Судебная коллегия по гражданским делам Новгородского областного суда в составе:

председательствующего - Ковалевой Л.Е.,

судей - Смирновой Л.Н., Тарасовой Н.В.,

при секретаре Сергееве А.С.,

с участием: представителя Орлова Р.Ю. Бойцова М.А., представителя ООО «<...>» Алексеева Д.С., Орловой И.А. и её представителя Крючкова В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Тарасовой Н.В. 29 июня 2011г. дело по кассационной жалобе Орлова Роберта Юрьевича, Орловой Ирины Александровны, ООО «<...> на решение Новгородского районного суда Новгородской области от 06 апреля 2011г., которым, с учётом определения того же суда от 20 мая 2011г. об исправлении арифметической ошибки, частично удовлетворен иск Орлова Р.Ю. и постановлено: признать договор аренды недвижимого имущества: недостроенного здания (лит.В) площадью 205,9 кв.м, (лит.В1) площадью 970, 3 кв.м. (нежилое строение) объемом 9100 куб.м., общая площадь здания 1176,2 кв.м и земельного участка площадью 8456 кв.м на землях поселений, предоставленного для обслуживания и эксплуатации здания, расположенного по адресу: Новгородская область и район, д.<...>, д.<...> от 10.06.2010г., заключенный между Орловой И.А. и ООО «<...>», дополнительное соглашение к договору аренды от 14.06.2010г., заключенного между Орловой И.А. и ООО «<...>» недействительными; истребовать от ООО «<...>» в пользу Орлова Р.Ю. недостроенное здание (лит.В) площадью 205,9 кв.м, (лит.В1) площадью 970, 3 кв.м. (нежилое строение) объемом 9100 куб.м., общая площадь здания 1176,2 кв.м кадастровый номер <...> и земельный участок площадью 8456 кв.м на землях поселений, предоставленный для обслуживания и эксплуатации здания, расположенного по адресу: Новгородская область и район, д.<...>, д.<...>, кадастровый номер <...>; взыскать с ООО «<...>» в пользу Орлова Р.Ю. неосновательное обогащение и проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 3 877 718 руб. 27 коп.; в остальной части иска Орлову Р.Ю. отказать; в удовлетворении иска ООО «<...>» к Орлову Р.Ю. о взыскании неосновательного обогащения отказать; в удовлетворении самостоятельных требований относительно предмета спора Орловой И.А. к ООО «<...>» о взыскании 1/2 части требований, заявленных Орловым Р.Ю., а именно 2 063 000 руб., отказать; взыскать с Орловой И.А. в пользу Орлова Р.Ю. расходы по уплате госпошлины в размере 100 руб.; взыскать с ООО «<...>» в пользу Орлова Р.Ю. расходы по уплате госпошлины в размере 19 341 руб. 43 коп.; взыскать с ООО «<...>» в доход местного бюджета госпошлину в размере 7 254 руб. 20 коп.; взыскать с Орлова Р.Ю. в доход местного бюджета госпошлину в размере 4 060 руб. 34 коп.; меры по обеспечению иска, наложенные определением от 03.11.2010г. о запрете Орлову Р.Ю. совершать действия, направленные на отчуждение: недостроенных зданий (лит.В) площадью 205,9 кв.м, (лит.В1) площадью 970,3 кв.м. общая площадь здания 1176,2 кв.м кадастровый номер <...>, расположенные по адресу: Новгородская область и район, д.<...>, д.<...>; земельного участка площадью 8456 кв.м кадастровый номер <...>, расположенный по адресу: Новгородская область и район, д.<...>, д.<...> - отменить,

У С Т А Н О В И Л А :

Орлов Р.Ю. обратился в суд с иском, который после неоднократного изменения и уточнения предъявил к ООО «<...>» (далее - Общество) об истребовании имущества: недостроенного здания (лит.В) площадью 205,9 кв.м, нежилого строения (лит.В1) площадью 970, 3 кв.м. объемом 9100 куб.м., общая площадь здания 1176,2 кв.м и земельного участка площадью 8456 кв.м на землях поселений, предоставленного для обслуживания и эксплуатации здания, расположенного по адресу: Новгородская область и район, д.<...>, д.<...>; взыскании неосновательного обогащения за период с 28.03.2009г. по 19.01.2011г. в размере 4 126 707 руб. 95 коп., пени, процентов за пользование чужими деньгами с 28.03.2009г. по 19.01.2011г. в размере 345 254 руб. 71 коп., указав, что между ним и ответчиком 12.09.2005г. был заключен договор аренды указанных объектов недвижимости, который не был зарегистрирован в установленном законом порядке, а, следовательно, является незаключенным. В настоящее время Общество пользуется указанным имуществом без законных оснований, арендные платежи не вносит.

Общество предъявило к Орлову Р.Ю. встречный иск о взыскании неосновательного обогащения в размере 6 642 803 руб. 40 коп., указав, что в соответствии с заключенным с Орловым Р.Ю. договором аренды объектов недвижимости от 12.09.2005г. Обществу передавалось в пользование: недостроенное здание (лит.В) площадью 205,9 кв.м., недостроенное здание площадью 970,3 кв.м., земельный участок площадью 12092 кв.м., но фактически Обществом использовался земельный участок площадью 6492 кв.м. Аудиторской проверкой было установлено, что в период деятельности Общества с 01.01.2005г. по 02.12.2009г. предметом договора аренды были 2 земельных участка площадью 3636 кв.м. и 8456 кв.м. На земельном участке площадью 8456 кв.м. находятся объекты недвижимости, которые использует Общество и сам Орлов Р.Ю. Следовательно, Орловым Р.Ю. завышена арендная плата за пользование данным участком. Кроме того, Орлов Р.Ю., являясь директором Общества до декабря 2009г., сам начислял себе завышенную арендную плату, разница между полученными средствами и действительной арендной платой является неосновательным обогащением Орлова Р.Ю., о взыскании которой заявлено Обществом.

К участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечена Орлова И.А., которая просит взыскать с Общества в ее пользу 1/2 долю суммы, заявленной Орловым Р.Ю. в иске, а именно 2 063 000 руб., указав, что 04.12.2009г. передала во временное пользование Обществу, истребуемое Орловым Р.Ю. имущество.

Определением суда от 17.03.2011г. в одно производство объединены данное гражданское дело и гражданское дело по иску Орлова Р.Ю. к Обществу и Орловой И.А. о признании недействительным договора аренды недвижимого имущества, заключенного 10.06.2010г. меду Орловой И.А. и Обществом и дополнительного соглашения к договору от 14.06.2010г.

Судом постановлено вышеуказанное решение, с которым стороны не согласны.

Орлова И.А. в кассационной жалобе ставит вопрос об отмене решения и направлении дела на новое рассмотрение, ссылаясь на противоречивость выводов суда, указывая на то, что суд вышел за пределы заявленных исковых требований, взыскал с Общества арендную плату, хотя заявлено было о взыскании неосновательного обогащения, при этом считает, что расчет взыскиваемых сумм и дата, с которой они должны быть взысканы, произведены неверно. Полагает, что право на сдачу в аренду имущества, нажитого в период брака, принадлежит обоим супругам.

Общество в кассационной жалобе ставит вопрос об отмене решения и принятии нового, полагая, что суд неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, неправильно применил нормы материального права, ссылаясь на содержащиеся в решении взаимоисключающие выводы и указывая, что суд, признав договор аренды, заключённый между Обществом и Орловым Р.Ю. действительным, тем не менее взыскал с Общества неосновательное обогащение. Обращено также внимание на то, что Общество занимает спорные объекты недвижимости законно - на основании договора аренды с Орловой И.А., которая имела право на заключение данного договора, поскольку имущество, нажитое в браке, является совместной собственностью супругов; в период с 2010-2011 гг. Общество спорными объектами недвижимости не пользовалось, поэтому сумма взыскания должна быть уменьшена, однако, судом данное обстоятельство не исследовалось; также указано на несогласие с датой отсчета срока взыскания определённых судом сумм, поскольку Обществом платежи вносились и до и после этой даты.

Орлов Р.Ю. в кассационной жалобе ставит вопрос об изменении решения суда в части взыскания суммы неосновательного обогащения исходя из размера арендной платы, а также в части распределения судебных расходов.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон, Орловой И.А., поддержавших свои жалобы и возражавших против удовлетворения жалоб другой стороны, судебная коллегия считает, что решение суда подлежит отмене в части по следующим основаниям.

Из материалов дела видно, что 26.04.2005г. за Орловым Р.Ю. зарегистрировано право собственности на недостроенное здание (лит.В) площадью 205,9 кв.м, (лит.В1) площадью застройки 970, 3 кв.м. (нежилое строение) объемом 9100 куб.м., общая площадь здания 1176,2 кв.м кадастровый номер <...>, расположенные по адресу: Новгородская область и район, <...> сельский совет, д.<...>, д.<...>, а 22.12.2007г. за ним же зарегистрировано право собственности на земельные участки на землях населенных пунктов, предоставленные для обслуживания производственной базы, расположенные по адресу: Новгородская область и район, д.<...>, д.<...>, кадастровые номера <...> площадью 3433 кв.м., <...> площадью 8456 кв.м, <...> площадью 3636 кв.м.

12.09.2005г. между Орловым Р.Ю. и ООО «<...>» был заключен договор аренды указанных объектов недвижимости и земельного участка с кадастровым номером <...> площадью 12092 кв.м. сроком до 11.09.2006г. Многочисленными дополнительными соглашениями к данному договору продлевалось действие договора на такой же срок и изменялся размер арендной платы. Данный договор в установленном законом порядке зарегистрирован не был.

В силу п.п.1,2 ст.651 ГК РФ, договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434); договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Пунктом 3 статьи 165 ГК РФ установлено, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Из материалов дела видно, что Орлов Р.Ю., на момент заключения договора аренды и вплоть до декабря 2009г. являлся директором Общества, действующим без доверенности от имени последнего, то есть, фактически выступал арендатором и представителем арендодателя в одном лице. Следовательно, обязанность по государственной регистрации договора аренды лежала на Орлове Р.Ю., как на представителе арендатора, действующем без доверенности от имени последнего, и как на арендодателе в одном лице, который эту обязанность не исполнил. Вместе с тем, договор заключён в требуемой законом форме, признавался и фактически исполнялся сторонами в течение длительного времени.

При таких обстоятельствах, суд пришёл к верному выводу о том, что договор аренды от 12.09.2005г. нельзя признать незаключённым.

В этой связи доводы кассационной жалобы Орлова Р.Ю. являются несостоятельными, как направленные на иную оценку исследованных судом обстоятельств дела.

Взыскивая с Общества задолженность по арендным платежам за период с 28.03.2009г. по 13.11.2009г. и неосновательное обогащение с 14.11.2009г. по 19.01.2011г., а также, обязывая ответчика освободить спорные объекты недвижимости, суд исходил из того, что договор аренды, заключённый между Орловым Р.Ю. и Обществом 12.09.2005г. был расторгнут соглашением сторон от 13.11.2009г., а потому с указанного времени Общество пользовалось спорным имуществом без законных оснований.

Согласиться с таким выводом суда нельзя.

Из материалов дела видно, что дополнительным соглашением от 13.11.2009г., Орлов Р.Ю., действуя от своего имени, а также в качестве директора Общества - от имени последнего, расторг договор аренды от 12.05.2005г. в связи с неисполнением обязательств Общества по внесению арендных платежей. Однако, уже 04.12.2009г. между Орловым Р.Ю. и Обществом в лице его нового директора Ш. заключено дополнительное соглашение к договору от 12.09.05г., по условиям которого действие договора аренды продлено до 11.09.2010г.

Оценки указанному соглашению судом не дано.

27.04.2010г. Орловым Р.Ю. в адрес Общества была направлена претензия о задолженности по уплате арендных платежей за период с 01.12.2009г. по 31.04.2010г. и предложение расторгнуть договор аренды.

Общество отказалось расторгать договор аренды, о чём письменно уведомило Орлова Р.Ю.

Из перечисленных обстоятельств усматривается, что арендные правоотношения сторон не прекращались, а потому Общество пользовалось спорными объектами недвижимости на законных основаниях и продолжает ими пользоваться на основании фактически продолжающихся арендных отношений сторон по настоящее время.

Следовательно, вывод суда о прекращении арендных правоотношений сторон с 13.11.2009г. противоречит обстоятельствам дела, а потому и взыскание с Общества неосновательного обогащения по среднему размеру арендной платы, а не по размеру арендной платы, установленной договором, является незаконным.

По тем же основаниям противоречит закону и возложение на Общество обязанности освободить занимаемые на законном основании объекты недвижимости, поскольку договор аренды, на основании которого Общество использует спорные объекты, не расторгнут до настоящего времени.

Помимо указанного, решение суда в части определения даты, с которой судом произведено взыскание задолженности Общества за использование имущества, принадлежащего истцу - 28.03.2009г., ничем не мотивировано. В то же время, из материалов дела видно, что задолженность по арендным платежам образовалась у Общества с декабря 2009г., о чём указано самим истцом в претензии, направленной в адрес Общества. Кроме того, представленными в деле платёжными документами (расходными кассовыми ордерами) подтверждается внесение Обществом платежей по договору аренды от 12.09.2005г., осуществляемых в ноябре и декабре 2009г. Вместе с тем, из перечисленных документов невозможно сделать вывод, за какой период Обществом производились выплаты по договору.

Оценки перечисленным доказательствам судом также не дано.

При таких обстоятельствах, произведённый судом расчёт задолженности Общества перед истцом нельзя признать верным.

Устранить указанные противоречия и установить действительную дату, с которой следует производить расчёт задолженности Общества по арендным платежам, в суде кассационной инстанции не представляется возможным, поскольку судом объяснений в данной части у сторон не отбиралось, доказательства не исследовались.

При таких обстоятельствах, решение суда в части определения задолженности Общества по арендным платежам подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение, при котором суду следует учесть вышеизложенное, истребовать доказательства, подтверждающие период прекращения платежей по договору аренды, по результатам оценки которых произвести расчёт задолженности и принять законное и обоснованное решение.

В части возложения на Общество обязанности освободить занимаемые им объекты недвижимости у судебной коллегии имеются основания для принятия по делу нового решения об отказе в иске в части данного требования по вышеизложенным основаниям, поскольку установления новых обстоятельств в этой части не требуется.

Также не соответствует ст.ст.34, 39 СК РФ и решение суда в части отклонения иска Орловой И.А. о взыскании с Общества 1\2 доли арендных платежей, как дохода от использования общего имущества супругов.

Из материалов дела усматривается, что на момент рассмотрения настоящего спора, в производстве того же суда имеется дело по спору между Орловыми Р.Ю. и И.А. о разделе совместно нажитого имущества. Однако, судом не исследовался вопрос, рассматривается ли в указанном деле аналогичное требование Орловой И.А. Вместе с тем, если такое требование в другом деле стороной не поставлено, оно подлежит разрешению при рассмотрении настоящего иска. В противном случае, Орлова И.А. лишается возможности на его самостоятельное предъявление.

При таких обстоятельствах, решение суда в указанной части подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение, при котором суду следует учесть вышеизложенное.

В остальной части то же решение соответствует закону и собранным по делу доказательствам.

Так, судом установлено, что 10.06.2010г. между Орловой И.А. и ООО «<...>» был заключен договор аренды недостроенного здания (лит.В) площадью 205,9 кв.м, (лит.В1) площадью застройки 970, 3 кв.м. (нежилое строение) объемом 9100 куб.м., общая площадь здания 1176,2 кв.м кадастровый номер <...>, и земельного участка кадастровый номер <...> площадью 8456 кв.м расположенных по адресу: Новгородская область и район, <...> сельский совет, д.<...>, д.<...> на срок с 04.12.2009г. по 30.11.2010г. Дополнительным соглашением от 10.06.2010г. стороны пришли к соглашению об отсрочке уплаты арендной платы по данному договору за период с 04.12.2009г. до 01.11.2010г.

Статьёй 608 ГК РФ установлено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Таким образом, Орлова И.А., не являясь титульным собственником перечисленного выше имущества, в период спора по вопросу раздела этого имущества с Орловым Р.Ю., без согласия последнего, заключила с Обществом спорный договор.

Пунктами 2, 3 статьи 35 СК РФ установлено, что для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга; сделка, совершённая одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

При таких обстоятельствах, суд обоснованно признал заключённую Орловой И.А. сделку по распоряжению указанным имуществом недействительной.

В этой связи доводы кассационной жалобы Орловой И.А. являются несостоятельными, как основанные на ошибочном толковании закона.

В части иска Общества о взыскании неосновательного обогащения с Орлова Р.Ю. в виде разницы между начисленной арендной платой и фактически используемой Обществом площадью земельного участка, суд, на основании верно применённых норм материального права, дав верную оценку собранным доказательствам, обоснованно в иске отказал по мотивам, изложенным в решении.

Доводы кассационной жалобы Общества в указанной части не могут быть приняты во внимание, как направленные на иную оценку исследованных судом обстоятельств дела.

Руководствуясь ст.ст.360-367 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А :

Решение Новгородского районного суда Новгородской области от 06 апреля 2011г. в части признания недействительным договора аренды недвижимого имущества, заключённого 10 июня 2010г. между Орловой Ириной Александровной и обществом с ограниченной ответственностью «<...>» и дополнительного соглашения к нему от 14 июня 2010г., заключённого между теми же лицами, а также в части отказа в удовлетворении иска ООО «<...>» к Орлову Роберту Юрьевичу о взыскании неосновательного обогащения и возмещении в пользу Орлова Р.Ю. судебных расходов с Орловой И.А. и ООО «<...>» по 100 руб. с каждого, оставить без изменения, а кассационные жалобы Орловой И.А. и ООО «<...>» - без удовлетворения.

В остальной части то же решение отменить.

В части удовлетворения иска Орлова Роберта Юрьевича к ООО «<...>» об истребовании имущества из чужого незаконного владения постановить новое решение, которым в иске Орлову Роберту Юрьевичу к ООО «<...>» об истребовании недостроенного здания (лит.В) площадью 205,9 кв.м, нежилого строения (лит.В1) площадью 970, 3 кв.м. объемом 9100 куб.м., общая площадь здания 1176,2 кв.м кадастровый номер <...> и земельного участка площадью 8456 кв.м на землях поселений, предоставленного для обслуживания и эксплуатации здания, расположенного по адресу: Новгородская область и район, д.<...>, д.<...>, кадастровый номер <...>, отказать.

В части удовлетворения иска Орлова Роберта Юрьевича о взыскании с ООО «<...>» неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 3877718 руб. 27 коп., а также в части отказа в удовлетворении самостоятельных требований Орловой Ирины Александровны к ООО «<...>» о взыскании 2063000 руб., направить дело на новое рассмотрение в тот же суд.

Исключить из резолютивной части решения суда абзац 12.

Председательствующий:                                              (Ковалева Л.Е.)

Судьи:                                                                         (Смирнова Л.Н.)

                                                                                             (Тарасова Н.В.)