Судья Волкова И.Ю. Дело №33-1904\2011г.

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

01 марта 2011 года судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе председательствующего судьи Кутыревой Е.Б. и судей Давыдова А.П., Старковой А.В.

при секретаре Коваленко А.Н.

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Давыдова А.П.

дело по кассационной жалобе Сироткина В.Н.

с участием Черновой И. П., ее представителя Черновой В. П.,

Сироткина В. Н.

на решение Приокского районного суда г. Нижнего Новгорода от 12 января 2011 года

по делу по иску Черновой И.П. к Таланиной Г.К., Сироткину В.Н. о признании прекращенным зарегистрированного права, переводе прав и обязанностей покупателя по договору, признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на квартиру,

У С Т А Н О В И Л А :

Истица Чернова И.П. обратилась в суд с иском к ответчикам Таланиной Г.К., Сироткину В.Н. о признании прекращенным зарегистрированного права, переводе прав и обязанностей покупателя по договору, признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на квартиру.

Свои требования мотивировала тем, что 02.06.2010 г. по договору о безвозмездной передаче жилого помещения в собственность приобрела право собственности на жилое помещение по адресу: <...>; указанный договор и право собственности были зарегистрированы и получено соответствующее свидетельство; указанная квартира состоит их трех комнат; собственником третьей комнаты, представленной в виде <...> доли в праве собственности, являлась ответчица Таланина Г.К.

04.10.2010 г. ей (Черновой И.П.) поступило письмо-извещение, датированное 16.09.2010 г., за подписью ответчицы, которым ответчица ставила истицу в известность о том, что намерена продать свою <...> долю в праве собственности (<...> комната) в квартире по адресу: <...> за <...> руб. и предлагает ее приобрести за указанную сумму, исходя из преимущественного права покупки.

Однако, фактически еще до направления извещения указанная доля была продана 19.08.2010 г. неизвестному лицу (как впоследствии оказалось, ответчику Сироткину В.Н.).

Истица считает, что ответчицей было нарушено ее преимущественное право покупки общей долевой собственности, предусмотренное ст.250 ГК РФ, т.к. только после отчуждения доли, через месяц, была извещена о преимущественном праве покупки, ей не была предоставлена возможность в течение одного месяца принять решение, согласиться или отказаться.

В связи с этим истица просила признать прекратившим зарегистрированное право собственности Сироткина В.Н. по договору купли-продажи на спорную <...> долю в праве собственности на квартиру по адресу: <...>; перевести на нее, Чернову И.П., права и обязанности по договору купли-продажи <...> доли в праве собственности на квартиру по адресу: <...>, заключенного между ответчиками; признать за ней право собственности на <...> долю в праве собственности на квартиру по адресу: <...>.

Решением Приокского районного суда г. Нижнего Новгорода от 12 января 2011 года постановлено:

Иск удовлетворить частично.

Перевести на Чернову И.П. права и обязанности покупателя по договору купли-продажи <...> доли (комната №<...>) в праве общей долевой собственности на коммунальную квартиру №<...> в доме <...> по пр.<...> г.<...>, заключенному 19 августа 2010 года между Таланиной Г.К. (продавец) и Сироткиным В.Н. (покупатель) и зарегистрированному 08.11.2010 г. учреждением юстиции по регистрации прав по записи № <...> в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на Чернову И.П., признав ее по данному договору покупателем <...> доли (комната №<...>) в праве общей долевой собственности на коммунальную квартиру №<...> в доме <...> по пр.<...> г.<...>. Настоящее решение является основанием для аннулирования произведенной в Едином государственном реестре прав на основании договора купли-продажи от 19 августа 2010 года записи о праве собственности Сироткина В.Н. на <...> доли (комната №<...>) в праве общей долевой собственности на коммунальную квартиру №<...> в доме <...> по пр.<...> г.<...> и внесения записи о праве собственности Черновой И.П. на <...> доли (комната №<...>) в праве общей долевой собственности на коммунальную квартиру №<...> в доме <...> по пр.<...> г.<...>.

Взыскать с Черновой И.П. в пользу Сироткина В.Н. покупную цену доли в сумме <...> (<...>) рублей.

В остальной части иска отказать.

В кассационной жалобе Сироткина В.Н. содержится требование об отмене решения суда, как незаконного и необоснованного.

В соответствии со ст. 347 ГПК РФ суд кассационной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции, исходя из доводов, изложенных в кассационных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления. Суд оценивает имеющиеся в деле, а также представленные дополнительно представленные доказательства, если признает, что они не могли быть представлены стороной в суд первой инстанции, подтверждает указанные в обжалованном решении суда факты и правоотношения или устанавливает новые факты и правоотношения.

В силу части 2 статьи 347 ГПК РФ суд кассационной инстанции в интересах законности проверяет решение суда первой инстанции в полном объеме.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав лиц, явившихся по делу, судебная коллегия полагает, что решение Приокского районного суда г. Нижнего Новгорода от 12 января 2011 года является законным и обоснованным, основания для его отмены отсутствуют.

Как следует из материалов дела, ответчица Таланина Г.К., занимавшая комнату №<...> в квартире №<...> дома №<...> по пр.<...> г.<...>, являлась собственницей <...> долей в праве собственности на указанную коммунальную квартиру на основании договора о безвозмездной передаче жилья в собственность от 13.01.2005 г.; истица Чернова И.П. является собственницей части этой же квартиры, состоящей из комнат № <...>,<...>, на основании договора о безвозмездной передаче жилого помещения в собственность от 02.06.2010 г., ее право собственности на часть квартиры – комнаты №<...>,<...> зарегистрировано 19 августа 2010 г.

В этот же день, 19 августа 2010 г., между ответчицей Таланиной Г.К. и ответчиком Сироткиным В.Н. заключен договор продажи недвижимости, согласно которому Таланина Г.К. продает, а Сироткин В.Н. покупает <...> доли (комната №<...>) в коммунальной квартире, расположенной по адресу: <...>; указанные доли в коммунальной квартире оцениваются по соглашению сторон и проданы за <...> руб., которые выплачены покупателем продавцу при подписании договора; также между сторонами договора 19 августа 2010 г. составлен акт приема-передачи недвижимости.

16 сентября 2010 г. регистрация вышеуказанного договора и права Сироткина В.Н. была приостановлена в связи с отсутствием отказа других сособственников от преимущественного права покупки <...> долей в праве общей долевой собственности на объект недвижимого имущества.

В этот же день, 16 сентября 2010 г., ответчица Таланина Г.К. направила истице Черновой И.П. извещение о намерении продать принадлежащие ей <...> доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: <...>, за <...> руб., предложив воспользоваться преимущественным правом покупки в соответствии со ст.250 ГК РФ; данное извещение было получено истицей Черновой И.П. 04 октября 2010 г., что не оспаривается сторонами по делу.

После получения указанного извещения Чернова И.П. 08 октября 2010 г. направила Таланиной И.П. письмо о согласии купить принадлежащую Таланиной Г.К. долю за <...> руб.; это письмо Таланина Г.К. получила 13 октября 2010 г., что подтвердила в судебном заседании.

Согласно ст.250 ГК РФ при продаже доли общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Разрешая спор и удовлетворяя требования о переводе на Черновой И.П. прав и обязанностей покупателя комнаты в квартире по адресу: <...>, - суд правильно исходил из того, что при заключении договора купли-продажи от 19 августа 2010года не были выполнены требования ст.250 ГК РФ, так как объектом продажи являлась комната и доля в общей собственности на места общего пользования. Извещения о продажи комнаты в письменном виде с указанием цены и других условий, на которых она продается, Таланина Г.К. истице не направляла.

Довод кассационной жалобы о том, что судом были допущены существенные нарушения норм материального права, является несостоятельным.

Чернова И.П. и Таланина Г.К. при приватизации квартиры коммунального заселения приобрели в собственность занимаемые комнаты и места общего пользования. Места общего пользования они приобрели в общую собственность пропорционально размеру находящейся в их собственности жилой площади. Места общего пользования в квартире являются неотъемлемой частью жилой площади. Заключая договор купли-продажи 19 августа 2010года, Таланина Г.К. продала Сироткину В.Н., не только комнату размером <...> кв.м, но и долю в общей собственности в квартире (п.1 договора, л.д. 33).

Согласно ст.250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Суд правильно исходил из того, что квартира <...> дома <...> по проспекту <...> вг. <...> находилась в общей долевой собственности Черновой И.П. и Таланиной Г.К., поэтому истица имела преимущественное право покупки продаваемой ответчицей комнаты, которое было нарушено при заключении между Таланиной Г.К и Сироткиным В.Н. договора купли-продажи от 19 августа 2010г.

Тот факт, что объектом недвижимого имущества признается квартира в целом, а не комната, входящая в ее состав, вытекает из содержания главы 18 ГК РФ, в ст.289 которой объектом прав собственности на жилые помещения признается квартира в многоквартирном доме.

В ст.1 Федерального закона от 15 июня 1996г. N72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" понятие "помещение" раскрывается как единица комплекса недвижимого имущества (часть жилого здания, иной связанный с жилым зданием объект недвижимости), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых и иных целей. Строительные нормы и правила (СНиП 2.08.01-89 "Жилые здания") также признают основным элементом здания квартиру (раздел 2), а комнату - частью квартиры (п.2.2).

Эти положения находятся в нормативной связи со ст.558 ГК РФ, определяющей особенности заключения договора купли-продажи жилых помещений, предметом которого может быть квартира или ее часть.

В силу п. 6 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997г. N122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним включает раздел, содержащий информацию о квартирах, помещениях и об иных объектах, входящих в состав зданий и сооружений. Комнаты не входят в состав зданий, а раздела, содержащего информацию о комнатах, входящих в состав помещений (квартир) и иных объектов здания, не имеется.

Подраздел 1 Единого государственного реестра прав содержит описание объекта недвижимого имущества; формы 1-3 соответствуют жилому, нежилому помещению и прочим составляющим здания или сооружения (п.п.8, 24, подраздел I-3 приложения N1 к Правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденным постановлением Правительства РФ от 18.02.1998г. N219).

В соответствии с п. 7 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода прав на жилые помещения, утвержденной приказом Минюста РФ от 06.08.2001г. N233 (зарегистрировано в Минюсте РФ 16.08.2001г. за N2881), в договоре продажи наряду с иными условиями должен определяться предмет договора, в том числе данные, определяющие расположение жилого дома (части жилого дома) на соответствующем земельном участке, квартиры (части квартиры) в составе многоквартирного жилого дома (статьи432, 554 ГК).

Из анализа этих норм материального права следует, то, что самостоятельным объектом недвижимости, то есть единицей комплекса недвижимого имущества, выделенной в натуре, признается именно квартира, а не комната, являющаяся ее частью, то есть вещественным выражением доли в праве общей собственности на квартиру.

Такой вывод соответствует и содержанию права собственности, изложенному в ч.2 ст.209 ГК РФ, в соответствии с которой собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия. При этом он не связан какими-либо ограничениями своего права, кроме тех, которые вытекают из закона и из необходимости соблюдения прав и охраняемых законом интересов других лиц. То обстоятельство, что при осуществлении права собственности на часть квартиры в виде комнаты ее собственник обязан соблюдать аналогичные права соседей на жилые помещения и места общего пользования, что он не может исключительно по собственному усмотрению владеть и пользоваться своим имуществом, является очевидным. Это свидетельствует о том, что до реального раздела квартиры в многоквартирном доме право собственности на комнату, как на самостоятельный объект права собственности возникнуть не может, поскольку сам объект права собственности при множественности субъектов права не допускает в этом случае возникновения иного права, кроме права общей долевой собственности.

В соответствии с ч.4 ст.244 ГК РФ общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.

До приватизации комнат в коммунальной квартире проживающие в ней лица являлись нанимателями комнат, а объектом государственной или муниципальной собственности являлась коммунальная квартира в целом. В результате приватизации комнат происходит не раздел квартиры, которая в подавляющем большинстве случаев и не может быть реально разделена, с выделением долей собственников, а передача государством или муниципалитетом своего права на квартиру нескольким собственникам, то есть возникла именно та правовая ситуация, которая регулируется ч.4 ст.244 ГК РФ.

Правильность такого толкования норм материального права об общей собственности подтверждается также анализом норм о выделе доли участникам общей собственности. В том случае, если квартира в результате приватизации перешла в общую совместную собственность или в общую долевую собственность, ее реальный раздел может быть произведен только с соблюдением правил о разделе общего имущества, закрепленных в ст.252 ГК РФ.

Как определить, возможен или невозможен реальный раздел квартиры в многоквартирном доме, разъяснено в п.12 действующего постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993г. N8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (с последующими изменениями и дополнениями), согласно которому выдел участнику общей собственности на приватизированное жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудовании отдельного входа. При отсутствии такой возможности суд вправе по просьбе истца определить порядок пользования квартирой.

Данное разъяснение отражает устойчиво сложившуюся в судебной практике правовую позицию, заключающуюся в том, что объектом права собственности является квартира в целом, а комната составляет ее часть, то есть долю в общем имуществе, которая может быть выделена в натуре исключительно при условии, если возможно устройство по сути самостоятельных квартир. Из этого следует, что при продаже комнаты предметом договора фактически является приходящаяся на эту комнату доля в праве общей собственности на квартиру, в связи с чем действует установленное ст.250 ГК РФ правило о преимущественном праве покупки.

В соответствии со ст.19 Конституции Российской Федерации все равны перед законом и судом. Запрещаются любые формы ограничения прав граждан, в том числе по признакам социальной принадлежности.

С учетом этих положений Конституции Российской Федерации установление разного режима собственности на квартиры, ранее находившиеся в государственной или муниципальной собственности и перешедшие в собственность граждан в результате приватизации, в зависимости от того, являлась квартира до приватизации отдельной или коммунальной, недопустимо, поскольку порождает неравенство граждан при реализации приобретенного права собственности на жилое помещение.

При указанных условиях не может быть признан обоснованным и довод ответчика об отсутствии правовых оснований для возникновения у соседей по коммунальной квартире в результате приватизации комнат права общей долевой собственности на всю квартиру.

В соответствии с ч.4 ст.244 ГК РФ общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом.

Такими Законами являются Гражданский кодекс РФ, Закон РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" и Федеральный закон "О товариществах собственников жилья".

В этой связи содержание ст.3 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" не может толковаться как предусматривающее исключение из общих норм гражданского законодательства и создающее новый вид права собственности - собственность на комнату в квартире без предварительного реального раздела этой квартиры.

В соответствии со ст.3 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" собственнику приватизированного жилого помещения в коммунальной квартире принадлежит доля в праве собственности на общее имущество в коммунальной квартире.

Поскольку общим имуществом в данном случае является вся квартира в целом, данная норма должна толковаться как прямо предусматривающая создание именно общей долевой собственности при приватизации комнат в коммунальной квартире.

Положения той же статьи Закона о том, что доля собственника приватизированного жилого помещения в коммунальной квартире в праве собственности на общее имущество в коммунальной квартире пропорциональна доле площади принадлежащего ему жилого помещения в коммунальной квартире, если соглашением всех собственников приватизированных жилых помещений в коммунальной квартире не установлено иное; и что доля каждого собственника приватизированного жилого помещения в коммунальной квартире в праве собственности на общее имущество в коммунальной квартире следует судьбе права собственности на жилое помещение в коммунальной квартире, принадлежащее этому собственнику, в этой связи не могут рассматриваться иначе, как устанавливающие порядок пользования отдельными комнатами при приватизации коммунальных квартир, а не как закрепляющие реальный раздел коммунальной квартиры между несколькими субъектами права общей собственности.

То обстоятельство, что Таланина Г.К. в результате приватизации получила свидетельство о праве собственности на комнату размером <...> кв.м в указанной квартире на основании договора приватизации от 13 января 2005 г., а Чернова И.П. на основании аналогичного договора от 02 июня 2010г. - свидетельство о праве собственности на две другие комнаты размером <...> кв.м, означает, что таким образом произведено оформление определенного порядка пользования жилыми помещениями в виде конкретных комнат и местами общего пользования в едином объекте общей долевой собственности в виде квартиры.

Таким образом, при разрешении вопроса о наличии у истицы преимущественного права покупки приватизированной комнаты в бывшей коммунальной квартире нормы материального права истолкованы и применены судом правильно, в связи с чем оснований для удовлетворения кассационной жалобы Сироткина В.Н. в этой части не имеется.

При вынесении решения суд с учетом разъяснений Постановления Пленума Верховного Суда РФ №22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» обоснованно указал на то, что данное решение является основанием для аннулирования произведенной в Едином государственном реестре прав на основании договора купли-продажи от 19 августа 2010 года записи о праве собственности Сироткина В.Н. на <...> доли (комната №<...>) в праве общей долевой собственности на коммунальную квартиру №<...> в доме <...> по пр.<...> г.<...> и внесения записи о праве собственности Черновой И.П. на <...> доли (комната №<...>) в праве общей долевой собственности на коммунальную квартиру №<...> в доме <...> по пр.<...> г.<...>.

Доводы кассационной жалобы не могут быть приняты судебной коллегией во внимание, поскольку не опровергает выводов суда и, по сути, свидетельствуют не о нарушении единообразия в толковании и применении судом норм материального права, а о несогласии заявителя с установленными по делу обстоятельствами.

Таким образом, нарушений норм материального и процессуального права, которые бы привели или могли привести к неправильному разрешению дела, судом не допущено.

При таких обстоятельствах, решение суда является законным и обоснованным и отмене не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь статьей 361 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А :

Решение Приокского районного суда г. Нижнего Новгорода от 12 января 2011 года оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: