Дело № 44-г-33\11

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

ПРЕЗИДИУМА НИЖЕГОРОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

г.Нижний Новгород 20 апреля 2011г.

Президиум в составе:

председательствующего Каневского Б.С.

и членов президиума Лысова М.В., Попова В.Ф., Прихунова С.Ю., Ярцева Р.В.,

по докладу судьи областного суда Елагиной А.А.,

при секретаре Свящевой О.Ю.,

с участием представителя М.А.И. и К.А.В. – Паршина М.Д., представителей ООО «Волго-Окский проект» Митянова О.И., Миронова Р.М., Лекомцевой Е.А., представителя ООО «Домстройсервис» - Митянова О.И., представителя ОАО «Банк «Уралсиб» - Любимова В.В.,

рассмотрев гражданское дело по надзорным жалобам общества с ограниченной ответственностью «Волго-Окский проект», ОАО «Уралсиб», общества с ограниченной ответственностью «МТ-Строй»

на определение судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 24 августа 2010 года

по иску М.А.И., К.А.В. к ООО «Волго-Окский проект» о признании права общей долевой собственности на долю в объекте незавершенного строительства, по встречному иску ООО «Волго-Окский проект» к М.А.И., К.А.В. о признании договоров незаключенными,

У С Т А Н О В И Л:

К.А.В., М.А.И. обратились в суд с вышеуказанным иском к ООО «Волго-Окский проект», мотивировав тем, что *** заключили с ответчиком договор о финансировании строительства стояночных мест в подземной автостоянке. По договору (п.п.***) было предусмотрено, что результатом его исполнения будет являться приобретение истцами в собственность для личного пользования двух стояночных мест в подземной автостоянке, расположенной по адресу:***. Пунктом *** договора было предусмотрено резервирование двух стояночных мест дополнительно.

*** г. истцами с ответчиком был заключен договор о финансировании строительства стояночных мест в подземной автостоянке, предусматривающей приобретение истцами еще двух стояночных мест в той же подземной автостоянке. Таким образом, на основании указанных договоров истцам должны были быть предоставлены 4 стояночных места в подземной автостоянке, расположенной по адресу:***.

*** года истцами с ответчиком был заключен договор о финансировании строительства нежилого помещения в многоэтажном доме. В соответствии с условиями договора выполнение истцами обязательств по финансированию договора предоставляет им право требовать передачи в долевую собственность встроенного нежилого (конторского) помещения, ориентировочной площадью *** кв.м., расположенного на первом этаже первой очереди сооружаемого объекта – многоэтажного кирпичного жилого дома с конторскими помещениями и подземной автостоянкой в границах ул.*** города *** на месте жилых домов по адресу:***, принадлежащих ООО «Волго-окский проект».

***года к данному договору заключено дополнительное соглашение.

Истцы обязательство по оплате долевого участия в строительстве выполнили в полном объеме, что подтверждается квитанциями к приходному кассовому ордеру.

По своей правовой природе указанные выше договоры являются договорами долевого участия в строительстве. Положения, предусмотренные ч.ч.4,5 ст.4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» содержаться в договорах, заключенных между истцами и ответчиком.

На основании ст.ст.165,244,309,432 ГК РФ, ст.4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», просили признать договоры о финансировании строительства стояночных мест в подземной автостоянке от *** г., от *** г., от *** г., дополнительное соглашение от *** г. договорами долевого участия в строительстве, соответствующими требованиям действующего законодательства, признать право общей долевой собственности истцов на подземную автостоянку, расположенную по адресу:***, признать право общей долевой собственности истцов на жилой дом с конторскими помещениями и подземной автостоянкой в границах *** на месте жилых домов по адресу: ***(т.** л.д.***, ***).

В процессе судебного разбирательства К.А.В., М.А.И. в порядке ст.39 ГПК РФ изменили предмет иска по договору долевого участия от *** г. и дополнительного соглашения к нему от *** г., просили признать право общей долевой собственности К.А.В., М.А.И. на долю в праве на объект незавершенного строительства – нежилой, площадью *** кв.м., готовность ** %, расположенный по адресу: *** (условный номер объекта***) в размере *** долей в праве общей долевой собственности (т.2 л.д.***).

Ответчик – ООО «Волго-Окский проект» иск не признал, обратился в суд со встречным иском о признании договоров от *** г., от *** г., от *** г. и дополнительного соглашения к нему от *** г. незаключенными, мотивировав тем, что спорные правоотношения регулируются ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» в силу прямого указания закона – п.2 ст.27.

Пунктом 4 ст.4 вышеуказанного закона установлено, что договор, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости в обязательном порядке должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

Пунктом 5 ст.4 Закона установлено, что при отсутствии в договоре условий, предусмотренных ч.4 ст.4 такой договор считается незаключенным.

До настоящего времени стороны договора о финансировании строительства нежилого помещения в многоэтажном доме от *** г. не согласовали всех существенных условий, названных в законе:

- в договоре от *** г. не содержится определения подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с утвержденной проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. В тексте договора данные о нежилом помещении (п.***) указаны без ссылки на утвержденную проектную документацию. При этом в существующей проектной документации отсутствуют указания на расположенное на 1 этаже помещение, общей площадью *** кв.м., согласно утвержденной проектной документации такое нежилое помещение не выделено и не может быть выделено в качестве самостоятельного объекта. В других пунктах договора описание места нахождения помещения или иные данные, позволяющие определить нежилое помещение, подлежащее передаче, также отсутствует.

Дополнительное соглашение от *** г. к договору определяет в качестве объекта, подлежащего передаче истцам без ссылки на утвержденную проектную документацию.

Таким образом, при подписании договора сторонами не было достигнуто условие об определении подлежащего передаче застройщиком – ООО «Волго-Окский проект» - конкретного объекта долевого строительства (нежилого помещения) в соответствии с проектной документацией после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Данные не утвержденного проекта не являются и не могут являться основанием для определения данных об объекте, так как указанные данные являются предварительными, подлежащими уточнению при проектировании и согласовании рабочего проекта строительства и эскизный проект не является частью проектной документации.

Государственная регистрация договора финансирования и дополнения к нему не произведена и не может быть произведена, поскольку в утвержденной проектной документации и фактически на первом этаже строящегося дома отсутствует и не может быть выделено самостоятельное нежилое помещение в размере (площадью), указанной в дополнительном соглашении к договору финансирования.

Договоры от *** г., от *** г. также являются незаключенными, поскольку не содержат описания места нахождения помещения и иных данных, позволяющих определить нежилое помещение, подлежащее истцам. В утвержденной проектной документации и фактически помещения, указанные в договорах от *** г., от *** г. отсутствуют (т.* л.д.***).

Решением Нижегородского районного суда Нижнего Новгорода от 02 июня 2010 года К.А.В., М.А.И. в иске отказано.

Встречный иск ООО «Волго-Окский проект» удовлетворен.

Признаны незаключенными: договор о финансировании строительства нежилого помещения в многоквартирном доме от *** г., подписанный между М.А.И., К.А.В. и ООО «Волго-Окский проект», с изменениями и дополнениями, внесенными дополнительным соглашением от ***г.; договор о финансировании строительства стояночных мест в подземной автостоянке от *** г., подписанный между М.А.И., К.А.В. и ООО «Волго-Окский проект», договор о финансировании строительства стояночных мест в подземной автостоянке от *** г., подписанный между М.А.И., К.А.В. и ООО «Волго-Окский проект».

Определением судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 24 августа 2010г. вышеуказанное решение в части отказа в удовлетворении исковых требований К.А.В. и М.А.И. о признании права общей долевой собственности на объект незавершенного строительства и права на приобретение в собственность ** стояночных мест в подземной автостоянке объекта незавершенного строительства отменено.

За К.А.В. и М.А.И. признано право общей долевой собственности на объект незавершенного строительства – нежилой, площадью *** кв.м., готовностью **%, расположенный по адресу: ***(условный номер объекта***) в размере ***долей в праве общей долевой собственности.

За К.А.И. и М.А.И. признано право на приобретение в собственность ** стояночных мест в подземной автостоянке объекта незавершенного строительства – нежилого, площадью***, готовностью **%, расположенного по адресу: *** (условный номер объекта***).

ООО «Волго-Окский проект» отказано в удовлетворении встречного иска к М.А.И., К.А.В. о признании незаключенными договора финансирования строительства нежилого помещения в многоквартирном доме от ***г., подписанного между М.А.И., К.А.В. и ООО «Волго-Окский проект», с изменениями и дополнениями, внесенными дополнительным соглашением от *** г.; договора о финансировании строительства стояночных мест в подземной автостоянке от *** г., подписанного между М.А.И., К.А.В. и ООО «Волго-Окский проект», договор о финансировании строительства стояночных мест в подземной автостоянке от *** г., подписанного между М.А.И., К.А.В. и ООО «Волго-Окский проект».

В остальной части решение суда оставлено без изменения.

В надзорных жалобах ООО «Волго-Окский проект», ОАО «Уралсиб», ООО «МТ-Строй» поставлен вопрос об отмене кассационного определения ввиду существенных нарушений норм материального права (ст.432 ГК РФ, ст.ст.4,27 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004г. №214-ФЗ). Кроме того, указано на нарушение прав других дольщиков и залогодержателей спорного объекта незавершенного строительства.

Определением судьи Нижегородского областного суда от 31 марта 2011 г. надзорная жалоба с делом передана для рассмотрения в суд надзорной инстанции.

Заслушав доклад судьи Елагиной А.А., обсудив доводы надзорной жалобы, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, президиум находит кассационное определение подлежащим отмене по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 387 ГПК РФ, основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

При проверке законности решения районного суда, судом кассационной инстанции допущено существенное нарушение норм материального права – ст.ст.429,432 Гражданского кодекса РФ, ст.ст.4,27 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 г. №214-ФЗ. Кроме того, выводы суда кассационной инстанции не соответствуют фактическим обстоятельствам и доказательствам, имеющимся в деле.

Установлено, что *** г. между ООО «Волго-Окский проект» (застройщик), М.Н.В. (собственник), К.А.В. и М.А.И. (инвесторы) был заключен договор о финансировании строительства нежилого помещения в многоэтажном доме.

Целью указанного договора являлось строительство объекта недвижимости – многоэтажного кирпичного жилого дома с конторскими помещениями и подземной автостоянкой, строительный адрес которого будет определен в последующем и зафиксирован в дополнительном соглашении между сторонами после его получения застройщиком (ООО «Волго-Окский проект»), в границах улиц *** в *** районе г.***, на месте жилых домов по адресу:***, принадлежащих собственнику (М.Н.В.), дома №**, принадлежащего застройщику (ООО «Волго-Окский проект»), расположенных на земельном участке, арендованном застройщиком согласно договора №*** от ***г., и ** земельных участков, арендованных инвестором согласно договоров аренды №№*** и *** от ***г., осуществляемое силами застройщика за счет долевого финансирования (п.** договора).

По условиям данного договора застройщик (ООО «Волго-Окский проект») принял на себя обязательство за свой страх и риск и в счет предоставленного ему финансирования обеспечить выполнение силами специализированных строительных организаций (подрядчиков) работ по строительству объекта в соответствии с условиями договора, проектной документацией, действующими строительными нормами и правилами, сдать объект государственной приемочной комиссии и передать в собственность инвесторов (М.А.И., К.А.В.) профинансированную ими долю объекта в соответствии с условиями договора (п.** договора).

В соответствии с п.** договора, инвесторы (М.А.И., К.А.В.) обеспечивают целевое финансирование строительства объекта, в части доли, определенной договором. Полное выполнение инвесторами своих обязательств по финансированию договора предоставляет им право требовать передачи в их долевую собственность встроенного нежилого (конторского) помещения, ориентировочной площадью *** кв.м., расположенного в *** этаже первой очереди сооружаемого объекта (т.* л.д.**).

*** г. между ООО «Волго-окский проект», М.Н.В., М.А.И. и К.А.В. было заключено дополнительное соглашение к договору о финансировании строительства нежилого помещения в многоэтажном доме, в соответствии с которым п.** договора изложен в следующей редакции: «Строительство объекта недвижимости – отдельно стоящего нежилого здания с подземной автостоянкой, строительный адрес которого будет определен в последующем и зафиксирован в дополнительном соглашении между сторонами («объект»), расположенного на углу улиц *** и *** в *** районе г. ***» (т.* л.д.***).

Пункт ** договора изложен в следующей редакции: «Инвесторы в соответствии с целями настоящего договора обеспечивают целевое финансирование строительства объекта, в части доли, определенной настоящим договором. Полное выполнение инвесторами своих обязательств по финансированию предоставляет им право требовать передачи в их долевую собственность встроенного нежилого помещения, площадью *** кв.м., расположенного в *** этаже сооружаемого объекта, в осях ** и **. Точное местоположение и строительный адрес указанного помещения будет определен сторонами в дополнительном соглашении к настоящему договору (или его новой редакции), заключаемом в 15-дневный срок по получении застройщиком распоряжения о выделении земельного участка под строительство названного объекта» (т.* л.д.***).

*** г. между ООО «Волго-окский проект» (застройщик), М.А.И., К.А.В. (инвесторы) был заключен договор о финансировании строительства стояночных мест в подземной автостоянке (т.* л.д.***).

Целями указанного договора являются:

- строительство объекта недвижимости – ** стояночных мест в подземной автостоянке (объект), расположенной по адресу: ***(п.***);

- приобретение инвесторами в собственность для личного пользования ** стояночных мест в подземной автостоянке названного дома (п.**).

Согласно п.** договора инвестор в соответствии с целями договора обеспечивает целевое финансирование строительства объекта, в части доли, определенной договором. Полное выполнение инвестором своих обязательств по финансированию договора предоставляет ему право требовать передачи ему в собственность *** стояночных мест в сооружаемом объекте (т.* л.д.**).

*** г. между ООО «Волго-окский проект» (застройщик), М.А.И., К.А.В. (инвесторы) был заключен договор о финансировании строительства стояночных мест в подземной автостоянке (т.* л.д.***).

Целями указанного договора являются:

- строительство объекта недвижимости – ** стояночных мест в подземной автостоянке (объект), расположенной по адресу: ***(п.**);

- приобретение инвестором в собственность для личного пользования **стояночных мест в подземной автостоянке названного дома (п.***).

Согласно п.*** договора инвестор в соответствии с целями договора обеспечивает целевое финансирование строительства объекта, в части доли, определенной договором. Полное выполнение инвестором своих обязательств по финансированию договора предоставляет ему право требовать передачи ему в собственность *** стояночных мест в сооружаемом объекте (т.* л.д.***).

Удовлетворяя исковые требования ООО «Волго-окский проект», районный суд пришел к выводу о том, что стороны по вышеуказанным договорам не согласовали всех существенных условий, указанных в ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в связи с чем признал договоры о финансировании строительства нежилого помещения и стояночных мест в подземной автостоянке незаключенными (ст.ст.4,27 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»).

Отменяя решение районного суда и признавая за М.А.И. и К.А.В. право общей долевой собственности на объект незавершенного строительства – нежилой, площадью *** кв.м., готовностью **%, расположенный по адресу: *** в размере *** долей в праве общей долевой собственности, судебная коллегия, со ссылкой на положения ст.ст.309,10 ГК РФ, указала, что Минин А.И. и Караулов А.В. надлежащим образом исполнили свои договорные обязательства по оплате, их права были нарушены и иного способа восстановления нарушенного права, кроме признания за истцами права собственности на идеальную долю в объекте незавершенного строительства, не имеется.

Разрешая спор по существу, судебная коллегия пришла к выводу, что спорные правоотношения не регулируются ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», что не свидетельствует о том, что договоры являются незаключенными применительно к нормам гражданского законодательства.

При этом судом кассационной инстанции не дано правовой оценки самим договорам, не указано, к какому виду договоров относятся договоры, являющиеся предметом спора, и какими нормами права регулируется спорные договоры.

В кассационном определении отсутствуют правовое основание в подтверждение выводов о том, что каждый из спорных договоров может считаться заключенным в связи с тем, что сторонами были выполнены все требования ст.432 ГК РФ и, как следствие, были согласованы все существенные условиям для данного вида договоров, названные в законе.

ФЗ №214-ФЗ от 30.12.2004г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (ст.1).

Указанный закон вступил в силу 01 апреля 2005 г. (п.1 ст.27).

Как указывалось выше, спорные договоры заключены до введения в действие ФЗ №214-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

Согласно п.2 ст.422 ГК РФ.

В соответствии со ст.422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Пунктом 2 ст.27 ФЗ от 30.12.2004г. №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», установлено, что действие указанного Закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу данного Закона.

Сторонами не оспаривается, что разрешение на строительство получено ООО «Волго-окский проект» после вступления в силу ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

С учетом изложенного, вывод судебной коллегии о том, что к спорным правоотношениям не подлежит применению ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» не основан на законе.

Судом установлено и подтверждается доказательствами, имеющимися в деле, что на момент заключения договоров, у застройщика - ООО «Волго-Окский проект» отсутствовала проектно-сметная документация по строительству объекта недвижимости, не был заключен договор на выполнение рабочего проекта, договор на создание научно-технической продукции заключен ООО «Волго-окский проект» с ООО «Архитектурное бюро БЛиК» ***г., работы по разработке и изготовлению эскизного проекта были завершены к ****г., работы по изготовлению рабочего проекта административного здания были завершены в декабре ***г. (т.* л.д.****)

Указанные обстоятельства судебной коллегией не опровергнуты.

В соответствии с п.1 ст.432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные и необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст.3 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых буду входить объекты долевого строительства.

Пунктом 1 ст.4 указанного Закона установлено, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно п.4 ст.4 Закона, договор должен содержать:

1)     определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщика после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2)     срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3)     цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4)     гарантийный срок на объект долевого строительства.

При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным (п.5 ст.4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ»).

Статьей 431 ГК РФ установлено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Так, согласно п.*** договора о финансировании строительства нежилого помещения в многоэтажном доме от ***г., инвесторам (М.А.И., К.А.В.) предоставляется преимущественное право на заключение аналогичного настоящему договора финансирования строительства встроенного нежилого (конторского) помещения, ориентировочной площадью ***кв.м. во *** очереди строительства (угол улиц *** и ***). Это право может быть использовано инвесторами в течение 15 календарных дней после получения ими сообщения застройщика (ООО «Волго-Окский проект») об утверждении эскизного проекта второй очереди строительства. Точное местоположение и строительный адрес указанного помещения будет определен сторонами в договоре (или дополнительном соглашении к настоящему договору), заключаемом в 15-дневный срок по утверждении эскизного проекта второй очереди строительства (ориентировочно готовность *** г.) (т.* л.д.***).

Вышеуказанный пункт признан утратившим силу в связи с заключением ****г. дополнительного соглашения к договору о финансировании строительства нежилого помещения в многоэтажном доме от *** г.

К договору от *** г. приложены: эскиз застройки участка; чертеж помещения, указанного в п.*** договора, основные положения договора долевого участия в строительстве (п.*** договора) (т.* л.д.***).

Дополнительным соглашением к договору о финансировании строительства нежилого помещения в многоэтажном доме от *** г. пункт *** договора от ***г. изложен в следующей редакции: «Инвесторы в соответствии с целями настоящего договора обеспечивают целевое финансирование строительства объекта, в части доли, определенной настоящим договором. Полное выполнение Инвесторами своих обязательств по финансированию договора предоставляет им право требовать передачи в их долевую собственность встроенного нежилого помещения, площадью *** кв.м., расположенного в *** этаже сооружаемого объекта в осях ** и **. Точное местоположение и строительный адрес указанного помещения будет определен сторонами в дополнительном соглашении к настоящему договору (или его новой редакции), заключаемом в 15-дневный срок по получении застройщиком распоряжения о выделении земельного участка под строительство названного объекта (т.* л.д.***).

Указанным дополнительным соглашением также определено, что строительный адрес объекта будет определен в последующем и зафиксирован в дополнительном соглашении между сторонами (т.* л.д.***).

Доказательствами по делу факт заключения между М.А.И., К.А.В., ООО «Волго-Окский проект» дополнительного соглашения (или новой редакции договора о финансировании строительства нежилого помещения) с указанием подлежащего передаче М.А.И. и К.А.В. конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией (с указанием месторасположения помещения в строящемся объекте, с указанием технических характеристик и местонахождения строящегося объекта) не подтвержден.

Таким образом, в договоре о финансировании строительства нежилого помещения от *** г. и дополнительном соглашении к нему не содержится определения подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с утвержденной проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимого имущества, данные о нежилом помещении указаны без ссылки на утвержденную проектную документацию.

Доказательствами по делу подтверждено, что нежилое помещение, площадью *** кв.м. в строительных осях *** *** на *** этаже строящегося административного здания со встроенным магазином и подземной автостоянкой в границах улиц *** в *** районе г. *** отсутствует (т.* л.д.***).

При таких обстоятельствах, вывод судебной коллегии о том, что договор от *** г. и дополнительное соглашение к нему от *** г. содержат все существенные условия договора, в том числе предмет, позволяющий его идентифицировать применительно к строящемуся объекту, не соответствуют фактическим обстоятельствам, вышеуказанным доказательствам, и нормам закона (ст.432 ГК РФ, ст.4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ»).

В соответствии с п.*** договоров о финансировании строительства стояночных мест в подземной автостоянке от *** г. и *** г., целями договоров являлось строительство объекта недвижимости – ** стояночных мест в подземной автостоянке, расположенной по адресу: *** на месте домов №№ *** в *** районе г.***.

Пунктами *** вышеуказанных договоров установлено, что после утверждения эскизного проекта предоставляется первоочередное право выбора стояночных мест.

Пунктом *** договоров от *** г. и от *** г. установлена обязанность сторон в недельный срок по получении ООО «Волго-Окский проект» полного пакета документов, дающих право начать строительство объекта, заключить настоящий договор в новой редакции, предусматривающей дополнительные условия, которые необходимо будет согласовать, если таковые к этому времени появятся (т.* л.д.***).

Таким образом, вышеуказанными договорами не определен подлежащий передаче К.А.В., М.А.И. в собственность по завершении строительства объект – стояночные места в подземной автостоянке, сторонами не согласованы определенные индивидуализирующие характеристики стояночных мест в строящемся здании: площадь, месторасположение помещений по отношению к основным строительным осям, а также не определен объект, в котором должны быть расположены данные стояночные места. Каких-либо цифровых обозначений стояночных мест, позволяющих отграничить их от других, проектной документацией не предусмотрено.

Дополнительные соглашения к указанным договорам от г. и от г. сторонами – ООО «Волго-Окский проект», М.А.И., К.А.В. заключены не были, дополнения или изменения в указанные договоры, касающиеся идентификации подлежащих передаче в собственность М.А.И. и К.А.В. стояночных мест, также не заключены. При таких обстоятельствах, вывод судебной коллегии о том, что договоры от *** г. и от *** г. содержат все существенные условия договора, в том числе предмет, позволяющий его идентифицировать применительно к строящемуся объекту, не соответствуют фактическим обстоятельствам, вышеуказанным доказательствам, и нормам закона (ст.432 ГК РФ, ст.4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ»).

Кроме того, буквальное толкование спорных договоров, свидетельствует о том, что они носили характер предварительных.

В соответствии со ст.429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Как указывалось выше, в соответствии с п.*** договора от ***г. с учетом дополнительного соглашения от ***г., полное выполнение инвесторами своих обязательств по финансированию договора предоставляет им право требовать передачи в их долевую собственность встроенного нежилого помещения, площадью *** кв.м., расположенного в ** этаже сооружаемого объекта в осях ** и **. Точное местоположение и строительный адрес указанного помещения будет определен сторонами в дополнительном соглашении к настоящему договору (или его новой редакции), заключаемом в 15-дневный срок по получении застройщиком распоряжения о выделении земельного участка под строительство названного объекта (т.* л.д.***).

Указанным дополнительным соглашением также определено, что строительный адрес объекта будет определен в последующем и зафиксирован в дополнительном соглашении между сторонами (т.* л.д.***).

О том, что договор от *** г. являлся, по своей правовой сути, предварительным договором, свидетельствует приложение №* к договору (т.* л.д.***).

Пунктами *** договоров от *** г. и от *** г. установлено, что после утверждения эскизного проекта инвесторам предоставляется первоочередное право выбора стояночных мест.

Пунктом *** этих договоров установлена обязанность сторон в недельный срок по получении ООО «Волго-Окский проект» полного пакета документов, дающих право начать строительство объекта, заключить настоящий договор в новой редакции, предусматривающей дополнительные условия, которые необходимо будет согласовать, если таковые к этому времени появятся (т.* л.д.***).

Поскольку в установленный договором от *** г. и дополнительным соглашением к нему от *** г. срок, стороны - М.А.И., К.А.В., ООО «Волго-Окский проект» не заключили основной договор, а по договорам от ***г. и от *** г. не заключили договор в течение года, в силу п.6 ст.429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные вышеуказанными договорами прекратились, в связи с чем оснований для признания за К.А.В., М.А.И. права требования передачи в собственность стояночных мест в подземной автостоянке и определения идеальной доли К.А.В. и М.А.И. в праве собственности на объект недвижимого имущества на основании вышеуказанных договоров, не имелось.

Удовлетворяя исковые требования М.А.И., К.А.В., судебная коллегия признала их право собственности в виде идеальной доли в объекте незавершенного строительства – нежилой, площадью *** кв.м., готовностью **%, расположенного по адресу: *** (условный номер объекта***).

При этом за основу судебной коллегией была принята выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от *** г. (т.* л.д.**).

Согласно данной выписке ООО «Волго-окский проект» принадлежит на праве собственности объект незавершенного строительства – нежилое помещение, площадью *** кв.м., готовность **%, расположенное по адресу:***, *** очередь строительства (т.* л.д.**).

Определяя долю М.А.И. и К.А.В. в указанном объекте по данным вышеуказанной выписки и свидетельства о праве собственности ООО «Волго-окский проект», судом кассационной инстанции не были приняты во внимание объяснения ООО «Волго-окский проект», изложенные в протоколах судебного заседания о том, что по состоянию на *** г. общая площадь здания составляет не менее *** кв.м., а строящийся объект (Административное здание №* со встроенным магазином, подземной автостоянкой трансформаторной подстанцией (ТП) по ул.*** в *** районе) является предметом действующего договора подряда, в выписке из ЕГРП содержаться сведения не в отношении площади строящегося здания, а сведения о площади земельного участка, на котором расположено строящееся здание (площадь застройки).

Таким образом, суд кассационной инстанции при отсутствии законных оснований признал за М.А.И. и К.А.В. право на получение в собственность более **% от общей площади строящегося здания, при отсутствии на то у К.А.В. и М.А.И. каких-либо законных и договорных оснований.

Кроме того, в договоре о финансировании строительства стояночных мест в подземной автостоянке от ***г. и от ***г., не определено, что стояночные места должны быть предоставлены М.А.И. и К.А.В. в нежилом помещении, ***очереди строительства.

В силу п.2 ст.8 ГК РФ, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Согласно ст.219 ГК РФ, право собственности на здания, сооружения и иное вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Поскольку законом не установлен иное, вещные права, включая право общей долевой собственности, на такие объекты недвижимости, как не завершенные строительством объекты, возникают не с начала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты.

Вместе с тем гражданское законодательство не исключает право сторон договора о долевом строительстве, предметом которого является строительство объекта недвижимости, договориться о том, что не завершенный строительством объект принадлежит им на праве общей долевой собственности, которое в случае необходимости будет зарегистрировано в установленном порядке. Однако подобное условие любого договора об участии в долевом строительстве порождает лишь обязательственные отношения между его сторонами и дает им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства, а также защищать это право в порядке, способами и по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

Заявленное М.А.И. и К.А.В. требование о признании права подлежало рассмотрению как возникшее из обязательства требование о государственной регистрации перехода права собственности. Соответствующая правовая позиция следует из совокупности положений, сформулированных в пунктах 3,59-61 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010г. №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Удовлетворяя требования М.А.И. и КА.В. о признании за ними права собственности на идеальную долю в объекте незавершенного строительства в установленном размере - *** долей в праве общей долевой собственности, судебная коллегия не учла, что права и обязанности из договора о долевом строительстве могут быть реализованы сторонами, а их требования – удовлетворены судом, если это не нарушает возникшие в установленном порядке права и законные интересы других участников гражданского оборота, а именно: других дольщиков, в том числе ООО «МТ-Строй», а также залогодержателя – ОАО «Уралсиб».

При таких обстоятельствах, признание за К.А.В. и М.А.И. права на приобретение в собственность ** стояночных мест в подземной автостоянке объекта незавершенного строительства – нежилого, площадью ***, готовностью **%, расположенного по адресу: ***(условный номер объекта***) (*** очередь строительства) не основано ни на нормах закона, ни на заключенных М.А.И., К.А.В. с ООО «Волго-окский проект» договорах.

Является необоснованным и вывод судебной коллегии со ссылкой на положения ст.10 ГК РФ, об отсутствии у М.А.И. и К.А.В. иного способа восстановления нарушенного права, кроме признания за истцами права собственности на идеальную долю в объекте незавершенного строительства.

Свобода выбора гражданско-правового способа защиты означает, что никто не может быть понужден к выбору того или иного способа защиты. Это в полной мере соответствует правилу, согласно которому гражданское законодательство основывается на необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты; граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе (ст.ст.1,9 ГК РФ).

Статьей 12 ГК РФ установлено, что защита гражданских прав осуществляется путем:

- признания права;

- восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения;

- признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применении последствий недействительности ничтожной сделки;

- признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления;

- самозащиты права;

- присуждения к исполнению обязанности в натуре;

- возмещения убытков;

- взыскания неустойки;

- компенсации морального вреда;

- прекращения или изменения правоотношения;

- неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону;

- иными способами, предусмотренными законом.

В силу ст.309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст.310 ГК РФ).

Неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств дает право кредитору требовать возмещения убытков, а также неустойки (ст.ст.15,393 ГК РФ). Такие последствия установлены и ст.10 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ»).

В случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях.

Вместо требования предать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков (ст.398 ГК РФ).

Таким образом, вывод судебной коллегии о том, что признание права собственности на идеальную долю в объекте недвижимого имущества является единственным способом защиты прав К.А.В. и М.А.И. не основан на нормах закона.

В соответствии со ст.10 ГК РФ, не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

В случае несоблюдения вышеуказанных требований, суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.

Применяя данную норму, судебная коллегия не указала, в чем выразилось злоупотребление правом со стороны ООО «Волго-окский проект».

Само по себе нарушение прав истцов, исполнивших обязательства по оплате, не может служить основанием для квалификации действий ООО «Волго-окский проект» как злоупотребление правом.

Как указывалось выше, при заключении спорных договоров, стороны не согласовали предмет, не идентифицировали объекты, подлежащие передаче в собственность М.А.И. и К.А.В. после завершения строительства. Заключенные договоры носили характер предварительных, на стороны, в том числе М.А.И. и К.А.В. также были возложены обязанности по заключению дополнительных соглашений.

Из протокола судебного заседания от *** г. следует, что, возражая против предъявленного М.А.И. и К.А.В. иска, представитель ООО «Волго-окский проект» ссылался на то, что суду известно о том, что была попытка подписания мирового соглашения между сторонами летом ***г., по которому в счет тех денег, которые ООО «Волго-окский проект» должен вернуть истцам по основному иску, передать истцам права на строящиеся объекты. Дальше истцы попросили сначала зарегистрировать эти объекты, обещая, что данное гражданское дело будет прекращено. Но в ноябре *** г. ООО «Волго-окский проект» вынужден был подать в суд встречное заявление. ООО «Волго-Окский проект» передал истцам объект на сумму большую, чем они уплатили. Заключенные между истцами и ООО «Волго-Окский проект» новые договоры касаются других помещений, но в счет тех денег, которые уплатили истцы по договорам, указанным в настоящем исковом заявлении (т.* л.д.***).

В подтверждение указанных возражений ООО «Волго-Окский проект» были представлены договоры участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ***г., заключенные между ООО «Волго-окский проект», М.А.И. и К.А.В. (т.* л.д.***).

Предметом вышеуказанных договоров являлось участие М.А.И. и К.А.В. в инвестировании строительства группы жилых домов с подземной автостоянкой и встроенными помещениями общественного назначения по ул.*** в *** районе г.*** (т.* л.д.***).

Из материалов дела следует, что по вышеуказанным фактам в связи с заявлением директора ООО «Волго-окский проект» М.Н.В., ОБЭП ОМ №** УВД по г.*** проводилась проверка.

В ходе указанной проверки М.Н.В. пояснил, что ООО «Волго-окский проект» имело перед К.А.В. и М.А.И. невыполненные обязательства, основанные на факте совершения между указанными лицами договоров долевого участия в строительстве от ***г., *** г. и *** г. В счет исполнения указанных договоров между сторонами были заключены ** договоров на участие в долевом строительстве многоквартирного дома на нежилые помещения на общую сумму *** руб., по которым К.А.В., М.А.И. не должны были передавать или перечислять какие-либо денежные средства, а должны были быть взаимозачтены путем подписания мирового соглашения, по которому после подписания новых договоров долевого участия все взаимные обязательства сторон прекращаются.

Согласно объяснениям М.А.И. и аналогичным объяснениям К.А.В., денежные средства по последним ** договорам принимались как оплаченные, согласно договорам, заключенным в ***г. (постановление об отказе в возбуждении уголовного дела от *** г., т.* л.д.***).

Как следует из материалов дела, на момент разрешения Нижегородским районным судом г.Нижнего Новгорода заявленного спора, в *** районном суде г.Нижнего Новгорода имелся спор в отношении иных помещений в другом доме. При этом М.А.И. и К.А.В. ссылались на то, что новые помещения они приобрели за счет своих денежных средств, а представитель ООО «Волго-окский проект» утверждал о том, что М.А.И. и К.А.В. не оплачивали эти объекты, так как они были переданы взамен объектов, которые являются предметом спора по данному делу.

Решение *** районным судом г.Нижнего Новгорода было постановлено **** г., то есть после вынесения решения Нижегородским районным судом г.Нижнего Новгорода по настоящему делу.

В связи с изложенным, вывод судебной коллегии о наличии со стороны ООО «Волго-окский проект» злоупотребления правом, нельзя признать обоснованным.

Допущенные судебной коллегией нарушения норм материального и процессуального права являются существенными, поскольку привели к неправильному разрешению спора, лишению ООО «Волго-окский проект» права собственности на имущество без установленных законом оснований (ст.35 Конституции РФ). Вследствие признания судом кассационной инстанции за М.А.И. и К.А.В. права собственности на идеальную долю в объекте незавершенного строительства в указанном выше размере нарушены права иных лиц в отношении спорного объекта недвижимого имущества (ч.3 ст.17 Конституции РФ).

При таких обстоятельствах, кассационное определение нельзя признать законным, и оно, в силу ст.390 ГПК РФ, подлежит отмене.

Поскольку обстоятельства дела установлены, а доказательствами по делу подтверждено, что сторонами при подписании спорных договоров не был определен и конкретизирован предмет сделок как его существенное условие, вывод суда первой инстанции о незаключенности договоров, и, как следствие, отсутствие правовых оснований для удовлетворения исковых требований М.А.И., К.А.В. о признании за ними права собственности на идеальную долю в объекте незавершенного строительства, а также права собственности на стояночные места в подземной автостоянке объекта незавершенного строительства, является законным.

Нормы материального и процессуального права судом первой инстанции применены правильно, а выводы основаны на доказательствах, исследованных в процессе судебного разбирательства, которым дана надлежащая оценка в соответствии с требованиями ст.ст.67,71 ГПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.390 ГПК РФ, президиум Нижегородского областного суда,

П О С Т А Н О В И Л:

Определение судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 24 августа 2010 года по иску М.А.И., К.А.В. к ООО «Волго-Окский проект» о признании права общей долевой собственности на долю в объекте незавершенного строительства, по встречному иску ООО «Волго-Окский проект» к М.А.И., К.А.В. о признании договоров незаключенными, отменить.

Решение Нижегородского районного суда Нижнего Новгорода от 02 июня 2010 года по этому же иску оставить в силе.

Председательствующий Б.С.Каневский