Судья – Арзуманова Т.А. Дело № 33-206
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
08 февраля 2012 года Великий Новгород
Судебная коллегия по гражданским делам Новгородского областного суда в составе:
председательствующего Бабкова В.В.
судей областного суда Соколова С.Б., Виюка А.В.
при секретаре Надеждиной Ц.В.
с участием Павловой М.Ю., её представителя Фоминой Е.Г., представителя Шрамко А.В. – Фазлеева О.Р.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Виюка А.В. дело по кассационной жалобе Павловой М.Ю. на решение Новгородского районного суда Новгородской области от 22 ноября 2011 года, которым исковые требования Шрамко А.В. удовлетворены, постановлено произвести государственную регистрацию заключенного <...>2011 г. между Павловой М.Ю. и Шрамко А.В. договора купли-продажи права аренды на земельный участок, общей площадью <...> кв.м., кадастровый номер <...>, расположенный по адресу Великий Новгород ул. <...>, недостроенного жилого дома общей площадью <...> кв.м., степень готовности <...>%, кадастровый номер <...>, расположенного по адресу: Великий Новгород ул. <...>; права аренды на земельный участок, общей площадью <...> кв.м., кадастровый номер <...>, расположенный по адресу: Великий Новгород ул. <...>, недостроенного жилого дома общей площадью <...> кв.м., кадастровый номер <...>, расположенного по адресу Великий Новгород ул. <...>; право аренды на земельный участок общей площадью <...> кв.м., кадастровый номер <...>, расположенный по адресу Великий Новгород пер. <...>, недостроенного жилого дома общей площадью <...> кв.м., кадастровый номер <...>, расположенного по адресу: Великий Новгород пер. <...>, взысканы с Павловой М.Ю. в пользу Шрамко А.В. расходы по оплате госпошлины в размере <...> руб., возвращена Шрамко А.В. из бюджета госпошлина в размере <...> руб. <...> коп., отменена после вступления решения в законную силу мера обеспечения иска в виде запрета на совершение сделок с вышеперечисленным имуществом,
установила:
Шрамко А.В. обратился с иском к Павловой М.Ю. о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи от <...>2011 г., заключенного между Павловой М.Ю. и Шрамко А.В., по тем основаниям, что Павлова М.Ю. подала заявление в Управление Росреестра по Новгородской области о прекращении регистрационных действий в отношении совершенной сделки, уклоняется от завершения сделки и не возвращает полученные по сделке денежные средства.
Впоследствии Шрамко А.В. изменил исковые требования и просил принять решение о государственной регистрации договора купли-продажи от <...>2011 г., заключенного между Павловой М.Ю. и Шрамко А.В. в связи с уклонением Павловой М.Ю. от регистрации указанной сделки.
Судом постановлено указанное выше решение.
В кассационной жалобе Павлова М.Ю. просит решение Новгородского районного суда Новгородской области от 22 ноября 2011 года отменить, и дело передать на новое рассмотрение в тот же суд, указав, что судом проигнорированы доводы Павловой М.Ю. о заключении договора купли-продажи от <...>2011 г. помимо её воли, под принуждением со стороны Шрамко А.В., денежные средства по указанной сделке Павловой М.Ю. не передавались, судом не было учтено то обстоятельство, что ранее при рассмотрении гражданского дела № <...> по иску <...> судом на спорное имущество были наложены обеспечительные меры.
Представитель Управления Росреестра по Новгородской области в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещался, в представленном письменном отзыве просил рассмотреть дело в его отсутствие, указал, что Управление не является субъектом материальных правоотношений, связанных со спорными объектами недвижимости.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав объяснения Павловой М.Ю. и её представителя, поддержавших кассационную жалобу, представителя Шрамко А.В. – Фазлеева О.Р., полагавшего решение суда законным и обоснованным, отмене или изменению не подлежащим, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Согласно ст.361 ГПК РФ, суд кассационной инстанции при рассмотрении кассационных жалобы, представления вправе отменить решение суда первой инстанции полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции в том же или ином составе судей, если нарушения, допущенные судом первой инстанции, не могут быть исправлены судом кассационной инстанции.
В силу ст. 362 ГПК РФ, основаниями для отмены или изменения решения суда в кассационном порядке, являются в том числе, и нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
В соответствии со ст.364 ГПК РФ, решение суда первой инстанции подлежит отмене независимо от доводов кассационных жалобы, представления в случае, если суд разрешил вопрос о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.
Как установлено судом из материалов дела, <...>2011 г. между Павловой М.Ю. и Шрамко А.В. заключен договор купли-продажи по условиям которого Павлова М.Ю. обязывалась передать в собственность Шрамко А.В. нижеперечисленное имущество, а Шрамко А.В. обязывался в момент подписания договора уплатить Павловой М.Ю. стоимость указанного имущества в общей сумме <...> руб.
Согласно акта передачи от <...>2011 г., Павлова М.Ю. передала, а Шрамко А.В. принял право аренды на земельный участок, общей площадью <...> кв.м., кадастровый номер <...>, расположенный по адресу Великий Новгород ул. <...>, недостроенный жилой дом общей площадью <...> кв.м., степень готовности <...>%, кадастровый номер <...>, расположенный по адресу: Великий Новгород ул. <...>; право аренды на земельный участок, общей площадью <...> кв.м., кадастровый номер <...>, расположенный по адресу: Великий Новгород ул. <...>, недостроенный жилой дом общей площадью <...> кв.м., кадастровый номер <...>, расположенный по адресу Великий Новгород ул. <...>; право аренды на земельный участок общей площадью <...> кв.м., кадастровый номер <...>, расположенный по адресу Великий Новгород пер. <...>, недостроенный жилой дом общей площадью <...> кв.м., кадастровый номер <...>, расположенный по адресу: Великий Новгород пер. <...>.
Стороны <...>2011 г. подали заявление в Управление Росреестра по Новгородской области о государственной регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества.
Впоследствии, на основании заявления Павловой М.Ю. о совершении сделки под давлением и отсутствии расчета за проданное имущество, государственная регистрация сделки <...>2011 г. была приостановлена, а <...>2011 г. принято решение об отказе в государственной регистрации сделки, поскольку продавец заявил о прекращении государственной регистрации и возврате документов, а от покупателя не поступило аналогичное заявление и квитанция, подтверждающая уплату госпошлины в полном объеме.
Обосновывая выводы о регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества, суд первой инстанции руководствовался п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», п.3. ст.551 Гражданского кодекса РФ и исходил из того, что Павлова М.Ю. уклоняясь от государственной регистрации сделки злоупотребила правом, доводы Павловой М.Ю. о совершении сделки под давлением со стороны Шрамко А.В. не нашли своего подтверждения, факт оплаты по договору купли-продажи подтвержден п.2.4 указанного договора, имущество передано Шрамко А.В. по акту от <...>2011 г., недоплаченная госпошлина в размере <...> руб. уплачена Шрамко А.В. по квитанции от <...>2011 г.
Действительно, согласно п. 61 указанного Постановления, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности. Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.
Между тем, как следует из п. 60 Постановления, отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 Гражданского кодекса РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
В соответствии с п. 61 Постановления, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к ст.398 Гражданского кодекса РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.
Из материалов дела следует, что <...>2010 г. между Павловой М.Ю. и Ч. А.А. заключен договор купли-продажи, по условиям которого Павлова М.Ю. обязывалась передать в собственность Ч. А.А. недостроенный жилой дом общей площадью <...> кв.м., кадастровый номер <...>, расположенный по адресу: Великий Новгород ул. <...>, недостроенный жилой дом общей площадью <...> кв.м., кадастровый номер <...>, расположенный по адресу Великий Новгород ул. <...>, недостроенный жилой дом общей площадью <...> кв.м., кадастровый номер <...>, расположенный по адресу: Великий Новгород пер. <...>, а Ч. А.А. обязывался уплатить Павловой М.Ю. стоимость указанного имущества в общей сумме <...> руб.
Согласно передаточного акта от <...>2010 г., Павлова М.Ю. передала, а Ч. А.А. принял вышеперечисленное имущество, а в соответствии с распиской Павловой М.Ю. от <...>2010 г. она получила от Ч. А.А. в счет оплаты по договору купли-продажи от <...>2010 г. денежные средства в сумме <...> руб.
При таких обстоятельствах решением Новгородского районного суда Новгородской области от 22 ноября 2011 года о регистрации договора купли-продажи от <...>2011 г. затронуты права Ч. А.А., которому было передано спорное имущество по договору купли-продажи от <...>2010 г. и который так же имеет право осуществить государственную регистрацию договора купли-продажи от <...>2010 г., поскольку не установлено, что данная сделка является недействительной, а решением суда о регистрации договора купли-продажи от <...>2011 г. Ч. А.А. лишен права на государственную регистрацию договора купли-продажи от <...>2010 г.
Так как Ч. А.А. судом к участию в деле не был привлечен, названный недостаток не может быть исправлен судом кассационной инстанции в связи, чем, имеются основания, предусмотренные ст.361, 364 ГПК РФ для отмены решения и передачи дела на новое рассмотрение в тот же суд.
При новом рассмотрении следует учесть изложенное, решить вопрос о привлечении к участию в деле Ч. А.А., выяснить обстоятельства заключения договора купли-продажи спорного имущества от <...>2010 г. и в зависимости от установленных обстоятельств постановить законное и обоснованное решение.
С учетом изложенного, руководствуясь ст.370-367 ГПК Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Новгородского районного суда Новгородской области от 25 ноября 2011 года отменить, кассационную жалобу Павловой М.Ю. – удовлетворить.
Гражданское дело по иску Шрамко А.В. к Павловой М.Ю. о государственной регистрации договора купли-продажи направить в Новгородский районный суд – на новое рассмотрение.
Председательствующий Бабков В.В.
Судьи Соколов С.Б.
Виюк А.В.