Судья Тараканова В.И. Дело N 33-1186

НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Нижний Новгород 08 февраля 2011 года

Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе:

председательствующего судьи: Паршиной Т.В.

судей: Лазорина Б.П, Щербакова М.В.

при секретаре: Ложкиной М.М.

рассмотрела в открытом судебном заседании 08 февраля 2011 года дело

по кассационной жалобе Железнова О.В.

на решение Сормовского районного суда г. Н.Новгорода от 24 декабря 2010 года

по иску Железнова О.В. к ООО «Ореол»» о возложении обязанности передачи по акту приема-передачи нежилого помещения и выдачи дополнительного соглашения к договору

Заслушав доклад судьи Нижегородского областного суда Паршиной Т.В., объяснения Есауловой О.Л, представителя интересов Железнова О. В, Селезневой В.В, представителя интересов ООО «Ореол», судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда,

УСТАНОВИЛА:

Железнов О.В. обратился в суд с иском к ООО «Ореол»» о возложении обязанности передать по акту приема-передачи нежилое помещение № <...>(конторское помещение), расположенное в многоквартирном доме на 3-м этаже, в осях 1-6, Л-III, во второй очереди жилого дома со встроенными конторскими помещениями и магазинами по ул.<...> в <...> районе г.<...>, выдать дополнительное соглашение к договору № <...> участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 01.12.2009 года относительно подтверждения фактической площади, указания почтового адреса, замены предыдущего участника строительства Ж. А.В. на ее наследника Железнова О.В., мотивировав требования следующим.

01.12.2009года между ООО «Ореол» (Застройщик) и Ж. А.В.(Участник долевого строительства или Участник) был заключен договор № <...> об участии в долевом строительстве многоквартирного дома, а именно: объекта долевого строительства – нежилого помещения № <...> (конторское помещение), расположенное в многоквартирном доме на 3-м этаже, в осях 1-6, Л-III, согласно плану нежилого помещения. Согласно п.1.4 договора проектная общая площадь нежилого помещения составляет – <...> кв.м. (без учета площади лоджий (не отапливаемых помещений составляет <...> кв.м.), а фактическая площадь будет определяться по окончанию строительства многоквартирного дома на основании обмеров, проведенных Нижегородским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация», и составления технического паспорта на дом, в том числе и на нежилое помещение (п.1.6 договора).

По условиям вышеуказанного договора «Застройщик» обязуется с привлечением других лиц построить многоквартирный дом, и после получения разрешения на ввод законченного строительством этого дома в эксплуатацию передать вышеуказанный объект долевого строительства Участнику, при условии надлежащего исполнения им своих обязанностей (п.2.1 договора).

<...>года Ж. А.В. умерла, согласно свидетельства о праве на наследство по закону, выданное нотариусом М. С.В., запись в реестре <...> от 01.06.2010года, Железнов О.В. стал наследником следующих прав на имущество: на денежные средства наследодателя в размере <...> руб., что соответствует <...> кв.м. строительной площади нежилого помещения № <...> (конторское помещение), расположенное в многоквартирном доме на 3-м этаже, в осях 1-6, Л-III, во второй очереди жилого дома со встроенными конторскими помещениями и магазинами по ул.<...>в <...> районе г.<...>, согласно договора № <...> об участии в долевом строительстве многоквартирного дома.

Справкой от 13.04.2010года ответчик был уведомлен о том, что наследником имущества, принадлежащего Ж. А.В, является ее сын Железнов О.В., данная справка была вручена 26.04.2010года секретарю ООО «Ореол» К. С.А.

После вступления в наследство он полностью погасил имеющийся денежный долг по вышеуказанному договору № <...> об участии в долевом строительстве многоквартирного дома, о чем свидетельствует справка №<...> от 19.08.2010года, выданная ООО «Ореол». Согласно п.6.1, Застройщик обязуется передать Дольщику объект строительства в течение двух месяцев с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Разрешение на ввод в эксплуатацию за № <...> было выдано 31.12.2009года. Следовательно, до 01.03.2010года ООО «Ореол» обязано было предоставить Дольщику акт приема-передачи объекта. Так как, 27 и 28 февраля это суббота и воскресенье, то, следовательно ответчик обязан был передать объект до 26.02.2010года. Ж. А.В. умерла <...>года, день недели – пятница, на момент ее смерти было оплачено <...> руб. из <...> руб., т.е. оплата была произведена на 86% от суммы договора.

Таким образом, ответчик нарушил условия п.6.1 раздела 6 договора № <...> участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 01.12.2009года о передачи объекта строительства Участнику в течение двух месяцев с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, т.е. до 26.02.2010года Застройщик также, обязан был провести за свой счет обмерные работы объекта строительства, и после ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и выдать соответствующую техническую документацию, сведения которой должны быть отражены в дополнительном соглашении к вышеуказанному договору (относительно подтверждения фактической площади объекта строительства, указания почтового адреса, замены предыдущего Участника строительства на его правопреемника-наследника). До настоящего времени объект строительства истцу не передан.

Кроме условий договора, Застройщиком были нарушены и нормы ФЗ «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» за № 214: 1). Нарушил сроки по передачи объекта, установленные законом и договором сроком не более 2 месяцев с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию; 2). Не передал сообщение о предстоящем завершении строительства многоквартирного дома; 3). Не выдал дополнительное соглашение к договору № <...> участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 01.12.2009г., относительно подтверждения фактической площади, указания точного почтового адреса, замены предыдущего Участника строительства на его правопреемника (наследника), а также окончательной стоимости объекта после проведения уточнения площади на основании данных обмерных работ; 4). Не выдана техническая документация на помещение после проведения обмеров Нижегородским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация». В связи с чем, он вынужден был за свой счет получить технический паспорт от 18.08.2010г., из которого следует, что фактическая площадь помещения № <...>составляет <...> кв.м., т.е. меньше проектируемой на <...> кв.м., о чем также просил ответчика отразить в дополнительном соглашении к вышеуказанному договору. Отсутствие вышеуказанных документов, не позволяет ему надлежащим образом зарегистрировать право собственности в органах юстиции на помещение № <...> по ул.<...> в <...> районе г.<...>, и соответственно, отсутствие зарегистрированного права в ЕГРП на данное помещение, не позволяет ему как собственнику помещения его эксплуатировать по своему целевому назначению, получить на него сопутствующие документы (технические условия, различного рода договора, заключенные на обслуживание эксплутационными организациями и т.д.). Считает, что из-за бездействия ответчика нарушены его имущественные права на объект строительства – нежилое помещение № <...> (конторское помещение), расположенное в многоквартирном доме на 3-м этаже в осях 1-6, Л-III, во второй очереди жилого дома со встроенными конторскими помещениями и магазинами по ул.<...> в <...> районе г.<...>, т.е. он не может им пользоваться, распоряжаться по своему усмотрению, так как на него у него нет соответствующих подтверждающих право собственности документов.

Истица и представитель истца Есаулова О.Л. в судебном заседании исковые требования поддержали.

Представитель ответчика ООО «Ореол» Селезнев В.В. в судебном заседании иск не признал. Поскольку истцом была снесена несущая стена и прорублено окно в том месте, где оно не запланировано, переустройство может привести к разрушению дома.

Решением Сормовского районного суда г. Н.Новгорода от 24 декабря 2010 года в удовлетворении иска Железнову О.В. отказано в полном объеме.

В кассационной жалобе Железнов О.В. просит отменить состоявшееся решение суда по доводам того, что суд первой инстанции дал неверную оценку произведенным строительным работам. В спорном помещении установлены гипсокартонные перегородки с сохранением несущих стен, которые не несут разрушений, что является перепланировкой, а не реконструкцией. Заявитель указывает, что суд не дал правовой оценке Акту приема – передачи оборудования от 29.01.2010 года Ж. А.В. при ее жизни, полагает, что уже состоялась передача и спорного объекта. На момент передачи оборудования перепланировка в объекте еще не была выполнена. Кроме того, суд не оценил действия и бездействия ответчика по надлежащей передачи ему спорного объекта и возложении обязанности заключить дополнительное соглашение к договору от 01.12.2009 года.

Законность и обоснованность оспариваемого судебного решения проверена судебной коллегией по правилам Главы 40 Гражданского процессуального кодекса РФ в пределах доводов жалобы заявителя.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав объяснения явившихся лиц, судебная коллегия находит вынесенное судебное постановление законным и обоснованным, оснований для отмены которого, не имеется.

Отказывая в удовлетворении иска Железнову О.В, суд первой инстанции исходил из того, что при заключении договора стороны пришли к соглашению по всем существенным условиям договора и после оплаты стоимости нежилого помещения, ответчик обязан был передать истцу помещение, которое определено условиями договора. Учитывая, что вышеуказанного объекта не существует, а на день рассмотрения спора существует и эксплуатируется иное помещение (меньшее по площади, но с большим количеством комнат, сантехнических помещений), у ответчика отсутствует обязанность по передаче объекта, обусловленного условиями договора.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на правильном применении и толковании положений материального и процессуального закона и установленных юридически значимых обстоятельств по спору.

В соответствии со статьей 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» следует, что по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Кроме того, договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Судом первой инстанции установлены следующие юридически значимые обстоятельства.

Заключением Департамента Архитектуры и градостроительства администрации г. Нижнего Новгорода от 20.06.2007 года № 141 согласован рабочий проект II очереди строительства жилого дома со встроенными конторскими помещениями и магазинами и распределительного пункта с трансформаторной подстанцией (РП сТП) по ул. <...> в <...> районе.

Распоряжением Правительства Нижегородской области от 29.01.2009 года № 132-р ООО « Ореол» был предоставлен в аренду земельный участок под строительство II очереди жилого дома со встроенными конторскими помещениями и магазинами и распределительного пункта (трансформаторной подстанцией) квартал в границах улиц <...>- <...>. Проходной в <...> районе г <...>.

28.04.2009 года Между Министерством государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области и ООО « Ореол» был заключен договор аренды земли № <...>.

08.07.2009 года ООО « Ореол» администрацией г. Н. Новгорода разрешено строительство II очереди жилого дома со встроенными конторскими помещениями и магазинами и распределительного пункта ( трансформаторной подстанцией)

31.12.2009 года ООО «Ореол» разрешен ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства- II очереди жилого дома со встроенными конторскими помещениями и магазинами и распределительного пункта (трансформаторной подстанцией) по ул. Коминтерна в Сормовском районе г.Н.Новгорода.

01.12.2009года между ООО «Ореол» (Застройщик) и гражданкой Ж. А.В. (Участник долевого строительства или Участник) был заключен договор № <...> об участии в долевом строительстве многоквартирного дома, а именно: объекта долевого строительства – нежилого помещения № <...> (конторское помещение), расположенное в многоквартирном доме на 3-м этаже, в осях 1-6, Л-III, согласно плану нежилого помещения (л.д.17-24).

Согласно п.1.4 - 1.6 договора, проектная общая площадь нежилого помещения составляет – <...> кв.м. (без учета площади лоджий (не отапливаемых помещений составляет <...> кв.м.), а фактическая площадь будет определяться по окончанию строительства многоквартирного дома на основании обмеров, проведенных Нижегородским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация», и составления технического паспорта на дом, в том числе и на нежилое помещение.

Согласно п.2.1 договора, Застройщик обязуется с привлечением других лиц построить многоквартирный дом, и после получения разрешения на ввод законченного строительством этого дома в эксплуатацию передать вышеуказанный Объект долевого строительства Участнику долевого строительства при условии надлежащего исполнения им своих обязательств.

26.02.2010года Ж. А.В. умерла, согласно свидетельства о праве на наследство по закону, выданное нотариусом М. С.В., запись в реестре <...> от 01.06.2010года Железнов О.В. стал наследником следующих прав на имущество: на денежные средства наследодателя в размере <...> руб., что соответствует <...> кв.м. строительной площади нежилого помещения № <...>(конторское помещение), расположенное в многоквартирном доме на 3-м этаже, в осях 1-6, Л-III, во второй очереди жилого дома со встроенными конторскими помещениями и магазинами по ул.<...> в <...> районе г.<...>, согласно договора № <...> об участии в долевом строительстве многоквартирного дома (л.д.16).

На момент смерти Ж. А.В. было оплачено <...> руб. из <...> руб., т.е. оплата была произведена на 86% от суммы договора.

После вступления в наследство Железнов О.В. полностью погасил имеющийся денежный долг по вышеуказанному договору № <...> об участии в долевом строительстве многоквартирного дома, о чем свидетельствует справка № <...> от 19.08.2010года, выданная ООО «Ореол» (л.д.15).

В соответствии с п.п.7и 8 статьи 4 Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 17.06.2010) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в случае смерти гражданина - участника долевого строительства, его права и обязанности по договору переходят к наследникам, если федеральным законом не предусмотрено иное. Застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор. Существующие на день открытия наследства участника долевого строительства имущественные права и обязанности, основанные на договоре, заключенном в соответствии с настоящим Федеральным законом, входят в состав наследства участника долевого строительства в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Судом первой инстанции установлено, что свои обязательства по договору в части перечисления денежных средств истец исполнил перед ответчиком в полном объеме 19 августа 2010 года. Именно после указанной даты у ответчика возникла обязанность по подписанию акта приема-передачи и по передаче истцу в собственность объекта долевого строительства, указанного в п. 1.3 договора, а именно: нежилого помещения № <...> (конторское помещение), расположенное в многоквартирном доме на 3-м этаже, в осях 1-6, Л-III, согласно плану нежилого помещения. Проектная площадь Нежилого помещения составляет <...> кв.м.

Однако исполнить данную обязанность по передаче, указанного в договоре объекта Долевого строительства, ответчик возможности не имеет.

Согласно пункта 5.2.6 договора от 01.12.2009года следует, что до получения свидетельства о праве собственности на нежилое помещение участник обязуется не производить каких-либо работ по перепланировке или переоборудованию нежилого помещения.

Из материалов дела следует, что в нарушение условий данного договора, истец, не позднее 24 февраля 2010 года, т.е. до полного исполнения своих обязанностей по договору и до подписания акта приемки-передачи нежилого помещения, произвел реконструкцию и перепланировку нежилого помещения без согласия застройщика, о чем застройщиком составлялись соответствующие акты с предупреждением истца о прекращении соответствующих работ до согласования проектной документации с застройщиком.

В результате незаконных действий истца, указанный в договоре объект недвижимости перестал реально существовать, вместо него возник новый объект недвижимости, площадью <...> кв.м., который истец просит передать ответчика по акту приема-передачи. Данный объект недвижимости не соответствует проектной документации, договору, а также плану нежилого помещения, являющемуся неотъемлемой частью договора.

А поэтому вывод суда первой инстанции о том, что после оплаты стоимости нежилого помещения, истцу ответчиком должно быть передано именно то помещение, которое указано в договоре, является правильным. В связи, с чем у ответчика отсутствует обязанность по передаче существующего нежилого помещения по акту приема-передачи.

Обоснованно суд первой инстанции не усмотрел оснований для возложения обязанности на ответчика выдать дополнительное соглашение к договору от 01 декабря 2009 года по подтверждению фактической площади помещения, указания почтового адреса, замены предыдущего участника строительства-Ж. А.В. на ее наследника Железнова О.В., поскольку соглашения о внесении изменений в проект дома, в технический паспорт, сторонами не достигнуто, никаких дополнительных соглашений договором долевого участия не предусмотрено.

Иные доводы кассационной жалобы заявителя проверены судебной коллегией и не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения суда.

Таким образом, решение основано на представленных сторонами доказательствах, исследованных и оцененных судом, по правилам статей 67, 71 Гражданского процессуального кодекса РФ с учетом правильного определения предмета доказывания и распределении бремени доказывания по смыслу статьи 56 Гражданского процессуального кодекса РФ.

С учетом указанного у судебной коллегии не имеется оснований сомневаться в соблюдении судом порядка принятия решения и выводах, изложенных в нем. Кассационная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь статьи 361 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Сормовского районного суда г. Н.Новгорода от 24 декабря 2010 года оставить без изменения, кассационную жалобу Железнова О.В. без удовлетворения

Председательствующий судья: Паршина Т.В.

Судьи: Лазорин Б.П., Щербаков М.В.