания строительства, определяемого моментом ввода многоквартирного дома в эксплуатацию.
Однако с указанным выводом районного суда относительно того, что привлечение средств дольщиков после окончания строительства, определяемого моментом ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, не соответствует природе данного вида договора, - согласиться нельзя.
Так, нормы ч.3 ст.4, ст.17 Закона об участии в долевом строительстве, ч.1 ст.20, ч.3.1 ст.25.1 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 N122-ФЗ не содержат прямого запрета на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, подписанного до ввода дома в эксплуатацию, но представленного на регистрацию после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию.
Из изложенного следует, что постановление инспекции государственного строительного надзора по Оренбургской области № <---> от 15 декабря 2010 г. о привлечении генерального директора ООО <---> Скворцовой В.В. к административной ответственности по ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ и наложении на нее санкции в виде административного штрафа в размере <---> руб. и решение судьи Ленинского районного суда г. Оренбурга от 02 февраля 2011 г. подлежат отмене в виду отсутствия состава вмененного Скворцовой В.В. в вину правонарушения.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.30.13, 30.17 и 30.18 КоАП РФ,
р е ш и л:
постановление инспекции государственного строительного надзора по Оренбургской области № <---> от 15 декабря 2010 г. и решение судьи Ленинского районного суда г. Оренбурга от 02 февраля 2011 г. по делу об административном правонарушении, предусмотренном ч.1 ст.24.5 КоАП РФ;
жалобу Скворцовой В.В. - удовлетворить.
Судья Оренбургского областного суда Сорокин В.И.