Дело № 44-г-37\2011 ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА НИЖЕГОРОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА г.Нижний Новгород 13 апреля 2011 г. Президиум в составе: председательствующего Попова В.Ф. и членов президиума Лазорина Б.П., Лысова М.В., Погорелко О.В., Прихунова С.Ю., Ярцева Р.В. по докладу судьи областного суда Елагиной А.А., при секретаре Свящевой О.Ю. с участием представителя ООО Фирма «Строитель-П» адвоката Дубиновского А.М., рассмотрев гражданское дело по надзорной жалобе ООО Фирма «Строитель-П» на решение Приокского районного суда Нижнего Новгорода от 16 сентября 2010 года, кассационное определение судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 30 ноября 2010 года по иску Ерофеевой Э.А. к обществу с ограниченной ответственностью Фирма «Строитель-П» о взыскании неустойки, излишне уплаченной денежной суммы, компенсации морального вреда, УСТАНОВИЛ: Ерофеева Э.А. обратилась в суд с иском о взыскании неустойки, излишне уплаченной денежной суммы, компенсации морального вреда. В обоснование требований указала, что 05.12.2007г. между ней и ООО Фирма «Строитель-П» заключен договор №** об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома. Предметом данного договора является жилая двухкомнатная квартира №**, фактическая площадь квартиры с учетом площади лоджий, балконов, веранд, террас – *** кв.м, общая площадь *** кв.м, в т.ч. жилая площадь *** кв.м, расположенная на третьем этаже во втором подъезде по ул.***. Согласно договору, она должна уплатить обусловленную договором цену, а ответчик в срок до 01.07.2009г. передать ей квартиру. Цена договора определена сторонами исходя из фактической стоимости квартиры с учетом площади лоджий, балконов и составляет *** руб. Данные денежные средства были выплачены ею в полном объеме. В соответствии с п.5.2.1 договора «застройщик» обязан передать квартиру «дольщику» не позднее 01.07.2009г. Впоследствии при принятии квартиры от «застройщика» были выявлены недостатки, которые не позволяли приступить к надлежащей эксплуатации квартиры. В соответствии с п.5.2.8 договора «застройщик» в случае выявления «дольщиком» несоответствия квартиры требованиям, указанным в договоре и предусмотренным законом, обязуется устранить указанные недостатки в согласованные с дольщиком сроки. В связи с этим истицей в адрес ответчика было направлено письмо-претензия. В ответ на претензию от 31.08.2009г. ответчик частично признал недостатки выполненных работ и обязался устранить их в кратчайшие сроки. Однако недостатки устранены не были, в связи с чем истица вновь была вынуждена обратиться с заявлением в адрес ответчика. После этого ответчик частично исполнил свои обязательства, а именно заменил оконные откосы. Другие недостатки, выявленные летом 2009г. и указанные в претензиях на имя ответчика, устранены не были. В апреле 2010г., после написания очередного заявления, ответчик устранил имеющиеся недостатки: установил открывающиеся створки в глухие части окон. После этого она подписала договор приема-передачи квартиры от 23.03.2010г. По просьбе ответчика договор подписала задним числом. В июне 2010г. истице было отказано в постановке на технический учет объекта капитального строительства, так как сведения технического паспорта не соответствуют сведениям, содержащимся в правоустанавливающих документах на объект учета, а именно в договоре приема-передачи от 23.03.2010г. указана общая площадь без учета лоджий - *** кв.м, жилая – *** кв.м, в техническом паспорте общая площадь - *** кв.м, жилая - ** кв.м. Согласно справке, полученной из Нижегородского городского филиала «Нижтехинвентаризация», общая площадь квартиры с учетом площади лоджии составляет *** кв.м. 15.06.2010г. она обратилась в адрес ответчика с заявлением о выплате неустойки и излишне уплаченных денежных средств, исходя из реальной стоимости квартиры, а именно цена договора –***руб., общая площадь квартиры в соответствии с договором *** кв.м., т.е. стоимость 1 кв.м составляет *** руб. Фактическая общая площадь квартиры *** кв.м, т.е. на 2,22 кв.м меньше, чем указано в договоре № **. Излишне оплаченная сумма по договору № **, по мнению истицы, исходя из фактической площади квартиры составляет *** руб. В соответствии со ст.6 Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ, за нарушение срока передачи участнику долевого строительства квартиры с ответчика подлежит взысканию неустойка в сумме *** руб. = *** х236 дней ( с 01.07.2009г. по 23.03.2010г.) х 1/150 х 7,75 %. Кроме того, истица считает, что по вине ответчика она лишена возможности пользоваться квартирой, не может зарегистрировать право собственности, в связи с чем ей причинен моральный вред, который она оценивает в *** рублей. Представитель ответчика ООО Фирма «Строитель-П» по доверенности и ордеру Дубиновский А.М. иск не признал. Решением Приокского районного суда Нижнего Новгорода от 16 сентября 2010 года постановлено: иск Ерофеевой Э.А. удовлетворить частично; взыскать с ООО Фирма «Строитель-П» в пользу Ерофеевой Э.А. неустойку за нарушение сроков передачи квартиры по договору №** об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 05.12.2007 г. в размере *** рублей, излишне уплаченную сумму по договору №** об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 05.12.2007 г. в размере *** руб., компенсацию морального вреда в сумме *** руб. В остальной части иска отказано. Взыскать с ООО Фирма «Строитель-П» государственную пошлину в доход государства в сумме *** рублей. Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 30 ноября 2010 года решение суда оставлено без изменения. В надзорной жалобе поставлен вопрос об отмене состоявшихся судебных постановлений (в части взыскания с ответчика излишне уплаченной суммы по договору в размере 88800 руб.) как вынесенных с существенным нарушением норм материального права. В жалобе указано, что суд не применил закон, подлежащий применению в данной ситуации. Площадь спорного объекта (с учетом лоджии) определена судом неправильно, что привело к незаконному взысканию *** руб. Не были применены СНиП 2.08.01-89. Также судом не были учтены положения договора №**, а именно пункта **. 28 февраля 2011 г. надзорная жалоба поступила в Нижегородский областной суд, 14.03.2011 г. дело истребовано, 18.03.2011 г. дело поступило в суд и определением судьи от 31.03.2011 г. передано для рассмотрения по существу в суд надзорной инстанции. Обсудив доводы надзорной жалобы, заслушав доклад судьи Елагиной А.А., объяснения представителя ответчика, президиум находит состоявшиеся судебные постановления подлежащими отмене в части взыскания с ответчика излишне уплаченной суммы по договору в размере 88800 руб. по следующим основаниям. Разрешая заявленное требование о взыскании с ответчика излишне уплаченной суммы по договору в размере *** руб., суд первой инстанции, и с ним согласилась кассационная инстанция, пришел к ошибочному выводу о том, что фактическая общая площадь квартиры на 2,22 кв.м меньше, чем указано в договоре № ** ( *** кв.м ). Указанный вывод суда нельзя признать правильным по следующим основаниям. Согласно положениям статьи 421 Гражданского кодекса РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). На основании ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями законами, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Статья 15 Жилищного кодекса РФ предусматривает, что общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. Из материалов дела усматривается, что 05.12.2007г. между ООО Фирма «Строитель-П» и Ерофеевой Э.А. заключен договор №** об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, в соответствии с условиями которого Застройщик привлекает денежные средства Дольщика для строительства объекта – двухкомнатной квартиры №**, фактическая площадь квартиры с учетом площади лоджий, балконов, веранд и террас *** кв.м, общая площадь *** кв.м, в том числе жилая площадь *** кв.м, расположенная на третьем этаже дома №** по ул.***( адрес строительный), и при условии полного исполнения Дольщиком обязательств по финансированию, передает по окончании строительства указанную квартиру Дольщику ( п.2.2., 3.1, 3.3. договора). Цена объекта определена сторонами исходя из фактической площади квартиры с учетом лоджий, балконов, веранд и террас и составляет *** рублей (п.4.1. договора), т.е. по *** руб. за квадратный метр. Обязанность по оплате денежных средств в размере *** рублей истицей полностью выполнена 28.12.2007г., что подтверждается справкой ответчика о полном финансировании (л.д. ***). Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию №***, жилой дом № ** по ул.*** ( адрес строительный) введен в эксплуатацию 02.01.2009г. В соответствии с договором приема-передачи квартиры (л.д.**) общая площадь квартиры составляет *** кв.м., согласно техническому паспорту помещения (л.д.**) общая площадь квартиры *** кв.м. В общую площадь жилого помещения (квартиры), в соответствии с положениями статьи 15 Жилищного кодекса РФ, не входит площадь балконов, лоджий, веранд, террас. Согласно сообщению ГП НижТехИнвентаризация (л.д.**) и техпаспорту помещения общая площадь квартиры с учетом площади лоджии составляет *** кв.м., площадь лоджии спорной квартиры составляет ** кв.м. Из п. п. 1, 2 Приложения N 2 Правил подсчета площади квартир в домах и общежитиях, жилой площади общежитий, площади жилых зданий, площади помещений, строительного объема, площади застройки и этажности жилых зданий, утвержденных Постановлением Госстроя СССР от 16 мая 1989 г. N 78 (СНИП 2.08.01-89) видно, что площадь квартир следует определять как сумму площадей жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров. Общую площадь квартир следует определять как сумму площадей их помещений, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0. Аналогичный порядок расчета площади квартир содержится и в Письме Министерства регионального развития РФ от 9 октября 2009 г. N 33350-ИП/08. Вместе с тем, суд первой инстанции указанные правовые положения, во внимание не принял, при этом не исследовал имеющее существенное значение для дела обстоятельство, а именно то, учитывался ли понижающий коэффициент, применяемый к лоджиям, при расчете стоимости квартиры. При этом суд не дал правовой оценки тем обстоятельствам, что при определении площади лоджий следует применять понижающие коэффициенты. Судом первой инстанции также не были учтены положения договора, заключенного между сторонами. В договоре №** от 05.12.2007 г. определена фактическая площадь объекта (с учетом площади лоджии, балкона, веранды и террас) *** кв.м., общая площадь объекта (сумма площадей всех помещений, но без лоджии) – *** кв.м., жилая площадь – *** кв.м., таким образом, площадь лоджии составляет *** кв.м. Общая площадь квартиры без учета лоджии составила *** кв.м., общая площадь квартиры с учетом площади лоджии, согласно техническому паспорту, составляет *** кв.м., площадь лоджии спорной квартиры составляет ** кв.м. с учетом понижающего коэффициента, следовательно, площадь лоджии составляет *** кв.м. При таких данных фактическая площадь объекта (реально построенного) составляет *** кв.м. В соответствии с условиями договора (пункт **) размер цены договора подлежит уточнению по завершении строительства и проведении замеров органом техинвентаризации. В случае если по окончании строительства объекта, получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта и по результатам обмеров объекта органом техинвентаризации общая площадь квартиры без учета площади лоджий, балконов, террас увеличится или уменьшится более, чем на 1 кв.м., застройщик обязуется возвратить (в случае уменьшения площади квартиры), а дольщик обязуется уплатить (в случае увеличения площади квартиры) стоимость излишков \ недостатка квадратных метров в течение 10 календарных дней с момента получения уведомления от застройщика, но не позднее подписания договора приема-передачи квартиры в собственность. Площадь лоджий, балконов, веранд и террас не пересматривается. По условиям договора площадь лоджии составляет *** кв.м., а фактически составила *** кв.м. Общая площадь квартиры по договору - *** кв.м., а по данным техинвентаризации – *** кв.м., разница составляет 0,57 кв.м., т.е. менее 1 кв.м. Учитывая положения статьи 421 Гражданского кодекса РФ, условия договора от 05.12.2007 г., оснований для удовлетворения требований о взыскании с ответчика излишне уплаченной суммы по договору в размере *** руб. не имелось. Неправильное установление обстоятельств, имеющих существенное значение для разрешения спора, и неправильное применение норм материального права привели к вынесению незаконных судебных постановлений в части. Указанные нарушения являются существенными, поскольку без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов заявителя надзорной жалобы. При таких данных обжалуемое решение суда и кассационное определение подлежат отмене в части взыскания с ответчика излишне уплаченной суммы по договору в размере *** руб. Поскольку отсутствуют правовые основания для удовлетворения требования Ерофеевой Э.А. о взыскании с ответчика излишне уплаченной суммы по договору в размере *** руб., все имеющие значение для дела обстоятельства установлены, президиум считает необходимым принять по делу в указанной части новое решение об отказе в удовлетворении данного требования. На основании изложенного, руководствуясь статьей 390 Гражданского процессуального кодекса РФ, президиум Нижегородского областного суда ПОСТАНОВИЛ: Решение Приокского районного суда Нижнего Новгорода от 16 сентября 2010 года и кассационное определение судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 30 ноября 2010 года по иску Ерофеевой Э.А. к обществу с ограниченной ответственностью Фирма «Строитель-П» о взыскании неустойки, излишне уплаченной денежной суммы, компенсации морального вреда в части удовлетворения требования Ерофеевой Э.А. о взыскании излишне уплаченной суммы по договору в размере ** руб. отменить. Принять по делу в указанной части новое решение. Ерофеевой Э.А. в удовлетворении требования к обществу с ограниченной ответственностью Фирма «Строитель-П» о взыскании излишне уплаченной суммы по договору в размере *** руб. отказать. В остальной части решение Приокского районного суда Нижнего Новгорода от 16 сентября 2010 года и кассационное определение судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 30 ноября 2010 года оставить без изменения. Председательствующий В.Ф.Попов