Судья – Ермакова И.А. Дело № 33-7586/10 КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ 07 сентября 2010 года Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе: председательствующего судьи: Цыпкиной Е.Н. судей: Крашенинниковой М.В., Пятовой Н.Л. при секретаре: Жилкине А.М. с участием: представителей ЗАО «Баренцбанк» по доверенности Жаркова Д.Л., Рындык П.А., представителя истца по доверенности Ламсковой А.Д. заслушала в открытом судебном заседании по докладу судьи областного суда Крашенинниковой М.В. гражданское дело по кассационной жалобе Аксенова Ю.Ю. на решение Володарского районного суда Нижегородской области от 17 мая 2010 года по иску Аксенова Ю.Ю. к ЗАО «Баренцбанк» о признании договора ипотеки недействительным, УСТАНОВИЛА: Аксенов Ю.Ю. обратился в суд с иском к ЗАО «Баренцбанк» о признании недействительным договора ипотеки № <…>, который был заключен в целях обеспечения исполнения со стороны ООО «Загородный клуб «Ильдорф» обязательств по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии № <…>, заключенному с ЗАО «Баренцбанк». В обоснование заявленных требований истец указал, что оспариваемый договор ипотеки при неисполнении обязательств со стороны ООО «Загородный клуб «Ильдорф» перед ЗАО «Баренцбанк» допускает возможность отчуждения принадлежащего ему земельного участка без отчуждения расположенных на нем зданий, также находящихся в его собственности, что, по его мнению, противоречит требованиям ст.35 Земельного кодекса Российской Федерации. На этом основании Аксенов Ю.Ю. просил суд признать недействительным (ничтожным) договор ипотеки № <…> заключенный с ЗАО «Баренцбанк» <…> года; признать недействительной запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от <…> года № <…> о залоге земельного участка площадью <…> кв.м, кадастровый номер: <…>, расположенного по адресу <…>; признать недействительной запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от <…> года № <…> о залоге здания клуба-столовой площадью <…> кв.м, этажность <…>, условный номер <…>, расположенного по адресу: <…>. В судебное заседание суда первой инстанции истец Аксенов Ю.Ю. не явился, его представитель Ламскова А.Д., действующая на основании доверенности, исковые требования своего доверителя поддержала. Представители ответчика, действующие на основании доверенности, исковые требования Аксенова Ю.Ю. не признали, указав на соответствие оспариваемого договора требованиям закона. Решением Володарского районного суда Нижегородской области от 17 мая 2010 года в удовлетворении заявленных требований Аксенову Ю.Ю. отказано. В кассационной жалобе заявителя поставлен вопрос об отмене состоявшегося по делу решения как вынесенного с существенным нарушением норм материального и процессуального права. Законность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией по гражданским делам Нижегородского областного суда в порядке, установленном главой 40 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения явившихся лиц, судебная коллегия приходит к следующему. Разрешая гражданское дело по существу заявленных требований, суд первой инстанции сделал вывод об отсутствии правовых оснований для признания недействительным договора ипотеки № <…> в оспариваемой части, заключенного <…> года между Аксеновым Ю.Ю. и ЗАО «Баренцбанк», поскольку договор ипотеки не является сделкой, воля сторон по которой направлена отчуждение имущества. Между тем с такими выводами суда согласиться нельзя, поскольку они сделаны с неправильным применением норм материального права. Из материалов гражданского дела усматривается, что <…> года между Аксеновым Ю.Ю. и ЗАО «Баренцбанк» был заключен письменный договор ипотеки № <…> в целях обеспечения исполнения обязательств ООО «Загородный клуб «Ильдорф», возникших на основании договора об открытии невозобновляемой кредитной линии № <…>, заключенного <…> года между ЗАО «Баренцбанк» и ООО «Загородный клуб «Ильдорф». Оспариваемый договор ипотеки <…> года был зарегистрирован в учреждении государственной регистрации в Едином государственном реестре за № <…>. Согласно п.1.2 названного договора ипотеки предметом залога являются следующие объекты недвижимого имущества: а) здание столовой площадью <…> кв.м; б) здание клуба-столовой площадью <…> кв.м; в) земельный участок (земли поселений) площадью <…> кв.м, кадастровый номер: <…>. Объекты недвижимости расположены по адресу: <…>. На земельном участке, указанном в пп. «в» п.1.2 договора помимо заложенного по договору ипотеки здания клуба-столовой площадью <…> кв.м, располагается еще ряд зданий, не обремененных правами залога и принадлежащих Аксенову Ю.Ю. на праве собственности. В связи с чем, сторонами спора в абз.5 п.1.2 договора было предусмотрено условие о том, что право залога не распространяется на находящиеся или строящиеся на земельном участке, указанном в п.1.2 (в) договора, здания или сооружения залогодателя, кроме объектов недвижимости, указанных в п.1.2 (а), 1.2 (б) договора. В соответствии с ч. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя). Согласно ч. 1 ст. 348 ГПК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Согласно ст. 50 ФЗ «Об ипотеке» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. Согласно ч.1 ст. 56 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом. Таким образом, договор залога является сделкой, создающей возможность отчуждения имущества залогодателя. В соответствии с ч. 4 ст. 35 Земельного Кодекса РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. В результате при обращении взыскания на земельный участок, являющийся предметом ипотеки, путем продажи его с торгов, такая продажа может быть осуществлена только одновременно с продажей принадлежащего залогодателю на праве собственности здания, которое расположено на этом земельном участке. Согласно положениям ст. 166, 167 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью, и недействительная с момента её совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить полученное в натуре ( в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах – если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Учитывая, что в Договоре ипотеки № <…> от <…> года, заключенного между истцом и ЗАО «Баренцбанк» указаны не все здания, расположенные на заложенном земельном участке, а при отчуждении в последующем земельного участка с торгов, отчуждение зданий, которые не были предметом залога невозможно, договор об ипотеке следует признать недействительным (ничтожным), как противоречащий законодательству, в частности ст. 35 Земельного кодекса РФ. Ссылка суда в решении на то, что земельный участок площадью <…> кв.м. разделен на части, и здание клуба-столовой располагается на вновь образованном земельном участке, на котором нет других строений, является несостоятельной, поскольку соответствующие изменения в договор ипотеки не вносились, предметом договора является до настоящего времени один неделимый участок, на котором расположены здания, не заложенные ЗАО «Барнцбанк» При таких обстоятельствах, решение суда об отказе в иске о признании договора ипотеки недействительным нельзя признать законным и обоснованным, поэтому оно подлежит отмене. В связи с тем, что обстоятельства, имеющие значение для дела установлены, судебная коллегия полагает возможным отменяя решение суда первой инстанции, не направляя дело на новое рассмотрение принять новое решение, которым удовлетворить исковые требования Аксенова Ю.Ю. к ЗАО «Баренцбанк». Признать недействительным (ничтожным) договор ипотеки № <…> заключенный с ЗАО «Баренцбанк» <…> года; признать недействительной запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от <…> года № <…> о залоге земельного участка площадью <…> кв.м, кадастровый номер: <…>, расположенного по адресу: <…>; признать недействительной запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от <…> года № <…> о залоге здания клуба-столовой площадью <…> кв.м, этажность <…>, условный номер <…>, расположенного по адресу: <…>. На основании изложенного, руководствуясь ст. 361 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда ОПРЕДЕЛИЛА: Решение Володарского районного суда Нижегородской области от 17 мая 2010 года – отменить, и не направляя дело на новое рассмотрение принять новое решение, которым исковые требования Аксенова Ю.Ю. к ЗАО «Баренцбанк» удовлетворить. Признать недействительным договор ипотеки № <…>, заключенный между Аксеновым Ю.Ю. и ЗАО «Баренцбанк» <…> года. Признать недействительной запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от <…> года <…> о залоге земельного участка площадью <…> кв.м., кадастровый номер № <…>, расположенного по адресу : <…>. Признать недействительной запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от <…> года № <…> о залоге здания клуба-столовой площадью <…> кв.м., этажность <…>, условный номер <…>, расположенного по адресу: <…>. Председательствующий: Цыпкина Е.Н. Судьи: Крашенинникова М.В. и Пятова Н.Л.