Судья - Низовский Е.И. 31 августа 2011 года Дело №2-2688/11- 33-1745

К А С С А Ц И О Н Н О Е      О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

Судебная коллегия по гражданским делам Новгородского областного суда в составе:

председательствующего Бобряшовой Л.П.,

судей        Комаровской Е.И. и Жуковой Н.А.,

при секретаре Фрунзе Л.П.,

с участием прокурора Власовой О.Н.

с участием представителя истцов Сироткиной Г.Н. и Шуренкова А.И. Яковлевой Н.В., представителя ответчика Общества с ограниченной ответственностью «П...» Власовой Е.В., представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Фадеевой О.В. Фадеева О.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании 31 августа 2011 года по докладу судьи Жуковой Н.А. дело по кассационной жалобе Сироткиной Г.Н. на решение Новгородского районного суда Новгородской области от 19 июля 2011 года, которым постановлено:

в удовлетворении исковых требований Сироткиной Г.Н. и Шуренкову А.И. к Обществу с ограниченной ответственностью «П...» о выселении из здания торгового комплекса, расположенного в доме №<...> по ул. <...> п. <...> <...> района <...> области, отказать,

у с т а н о в и л а:

Сироткина Г.Н. и Шуренков А.И. обратились в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «П...» (далее Общество) о выселении из нежилого помещения - здания торгового комплекса, расположенного по адресу. <...> область <...> район п. <...> ул. <...>, дом №<...> (далее нежилое помещение), указав в обоснование требований, что они и третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Фадеева О.В. являются собственниками по 1/3 доли спорного нежилого помещения и земельного участка, на котором оно находится. Спорное нежилое помещение состоит из 3-х помещений, имеющих отдельные входы, центральное помещение находится в пользовании Фадеевой О.В.

В феврале 2011 года Фадеева О.В. без их на то согласия передала в пользование Общества часть нежилого помещения площадью 50 кв.м. Общество, используя помещение для осуществления розничной торговли, нарушает их права собственников, поскольку пользуется зданием и земельным участком, паркует автомобили, чем загораживает проезд и проход к зданию. В добровольном порядке ответчик освободить занимаемое нежилое помещение отказался, продолжает пользоваться зданием и земельным участком без законных к тому оснований.

Впоследующем истцы уточнили основание иска, указав, что на заключение договора аренды части спорного нежилого помещения между Фадеевой О.В. и индивидуальным предпринимателем Б., согласие истца Шуренкова А.И. получено не было; на передачу индивидуальным предпринимателем Б. в субаренду Обществу торговой площади в том же нежилом помещении, истцы согласия не давали, в связи с чем считали, что договор аренды от 01 февраля 2011 года, заключённый между Фадеевой О.Н. и индивидуальным предпринимателем Б. является недействительным в силу его ничтожности, следовательно, и договор субаренды, заключённый без согласия на то истцов, также является недействительным.

Судом принято вышеуказанное решение.

В кассационной жалобе Сироткина Г.Н. просит решение суда отменить по тем основаниям, что судом нарушены нормы материального права, выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, обстоятельства, которые суд посчитал установленными, не доказаны, мотивируя тем, что раздел в натуре нежилого помещения произведен не был, соглашения между участниками общей долевой собственности на передачу 1/3 доли нежилого помещения индивидуальному предпринимателю Б. достигнуто не было, Поскольку Шуренков А.И. согласия на передачу части нежилого помещения в аренду Фадеевой О.Н. не давал, а договором аренды не предусмотрено право арендатора на передачу имущества в субаренду без согласия кого-либо из сособственников здания, то считала, что эти обстоятельства влекут недействительность договоров аренды и субаренды.

Истец Шуренков А.И. представил отзыв на кассационную жалобу, указав, что он считает жалобу Сироткиной Г.Н. обоснованной, а решение суда незаконным.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав объяснения представителя истцов Сироткиной Г.Н. и Шуренкова А.И. Яковлевой Н.В., поддержавшей жалобу Сироткиной Г.Н., представителя ответчика Общества Власовой Е.В., представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Фадеевой О.В. Фадеева О.Н., возражавших против удовлетворения жалобы, заключения прокурора Власовой О.Н., полагавшей решение подлежащим отмене, судебная коллегия считает решение суда подлежащим отмене, а дело направлению на новое рассмотрение по следующим основаниям.

Как видно и материалов и установлено судом, Сироткина Г.Н., Шуренков А.И. и Фадеева О.В. являются собственниками по 1/3 доли в праве нежилого помещения - здания торгового комплекса в п. <...> <...> района по ул. <...>, назначение: нежилое, 1-этажный с холодной мансардой, общей площадью 142,4 кв.м, инв. №<...>, лит. А, кадастровый (условный) номер <...>, и земельного участка, общей площадью 238 кв.м., с кадастровым номером <...>, расположенного по адресу: <...> обл., <...> район, <...> городское поселение, пгт. <...>, ул. <...>.

Согласно экспликации к поэтажному плану строения нежилое помещение состоит из трёх торговых залов площадью 43,6 кв.м, 44,1 кв.м, 47,2 кв.м, и вспомогательных помещений площадью 7,5 кв.м (двух тамбуров и трёх туалетов).

Фадеева О.В. (арендодатель) и индивидуальный предприниматель Б. (арендатор) 01 февраля 2011 года заключили договор аренды 1/3 доли нежилого помещения, площадью 47 кв.м, имеющего отдельный вход, сроком действия с 17 февраля 2011 года по 30 декабря 2011 года, при этом, как указано в пункте 1.1 договора, часть нежилого помещения (1/3 доли) передается в аренду с письменного согласия собственников Сироткиной Г.Н. и Шуренкова А.И.

Согласно пункту 2.3 договора аренды от 01 февраля 2011 года арендуемые помещения могут сдаваться в субаренду Арендатором только с письменного согласия Арендодателя.

По условиям Дополнительного соглашения к договору об аренде нежилого помещения от 01 февраля 2011 года, заключенного между Фадеевой О.В. (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Б. (арендатор), последняя передала в субаренду Обществу часть арендуемого помещения с 17 февраля 2011 года по 30 декабря 2011 года.

06 февраля 2011 года между индивидуальным предпринимателем Б. (арендатор) и Обществом (субарендатор) заключён договор, на основании которого по акту приёма-передачи Б. передала последнему в субаренду часть арендованного у Фадеевой О.В. нежилого помещения площадью 20 кв.м.

Проанализировав вышеприведённые доказательства, представленные сторонами, суд пришёл к выводу о том, что Общество на основании договора субаренды от 06 февраля 2011 года, то есть на законных основаниях, пользуется частью нежилого помещения (20 кв.м).

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции также пришёл к выводу, что истцы отказались от аренды принадлежащей Фадеевой О.В. 1\3 доли в спорном нежилом помещении, в суд с иском о преимущественном праве на аренду принадлежащей доли Фадеевой О.В. не обращались, в силу чего данные действия Сироткиной Г.Н. и Шуренкова А.И. судом признаны в качестве согласия на заключение договора субаренды. Кроме того, в качестве основания к отказу в иске судом указано на то, что спорные сделки аренды и субаренды в установленном законом порядке недействительными (ничтожными) не признавались, таких исков истцами к ответчику не предъявлялось.

Между тем, судебная коллегия с данным выводом суда согласиться не может по следующим основаниям.

Как указано выше, собственниками нежилого помещения являются Сироткина Г.Н., Шуренков А.И. и Фадеева О.В. по 1/3 доли в праве каждый.

Согласно статье 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех её участников (пункт 1).

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при её возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьёй 250 настоящего Кодекса (пункт 2).

В соответствии со статьёй 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику либо лицу, управомоченному законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно пункту 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе сдавать арендуемое имущество в субаренду только с согласия собственника этого имущества.

В силу статьи 168 ГК РФ несоблюдение названных условий при заключении договора субаренды свидетельствует о его ничтожности, притом, что согласно пункту 2 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Из анализа вышеприведённых норм следует, что при передаче недвижимого имущества, находящегося в долевой собственности, в аренду и субаренду необходимо согласие на то всех её участников.

Из искового заявления Сироткиной Г.Н. и Шуренкова А.И., уточненного в порядке статьи 39 ГПК РФ (л.д. 107,108) усматривается, что одним из оснований для выселения Общества из занимаемого нежилого помещения являлась ссылка истцов на недействительность (ничтожность) договоров аренды и субаренды, заключенных с нарушением статьи 246 ГК РФ, при отсутствии согласия сособственников на распоряжение Фадеевой О.В. имуществом, находящимся в общей долевой собственности.

Так, истцы Сироткина Г.Н. и Шуренков А.И. утверждали в судебном заседании, что договор аренды от 01 февраля 2011 года был заключён между Фадеевой О.В. и индивидуальным предпринимателем Б. без их на то согласия.

В качестве доказательства, подтверждающего получение согласия Сироткиной Г.Н. и Шуренкова А.И., представителем Фадеевой О.В. суду представлена ксерокопия соглашения руководителя ООО «О...» Сироткиной Г.Н. и руководителя ООО «А...» Шуренкова А.И., которое не отвечает положениям части 2 статьи 71 ГПК РФ, однако судом оценка данному доказательству в соответствии с требованиями статьи 67 ГПК РФ не дана.

Более того, из материалов видно, что указанное соглашение было подписано не Шуренковым А.И., а Ж., допрошенной судом в качестве свидетеля, подтвердившей то обстоятельство, что именно она подписала соглашение от имени руководителя ООО «А...» Шуренкова А.И. Вместе с тем, суд первой инстанции, приняв в качестве доказательства показания данного свидетеля, которые по существу противоречат доводам Шуренкова А.И. о том, что он такое согласие при заключении договора аренды от 01 февраля 2011 года не давал, не привёл в решении доказательств, опровергающих данный довод Шуренкова А.И.

Кроме того, согласно пункту 6.3 договора аренды от 01 февраля 2011 года, заключенного между Фадеевой О.В. и индивидуальным предпринимателем Б., срок действия договора установлен с 17 февраля 2011 года, а согласно пункту 6.1 договора субаренды, заключенного между индивидуальным предпринимателем Б. и Обществом, 06 февраля 2011 года, срок действия договора субаренды установлен сторонами с 10 февраля 2011 года, то есть право субаренды у ответчика Общества возникало раньше, чем наступал срок действия договора аренды нежилого помещения от 01 февраля 2011 года, однако это обстоятельство не получило оценки в решении суда первой инстанции.

         Суд первой инстанции, разрешая спор в отношении как договора аренды, заключенного 01 февраля 2011 года между Фадеевой О.В. и индивидуальным предпринимателем Б., так и договора субаренды, заключенного 06 февраля 2011 года между индивидуальным предпринимателем Б. и Обществом, разрешил вопрос о правах и обязанностях Б., не привлеченной к участию в деле.

Кроме того, судом не исследован вопрос о том, кем и на каком праве занимаются остальные помещения спорного недвижимого имущества, входящие в состав общей долевой собственности. Между тем, как усматривается из материалов дела, спорным нежилым помещением пользуются также ООО «О...» и ООО «А...», в отношении которых суду также следовало разрешить вопрос о привлечении их к участию в деле.

Более того, оспаривая по существу договор аренды от 01 февраля 2011 года, вопрос об изменении процессуального положения третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Фадеевой О.В. в порядке, предусмотренном статьёй 40 ГПК РФ, судом не разрешен.

При таких обстоятельствах отказ в удовлетворении иска не может быть признан обоснованным, а принятое по делу решение законным.

Поскольку судом при рассмотрении дела был разрешен вопрос о правах и обязанностях не привлеченных к участию лиц, по имеющимся в материалах дела доказательствам не представляется возможным сделать вывод об обоснованности доводов истцов, в связи с чем принять новое решение по делу невозможно, а потому дело подлежит направлению на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду следует учесть вышеизложенное, правильно определить обстоятельства, имеющие значение для дела, предложить сторонам представить доказательства в обоснование своих доводов и возражений, дать анализ представленным сторонами доказательствам в соответствии с требованиями статьи 67 ГПК РФ, решить вопрос о привлечении к участию в деле лиц, права которых затрагивает данный спор, разрешить спор с соблюдением норм материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 360-367 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

Решение Новгородского районного суда Новгородской области от 19 июля 2011 отменить, направить дело на новое рассмотрение в тот же суд.

Председательствующий                                         Л.П. Бобряшова

Судьи                                                                      Е.И. Комаровская

                                                                                Н.А. Жукова