Судья: Павлова Е.Б. 05.10.2011 г. Дело: № 2-1627/11-33-1927/11 К АС С А Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е Судебная коллегия по гражданским делам Новгородского областного суда в составе: председательствующего - Бобряшовой Л.П., судей - Смирновой Л.Н. и Жуковой Н.А., при секретаре - Фрунзе Л.П., рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Бобряшовой Л.П. «05» октября 2011 года гражданское дело по кассационной жалобе Маслякова С.А., действующего по доверенности в интересах Маслякова С.С., на решение Новгородского районного суда Новгородской области от 09 августа 2011 года, которым постановлено: иск Петровой Е.А. удовлетворить; взыскать с Маслякова С.С. в пользу Петрова Е.А. 174 017 руб., расходы по оплате госпошлины в сумме 200 руб., а всего 174 217 руб.; встречный иск Масляков С.С. к Петровой Е.А. и Зинатуллиной Н.В. о признании недействительным договора купли-продажи от 22.10.2007 года и применении последствий недействительности ничтожной сделки оставить без удовлетворения; взыскать с Маслякова С.С. в доход местного бюджета госпошлину в сумме 4480 руб. 34 коп., У с т а н о в и л а : Петрова Е.А. обратилась в суд с иском к Маслякову С.С. и Администрации Новгородского муниципального района об обязании безвозмездно устранить недостатки жилого помещения - квартиры <...>, указав, что приобрела указанную квартиру по договору купли-продажи от 22.10.2007 года у Маслякова С.С. Данная квартира стала иметь статус жилого помещения на основании акта приемочной комиссии от 17.10.2007 года Администрации Новгородского муниципальною района о переводе нежилого помещения в жилое. Вместе с тем, приобретенный ею объект недвижимого имущества не соответствует требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, поскольку н нем отсутствует вентиляция. 02.03.2010 года Управлением государственной жилищной инспекции по Новгородской области был составлен акт о том, что в указанной квартире проектом перепланировки предусматривалось оборудование вентиляционного канала в кирпичной стене, фактически вентиляционный канал не возведен. В последующем истица неоднократно изменяла исковые требования и окончательно сформулировала их следующим образом: взыскать с Маслякова С.С. в ее пользу расходы на устранение недостатков приобретенного жилого помещения в размере 174017 руб. 10 коп. Масляков С.С. обратился в суд с встречным иском к Петровой Е.А. о признании договора купли-продажи квартиры от 22.10.2007 года недействительным и применении последствий недействительности сделки, указав, что данная сделка является недействительной, поскольку совершена его представителем Зинатуллиной Н.В. без предоставления ей полномочий на распоряжение жилым помещением, так как на момент выдачи доверенности на имя Зинатуллиной Н.В. указанный объект как жилое помещение не существовал, вопрос о переводе спорного помещения в жилое не входил в полномочия представителя. Более того, до настоящего времени с ним (Масляковым С.С.) за проданное имущество не произведен расчет. В связи с чем Масляков С.С. считает, что спорный объект недвижимости выбыл из его собственности помимо его воли и на основании изложенного просил признать договор купли-продажи квартиры от 22.10.2007 года недействительным, передать ему в собственность спорный объект недвижимости. По инициативе суда по встречному иску к участию в деле привлечены: в соответствии со ст. 43 ГПК РФ в качестве третьего липа, не заявляющею самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новгородской области. Судом по делу постановлено вышеуказанное решение. В кассационной жалобе представитель Маслякова С.С. - Масляков С.А. с данным решением суда не согласен в части удовлетворения иска Петровой Е.А. о взыскании денежных средств, считает решение суда в этой части незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением ст.477 ГК РФ, а поэтому просит в этой части решение отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении данных исковых требований. В соответствии с ч.1 ст.347 ГПК РФ суд кассационной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы. Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей Маслякова С.С. - Маслякова С.А. и Шатерникова А.М., поддержавших жалобу, а также Петрову Е.А., возражавшую против удовлетворения жалобы, судебная коллегия решение суда в обжалуемой части находит подлежащим отмене в связи с неправильным применением норм материального права. Согласно ст.557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст.475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору. В соответствии со ст.475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной пены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам. возникшим до этого момента (статья 476 ГК РФ). В судебном заседании из объяснений лиц, участвующих в деле, и материалов дела установлено, что на основании договора купли-продажи от 29 сентября 2005 года Масляков С.С. (покупатель) приобрел у Администрации Новгородского района (продавец) недвижимое имущество бельевую (нежилое помещение) общей полезной площадью 16.6 кв.м. расположенную по адресу: <...>. 18 мая 2007 года Маслякову С.С. заместителем главного государственного санитарного врача по Новгородской области согласован проект перепланировки указанного выше нежилого помещения бельевой в жилое, предусматривающий возведение перегородок, устройство душевой, унитаза, умывальника, вентиляции в санузле. Постановлением Администрации Новгородского муниципального района от 09.08.2007 года № 1439 утвержден акт межведомственной комиссии от 07.08.2007 года, нежилое помещение (бельевая) в многоквартирном жилом <...> переведено в жилое помещение, при условии проведения в установленном порядке, работ по перепланировке и переустройству. 10 августа 2007 года отделом архитектуры Администрации Новгородского муниципального района в адрес Маслякова С.С. направлено уведомление о переводе нежилого помещения (бельевой) в жилое при условии проведения в установленном порядке следующих видов работ: возведение перегородок, устройство душевой, унитаза, умывальника. Актом приемочной комиссии, назначенной Администрацией Новгородского муниципального района. 17 октября 2007 года после проведенных переустройства и перепланировки принята в эксплуатацию квартира <...>. На основании договора от 22 октября 2007 года Петрова Е.А (покупатель) купила у Зинатуллиной Н.В., действующей по доверенности от 23.03.2007 года за Маслякова С.С., квартиру <...>, имеющую общую полезную площадь 16.5 кв.м. в том числе жилую 12 кв.м,, кадастровый номер <...>. Согласно акту проверки Управления государственной жилищной инспекции Новгородской области от 02 марта 2010 года, в указанной квартире в помещении совмещенного санузла в нарушение проекта перепланировки отсутствует отверстие вентиляционного канала. В помещении комнаты и в прихожей на наружной стене и потолке имеются серые пятна (предположительно плесневый грибок), отслоение обоев. Таким образом, в ходе судебного заседания было установлено, что при выполнении работ по перепланировке и переустройству бельевой в жилое помещение Масляковым С.С. не были выполнены работы по устройству вентиляции. Учитывая, что к моменту передачи (22 октября 2007 года) квартиры Петровой Е.А. от Маслякова С.С. указанная квартира имела неоговоренные сторонами в договоре купли-продажи недостатки в виде отсутствия вентиляции и указанные недостатки выявлены Управлением государственной жилищной инспекции Новгородской области 02 марта 2010 года, суд пришел к выводу, что в силу ст. 475 ГК РФ требования Петровой Е.А. о возмещении расходов в сумме 174017 рублей на устранение недостатков, заявленные в пределах срока исковой давности, являются обоснованными и подлежат удовлетворению. Однако суд, правильно применив к спорным правоотношениям положения ст.477 ГК РФ, в соответствии с которой, если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, если они обнаружены в сроки, установленные настоящей статьей (п.1). Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи (п.2). Исходя из приведенной нормы, продавец отвечает за недостатки, возникшие до передачи товара или по причинам, возникшим до этого момента, при условии, что недостатки обнаружены в пределах сроков, предусмотренных названной статьей. Недостатки, обнаруженные по истечении этих сроков, независимо от их возникновения, не дают покупателю права воспользоваться способами защиты, предусмотренными ст.475 ГК РФ. Как видно из материалов дела, судом обстоятельства, связанные с моментом обнаружения недостатков в квартире, надлежащим образом не исследовались. При разрешении заявленного Петровой Е.А. спора о взыскании расходов на устранение недостатков приобретенной по договору купли-продажи квартиры, суд исходил не из срока обнаружения недостатков, предусмотренного ст.477 ГК РФ, а из срока исковой давности (3 года), который судом исчислялся с даты составления Управлением государственной жилищной комиссии Новгородской области акта проверки № <...> от 02.03.2010 года о выявлении указанного недостатка. Между тем, законодатель прежде всего связывает возможность удовлетворения требований покупателя со сроком обнаружения недостатков. Поскольку данное обстоятельство в ходе судебного разбирательства не устанавливалось и не получило надлежащей проверки и оценки, то принятое судом решение по заявленным Петровой Е.А. исковым требованиям нельзя признать законным и обоснованным, а поэтому решение в этой части подлежит отмене с направлением дела на новое судебное рассмотрение, в ходе которого суду следует установить срок обнаружения Петровой Е.А. недостатков в проданной ей квартире, и исходя из этого разрешить заявленный спор в соответствии с требованиями закона. В части отказа в удовлетворении встречного иска Маслякова С.С. решение суда не обжаловалось, а поэтому в этой части законность и обоснованность решения судом кассационной инстанции не проверяется. На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.360-367 ГПК РФ, судебная коллегия О п р е д е л и л а : Решение Новгородского районного суда Новгородской области от 09 августа 2011 года в части оставления без удовлетворения встречного иска Маслякова С.С. к Петровой Е.А. и Занатуллиной Н.В. о признании недействительным договора купли-продажи от 22.10.2007 года и применении последствий недействительности ничтожной сделки оставить без изменения. В остальной части это же решение суда отменить и дело в этой части направить на новое судебное рассмотрение в Новгородский районный суд. Председательствующий: Л.П. Бобряшова Судьи: Н.А. Жукова Л.Н. Смирнова