Судья Песков В. В. Дело №33-10013

НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Н. Новгород 09 ноября 2010 года

Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе:

председательствующего судьи: Паршиной Т.В.,

судей: Щербакова М.В., Лазорина Б.П.,

при секретаре Живаковой Л. Н.,

рассмотрела в открытом судебном заседании 09 ноября 2010 года дело по кассационной жалобе представителя истцов Латушко Г. Д., Кропачевой В. С., Рябова А. М., Лебедевой В. И., Шигонина П. А., Крымовой А. И., Плаксина А. Е., Никитиной Э. П. – Боброва Н. Н.

на решение Лысковского районного суда Нижегородской области от 20 сентября 2010 года

по гражданскому делу по иску Латушко Г. Д., Кропачевой В. С., Рябова А. М., Лебедевой В. И., Шигонина П. А., Крымовой А. И., Плаксина А. Е., Никитиной Э. П. к СПК «Заветы Ильича» о признании недействительными договоров аренды жилого помещения,

заслушав доклад судьи Нижегородского областного суда Щербакова М.В., объяснения Латушко Г. Д., Плаксиной А. Е. и представителя СПК «Заветы Ильича» адвоката Евдокимова В. Н., судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда,

УСТАНОВИЛА:

Латушко Г.Д., Кропачева В.С., Рябов А.М., Лебедева В.И., Шигонин П.А., Крымова А.И., Плаксин А.Е., Никитина Э.П. обратились в Лысковский районный суд Нижегородской области с исками к СПК «Заветы Ильича» о признании недействительными договоров аренды жилого помещения.

В обоснование исковых требований истцы ссылаются на то, что 01 февраля 2009 года истцами подписаны договора аренды, согласно которым, СПК «Заветы Ильича» предоставляет истцам для проживания жилые помещения, находящиеся в селе *** Лысковского района Нижегородской области.

Со ссылкой на статьи 422, 433, 607, 608, 609 ГК РФ, полагают указанные договора не соответствующими требованиям закона и на основании статей 164, 166, 168 ГК РФ, просят признать спорные договора недействительными.

В судебном заседании истцы исковые требования, поддержали в полном объеме по основаниям указанным в иске.

Определением суда от 26 августа 2010 года, дела, возбужденные по указанным заявлениям, были объединены в одно производство.

В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержал. Дополнительно указал, что в силу ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, однако, на момент подписания данного договора, за СПК «Заветы Ильича» такое право в установленном законом порядке зарегистрировано не было.

Кроме того, в нарушение ч. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре и передаточном акте отсутствует данные о характеристике переданного в аренду объекта.

Указывает, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключённым с момента его регистрации, сведений о регистрации договора не имеется, следовательно, указанные договора являются незаключенными.

Полагает, что в соответствии со статьями 164, 166, 168 ГК РФ, являются недействительными.

Представители ответчика, в судебном заседании в удовлетворении требований истцу просит отказать, пояснив, что жилые помещения переданы истцам СПК «Заветы Ильича» с момента вселения и до настоящего времени они пользуются данным жилым помещением, производят оплату за коммунальные платежи. Законность предоставленного имущества ни кто из истцов не обжаловал до заключения договора аренды. Указывают, что истцы сами считают, что пользуются квартирами на законных основаниях, в конечном итоге хотят оформить квартиры в собственность, в собственность квартиры им должен передать СПК «Заветы Ильича». Истцы не отрицают, что собственником жилья является СПК «Заветы Ильича», которому они и осуществляют плату за пользование жилой площадью. Полагают, что в действующем законодательстве не предусмотрено сроков, в течение которых должно было быть зарегистрировано право собственности.

Кроме того, соглашаясь с доводами истцов о том, что договор аренды не прошел государственную регистрацию, указывают, что договор аренды предусматривает равенство прав, заключив договор, каждая из сторон могла обратиться с заявлением о регистрации договора аренды. Ни один из истцов по данному вопросу не обращался.

В отношении нарушения СПК «Заветы Ильича» ч. 3 ст. 607 ГК РФ, показали, что договором аренды предусмотрено, что каждому из истцов передан объект, с указанием точного адреса, истцы в судебном заседании подтвердили, что адрес, по которому они проживают, соответствует указанному в договоре, каждый истец подтвердил, что передано именно то помещение, которое предоставлено по договору аренды.

Письменная форма договора соблюдена.

Представитель третьего лица, администрации Лысковского муниципального района, Фигин А.Е., полагал требования истцов не подлежащими удовлетворению, в связи с тем, что договоры заключены на неопределенный срок, значит, они не подлежит государственной регистрации. Договоры могут быть расторгнуты по заявлению одной из сторон.

Доказательств заключения кабального договора, истцами не представлено.

Представитель Кириковского сельского совета Лысковского муниципального района Нижегородской области, в судебное заседание, будучи надлежащим образом, извещенным о его месте и времени, не явился, письменных возражений на иск не суду представил. Согласно заявлению, просил рассмотреть дело в отсутствие представителя.

Решением Лысковского районного суда Нижегородской области от 20 сентября 2010 года в удовлетворении исковых требований Латушко Г. Д., Кропачевой В. С., Рябову А. М., Лебедевой В. И., Шигонину П. А., Крымовой А. И., Плаксину А. Е., Никитиной Э. П. отказано.

С Латушко Г. Д., Кропачевой В. С., Рябова А. М., Лебедевой В. И., Шигонина П. А., Крымовой А. И., Плаксина А. Е., Никитиной Э.П., солидарно в пользу СПК «Заветы Ильича» в возмещение расходов на оплату услуг представителя взыскано 20000 рублей.

В кассационной жалобе заявителя содержится требование об отмене данного решения ввиду его незаконности и необоснованности, как вынесенного с нарушением норм материального права.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией по гражданским делам Нижегородского областного суда в порядке, установленном главой 40 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав объяснения явившихся лиц, судебная коллегия считает, что решение суда подлежит отмене по следующим основаниям.

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Из материалов дела следует, что 01.02.2009г. между истцами и ответчиком были заключены договора аренды квартир, в соответствии с которыми ответчик предоставил истцам и членам их семей для проживания жилые помещения, расположенные в селе *** Лысковского района Нижегородской области, для проживания.

В пунктах 1.1 договоров аренды, указаны точные адреса передаваемых в аренду жилых помещений.

Жилые помещения были приняты арендаторами по актам приема-передачи от 01 февраля 2005 года. Договора аренды и акты приема-передачи подписаны сторонами.

По условиям пункта 1.2 договора срок действия договора не определен.

СПК «Заветы Ильича» создан 19.02.1993г. на основании распоряжения администрации Лысковского муниципального района Нижегородской области на базе колхоза «Заветы Ильича».

Ранее в 1991-1994 годах данные жилые помещения уже были выделены истцам на основании решения правления колхоза «Заветы Ильича».

Из определения Арбитражного суда Нижегородской области от 31 мая 2010г., вступившим в законную силу, которым заявление СПК «Заветы Ильича» об установлении факта владения и пользования недвижимым имуществом по адресу: «Адрес 1», «Адрес 2», «Адрес 3», «Адрес 4», «Адрес 5», как своим собственным оставлено без рассмотрения, следует, что у СПК «Заветы Ильича» отсутствуют документы, подтверждающие право собственности на данное недвижимое имущество, вследствие чего заявитель и обратился с настоящим заявлением в Арбитражный суд Нижегородской области. Конечной целью заявителя является признание права собственности на объекты недвижимого имущества, а не установление юридического факта владения и пользования имуществом как своим собственным. В настоящее время между заявителем (СПК «Заветы Ильича») и жильцами (истцами по настоящему делу) существует спор о праве собственности на данные объекты недвижимости.

Таким образом, из данного определения Арбитражного суда Нижегородской области усматривается, что у ответчика по настоящему делу (арендодателя по договорам аренды квартир) отсутствуют документы, подтверждающие право собственности на указанное выше недвижимое имущество.

Не было их (документов подтверждающих право собственности ответчика на спорное недвижимое имущество) представлено и в материалы настоящего гражданского дела.

По мнению истцов, оспариваемые ими договора аренды, не соответствуют требованиям закона, поскольку у ответчика отсутствовали правомочия по передаче данных жилых помещений в аренду, т.к. право собственности ответчика ничем не подтверждается.

При рассмотрении данного гражданского дела в суде первой инстанции ответчик не представил никаких доказательств, принадлежности ему данных жилых помещений на праве собственности.

Отказывая истцам в удовлетворении заявленных требований о признании договоров аренды квартир недействительными, суд первой инстанции исходил из того, что арендодатель не должен доказывать свое право собственности на передаваемое в аренду имущество в том случае, если отсутствуют доказательства принадлежности этого имущества другому лицу. Пока принадлежность переданного в аренду имущества другому лицу не доказана, лицо, передавшее имущество в аренду, должно считаться надлежащим арендодателем, поскольку нарушение чьих-либо прав вследствие распоряжения арендодателем этим имуществом не установлено.

С указанной позицией суда первой инстанции, судебная коллегия не может согласиться, поскольку ст. 608 ГК РФ императивно определяет, кому принадлежит право сдачи имущества в аренду (собственнику или лицам, уполномоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду), а, следовательно наличия права на сдачу имущества в аренду, при возникновении спора, должно доказать лицо воспользовавшееся таким правом (правом на сдачу имущества в аренду), в данном случае СПК «Заветы Ильича».

Наличие права на сдачу спорных объектов недвижимости при разрешении данного гражданского дела ответчиком доказано не было.

Таким образом, поскольку право ответчика на сдачу спорного недвижимого имущества в аренду, в соответствии со ст. 168 ГК РФ являются недействительными.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает, что решение суда подлежит отмене, а по делу подлежит принятию новое решение, которым исковые требования истцов о признании недействительными договоров аренды квартир от 01 февраля 2009г., заключенных между ними и СПК «Заветы Ильича», следует удовлетворить.

Что касается требований истцов о признании недействительными передаточных актов, подписанных сторонами по договорам аренды во исполнение данных договоров, то судебная коллегия считает, что передаточный акт является всего лишь подтверждением передачи имущества, а не сделкой, а, следовательно, недействительным признан быть не может.

На основании изложенного, руководствуясь статьей 361 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Лысковского районного суда Нижегородской области от 20 сентября 2010 года отменить.

Принять по делу новое решение.

Исковые требования Латушко Г. Д., Кропачевой В. С., Рябова А. М., Лебедевой В. И., Шигонина П. А., Крымовой А. И., Плаксина А. Е., Никитиной Э. П. к СПК «Заветы Ильича» о признании недействительными договоров аренды жилого помещения удовлетворить частично.

Признать недействительными договора аренды квартир от 01 февраля 2009г., заключенные между СПК «Заветы Ильича» и Латушко Г. Д., Кропачевой В. С., Рябовым А.М., Лебедевой В. И., Шигониным П. А., Крымовой А. И., Плаксиным А. Е., Никитиной Э. П.

В удовлетворении исковых требований Латушко Г. Д., Кропачевой В.С., Рябова А. М., Лебедевой В. И., Шигонина П. А., Крымовой А. И., Плаксина А. Е., Никитиной Э. П. к СПК «Заветы Ильича» о признании недействительными передаточных актов отказать.

Председательствующий судья:

Судьи: