Судья Мохова Л.И. Дело № 33-7049/2010 О П Р Е Д Е Л Е Н И Е 10 августа 2010 года судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе: председательствующего Гаврилова В.С., судей Башаркиной Н.Н., Кочневой Е.Н., при секретаре Коваль Д.В., с участием представителя Полторак В.Г., Кудришенкова А.П. – Рыжовой Е.Н., представителя Департамента финансов и налоговой политики Администрации г.Н.Новгорода – Кокиной М.В. рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Кочневой Е.Н. гражданское дело по кассационной жалобе Полторак В.Г. на решение Советского районного суда г.Н.Новгорода от 17 июня 2010 года по делу по иску Полторак В.Г., Курдишенкова А.П. к администрации города Нижнего Новгорода, Министерству государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области о признании договоров аренды незаключенными, взыскании неосновательного обогащения, У с т а н о в и л а: Истцы Полторак В.Г., Курдишенков А.П. обратились в суд с иском к администрации города Нижнего Новгорода о признании договора №11461/07 аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне Арендатора от 24 декабря 2004 года ничтожной сделкой и об обязании администрацию города Нижнего Новгорода расторгнуть договор без взыскания арендной платы. В обосновании своих требований ссылаются на то, что являются собственниками в 1/2 доле каждый нежилого пристроенного одноэтажного помещения № *** в доме № *** по ул. *** г.*** на основании свидетельств о государственной регистрации права собственности. Данное помещение является частью многоэтажного жилого дома №***. 24 декабря 2004 года между ними и администрацией г.Н.Новгорода был заключен договор аренды земельного участка по адресу: г.***, ул.***,*** со множественностью лиц на стороне арендатора. Однако, данной договор в УФРС по Нижегородской области зарегистрирован не был в связи с тем, что на дату обращения, за государственной регистрацией данного договора аренды вступил в действие Федеральный закон «О введение в действие Жилищного кодекса РФ», Жилищный кодекс РФ, согласно которым в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме (п.1 ст.16 ФЗ РФ от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введение в действие Жилищного кодекса РФ», п.1 ст.36 ЖК РФ, п.2 ст. 36 Земельного кодекса РФ). Согласно, п.п.2.5 ст.16 ФЗ от 29.12.2004 №189-ФЗ земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введение в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета. В соответствии с п.3 ст.36 Земельного кодекса РФ в случае нахождения здания на неделимом земельном участке права на землю предоставляются либо на праве собственности, либо на праве аренды. Как указано в письмах УФРС по Нижегородской области, по данным Единого государственного реестра прав в жилом доме, расположенном на указанном земельном участке, зарегистрированы права собственности на жилые и нежилые помещения. Таким образом, земельный участок под домом №*** по ул.*** г.*** не является муниципальной собственностью, а является общей долевой собственностью собственников помещений в этом доме. Из Министерства государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области на их запрос об оформлении в собственность долей земельного участка им ответили, что согласно законодательству, земельный участок под домом *** по ул.*** является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Для передачи такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме не требуется издание специального распорядительного акта органов местного самоуправления или органов государственной власти. Они многократно обращались в администрацию города Н.Новгорода с просьбой расторгнуть договор аренды земельного участка. Однако, договор администрация так и не расторгла, а им приходят требования об уплате арендной платы за земельный участок, собственниками которого они же и являются. Право, возникающее из сделки, действительно лишь с момента его юридического признания государственным органом, осуществляющим регистрацию. В соответствии со ст. 165 ГК РФ сделка, не прошедшая процедуру государственной регистрации в тех случаях, которые установлены законом, является недействительной (ничтожной). В силу ст. 433 и 558 ГК РФ не зарегистрированный договор, подлежащий государственной регистрации, считается незаключенным. Регистрация спорного договора не была произведена в связи с его несоответствием действующему законодательству. В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения. В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах – если инее последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. В ходе рассмотрения дела истцами неоднократно уточнялись исковые требования, в порядке ст.39 ГПК РФ. На день рассмотрения дела по существу, истцы просят суд 1. Признать договора №№ 11461/07 и 11462/07 аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне Арендатора от 24 декабря 2004 года незаключёнными. 2. Взыскать с муниципального образования город Нижний Новгород в лице Администрации г.Н.Новгорода за счёт средств казны в пользу Курдишенкова А.П. *** рублей, в пользу Полторак В.Г. *** неосновательного обогащения. 3. Взыскать с субъекта РФ Нижегородской области в лице Министерства государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области за счёт средств казны в пользу Курдишенкова А.П. *** рублей, Полторак В.Г. *** рублей неосновательного обогащения. Решением Советского районного суда г.Н.Новгорода от 17 июня 2010 года постановлено: «В иске Полторак В.Г., Курдишенкову А.П. к администрации города Нижнего Новгорода, Министерству государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области о признании незаключенными договоров аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне Арендатора от 24 декабря 2004 года№11461/07, №11462/07, о взыскании неосновательного обогащения с муниципального образования город Нижний Новгород в лице Администрации г. Н.Новгорода, с субъекта РФ в Нижегородской области в лице Министерства государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области, за счет средств казны – отказать». Полторак В.Г., Курдишенков А.П. обратились с кассационной жалобой, в которой просят решение суда в части отказа им в иске о признании договоров аренды незаключенными отменить как незаконное и необоснованное. Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда приходит к следующему. Истцы Полторак В.Г., Курдишенков А.П. являются собственниками нежилого встроено-пристроенного помещения № *** в доме № *** по ул. *** Г.***, общей площадью *** кв.м., в том числе, основной *** кв.м. л.д. 9-12). Согласно Распоряжения главы администрации города Нижний Новгород от 03.06.2004 № 1712-р, истцам были предоставлены неделимые земельные участки (категория – земля поселений) по ул.***, *** в Советском районе в границах, определенных чертежом Главного управления архитектуры и градостроительства администрации города Нижнего Новгорода №3261-ЗУ: в аренду на 49 лет площадью *** га, занимаемый жилым домом со строено-пристроенными помещениями магазина; в аренду на 5 лет площадью *** га, занимаемый дворовой территорией л.д.21). На основании данного распоряжения между Полторак В.Г., ИП Курдишенковым А.П. и администрацией города Н.Новгорода 24 декабря 2004 года были заключены договора аренды земельного участка по адресу: г.***, ул. ***, *** со множественностью лиц на стороне Арендатора №№ 11461/07 и 11462/07. По договору № 11461/07 истцам в аренду был предоставлен земельный участок площадью *** кв.м., расположенный по адресу: г.***, Советский район, ул.***, ***, в аренду под жилой дом *** со встроено-пристроенным помещением № *** магазина.л.д.63-84) По договору № 11462/07 истцам в аренду был предоставлен земельный участок площадью *** кв.м., расположенный по адресу: г.***, *** район, ***, ***, под дворовую территорию, занимаемую многоэтажным жилым домом *** со встроено-пристроенным помещением № 1.л.д.86-106). Как следует из искового заявления, пояснений представителя истцов, вышеуказанные договоры аренды земельных участков не прошли государственную регистрацию и истцы просят признать данные договоры незаключенными. Отказывая в удовлетворении заявленного искового требования, суд указал, что договора заключены в соответствии с требованиями гражданского законодательства, а также счел возможным применить к данному требованию срок исковой давности. С указанными выводами суда судебная коллегия согласиться не может. Согласно ч.2 ст.609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Действующее законодательство каких-либо положений, исключающих государственную регистрацию договоров аренды земельных участков, не содержит. Согласно ч.3 ст.433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Таким образом, оспариваемые договора являются незаключенными. Тот факт, что договором предусмотрена оплата пользования земельными участками до момента регистрации договора не изменяет данного обстоятельства. Согласно ч.3 ст.425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Вместе с тем, согласно ч.1 ст.425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Таким образом, и обязательность регулирования отношений, возникших до заключения договора, по установленным договором условиям возникает только с его заключения. Что касается применения судом 1 инстанции срока исковой давности, то судебная коллегия также не может согласиться с выводами суда. Гражданский кодекс РФ не содержит последствий признания сделки незаключенной. Это объясняется, в частности, тем, что признание сделки незаключенной не указано в ст.12 ГК РФ в качестве способа защиты гражданского права. Однако отсутствие в законе последствий признания сделки незаключенной не означает, что лицо, право которого нарушено, не вправе потребовать восстановления своего права. Обращаясь с указанным требованием, истец в действительности рассчитывает на восстановление своего имущественного положения на основании решения суда. Такую возможность предоставляет ст.12 ГК РФ. Таким образом, обращение с требованием о признании договора незаключенным предполагает восстановление нарушенного права на основании ст.1102 ГК РФ. В связи с этим к такому требованию применяется общий срок исковой давности три года, так как для него не установлен специальный срок. Однако, согласно условий оспариваемых договоров они заключены на срок 49 и 5 лет. При этом п.8.2 договоров предусматривают возможность продления срока действия договоров на неопределенный срок. Оспариваемые договора предусматривают ежеквартальную оплату арендной платы. Таким образом, срок по взысканию в качестве неосновательного обогащения каждого взноса по арендной плате истекает через три года после его выплаты. Применение срока исковой давности к требованию о признании договора незаключенным в отрыве от требований о взыскании неосновательного обогащения приведет к невозможности взыскания неосновательного обогащения в пределах трехлетнего срока до обращения в суд. Таким образом, оснований для применения срока исковой давности к требованию о признании договоров незаключенными в данном случае не имеется. Что касается решения суда в части отказа во взыскании неосновательного обогащения, то решение в данной части отмене не подлежит по следующим основаниям. Согласно п.4 ст.1109 ГК РФ не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения денежные суммы и иное имущество, предоставленные во исполнение несуществующего обязательства, если приобретатель докажет, что лицо, требующее возврата имущества, знало об отсутствии обязательства либо предоставило имущество в целях благотворительности. Действуя разумно и добросовестно, истцам должно было быть известно об отсутствии государственной регистрации на период исполнения ими обязательств по незаключенным договорам аренды. Кроме того, к периоду платежей до 27 февраля 2007 года подлежит применению срок исковой давности. При таких обстоятельствах оснований для взыскания в пользу истцов неосновательного обогащения в виде полученной муниципальным образованием г.Н.Новгорода и субъектом Нижегородской области арендной платы не имеется. Судебная коллегия полагает возможным решение Советского районного суда г.Н.Новгорода от 17 июня 2010 года отменить в части отказа в признании договоров незаключенными. Не передавая дело на новое рассмотрение, вынести по делу новое решение в следующей редакции: Признать договор № 11461/07, между Полторак В.Г., предпринимателем без образования юридического лица (индивидуальным предпринимателем) Курдишенковым А.П. и Администрацией города Нижнего Новгорода, от 24 декабря 2004 года незаключенным. Признать договор № 11462/07, между Полторак В.Г., предпринимателем без образования юридического лица (индивидуальным предпринимателем) Курдишенковым А.П. и Администрацией города Нижнего Новгорода, от 24 декабря 2004 года незаключенным. Учитывая изложенное, руководствуясь ст.361 ГПК РФ, судебная коллегия О п р е д е л и л а: Решение Советского районного суда г.Н.Новгорода от 17 июня 2010 года отменить в части отказа в признании договоров незаключенными. Не передавая дело на новое рассмотрение, вынести в отмененной части новое решение в следующей редакции: Признать договор № 11461/07, между Полторак В.Г., предпринимателем без образования юридического лица (индивидуальным предпринимателем) Курдишенковым А.П. и Администрацией города Нижнего Новгорода, от 24 декабря 2004 года незаключенным. Признать договор № 11462/07, между Полторак В.Г., предпринимателем без образования юридического лица (индивидуальным предпринимателем) Курдишенковым А.П. и Администрацией города Нижнего Новгорода, от 24 декабря 2004 года незаключенным. В остальной части решение суда оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. Председательствующий Судьи